تتم إعادة تمويل قرض السكن عندما تحصل على قرض جديد لاستبدال قرضك الحالي. والأمر المثير للاهتمام هو أنك ستحتفظ بأصولك ولكن تحصل على قرض جديد بشروط جديدة. عملية إعادة التمويل لها نفس إجراءات الحصول على منزل جديد ، والتقدم بطلب للحصول على قرض ، وتقييم المنزل ، والإغلاق.
هنا في هذه المقالة ، سنتحدث أكثر عن إعادة تمويل معدلات قرض السكن والتكاليف وكيف يعمل ، بالإضافة إلى كيفية إعادة تمويل قرض بسجل ائتماني سيئ
معنى إعادة تمويل قرض المنزل
تستلزم إعادة التمويل إعادة تقييم حالة قرض الشخص أو الشركة والسداد. أيضًا ، إنها عملية استبدال قرض موجود بقرض جديد يسدد التزامات القرض السابق. لجعل الإجراء بأكمله جديرًا بالاهتمام ، يفضل أن يكون للقرض الجديد شروط أو ميزات أفضل تعزز أموالك.
كيف يعمل إعادة تمويل قرض المنزل؟
يسعى المستهلكون عادةً إلى إعادة تمويل التزامات مالية معينة للحصول على شروط أفضل للقرض ، غالبًا استجابة للظروف الاقتصادية المتغيرة. تتضمن أهداف إعادة التمويل الشائعة خفض سعر الفائدة الثابت للفرد لتقليل المدفوعات طوال فترة القرض. أيضًا ، تغيير مدة القرض ، أو التحول من الرهن العقاري ذي السعر الثابت إلى الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) أو العكس.
قد يقوم المقترضون أيضًا بإعادة التمويل لأن درجة الائتمان الخاصة بهم قد تحسنت أو لأن نواياهم المالية طويلة الأجل قد تغيرت. أو ربما يقترضون لسداد الالتزامات القائمة من خلال دمجها في قرض واحد منخفض الفائدة.
بيئة معدل الفائدة هي السبب الأكثر شيوعًا لإعادة تمويل القرض. مع تقلب أسعار الفائدة ، يفضل العديد من المستهلكين إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار. تحدد السياسة النقدية الوطنية والدورة الاقتصادية والقدرة التنافسية للسوق ما إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع أو تنخفض بالنسبة للمستهلكين. تؤثر هذه المتغيرات على أسعار الفائدة لجميع أنواع المنتجات الائتمانية ، بما في ذلك القروض غير المتجددة وبطاقات الائتمان المتجددة. في بيئة ارتفاع الأسعار ، ينتهي الأمر بالمقترضين الذين لديهم منتجات ذات معدل فائدة متغير إلى دفع المزيد من الفوائد. بينما في بيئة ذات معدل هبوط ، فإن العكس هو الصحيح.
عند إعادة تمويل قرض لشراء منزل ، يجب على المقترض الاتصال بالمقرض مع الطلب وتعبئة طلب قرض جديد. بعد ذلك ، يستلزم إعادة التمويل إعادة تقييم شروط ائتمان الفرد أو الشركة والوضع المالي. قروض الرهن العقاري وقروض السيارات وقروض الطلاب هي أمثلة على قروض المستهلكين التي يتم اعتبارها عادة لإعادة التمويل.
بالإضافة إلى ذلك ، قد تحاول الشركات أيضًا إعادة تمويل ديون الرهن العقاري التجارية. قد يقوم العديد من المستثمرين التجاريين بفحص ميزانياتهم العمومية لشركاتهم بحثًا عن قروض تجارية يمنحها الدائنون الذين قد يستفيدون من معدلات السوق المنخفضة أو التصنيف الائتماني الأفضل.
خيارات إعادة تمويل قرض السكن
هناك أنواع مختلفة لإعادة تمويل قرض السكن. يتحدد نوع القرض الذي يختاره المقترض حسب احتياجاته. من بين خيارات قروض إعادة التمويل هذه:
# 1. إعادة التمويل النقدي
تعتبر عمليات السحب النقدي نموذجية عندما ترتفع قيمة الأصل الأساسي الذي يعمل كضمان للقرض. علاوة على ذلك ، فإنه يستلزم إزالة قيمة الأصل أو حقوق الملكية مقابل مبلغ قرض أكبر. بمعنى آخر ، إذا ارتفعت قيمة عنصر ما على الورق ، فيمكنك الوصول إلى هذه القيمة من خلال قرض بدلاً من بيعه.
يرفع هذا الخيار المبلغ الإجمالي للقرض ولكنه يوفر للمقترض وصولاً سريعًا إلى النقد مع الاحتفاظ بملكية الأصل.
# 2. إعادة التمويل على أساس السعر والآجل
هذا هو النوع الأكثر انتشارا من إعادة تمويل القروض. عند إعادة تمويل قرضك ، فإنك تسدد القرض السابق وتستبدله باتفاقية قرض جديدة ذات مدفوعات فائدة أقل.
# 3. إعادة التمويل النقدي
تسمح إعادة التمويل النقدي للمقترض بسداد جزء من الدين مقابل نسبة أقل من القرض إلى القيمة (LTV) أو أقساط قرض أرخص.
# 4. إعادة تمويل التوحيد
قد يكون قرض التوحيد طريقة فعالة لإعادة التمويل في بعض الحالات. عندما يؤمن المستثمر قرضًا واحدًا بسعر فائدة أرخص من متوسط سعر الفائدة الحالي عبر العديد من منتجات الائتمان ، يُشار إلى ذلك باسم إعادة تمويل التوحيد.
علاوة على ذلك ، يتطلب هذا النوع من إعادة التمويل أن يتقدم المستهلك أو الشركة للحصول على قرض جديد بسعر فائدة أقل ثم استخدام القرض الجديد لسداد الدين الحالي ، مما يترك رصيده الإجمالي المستحق مع مدفوعات سعر فائدة أقل بشكل ملحوظ.
إعادة تمويل قرض مع سوء الائتمان
اعتمادًا على نوع القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه ، هناك متطلبات لإعادة تمويل قرض سكني بسوء ائتمان. بالطبع ، يمتلك مالك المنزل الذي يعاني من سوء الائتمان فرصة لإعادة تمويل القروض باستخدام برامج التمويل الفيدرالية أو برامج الإقراض مع متطلبات درجة ائتمان أكثر تساهلاً.
على سبيل المثال ، يقدم الرهن العقاري للبنك الشعبي ، الموجود في ولاية كارولينا الجنوبية ، قرض محفظة "فرصة جديدة" يسمح لك بالحصول على إعادة تمويل قرض المنزل حتى لو كان ائتمانك سيئًا في العامين الماضيين.
ومع ذلك ، لكي تكون مؤهلاً للحصول على مساعدة البرنامج ، يجب عليك أيضًا تلبية معايير معينة. يتمثل المعيار القياسي في وجود "فائدة ملموسة صافية" يمكنك إعادة تمويلها ، مثل ربح معدل أقل بنسبة 0.5 في المائة على الأقل أو اختيار مدة أقصر. وبالتالي ، إذا لم تتمكن من تلبية متطلبات البرنامج ، فسيتم رفض طلب القرض الخاص بك.
حقًا ، إعادة تمويل القرض سيجعلك صفقة أفضل. ومع ذلك ، قبل اتخاذ قرار ، يجب عليك التحقيق في خيارات إعادة التمويل وتقييمها بدقة. قم بما يلي:
# 1. حدد خيار قرض إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية
لأصحاب المنازل الذين لديهم درجات ائتمانية سيئة ، تقدم إدارة الإسكان الفدرالية مجموعة متنوعة من خيارات إعادة تمويل القروض. شرط رئيسي واحد: يجب أن يكون القرض الخاص بك بالفعل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للتأهل. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي كما يلي:
- إعادة تمويل تبسيط قروض إدارة الإسكان الفدرالية: لكي تكون مؤهلاً لهذا البرنامج ، يجب أن يكون لديك بالفعل قرض عقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وأن تكون ساريًا على المدفوعات. يتم تصنيف قروض إعادة تمويل تبسيط قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى نوعين: المؤهلين للائتمان وغير المؤهلين للائتمان. لا يتطلب هذا الأخير تقييمًا للمنزل أو فحصًا ائتمانيًا شاملاً أو فحص نسبة الدين إلى الدخل. ومع ذلك ، قد تضطر إلى دفع معدل فائدة أعلى قليلاً مما لو قمت بإعادة التمويل بقرض مؤهل للائتمان.
- إعادة تمويل معدل ومدة قروض إدارة الإسكان الفدرالية: إذا كان لديك معدل فائدة مرتفع ، يمكنك الاستفادة من هذا النوع من تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية. الغرض منه هو مساعدة المقترضين في إعادة تمويل مساكنهم الأساسية وخفض فواتير الإسكان الشهرية. على عكس إعادة تمويل تبسيط قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يتطلب هذا الخيار فحصًا ائتمانيًا وتقييمًا جديدًا. للتأهل ، يجب أن تكون قد سددت ستة مدفوعات رهن عقاري متتالية في الوقت المحدد وكاملة.
# 2. تحدث مع المُقرض الحالي الخاص بك
نظرًا لقرضك السابق ، قد تكون لديك بالفعل علاقة مع المُقرض الحالي. نتيجة لذلك ، قد يكون من الحكمة مقابلة المقرض أولاً ، وشرح موقفك ، وتحديد خياراتك. استفسر أيضًا مع المُقرض عن تكلفة وأنواع برامج إعادة تمويل القروض المتاحة ، خاصة لأصحاب المنازل الذين لديهم نقاط ائتمان سيئة.
من ناحية أخرى ، إذا لم تكن راضيًا عن بدائل المقرض ، فلا تتردد في الاتصال بالمقرضين الآخرين والتسوق. لا يقدم جميع المقرضين نفس أنواع القروض ، وقد يكون أحد المقرضين أكثر ملاءمة لمركزك من مقرض آخر.
# 3. النظر في قرض إعادة تمويل VA
إذا كان لديك بالفعل رهن عقاري مدعوم من VA ، فيمكنك إعادة التمويل باستخدام قرض إعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة (IRRRL) ، والذي غالبًا لا يتطلب درجة ائتمان أو تقييمًا. علاوة على ذلك ، لا توجد رسوم سنوية لضمان القرض. مع قرض VA ، يمكنك إعادة تمويل ما يصل إلى 100٪ من قيمة العقار. للحصول على قرض VA هذا ، يجب أن تذهب عبر بنك خاص أو شركة رهن عقاري أو اتحاد ائتماني.
# 4. ضع في الاعتبار قرض إعادة تمويل المحفظة
خيار إعادة تمويل قروض المحفظة هو خيار غير متوفر في السوق الثانوية ويجب الحصول عليه من المقرض. يمكن للمصارف ووسطاء الرهن العقاري وضع قواعدهم الخاصة لهذا النوع من القروض ، وبالتالي فإن متطلباتهم ستختلف على الأرجح عن متطلبات القروض العادية.
سيظل المقرضون ينظرون عن كثب إلى أموالك وتاريخك الائتماني إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض إعادة تمويل المحفظة ، على الرغم من أن القيود قد تكون أقل صرامة. قد يكونون أيضًا أكثر تساهلاً مع متطلبات الحد الأدنى من درجة الائتمان الخاصة بهم. ومع ذلك ، تأكد فقط من عدم عرض سعر فائدة مرتفع بشكل مفرط مقابل المعايير الفضفاضة.
يعتقد معظم الخبراء أن إعادة تمويل القرض يستحق العناء طالما أنه يكلف أقل من 0.75 في المائة من سعر الفائدة الخاص بك ويخططون للبقاء في منزلك لعدة سنوات - حتى مع كل نفقات إعادة التمويل. وفق فريدي ماك, متوسط تكلفة إعادة تمويل القرض 5,000 دولار. بشكل عام ، يجب أن تتوقع دفع ما بين 2٪ و 5٪ من إجمالي مبلغ القرض.
إعادة تمويل أسعار وتكاليف قرض المنزل
تعد معدلات الفائدة المنخفضة أحد الأسباب الرئيسية لإعادة تمويل قرض السكن لأنه يمكن أن يوفر عليك مئات - إن لم يكن آلاف الدولارات بمرور الوقت. علاوة على ذلك ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى دفعات شهرية أرخص ، والتي يمكن أن تساعد في التدفق النقدي الشهري.
إعادة تمويل القرض السكني تكلف مالاً ، ولكن تبعاً للظروف ، قد يكون مجدياً. سيتعين عليك دفع تكاليف الإغلاق التي تشمل رسوم الإنشاء وتقييم المنزل والتسجيل ، من بين أشياء أخرى. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تساعدك إعادة تمويل القرض على توفير المال على المدى الطويل مع خفض مدفوعاتك الشهرية أيضًا. ومع ذلك ، قبل المتابعة ، يجب عليك تحليل معدلات وتكاليف إعادة تمويل قرض السكن.
فيما يلي بعض عوامل إعادة تمويل قرض السكن التي تؤثر على التكاليف الإجمالية:
- مبلغ القرض ونوع الموقع
- سواء قمت بشراء نقاط الخصم أم لا
- سواء كانت إعادة تمويل نقدية أم لا
- الرسوم المفروضة على الخدمات المتعلقة بإغلاق القرض ، مثل رسوم التقييم والملكية
مساوئ إعادة تمويل القرض
ومع ذلك ، فإن إعادة التمويل ليست دائمًا قرارًا استثماريًا حكيمًا. فيما يلي بعض العيوب:
أنها ليست رخيصة. اعتمادًا على معدلات الإقراض والاختصاص القضائي ، قد تتراوح إعادة تمويل قرض السكن في أي مكان من 3٪ إلى 6٪ من الرصيد المستحق. بعض الأمثلة على هذه الرسوم والتكاليف هي تلك المرتبطة بعملية تقديم الطلب وكذلك تلك المرتبطة بمراحل إنشاء القرض وتقييمه. يمكن أن تصل نفقات إغلاق القروض الكبيرة ، مثل الرهون العقارية ، إلى عشرات الآلاف من الدولارات.
علاوة على ذلك ، إذا وزعت مدفوعات قرضك على فترة أطول ، فسوف ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد. ومن ثم ، فإن خفض أقساطك الشهرية قد يوفر لك المال مقدمًا ، ولكن تكاليف الاقتراض المرتفعة التي ستواجهها على مدار فترة القرض قد تفوقها.
إذا قمت بإعادة تمويل قرض ما ، فقد تفقد بعض جوانبه المفيدة. من ناحية أخرى ، تكون قروض الطلاب من الحكومة أكثر تسامحًا إذا واجهت صعوبات مالية ، لأنها توفر خيارات تأجيل الدفع أو التحمل التي تمنحك فترة راحة قصيرة من سداد المدفوعات. بالإضافة إلى ذلك ، إذا اخترت مهنة في الخدمة العامة ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على إعفاء من القرض يصل إلى 2,500 دولار. ربما يكون من مصلحتك أن تتمسك بهذه القروض منخفضة الفائدة.
أخيرًا ، عند إعادة التمويل ، من المحتمل أن تزيد المخاطر على الممتلكات الخاصة بك. إذا تخلفت عن سداد أقساط الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، فإن بعض الولايات تعترف بقروض المنازل غير القانونية والتي لا تسمح للمقرضين بمصادرة أي شيء آخر غير الضمان. من ناحية أخرى ، تتيح قروض الرجوع للمقرضين تحميلك المسؤولية عن ديونك حتى لو استولوا على ضماناتك.
ما مقدار رأس المال الذي أحتاجه لإعادة التمويل؟
عادة ، من أجل إعادة تمويل القرض ، يجب أن يكون لمنزلك 20٪ على الأقل من إجمالي حقوق الملكية. يمتلك معظم مالكي المنازل ما يكفي من الأسهم الإجمالية لإعادة التمويل لأن المقرضين عادة ما يسمحون لك فقط باقتراض ما يصل إلى 80 ٪ من قيمة منزلك على قرض عقاري عادي.
هل إعادة التمويل تضر بائتمانك؟
ستنخفض درجة الائتمان الخاصة بك بشكل مؤقت كلما قمت بإعادة تمويل قرض ، ليس فقط كنتيجة للاستعلام الصعب في تقرير الائتمان الخاص بك ولكن أيضًا لأنك تحصل على قرض جديد ولم تثبت قدرتك على سداده بعد.
ما هي ميزة إعادة تمويل منزلك؟
سعر الفائدة المنخفض (APR) قسط شهري أصغر. فترة استرداد أقصر. إمكانية سحب حقوق الملكية الخاصة بك لأغراض أخرى.
في أي نقطة يستحق إعادة التمويل؟
تنص القاعدة العامة على أنه إذا كان المعدل الجديد أقل بنسبة 1٪ على الأقل من المعدل الذي لديك حاليًا ، فستكون إعادة التمويل مفيدة. ضع في اعتبارك ما إذا كانت المدخرات الشهرية كافية لتحسين حياتك بشكل كبير أو ما إذا كان إجمالي المدخرات على مدى فترة القرض مفيدًا لك.
هل هناك سلبي لإعادة التمويل؟
إعادة التمويل لها عيوب كثيرة ، لكن أكبرها أنها باهظة الثمن. أنت تحصل على رهن عقاري جديد لسداد الرهن السابق ، لذلك ستتم مطالبتك بتغطية غالبية تكاليف الإغلاق نفسها كما هو الحال عند شراء المنزل لأول مرة ، مثل رسوم الإنشاء والتأمين على الملكية ورسوم الطلب والإغلاق التكاليف.
هل إعادة التمويل صعبة مثل الحصول على قرض عقاري؟
على الرغم من أنها تنطوي على العديد من العمليات نفسها ، إلا أن عملية إعادة التمويل غالبًا ما تكون أقل صعوبة من عملية شراء المنزل. على الرغم من أنه قد يكون من الصعب تقدير المدة التي ستستغرقها إعادة التمويل ، إلا أن متوسط الإطار الزمني هو 30 إلى 45 يومًا.
وفي الختام
يمكن أن تكون إعادة التمويل مفيدة ، خاصة إذا كانت لديك قيود تمنعك من سداد ديونك السابقة. ومع ذلك ، قبل البدء في إعادة تمويل قرض المنزل بسوء الائتمان ، يوصى بشدة بمراجعة الأسعار وموازنة خياراتك.
مقالات ذات صلة
- 6 نصائح لإعادة تمويل العقارات التجارية التنافسية
- إعادة تمويل القروض: لماذا هذا اختيار ذكي؟
- عملية الاكتتاب اليدوي للرهون العقارية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية
- دليل إعادة تمويل حاسبة الرهن العقاري: نظرة عامة ، ومقارنات ، وكل ما تحتاجه
- إعادة تمويل القرض: ماذا يعني وكيف يعمل (دليل مفصل)
ما هو الهدف من إعادة التمويل؟
تشمل إعادة التمويل استبدال الرهن العقاري الحالي برهن جديد ، من الناحية المثالية بسعر فائدة أقل. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تسمح لك إعادة التمويل بتخفيض مدفوعاتك الشهرية ، وتوفير المال على الفائدة طوال فترة القرض ، وسداد الرهن العقاري الخاص بك في وقت أقرب ، والسحب من ملكية منزلك إذا كنت بحاجة إلى نقود لأي غرض.
هل يستحق إعادة تمويل منزلي الآن؟
كمبدأ عام ، إذا كانت معدلات الرهن العقاري 1 في المائة أو أقل من السعر الحالي ، فمن المنطقي إعادة التمويل. يجب إضافة فحص الائتمان ، والتقييم ، ورسوم الإنشاء ، ورسوم الإغلاق لتحديد مدخراتك المحتملة على إعادة التمويل.
ما هي الأسباب الرئيسية لإعادة التمويل؟
أفضل الأسباب لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
- خفض معدل الفائدة الخاص بك
- توحيد الديون عالية الفائدة.
- إلغاء تأمين الرهن العقاري.
- توفير المال لمنزل جديد.
- تفاخر في شراء السلع الفاخرة من خلال إعادة التمويل النقدي.
- انتقل إلى قرض طويل الأجل.
- سداد مدفوعات منزلك بشكل أسرع إذا لم تحقق الأهداف المالية الأخرى
ما هي مخاطر إعادة التمويل
يواجه المقترضون مخاطر إعادة التمويل إذا لم يتمكنوا من إعادة تمويل ديونهم الحالية بقروض جديدة. يمكن أن تؤثر مخاطر إعادة التمويل على أي شركة أو فرد ، سواء كان ذلك بسبب انخفاض جودة الائتمان أو تغيرات في السوق.
هل تؤثر إعادة التمويل على الائتمان الخاص بك؟
تقلل الديون الجديدة من درجة الائتمان الخاصة بك ، ولكن إعادة التمويل تحل محل قرض موجود بآخر بنفس المبلغ تقريبًا ، وبالتالي فإن التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك لا يكاد يذكر.
