عندما ترغب في شراء منزل ، فإن معرفة نسبة نفقات الإسكان الخاصة بك يمكن أن يساعدك في معرفة مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله. تُستخدم نسبة مصاريف الإسكان لمعرفة المبلغ الذي يمكنك اقتراضه لشراء منزل. فيما يلي نظرة فاحصة على نسبة نفقات الإسكان ، أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وصيغتها.
نسبة مصاريف السكن
نسبة نفقات الإسكان هي النسبة التي تقارن نفقات الإسكان بالأرباح قبل الضرائب (EBT) أو الدخل قبل حسم الضرائب. في معظم الأحيان ، يستخدم المقرضون النسبة كجزء من تحليل الائتمان الخاص بهم في بداية عملية الإقراض. بمعنى آخر ، يستخدم المقرضون ، مثل البنوك ، النسبة أثناء العناية الواجبة أثناء تأهيل المقترض للحصول على قرض.
التطبيق الأكثر شيوعًا لنسبة نفقات الإسكان هو الرهون العقارية. للتأكد من أن المقترض يمكنه سداد قرض الرهن العقاري ، يقوم المقرضون بفحص التاريخ الائتماني للمقترض بتفصيل كبير.
تُستخدم النسبة عادةً بالاقتران مع نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لتحديد الحد الأقصى لمبلغ الائتمان الذي يمكن للمقترض الوصول إليه.
تشمل تكاليف السكن الإجمالية لصاحب المنزل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية (رأس المال والفائدة) ، بالإضافة إلى تكاليف التشغيل ، مثل ضرائب الممتلكات والتأمين ، بالإضافة إلى فواتير الطاقة وأي رسوم أخرى مرتبطة بمنازلهم. إنها حقيقة أن المقرضين يريدون تقسيمًا تفصيليًا لجميع نفقات الإسكان للمقترض كجزء من طلب القرض.
التكلفة الإجمالية لسكن المقترض لها تأثير كبير على نسبة نفقات الإسكان.
نسبة مصاريف الإسكان Fha
أثناء عملية تقديم طلب الرهن العقاري ، يتم استخدام معايير نسبة نفقات الإسكان بقروض إدارة الإسكان الفدرالية (الدين إلى الدخل) لمقارنة الالتزامات المتكررة للمقترض وإجمالي الدخل. للحصول على فكرة أفضل عن مقدار الأموال التي يتعين عليك إنفاقها كل شهر ، يمكنك تقسيم إجمالي دخلك على إجمالي نفقاتك الثابتة ، والتي تشمل الرهن العقاري الخاص بك ، وقسمة هذا الرقم على إجمالي دخلك.
هناك 31 في المئة مصروفات دفع الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى نسبة الدخل الإجمالي و 43 في المئة إجمالي نسبة المدفوعات الثابتة قروض إدارة الإسكان الفدرالية لقروض إدارة الإسكان الفدرالية. نسبة التأهيل المقبولة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي ما يسمى (4155.1 4.F.1.a).
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مؤمن عليه قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يجب على المقرضين الالتزام بهذه المعايير. من الضروري وجود أموال كافية في البنك لتغطية التزاماتك الشهرية المتكررة بالإضافة إلى تكاليف امتلاك منزل.
وأوضح نسبة تأهيل قروض إدارة الإسكان الفدرالية
يتم التعبير عن النسبة المؤهلة المسموح بها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والتي تُعرف غالبًا باسم نسبة الدين إلى الدخل ، ببساطة كنسبة مئوية من إجمالي دخلك الشهري الذي يذهب إلى نفقاتك الشهرية المتكررة. هناك نوعان أساسيان من نسبة التأهيل المسموح بها لقروض إدارة الإسكان الفدرالية:
# 1. مصاريف دفع الرهن العقاري إلى نسبة الدخل الفعلي (4155.1 4.F.2.b):
لحساب هذه النسبة ، كل ما تحتاج إلى معرفته هو مقدار تكاليف سداد الرهن العقاري الشهرية مقارنةً بدخلك الإجمالي. توصي إدارة الإسكان الفدرالية بألا تزيد تكاليف مدفوعات الرهن العقاري الإجمالية عن 31٪ من إجمالي دخلك الفعلي. إذا كان منزلك مؤهلاً لبرنامج المنازل الموفرة للطاقة (EEH) ، فإن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تفرض نسبة أعلى تبلغ 33٪.
# 2. إجمالي المدفوعات الثابتة إلى نسبة الدخل الفعلي (4155.1 4.F.2.c):
لحساب هذه النسبة ، يجب أن تأخذ في الاعتبار التزامات الديون الإجمالية ، والتي تشمل مدفوعات الرهن العقاري بالإضافة إلى جميع فواتيرك الشهرية المتكررة. للتأهل ل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، يجب أن يكون لديك دفعة شهرية ثابتة تبلغ 43 بالمائة من دخلك الفعلي. إذا كنت مشتركًا في برنامج EEH ، فإن FHA ترفع أيضًا النسبة المئوية التي تحتاجها للتأهل إلى 45 بالمائة.
"رأس المال والفوائد ، ودائع الضمان لضرائب العقارات ، والتأمين ضد المخاطر ، وأقساط التأمين على الرهن العقاري ، ومستحقات اتحاد مالكي المنازل ، والإيجار الأرضي ، والتقييمات الخاصة" و "مدفوعات أي تمويل ثانوي مؤهل" كلها مدرجة في الديون إلى - قروض إدارة الإسكان الفدرالية إرشادات الدخل.
حساب نسبة الدين إلى الدخل
يجب عليك استخدام نسب النهاية الأمامية والخلفية لحساب نسبة الدين إلى الدخل. حدد دخلك الفعلي إلى نسبة سداد الرهن العقاري المسموح بها باستخدام نسبة الواجهة الأمامية. تقسم مدفوعات الرهن العقاري الشهرية على الدخل الشهري الإجمالي.
باستخدام النسبة المئوية ، اضرب النسبة في 100 للوصول إلى النسبة المئوية النهائية. لنفترض أن دفعة الرهن العقاري الشهرية تبلغ 2,250،8,500 دولارًا أمريكيًا وأن دخلك الإجمالي هو XNUMX،XNUMX دولار أمريكي. فيما يلي كيفية حساب الضريبة الخاصة بك:
25٪ من 2,250 دولارًا أمريكيًا / 8,500 دولار أمريكي تمثل 26.5 بالمائة من الإجمالي
لتحديد دخلك الفعلي إلى إجمالي المدفوعات الثابتة ، قم بتطبيق حساب نسبة النهاية الخلفية. اقسم الدخل الإجمالي الشهري على إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية وجميع النفقات الشهرية الأخرى. بزيادة النسبة بمقدار 100 ، يمكنك التعبير عنها كنسبة مئوية. لنفترض أن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية تبلغ 2,500 دولار ، وأن إجمالي نفقاتك الشهرية المتكررة هي 1,405 دولارات وأن إجمالي دخلك يبلغ 8,500 دولار. سيبدو الحساب الخاص بك كما يلي:
2,500 دولار أمريكي + 1,405 دولار أمريكي ، أو 43٪ من 8,500 دولار أمريكي.
احسب نسبة الدين إلى الدخل باستخدام أداة عبر الإنترنت بدلاً من ذلك.
اعتبارات وإعفاءات المصاريف الموصى بها
يمكن تضمين بعض النفقات في إجمالي مدفوعات الرهن العقاري للمقترض بينما يمكن استبعاد البعض الآخر بموجب معايير قروض إدارة الإسكان الفدرالية الخاصة بالدين إلى الدخل. عند حساب نسبة الدين إلى الدخل ، يجب أن تأخذ الديون التالية في الاعتبار:
- مدفوعات السيارات
- دفعات القرض
- مدفوعات بطاقات الائتمان
- دعم الطفل بأمر من المحكمة
- نفقة الزوجة المطلقة
- نفقات قانونية
يجب ألا تُدرج العناصر التالية في حساب الدين إلى الدخل الخاص بك:
- نفقات رعاية الطفل
- Utilities
- الإيجار أو سداد الرهن العقاري الحالي
- ترفيه
ومع ذلك ، غيرت قروض إدارة الإسكان الفدرالية هذا البند بحيث لم تعد القروض التي تتوقع سدادها في أقل من 10 أشهر معفاة. لم تعد القروض التي ترعاها إدارة الإسكان الفدرالية متاحة لك إذا كان لديك أي نزاعات معلقة مع الدائنين بشأن ديون تزيد عن 1,000 دولار ، حتى إذا كنت تستوفي معايير درجة الائتمان.
متطلبات مهمة أخرى
بالإضافة إلى ذلك ، عند التقدم بطلب للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، عليك أيضًا التفكير في ضرائب الممتلكات وأي عوامل أخرى قد تعوضها.
البناء الجديد والضرائب العقارية
للامتثال لقواعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يجب عليك تقدير ضمانات ضريبة الممتلكات الشهرية بدقة. من المتوقع أن يعتمد التطوير الجديد على تقديرات ضريبة الملكية على كل من قيمة الأرض وأي تحسينات أخرى على الأرض ، وفقًا لقواعد إدارة الإسكان الفدرالية.
عوامل التعويض
إذا قدم المقرض عوامل تعويضية كبيرة وموثقة جيدًا ، فلا يمكنك تجاوز نسبة التأهيل المسموح بها من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يجب أن يوفر قسم تعليقات نموذج HUD-92900-LT هذه المتغيرات التعويضية من منظور المُقرض. من بين العناصر التعويضية المحتملة:
- طالما ظل دخلك وإنفاقك كما هو خلال العام أو العامين الماضيين ، يجب أن تكون قادرًا على دفع تكاليف السكن التي تخطط لتضمينها في نسبة الدين إلى الدخل.
- إذا كان لديك الكثير من المال أو بعض الوسائل الأخرى لدفع ثمن المنزل ، فقد تتمكن من ذلك.
- إذا كنت تنفق أكثر من 10٪ من الدفعة الأولى الموصى بها على عقار.
- إذا أظهر تاريخك الائتماني أنه يمكنك وضع جزء أكبر من دخلك على الإسكان ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على معدل فائدة أقل.
- إذا كان لديك سجل جيد في توفير وإدارة أموالك.
إدارة الديون الخاصة بك إلى نسبة الدخل
لا تقلق إذا كانت نسبة الدين إلى الدخل أعلى مما توصي به إدارة الإسكان الفدرالية. يمكنك توفير المال كل شهر عن طريق سداد ديون بطاقتك الائتمانية. لتقليل نسبة الدين إلى الدخل ، سدد بعض التكاليف الشهرية المتكررة القادمة الآن.
يمكن أن يتيح لك توحيد دينك أيضًا التوقف عن دفع بعض فواتيرك الشهرية. إن إعادة تمويل توحيد الديون أمر منطقي إذا كنت تمتلك عقارًا ولديك تصنيف ائتماني ممتاز أو كمية كبيرة من حقوق الملكية فيه.
صيغة نسبة نفقات السكن
لا يتطلب حساب نسبة نفقات السكن الخاصة بك عمليات حسابية معقدة أو آلات حاسبة رقمية من أي نوع. يمكنك استخدام بعض المقاييس النموذجية التي تعرفها بالفعل عن دخلك وسعر المنزل الذي تنوي شرائه لحساب هذه النسبة.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على صيغة نسبة نفقات الإسكان.
# 1. اجمع جميع مصاريف السكن
قبل أن تبدأ في البحث عن منزل جديد ، عليك التفكير في جميع التكاليف المحتملة. وينطبق الشيء نفسه على أولئك الذين يقومون بتقييم طلبات الرهن العقاري.
ضع في اعتبارك قرضًا مدته 30 عامًا بمبلغ 250,000 ألف دولار بفائدة 3.2٪. تشمل الرسوم الإضافية تلك المذكورة أدناه:
- 208 دولارات لتأمين الرهن العقاري
- 250 دولار من رسوم اتحاد الإسكان
- 250 دولارًا من الضرائب العقارية
- 136 دولارًا للتأمين على أصحاب المنازل
- 1080 دولارًا أمريكيًا لمدفوعات الرهن العقاري الأولية والفائدة
لتلخيص ذلك ، ستحتاج إلى 1924 دولارًا كتكاليف إضافية. عند حساب تكاليف السكن ، ضع في اعتبارك أنك لن تدفع 250,000 دولار للمنزل خارج البوابة.
# 2. احسب إجمالي راتبك
حان الوقت الآن لمعرفة مقدار الأموال التي قد تتوقع جنيها كل شهر. للحجة ، افترض أن دخلك الشهري هو 7150 دولارًا. بالنسبة لهذه الإحصائية ، تذكر أن تحسب أي دخل قبل الضريبة تتلقاه من عملك أو مكافآتك أو إعالة الطفل أو مدفوعات النفقة.
# 3. قسّم على الدخل قبل الضرائب
اقسم نفقات السكن الشهرية على دخلك الشهري للوصول إلى نسبة نفقات الإسكان الخاصة بك. فيما يلي الصيغة:
924 دولارًا أمريكيًا مقسومة على 7150 دولارًا أمريكيًا تساوي 0.269 أو 27٪ تقريبًا.
باستخدام طريقة نسبة نفقات الإسكان ، يجب أن تتوقع إنفاق حوالي 27٪ من دخلك قبل الضريبة على تكاليف الإسكان.
# 4. تقييم النتائج
بمجرد أن تقوم بحساب نسبة نفقات الإسكان الخاصة بك ، فقد حان الوقت لمراجعة نتائجك. ضع في اعتبارك أن شركات التأمين عادةً ما ترفض القروض إذا كانت نسبة نفقات الإسكان أكبر من 28٪.
إذا نظر المكتتب فقط إلى نسبة نفقات الإسكان في السيناريو الافتراضي الخاص بنا ، فمن المرجح أن يتم قبول المقترض المحتمل للحصول على قرض لأن النسبة هي 27 بالمائة. إذا كانت تكاليف السكن الشهرية الخاصة بك أكبر من 28٪ من إجمالي دخلك الشهري ، فقد تجد نفسك في وضع مالي صعب.
لا يزال لديك فرصة للحصول على قرض عقاري حتى لو كانت نسبة نفقات الإسكان الخاصة بك أعلى من 28 في المائة (على الرغم من أن خيارات القرض الخاصة بك ستكون بالضرورة محدودة). بعض المقرضين ، على سبيل المثال ، سيقبلونك إذا قدمت دفعة أولى أكبر أو إذا كان لديك ضمانات.
يمكنك دائمًا تحسين نسبة نفقات الإسكان الخاصة بك على مدار الأشهر القليلة القادمة أو حتى السنوات إذا لزم الأمر. يمكنك القيام بذلك من خلال البحث عن عقار ميسور التكلفة ، والعثور على منزل بضرائب أقل أو بدون رسوم إضافية ، وما إلى ذلك.
أعتقد أنه يمكنك تحديد نسبة نفقات الإسكان باستخدام هذه الصيغة خطوة بخطوة.
ما هي نسبة مصاريف السكن؟
يستخدم مقرضو الرهن العقاري نسبة نفقات الإسكان كأحد أدواتهم الأساسية لمعرفة مقدار الدخل الإجمالي للمقترض الذي يجب أن يخصص لدفع ثمن المنزل.
كيف تعمل نسبة نفقات الإسكان
تعد نسبة نفقات الإسكان أحد أهم المعلومات حول دخل المقترض التي يستخدمها المقرضون للتأكد من أن المقترض يمكنه سداد القرض.
- لمعرفة عدد المنازل التي يمكنهم تحمل تكلفتها ، يحتاج أصحاب المنازل المحتملين إلى معرفة نسبة نفقات الإسكان الخاصة بهم. يفضل معظم المقرضين التقليديين نسبة نفقات المنزل التي لا تزيد عن 28 في المائة كقاعدة عامة.
- الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) لديها نسبة أعلى قليلاً من القرض إلى القيمة (LTV) تبلغ 31 في المائة.
- ضع في اعتبارك أن هذا المبلغ يتم اعتباره في سياق DTI للمقترض والمتغيرات الأخرى ، لذلك قد يتم إجراء استثناءات للسماح بنسبة أعلى قليلاً.
كيف تحسب النسبة؟
النسبة هي مقارنة عددية لكميتين باستخدام القسمة. ستكون صيغة مثل هذه المقارنة هي A / B ، حيث تتم مقارنة نقطتي بيانات A و B. بمعنى آخر ، أنت تأخذ نقطة البيانات A وتقسمها على البيانات.
ما هي صيغة نسبة نفقات الإسكان؟
صيغة نسبة نفقات السكن = مجموع جميع نفقات السكن + إجمالي الراتب الإجمالي ، قسّم على الدخل قبل الضريبة.
ما هي نسبة مصاريف السكن Fha؟
يتم استخدام معايير نسبة نفقات الإسكان قروض إدارة الإسكان الفدرالية (الدين إلى الدخل) لمقارنة الالتزامات المتكررة للمقترض وإجمالي الدخل.
وفي الختام
نسبة نفقات السكن هي مقارنة بين تكاليف السكن والأرباح قبل الضرائب (EBT). تشمل تكاليف التدبير المنزلي أي شيء من الصيانة الأساسية إلى الإصلاحات الرئيسية (المرافق وضرائب الممتلكات والتأمين وما إلى ذلك).
نسبة مصروفات الإسكان هي ببساطة مجموع جميع نفقات الممتلكات مقسومًا على راتب ما قبل الضريبة ، في حين تُستخدم معايير نسبة نفقات الإسكان FHA (الدين إلى الدخل) لمقارنة الالتزامات المتكررة للمقترض وإجمالي الدخل.
الأسئلة الشائعة حول نسبة نفقات السكن
ما هي نسبة مصاريف السكن Fha؟
يتم استخدام معايير نسبة نفقات الإسكان قروض إدارة الإسكان الفدرالية (الدين إلى الدخل) لمقارنة الالتزامات المتكررة للمقترض وإجمالي الدخل.
ما هي صيغة نسبة نفقات الإسكان؟
صيغة نسبة نفقات السكن = مجموع جميع نفقات السكن + إجمالي الراتب الإجمالي ، قسّم على الدخل قبل الضريبة.
