يمكن أن يساعد تأمين الرهن العقاري ، المعروف أيضًا باسم تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مشتري المساكن في الحصول على سعر فائدة تنافسي في متناول الجميع والتأهل ببساطة للحصول على قرض مع دفعة أولى أقل من 3٪. في مقابل هذه الشروط المتفوقة ، يجب على المقترض دفع أقساط التأمين الشهرية لعدة سنوات على الأقل. هنا سوف نتعلم المزيد عن PMI وعملية إزالة تأمين الرهن العقاري.
ما هو تأمين الرهن العقاري؟
التأمين على الرهن العقاري هو بوليصة تحمي مقرض الرهن العقاري في حالة فشل المقترض في السداد. في حين أن تأمين الرهن العقاري يهدف إلى حماية المقرض ، فإن المخاطر المنخفضة تسمح للمقرضين بتقديم قروض للمقترضين الذين لا يتأهلون عادة للحصول على قرض عقاري ، ناهيك عن الرهن غير المكلف.
يطلب المقرضون تقليديًا دفع 20 ٪ كشرط للتأهل للحصول على رهن عقاري لأن المقترض الذي يستثمر أمواله في منزله يكون أقل عرضة للتوقف عن سداد المدفوعات والسماح للبنك بحجز المنزل إذا كانت قيمة منزله قطرات أو تدهور مواردهم المالية الشخصية. حدث كلا السيناريوهين خلال أزمة الإسكان عام 2007 والركود ، مما يؤكد أهمية تأمين الرهن العقاري.
وتجدر الإشارة إلى أن المقترضين التقليديين الذين لديهم دفعات مقدمة أقل يجب أن يدفعوا تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، بينما يجب على المتقدمين للحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفع قسط تأمين الرهن العقاري (MIP).
كيف يعمل PMI؟
التأمين على الرهن العقاري يكلفك المال ، لكنه يحمي المُقرض. يقوم تأمين الرهن العقاري بتعويض المُقرض عن جزء من رأس المال إذا فشلت في سداد أقساط الرهن العقاري. في هذه الأثناء ، لا تزال ملزمًا بسداد القرض ، وإذا تخلفت كثيرًا عن الركب ، فقد تفقد ممتلكاتك في حبس الرهن.
وهذا يختلف عن التأمين على الرهن العقاري ، الذي يسدد الرهن العقاري المتبقي في حالة وفاة المقترض ، أو تأمين العجز عن الرهن العقاري ، الذي يسدد الرهن العقاري بالكامل إذا أصبح المقترض معاقًا.
أنواع تأمين الرهن العقاري
يجب أن تكون على دراية بثلاثة أنواع رئيسية من تأمين الرهن العقاري. فيما يلي ملخص أساسي لكل فئة.
# 1. تأمين الرهن العقاري للمشتري
سيكون مؤشر مديري المشتريات الخاص بك دائمًا تقريبًا هو تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقترض (BPMI). هذا هو شكل مؤشر مديري المشتريات الذي يذكره المقرضون بشكل عام. BPMI هو تأمين على الرهن العقاري يتم تضمينه في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
لنلقِ نظرة على كيفية تأثير ذلك على تكاليفك. يتكلف مؤشر مديري المشتريات عادةً ما بين 5 و 1٪ من مبلغ القرض سنويًا. هذا يعادل 1,000،2,000 دولار - 83،166 دولار في تأمين الرهن العقاري كل عام ، أو حوالي XNUMX - XNUMX دولارًا أمريكيًا في الشهر.
يمكنك إلغاء التأمين بعد دفع أكثر من 20٪ من قيمة المنزل. يحدث هذا عندما تصل إلى نسبة 78 في المائة من القيمة الدائمة للقرض ، مما يعني أنك سددت 22 في المائة من قيمة القرض ، أو عندما تصل إلى منتصف مدة القرض ، وهي 15 عامًا مقابل قرض عقاري لمدة 30 عامًا.
# 2. تأمين الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرضين
يعني تأمين الرهن العقاري المدفوع بواسطة المُقرض (LPMI) أن المُقرض يدفع تأمين الرهن العقاري الخاص بك مقدمًا ، ولكن معدل الرهن العقاري الخاص بك أعلى للتعويض. بالنسبة إلى LPMI ، تكون الزيادة في معدل الفائدة عادة 0.25 - 5٪ أعلى. ستوفر المال على الدفعات الشهرية وستحصل على دفعة أولى أرخص لأن LPMI لا تطلب 20٪ دفعة أولى.
سيكون معدل الفائدة الخاص بك أعلى إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة. إذا كان لديك درجة ائتمان منخفضة ، فسوف يكلفك LPMI تكلفة إضافية. علاوة على ذلك ، نظرًا لأن LPMI مدمج في جدول السداد الخاص بك طوال مدة القرض بالكامل ، فلن تتمكن أبدًا من إلغائه.
# 3. قسط التأمين على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية
لقد ناقشنا العديد من أنواع تأمين الرهن العقاري المتاحة للقروض التقليدية ، ولكن ماذا عن الرهون العقارية المدعومة من الحكومة؟ تتطلب معظم قروض المنازل من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وهي قروض مدعومة اتحاديًا لمشتري المنازل لأول مرة ، شراء تأمين الرهن العقاري ، المعروف باسم قسط تأمين الرهن العقاري (MIP).
ما لم تسدد دفعة أولى بنسبة 10٪ أو أكثر ، فغالبًا ما سيُطلب منك دفع تأمين الرهن العقاري لبقية مدة القرض (في هذه الحالة ، ستتم إزالة MIP بعد 11 عامًا). سيكون عليك الدفع بطريقتين. أولاً ، هناك دفعة تأمين على الرهن العقاري مقدمًا لقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (UFMIP) ، والتي تمثل عادةً 1.75 في المائة من مبلغ القرض.
سيتعين عليك أيضًا دفع قسط تأمين الرهن العقاري السنوي. تتراوح مدفوعات MIP السنوية بين 0.45 و 1.05 بالمائة من مبلغ القرض الأساسي.
وبالمثل ، يعمل تأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المقترض ، ولكن هناك بعض الاختلافات المهمة. ستدفع مبلغًا شهريًا ، مشابهًا لمبلغ BPMI ، والذي يتم دمجه عادةً في دفعة الرهن العقاري الخاصة بك.
هذه هي الطريقة التي يمكن أن تعمل بها: ستسدد دفعة أولية قدرها 1.75 في المائة من مبلغ القرض. إذا كان لديك قرض عقاري بقيمة 200,000 دولار ، فيجب أن تتوقع دفع 3,500 دولار عند الإغلاق. طوال فترة القرض العقاري الخاص بك ، يجب أن تتوقع دفع ما معدله 85٪ من مبلغ القرض الخاص بك لبرنامج MIP. قد تكون هذه النسبة أعلى اعتمادًا على مقدار الأموال التي تضعها على قرضك.
متى يكون PMI ضروريًا؟
عندما تحصل على قرض رهن عقاري وتكون الدفعة الأولى أقل من 20٪ من سعر الشراء ، فقد تضطر إلى الحصول على تأمين على الرهن العقاري. متطلبات التأمين على الرهن العقاري تختلف تبعا للمقرض وحزمة القرض. اعتمادًا على ظروفك ، ومع ذلك ، قد يسمح لك بعض المقرضين بتجنب PMI حتى لو قمت بسداد دفعة أولى أقل. ضع في اعتبارك سؤال المُقرض الخاص بك عما إذا كان PMI ضروريًا ، وإذا كان الأمر كذلك ، إذا كان هناك أي استثناءات قد تكون مؤهلاً لها.
هل تأمين الرهن العقاري جزء من رهنك العقاري؟
قرض الرهن العقاري الخاص بك لا يحتوي على تأمين الرهن العقاري. إنها تغطية تأمينية منفصلة عن رهنك العقاري. يُدفع تأمين الرهن العقاري عادةً بطريقتين: دفعة واحدة مقدمًا أو بمرور الوقت بدفعات شهرية. ومع ذلك ، فمن غير المألوف إلى حد ما أن يتم تحويل التكلفة الشهرية لقسط PMI الخاص بك إلى مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. يمكنك سداد دفعة شهرية واحدة لتغطية قرض الرهن العقاري وتأمين الرهن العقاري الخاص بك بهذه الطريقة.
تحقق من تقدير القرض الذي تتلقاه من المقرض للحصول على معلومات واطرح أسئلة إذا كنت تريد معرفة ما إذا كان المُقرض يتطلب تأمينًا على الرهن العقاري ، وكيف ستدفعه ، وكم سيكلف. يمكنك أيضًا إجراء البحث الخاص بك عن طريق الانتقال إلى موقع ويب مثل مكتب حماية المستهلك المالي. لمزيد من الفهم لما قد يكون PMI مطلوبًا وما إذا كنت ستدفع أقساط شهرية أو مقدمًا أو كليهما ، ابحث عن المعلومات التي تحدد الإفصاحات الختامية لتقدير القرض الخاص بك.
والخبر السار هو أنك إذا طلبت تأمينًا على الرهن العقاري ، فقد تتمكن من إزالته بعد سداد أقساط قرض كافية لتحقيق أكثر من 20٪ من حقوق الملكية في منزلك. تحقق مع المقرض الخاص بك لمعرفة متى وكيف يمكنك الخروج من PMI2 عندما لم يعد مطلوبًا.
إزالة تأمين الرهن العقاري
بحلول الوقت الذي يحتوي فيه منزلك على 20 في المائة من حقوق الملكية ، يمكنك إزالة PMI من دفعتك الشهرية بالسعي لإلغاء القرض أو إعادة تمويله. ستختلف الإجراءات التي تتبعها لإلغاء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك بناءً على نوع التأمين الذي لديك.
إزالة تأمين الرهن العقاري للمقترض
خطوة 1
ضع 20٪ من أموالك الخاصة. لن تتمكن من إلغاء PMI الخاص بك إلا إذا كان لديك على الأقل 20٪ من رأس المال في منزلك. استمر في سداد الأقساط الشهرية لقرضك. لتطوير حقوق الملكية بشكل أسرع ، وجِّه أي أموال زائدة تجنيها نحو مبدأك. لا تنسَ تضمين رسالة مع مدفوعاتك الزائدة تخبر المُقرض أنه يجب استخدام الدفعة لسداد دينك الأساسي بدلاً من دفعتك التالية. قد تكون هناك مساحة في البيان الخاص بك أو مربع اختيار على الإنترنت لهذا الغرض.
خطوة 2
إجراء اتصال مع المقرض الخاص بك. عندما يكون لديك 20 ٪ من الأسهم في منزلك ، قم بإخطار المقرض الخاص بك للتوقف عن مؤشر مديري المشتريات الخاص بك. اتخذ أي إجراءات يطلبها المقرض الخاص بك لتحقيق ذلك.
خطوة 3
تأكد من أن مؤشر مديري المشتريات الخاص بك لم يعد موجودًا. اطلب تأكيدًا من المُقرض الذي تتعامل معه بأنك لم تعد ملزمًا بالدفع لشركة PMI. بعد ذلك ، احصل على بيان الرهن العقاري الذي يتضمن أحدث معلومات الدفع الخاصة بك. تأكد من أن دفعتك الشهرية أقل مما كانت عليه عندما كان لديك PMI لقرضك. إذا ظلت دفعتك الشهرية كما هي ، فاتصل بالمقرض للحصول على مزيد من المعلومات.
تأمين الرهن العقاري الخاص وإزالة تأمين الرهن العقاري المدفوع بواسطة المُقرض
إذا كان لديك LPMI أو MIP وقمت بسداد دفعة أولى أقل من 10٪ ، فلا يمكنك إزالة مدفوعاتك إلا من خلال إعادة التمويل.
الخطوة1
تراكم 20٪ من حقوق الملكية في منزلك. قبل أن تتمكن من إعادة التمويل ، يجب أن يكون لديك على الأقل 20٪ من رأس المال في منزلك. إذا قمت بإعادة التمويل بأقل من 20٪ من رأس المال ، فسيتعين عليك دفع PMI مرة أخرى.
الخطوة2
تسوق للحصول على قروض. لست مطالبًا بإعادة التمويل مع المُقرض الحالي ؛ يمكنك اختيار التعامل مع مزود جديد بدلاً من ذلك. قارن بين المقرضين في منطقتك واختر واحدًا للاستفادة منه لإعادة التمويل. قبل التقديم ، تأكد من تلبية متطلبات إعادة التمويل الخاصة بهم.
الخطوة3
تقديم طلب لإعادة التمويل. املأ طلبًا ، وقدم الدليل المالي ، وأجب عن أي استفسارات من المقرضين في أسرع وقت ممكن. اجعلها نقطة لتذكر أنك ترغب في إعادة تمويل قرض تقليدي.
الخطوة4
انتظار اكتمال عمليات الاكتتاب والتقييم. عند التقدم بطلب للحصول على قرض ، سيبدأ المُقرض في عملية الاكتتاب. خلال هذه الفترة ، يقوم خبير مالي بفحص مستنداتك للتأكد من أنك مؤهل لإعادة التمويل. بالإضافة إلى ذلك ، سيساعدك المُقرض في تحديد موعد للتقييم. السماح بإكمال عمليات التقييم والاكتتاب.
الخطوة5
تعرف على الإفصاح الختامي الخاص بك. سوف يمنحك المُقرض أوراق الإفصاح الختامي بعد الاكتتاب والتقييم. يشرح هذا المستند شروط قرضك الجديد بالإضافة إلى رسوم الإغلاق التي يجب عليك سدادها. تذكر أن تقر بالاستلام في أقرب وقت ممكن. لن يكون المُقرض قادرًا على جدولة الإغلاق حتى تقوم بمراجعة إفصاحك.
الخطوة6
حضور الختام. ستدفع تكاليف الإغلاق وتوقع قرضك الجديد هنا. ثم تقوم بتسديد المدفوعات للمقرض الجديد الخاص بك.
هل يجب شراء تأمين الرهن العقاري؟
سيتعين عليك على الأرجح أن تدفع مقابل PMI إذا كنت تحصل على قرض عقاري تقليدي وكانت الدفعة الأولى أقل من 20٪. ومع ذلك ، يمكنك تجنب تأمين الرهن العقاري إذا كان بإمكانك دفع 20٪ على الأقل من سعر الشراء.
التأمين على الرهن العقاري هو شرط للحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
كيف يتم تحديد تأمين الرهن العقاري بالضبط؟
يحدد رصيد القرض الخاص بك مبلغ تأمين الرهن العقاري. يجب عليك أولاً تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لتقدير مبلغ تأمين الرهن العقاري الذي ستدفعه. اقسم رصيد القرض الخاص بك على قيمة الممتلكات الخاصة بك للحصول على هذا. يتم بعد ذلك ضرب نسبة مؤشر مديري المشتريات ، التي يمكن للمقرض توفيرها.
ما الذي يغطيه تأمين الرهن العقاري؟
لا يحمي تأمين الرهن العقاري الخاص منزلك بأي شكل من الأشكال ؛ إنه تأمين فقط لمقرض الرهن العقاري. يعمل تأمين الرهن العقاري كشبكة أمان للمقرض في حالة تخلفك عن سداد القرض لأن المقرضين يرون قروض الرهن العقاري ذات الدفعات المقدمة الأصغر كاستثمارات أكثر خطورة. يحق للمقرض الخاص بك اختيار مزود تأمين الرهن العقاري لأن PMI يحمي المقرض فقط.
وفي الختام
يجب أن يدفع المقترضون مقابل تأمين الرهن العقاري ، ولكنه يسمح لهم بأن يصبحوا أصحاب منازل في وقت أقرب عن طريق تقليل المخاطر التي تتعرض لها المؤسسات المالية من منح قروض عقارية للأشخاص الذين لديهم دفعات مقدمة منخفضة. إذا كنت ترغب في امتلاك منزل عاجلاً وليس آجلاً لأسباب تتعلق بنمط الحياة أو الميزانية ، فقد تجد أنه من المرغوب فيه دفع رسوم تأمين الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تدفع شهريًا لمؤشر مديري المشتريات أو تأمين الرهن العقاري المجزأ ، فقد يتم إلغاء الأقساط إذا تجاوزت ملكية منزلك 80٪.
ومع ذلك ، إذا كنت أحد المقترضين الذين يتعين عليهم دفع أقساط تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية طوال مدة القرض ، فيجب عليك إعادة النظر. قد تتمكن من إعادة التمويل خارج نطاق قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لاحقًا لتجنب دفع PMI. ومع ذلك ، لا يوجد يقين من أن وضعك في العمل أو أسعار الفائدة في السوق ستسمح بإعادة التمويل أو تستفيد منه.
الأسئلة الشائعة حول تأمين الرهن العقاري
ما هو متوسط تكلفة تأمين الرهن العقاري؟
وفقًا لبيانات تأمين الرهن العقاري من Urban Institute ، يمكنك أن تتوقع أن يتكلف مؤشر PMI ما بين 0.58٪ و 1.86٪ من مبلغ القرض إما شهريًا أو بمبلغ ثابت مقدمًا. فيما يتعلق بالنقد ، يتوقع فريدي ماك أن هذا سيصل إلى 30 إلى 70 دولارًا لكل 100,000 دولار تضاف إلى دفعة الرهن العقاري الشهرية.
هل من الضروري الحصول على تأمين الرهن العقاري؟
عادة ما يكون التأمين على الرهن العقاري مطلوبًا على قروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية أيضًا.
هل PMI عبارة عن شطب ضريبي؟
نعم ، أقساط تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) قابلة للخصم كجزء من خصم فائدة الرهن العقاري حتى عام 2020.
كم من الوقت تدفع تأمين الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية؟
يتعين على المقترضين الذين وضعوا أقل من 10٪ على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفع تأمين الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية حتى اكتمال مدة القرض. ومع ذلك ، إذا قمت بإخماد 10٪ على الأقل ، فيمكنك مسح FHA MIP بعد 11 عامًا من المدفوعات.
- حاسبة الرهن العقاري من Zillow: ما مدى دقة حاسبة Zillow للرهن العقاري؟ (+ نصائح سريعة)
- سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
- شرح قرض إعادة التمويل النقدي (+ المتطلبات والأدوات)
- دليل إعادة تمويل حاسبة الرهن العقاري: نظرة عامة ، ومقارنات ، وكل ما تحتاجه
