يعمل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على حماية المقرضين من مخاطر التخلف عن سداد القروض على قروض أصحاب المنازل. يمكن أن يؤدي خفض مخاطر المقرض إلى انخفاض أسعار الفائدة وسهولة الوصول إلى الائتمان للمقترضين ، ولكن يمكن أن يؤدي أيضًا إلى زيادة تكلفة الرهن العقاري بشكل كبير. إليك كيفية الحصول على رهن عقاري بينما تتجنب أو على الأقل تخفف من PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص) مع أو بدون دفعة أولى بنسبة 20 أو 10٪.
ما هو PMI؟
تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو نوع من التأمين المطلوب من قبل مقرضي الرهن العقاري التقليدي عندما يضع مشتري المنزل أقل من 20٪ من سعر الشراء.
يهدف PMI إلى حماية المقرض في حالة تخلف صاحب المنزل عن سداد القرض. في حين أنه لا يمنع حبس الرهن ، فإنه يسمح لمشتري المساكن المحتملين أن يصبحوا مالكي منازل حتى لو لم يتمكنوا من دفع 20 ٪ دفعة أولى. إذا رأى المُقرض أنك ستحتاج إلى دفع PMI ، فسوف يعمل مع شركة تأمين خاصة ، وسيتم إبلاغك بشروط خطة التأمين قبل إغلاق قرضك العقاري.
إذا كان لديك PMI ، فلن تكون الرسوم معك إلى أجل غير مسمى. يمكنك الاتصال بخدمة القروض الخاصة بك بشأن إزالة PMI من الرهن العقاري الخاص بك بمجرد وصولك إلى نسبة 20 في المائة من حقوق الملكية - إما عن طريق سداد ديون القرض بمرور الوقت أو عن طريق زيادة قيم المنزل. يجب إنهاء PMI من قبل الخدم عندما يصل رصيد القرض الخاص بك إلى 78 بالمائة من القيمة الأصلية للمنزل.
ما هي تكلفة PMI؟
وفقًا للمعهد الحضري ، فإن النطاق النموذجي لمعدلات أقساط PMI هي 0.58٪ إلى 1.86٪ من مبلغ القرض الأصلي. وفقًا لـ Freddie Mac ، سيدفع معظم المقترضين 30 إلى 70 دولارًا شهريًا بمعدلات PMI لكل 100,000 دولار مقترضة. يتم تحديد تكلفة مؤشر مديري المشتريات من خلال عاملين رئيسيين:
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بك - سيؤثر المبلغ الذي تضعه على مقدار PMI الذي تدفعه. على سبيل المثال ، إذا قمت بتخفيض 5٪ ، فإن نسبة LTV الخاصة بك ستكون 95٪. ستكون نسبة LTV الخاصة بك 85 بالمائة إذا قمت بتخفيض 15٪. عندما يكون لديك دفعة أولى صغيرة فقط ، يفترض المُقرض مخاطر أكبر ، وستكون مدفوعات مؤشر مديري المشتريات الخاصة بك أعلى للتعويض.
- تصنيفك الائتماني - تتأثر تكلفة مؤشر مديري المشتريات بشكل كبير بتاريخك الائتماني ودرجة الائتمان الخاصة بك. ضع في اعتبارك مثال المعهد الحضري لشخص ما اشترى منزلًا بقيمة 250,000 ألف دولار بدفعة أولى بنسبة 3.5 في المائة. مبلغ الرهن الشهري ، بما في ذلك التأمين ، هو 1,164 دولارًا مع درجة FICO استثنائية تبلغ 760 أو أعلى. المدفوعات الشهرية هي 1,495،620 دولارًا أمريكيًا لمشتري بدرجة ائتمان تتراوح بين 640 و XNUMX ، مما يعكس رسومًا أعلى بكثير لمؤشر مديري المشتريات.
إليك كيفية عمل مؤشر مديري المشتريات اعتمادًا على المبلغ الذي تضعه ، كما هو محسوب بواسطة حاسبة Freddie Mac للتأمين على الرهن العقاري وحاسبة Bankrate للرهن العقاري. تستند هذه الأرقام إلى سعر شراء 329,000 دولار ومعدل فائدة 3.25 في المائة ولا تشمل التأمين على أصحاب المنازل أو ضرائب الممتلكات.
| الدفعة الأولى | انخفض 5٪ | انخفض 15٪ | انخفض 20٪ |
| الدفع الشهري لمؤشر إدارة المشاريع | $300 | $78 | $0 |
| مدفوعات الرهن العقاري الشهرية (رأس المال ، والفائدة ، ومؤشر مديري المشتريات) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
أنواع مختلفة من PMI
هناك أنواع مختلفة من تأمين الرهن العقاري الخاص. يشملوا
# 1. تأمين الرهن العقاري للمقترض
يتم تضمين أقساط تأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المقترض في دفعتك الشهرية. سيتم أيضًا تضمين الرصيد الرئيسي ورسوم الفائدة والرسوم الأخرى مثل ضرائب الممتلكات. ثم يتم صرف الأموال إلى شركة التأمين على أساس شهري.
كل شهر ، ستلاحظ إشارة إلى "دفعة خاصة" ، والتي هي مجرد تفسير بأن الأموال قد دفعت.
قد يتم إلغاء أقساط التأمين على الرهن العقاري التي يدفعها المقترض إذا حققت معايير معينة ، مثل تحقيق 20٪ من حقوق الملكية ، أو 78٪ من القرض إلى القيمة ، أو إكمال نصف مدة السداد الخاصة بك.
# 2. تأمين الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرضين
قد يبدو تأمين الرهن العقاري الذي يدفعه المقرض مغريًا ، لكن لا تخطئ: ستظل مسؤولاً عن التغطية. بدلاً من عرض هذا القسط كعنصر متسلسل ، ستدفع على الأرجح سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري و / أو تدفع مصاريف إنشاء القرض الإضافية.
ومن العيوب الأخرى أن مؤشر مديري المشتريات الذي يدفعه المقرض لا يمكن إلغاؤه بنفس الطريقة التي يمكن بها إلغاء التأمين الذي يدفعه المقترض. الطريقة الأكثر شيوعًا للتخلص من مؤشر مديري المشتريات المدفوع من قبل المقرض هي إعادة الرهن العقاري.
# 3. تأمين الرهن العقاري ذو قسط واحد
بدلاً من فصل الدفعات إلى أقساط شهرية ، يجمع مؤشر مديري المشتريات للقسط الفردي التكلفة الإجمالية للتأمين في دفعة واحدة.
اعتمادًا على شروط القرض ، يمكنك سداد هذا بالكامل عند الإغلاق أو تحويله إلى القرض مقابل مبلغ أعلى.
إذا دفعت كل ذلك دفعة واحدة ، فسيتم تخفيض أقساطك الشهرية. ومع ذلك ، إذا قمت ببيع منزلك بعد فترة وجيزة من شرائه ، فقد ينتهي بك الأمر في وضع أسوأ مما لو كنت قد دفعت ببساطة لمؤشر مديري المشتريات شهريًا.
ضع في اعتبارك أنه إذا كنت تكافح من أجل سداد دفعة أولى بنسبة 20٪ ، فقد لا تتمكن من تحمل دفعة تأمين كبيرة مقدمًا.
# 4. تأمين الرهن العقاري المجزأ
في اتفاقية PMI المجزأة ، ستدفع سعرًا أعلى مقدمًا يغطي جزءًا من التكاليف ، مما يسمح لك بتقليل متطلبات الدفع الشهرية.
يجمع هذا بين مزايا وعيوب مؤشر مديري المشتريات بقسط واحد والمدفوع من قبل المقترض. ستحتاج إلى بعض المال ، ولكن ليس بالقدر الذي تعتقده لدفع الرسوم مقدمًا. ستستمتع بعد ذلك برسوم شهرية أرخص.
إذا كان لديك نسبة دين إلى دخل أكبر ، فقد يكون تأمين الرهن العقاري المقسم مفيدًا. يسمح لك بتجنب مدفوعات الرهن العقاري المحتملة من أجل الحفاظ على DTI الخاص بك من أن يصبح عاليًا جدًا للتأهل.
# 5. تأمين الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية
يتضمن قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هذا الشكل من التأمين على الرهن العقاري. وهو يستلزم دفعة أولية تليها رسوم تأمين الرهن العقاري السنوية (MIP) ، والتي لا يمكن إلغاؤها في معظم الحالات.
سيتعين عليك الانتظار 11 عامًا للحصول على تأمين رهن عقاري مجاني من قروض إدارة الإسكان الفدرالية دون إعادة التمويل. حتى ذلك الحين ، لن يتم إلغاء التأمين إلا إذا كانت الدفعة الأولى 10٪ أو أكثر.
اقرأ أيضا: قرض PIGGYBACK: التعريف والإيجابيات والسلبيات وخيارات إعادة التمويل
طرق لتوفير المال وتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص PMI
نظرًا لارتفاع تكلفة مؤشر مديري المشتريات للتأمين على الرهن العقاري الخاص ، فليس من المستغرب أن يرغب العديد من مشتري المساكن في تجنبه. فيما يلي خمس استراتيجيات لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص لمؤشر إدارة المشاريع (PMI) على الرهن العقاري الخاص بك.
# 1. ابحث عن قرض لا يتطلب PMI.
ابحث عن خيارات القروض التي تتنازل عن متطلبات PMI و / أو تقدم مساعدة الدفعة الأولى. على سبيل المثال ، قروض VA لا تتطلب PMI ، لذلك يمكنك توفير الكثير من المال إذا كنت مؤهلاً. افحص القروض التي تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو وزارة الزراعة الأمريكية (USDA). تقدم كلتا المنظمتين مبادرات تحاول جعل ملكية المنازل أكثر سهولة للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.
# 2. انظر في برامج مشتري المنازل الحكومية والمحلية.
تعطي المزيد من المدن الأولوية للإسكان الميسور التكلفة ، بما في ذلك إنشاء برامج جديدة لمساعدة مشتري المنازل. تركز بعض المدن على "إسكان القوى العاملة" ، والذي يهدف إلى جعل ملكية المنازل في متناول أولئك الذين يعملون في مهن محددة ، مثل معلمي المدارس أو رجال الإطفاء أو المستجيبين الأوائل. قد تبدأ بالبحث في صفحة HUD المحلية للشراء عن البرامج الموجودة في ولايتك.
# 3. احصل على قرض 80-10-10.
وفقًا لإريك سيمونسون ، مؤسس Abundo Wealth ، فإن أحد الأساليب لتجنب PMI للتأمين على الرهن العقاري الخاص هو الحصول على قرض بنسبة 80/10/10 ، حيث تقوم بتخفيض 10٪ والحصول على 10٪ حد ائتمان لملكية المنازل لإرضاء 20 شرط الدفعة المقدمة. ينصح Simonson أنه نظرًا لأنه من المحتمل أن يكون خط الائتمان متغيرًا ، فيجب عليك إعطاء الأولوية لسداده في أسرع وقت ممكن. إذا لم تكن متأكدًا من أين تذهب للمقرض الذي يقدم 80/10/10 قروضًا ، فتحدث إلى المحاسب أو المستشار المالي ، الذي يمكنه على الأرجح تقديم بعض الاقتراحات.
# 4. قم بسداد دفعة فائدة أعلى
في مقابل سعر فائدة أعلى ، يقدم بعض المقرضين قروضًا تتيح لك تجنب دفع PMI. ستكون هناك عملية تأهيل ، ولكن في حالة الموافقة عليها ، ستكون قادرًا على تخمين أقل من 20٪. ومع ذلك ، فإن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ستكون أعلى - في بعض الحالات أعلى جدًا - بسبب زيادة معدل الفائدة.
# 5. شراء منزل أقل تكلفة
فقط لأنك حصلت على موافقة مسبقة من المُقرض مقابل مبلغ معين لا يعني أن عليك إنفاقه كله عند شراء منزل.
يقول ستانلي هيمينو أوكاموتو ، مؤسس DRS Financial Partners: "لا أوصي عادةً باستخدام PMI لشراء منزل أكبر يمتد إلى ميزانيتك ، لأن أي خلل في حياتك قد يجعل سداد رهنك العقاري أكثر صعوبة ويضيف الكثير من التوتر".
يمكن أن تكون الإستراتيجية الأكثر ذكاءً لمشتري منزل لأول مرة هي شراء "منزل مبتدئ" ، وهو منزل أقل تكلفة يمكنه تحمل تكلفته بشكل مريح دون تكبد PMI.
بدائل PMI
كثيرًا ما يسأل المقترضون الذين لديهم دفعة مقدمة متواضعة ، "هل هناك بدائل لشركة فيليب موريس إنترناشونال (PMI)؟
الفرق الرئيسي بين هذا الاستعلام و "كيف يمكنني تجنب PMI؟" الاستفسار هو أن البدائل لها نفس التكلفة في كثير من الأحيان ولكن يتم تقديمها بشكل مختلف.
القرض الجامبو الذي يزيد عن 417,500،XNUMX دولار هو مثال على ذلك.
تتطلب بعض القروض الضخمة أقل من 20٪ كحد أدنى ولا تتطلب تأمين الرهن العقاري. سيتم الإعلان عن هذا كحل لتجنب مؤشر مديري المشتريات. ومع ذلك ، لن تقوم بالضرورة بتوفير المال من حيث الرسوم لأنك ستدفع سعرًا أعلى على هذا القرض - تمامًا كما تفعل مع Lender Paid PMI على قرض مطابق.
لذلك ، في حين أنه من الناحية الفنية بديل للتأمين على الرهن العقاري ، فإنك لا تتجنب النفقات. يتضح هذا في تسويق قرض متوافق مع Lender Paid PMI ، ولكنه يكون أقل وضوحًا عند الحصول على قرض ضخم بتخفيض أقل من 20٪ لأن هذه القروض تُباع عادةً بعبارات مثل "لا يوجد تأمين على الرهن العقاري".
إلغاء PMI
إذا كان لديك قرض متوافق مع المعايير ، فيمكنك عادةً أن تطلب من المُقرض أن يفكر في إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص بك بمجرد تحقيق 22 بالمائة من حقوق الملكية في منزلك ، مما يعني أن قرضك قد تم سداده بنسبة 78 بالمائة من سعر شراء العقار الخاص بك.
إذا كنت تعتقد أنك ستصل إلى هذا المستوى في غضون عدد معقول من السنوات ، فإن مؤشر مديري المشتريات المدفوع للمقترض مفضل على مؤشر مديري المشتريات المدفوع للمقرض.
لذلك ، إذا كان لديك مؤشر مديري المشتريات المدفوع من قبل المقرض ، فإن تأمين الرهن العقاري الخاص بك يأتي في شكل معدل قرض أعلى ، وبالتالي فإن هذه التكلفة الأعلى ستكون معك طوال مدة القرض. وينطبق الشيء نفسه على الرهن العقاري الضخم ، حيث لا يوجد قسط تأمين على الرهن العقاري بالنسبة للقروض ذات الأسعار المنخفضة ، ولكن المعدل أعلى.
كيف يمكنني تجنب PMI بدون دفعة أولى بنسبة 20٪؟
إذا اخترت مؤشر مديري المشتريات المدفوع من قبل المقرض ، فيمكنك تجنب دفع PMI دون تخفيض 20 في المائة. ومع ذلك ، سيكون لديك معدل رهن عقاري أعلى طوال مدة القرض. هذا هو السبب في أن بعض المقترضين يفضلون تقنية على الظهر ، والتي تتضمن استخدام قرض عقاري ثان لتمويل نسبة من الدفعة الأولى البالغة 20 في المائة المطلوبة لتجنب مؤشر مديري المشتريات. يسمح برنامج قرض VA للمحاربين القدامى بتجنب PMI بدون دفعة أولى.
كيف يمكنني تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص بمقدم 10٪؟
إذا كان لديك دفعة أولى بنسبة 10٪ ، فقد تتمكن من تجنب PMI إذا استخدمت قرضًا ثانيًا لتمويل نسبة 10٪ المتبقية من سعر شراء المنزل. سيؤدي الجمع بين هذه المتطلبات إلى تلبية متطلبات الدفعة المقدمة بنسبة 20 بالمائة الخاصة بمقرض الرهن العقاري الأول ، مما يتيح لك تجنب PMI. يُعرف هذا بقرض على الظهر 80/10/10.
هل من المجدي تجنب PMI؟
PMI هو مصدر ممتاز لمشتري المنازل لأول مرة. إنها تمكنك من دفع دفعة أولى قليلة جدًا والانتقال إلى عقار في وقت أقرب بكثير. نتيجة لذلك ، بالنسبة للعديد من مشتري المنازل ، يعد مؤشر مديري المشتريات استثمارًا مفيدًا ، خاصة إذا كان ذلك يعني شراء منزل في وقت أقرب بدلاً من الانتظار لسنوات لدفع دفعة أولى بنسبة 20٪.
كيف يمكنني تجنب PMI بدفعة أولى 5٪؟
قد يتمكن بعض المقترضين من العثور على برامج قروض فريدة توفر قروضًا عقارية منخفضة الدفعة الأولى بدون مؤشر مديري المشتريات. معظم هذه البرامج لها حدود دخل أو غيرها من متطلبات الأهلية الخاصة. حتى إذا لم تتمكن من العثور على برنامج يزيل PMI ، فقد تتمكن من التأهل للحصول على قرض Freddie Mac's Home Possible أو قرض Fannie Mae's HomeReady ، والذي يسمح لك بالشراء بخصم 3٪ فقط ودفع أقل في PMI.
ما هي درجة الائتمان التي يمكن أن تسمح لك بتجنب PMI؟
يجب أن تؤدي درجة الائتمان الأفضل إلى أقساط أرخص لمؤشر مديري المشتريات. ومع ذلك ، فإن الدرجة الائتمانية العالية لن تلغي الحاجة إلى PMI. بدلاً من ذلك ، فإن حجم الدفعة المقدمة هو الذي يسمح لك بتجنب PMI. سيساعد وضع 20 في المائة على تجنب مؤشر مديري المشتريات بالكامل.
وفي الختام
يمكن لأقساط PMI زيادة مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لمشتري المنزل بمئات الدولارات. ومن الصعب تجنب مؤشر مديري المشتريات الخاص بتأمين الرهن العقاري إلا إذا كان لديك انخفاضًا بنسبة 20٪ أو انتظر حتى يصبح إجمالي القرض أقل من 80٪ من قيمة المنزل بسبب مدفوعات رأس المال وتقدير قيمة المنزل. ومع ذلك ، هناك خيارات أخرى ، بما في ذلك مساعدة الدفعة المقدمة ، وقروض VA ، والقروض على الظهر ، وقروض الأطباء. لا يقدم جميع المقرضين برامج تسمح للمقترضين بتجنب PMI وتلك التي لديها ظروف أقل ملاءمة أو مصاريف أكبر. و PMI ليس الشيء الوحيد الذي يجب التفكير فيه عند استعارة عقار. قد تكون أسعار الفائدة والرسوم وشروط القرض وغيرها من الاعتبارات ضرورية بنفس القدر ، إن لم يكن أكثر من ذلك.
كيفية تجنب الأسئلة الشائعة حول PMI
متى يمكن التنازل عن PMI؟
عندما يُتوقع أن ينخفض الرصيد الرئيسي لرهنك العقاري إلى 80 في المائة من القيمة الأولية لمنزلك ، فلديك سلطة مطالبة مقدم الخدمة الخاص بك بإلغاء PMI. عندما حصلت على الرهن العقاري الخاص بك ، يجب أن تكون قد تلقيت هذا التاريخ كتابيًا في نموذج الإفصاح عن PMI.
هل يستحق PMI التجنب؟
قد يؤدي التخلص من مؤشر مديري المشتريات إلى خفض مدفوعاتك الشهرية وجعل ملكيتك ميسورة التكلفة.
هل تؤثر درجة الائتمان على مؤشر مديري المشتريات؟
نعم ، درجة الائتمان الخاصة بك لها تأثير على تكلفة تأمين الرهن العقاري الخاص. حتى مع نفس الدفعة الأولى ومبلغ الرهن العقاري ، فإن المقترض الذي لديه درجة ائتمان أعلى سيدفع بشكل عام رسوم شهرية أقل لمؤشر مديري المشتريات من شخص لديه درجة ائتمان أقل.
مقالات ذات صلة
- ما هو تأمين الرهن العقاري ومتى تحتاجه؟
- ما هو قسط تأمين الرهن العقاري؟ كيف تعمل
- كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه
- تأمين حماية الرهن العقاري (MPI): كيف يعمل
- حاسبة الرهن العقاري من Zillow: ما مدى دقة حاسبة Zillow للرهن العقاري؟ (+ نصائح سريعة)
- تأمين الرهن العقاري: دليل مفصل
مراجع حسابات
