كثيرا ما تستخدم نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في إقراض الرهن العقاري لتحديد مبلغ الدفعة الأولى اللازمة. وأيضًا ، ما إذا كان المُقرض سيقدم الائتمان للمقترض. يفضل المقرضون عقود طويلة الأجل منخفضة ، ولكن هذا يأتي بتكلفة - يجب على المقترضين سداد دفعات مقدمة أكبر. الحساب الصحيح لنسبة القرض إلى القيمة ضروري أيضًا.
ما هي نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
تقوم المؤسسات المالية وجهات الإقراض الأخرى بتقييم مخاطر القرض من خلال النظر في نسبة القرض إلى القيمة (LTV) قبل الموافقة على الرهن العقاري. قد تتطلب القروض ذات النسبة العالية من LTV من المقترض شراء تأمين على الرهن العقاري. يسمى تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI ، بتأمين الرهن العقاري الخاص.
تستخدم المؤسسات المالية والمقرضون نسبة القرض إلى القيمة لتقييم نسبة الإقراض قبل رهن. يشار إليها أيضًا بنسب القرض إلى القيمة. على سبيل المثال ، إذا خفضت مبلغ 20,000 دولار أمريكي واشتريت منزلًا بقيمة 200,000 دولار ، فسوف يقرضك البنك 180,000 دولار أمريكي. يستخدم المقرضون نسبة القرض إلى القيمة لتحديد مقدار الائتمان الذي سيقدمونه لك.
كيفية حساب نسبة القرض إلى القيمة
بمساعدة هذه الصيغة المباشرة ، يمكن لمشتري المساكن المحتملين التأكد بسرعة من نسبة LTV للعقار. حساب القرض إلى القيمة (LTV) واضح ، حيث يقسم مبلغ القرض على قيمة الأصول أو الضمانات المرهونة كضمان. يقسم رصيد الرهن العقاري على قيمة العقار عندما يتعلق الأمر برهن عقاري.
LTV = (قيمة الأصول / مبلغ القرض) × 100
عند حساب نسبة LTV ، يتم طرح إجمالي المبلغ المقترض من القيمة المقدرة للممتلكات ويتم التعبير عنه كنسبة مئوية. إذا قمت بتخفيض 10,000 دولار أمريكي واشتريت منزلًا بقيمته التقديرية البالغة 100,000 دولار أمريكي ، فسوف تقترض 90,000 دولار أمريكي. نتيجة لذلك ، تبلغ نسبة القيمة الدائمة 90٪ (90,000 / 100,000).
مثال 2: إذا كانت قيمة العقار تبلغ 200,000 دولار وطلب المشتري رهنًا عقاريًا بقيمة 150,000 ألف دولار ، فإن قيمة القرض تكون 75٪.
كيف فهم القرض مقابل القيمة نسبة?
يعد حساب نسبة LTV خطوة أساسية في عملية الاكتتاب في الرهن العقاري. عند شراء منزل ، أو إعادة تمويل رهن عقاري قائم إلى قرض جديد ، أو الحصول على قرض مقابل حقوق الملكية في جزء من العقار ، يمكن تطبيق نسبة الحد الأدنى للقيمة (LTV).
عند تقييم طلب الرهن العقاري ، ينظر المقرضون إلى نسبة LTV لتحديد مقدار المخاطر التي هم على استعداد لتحملها. يعتقد المقرضون أن هناك احتمالية أكبر للتخلف عن سداد القرض عندما يطلب المقترضون قروضًا بمبالغ قريبة من القيمة المقدرة (وبالتالي يكون لديهم نسبة أعلى من القيمة المقدرة). بسبب انخفاض الدفعة المقدمة ، يتطلب العقار المزيد من حقوق الملكية.
إن مبلغ الدفعة المقدمة وسعر البيع والقيمة المقدرة للعقار هي المتغيرات الرئيسية التي تؤثر على نسب LTV. تؤدي الدفعات المقدمة المرتفعة وأسعار المبيعات المنخفضة إلى أن تكون نسبة القيمة الدائمة إلى أدنى حد ممكن.
بشكل عام ، تزداد احتمالية الموافقة على قرض وسعر فائدة أقل مع نسبة LTV. سيكون هناك أيضًا انخفاض في إمكانية الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) كمقترض.
تعتبر نسبة LTV أحد المعايير التي تحدد أهلية المقترض. ومع ذلك ، يمكن أن يكون لها تأثير كبير على سعر الفائدة الذي يمكن للمقترض الحصول عليه. عندما تكون نسبة LTV لمقدم الطلب عند 80٪ أو أقل ، فإن معظم المقرضين سيعطون أقل معدل فائدة ممكن
على الرغم من أن سعر الفائدة على القروض يمكن أن يرتفع مع ارتفاع نسبة LTV ، إلا أن المقترضين الذين لديهم نسبة LTV أعلى لا يزالون مؤهلين للحصول على الموافقة على الرهن العقاري. على سبيل المثال ، قد تمنح نسبة القيمة الدائمة 95٪ للمقترض الموافقة على الرهن العقاري. ومع ذلك ، يمكنهم طلب سعر فائدة أعلى بنقطة مئوية كاملة من السعر المفروض على المقترض بنسبة 75٪ من القيمة الدائمة.
إذا تجاوزت نسبة LTV 80٪ ، فقد يطلب المُقرض من المقترض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص. نتيجة لذلك ، سيرتفع إجمالي مبلغ القرض بنسبة 0.5٪ إلى 1٪ سنويًا. حتى تصل نسبة القيمة الدائمة إلى 80٪ أو أقل ، تكون مدفوعات مؤشر مديري المشتريات ضرورية. ستنخفض نسبة LTV عندما تدفع رصيد القرض الخاص بك ، وترتفع قيمة منزلك بمرور الوقت.
على الرغم من أن القانون لا يتطلب ذلك ، إلا أن جميع المقرضين تقريبًا يطلبون نسبة 80٪ من القيمة الدائمة للمقترضين لتجنب تكلفة مؤشر مديري المشتريات. قد يتجاهل بعض المقرضين أحيانًا المقترضين ذوي الدخل المرتفع أو الدين القليل أو المحفظة الاستثمارية الكبيرة.
العيب الرئيسي لمعلومات LTV هو أنها تمثل فقط الرهن العقاري الأساسي لمالك المنزل. كما أنه يستثني الديون الأخرى التي قد تكون لديهم ، مثل الرهن العقاري الثاني أو قرض ملكية المنزل ، من حساباته. يعتبر CLTV مؤشرًا أكثر دقة على قدرة المقترض على سداد الرهن العقاري.
ما هي العوامل التي تؤثر على نسبة LTV وحسابها؟
العناصر الثلاثة التي تؤثر على نسبة القرض إلى القيمة هي سعر البيع والدفعة الأولى والقيمة المقدرة. يمكن أن يؤثر التغيير في أي من هذه المبالغ على قيمة القرض. وبالتالي ، مستوى المخاطرة للمؤسسة المالية وسعر الفائدة التي تفرضها على الرهن العقاري.
دفعة أولى
الدفعة الأولى للمقترض هي المبلغ الذي يدفعه للشراء. من خلال المساهمة في الدفعة المقدمة والحصول على قرض رهن عقاري من المقرض ، يشتري المقترض والمقرض العقار بشكل مشترك. هذه المبالغ تضاف إلى إجمالي سعر العقد للعقار. تقل مساهمة المُقرض في القرض مع زيادة الدفعة الأولى للمقترض. هذا يفيد قدرة المقترض على الحصول على قرض وسعر الفائدة على القرض.
إذا كان العقار الذي يشتريه المقترض يساوي 200,000 دولار أمريكي ويخفض 40,000 دولار أمريكي ، أو 20٪ من سعر البيع ، فإن المُقرض يمول 160,000 دولار أمريكي المتبقي ، أو 80٪ LTV: 160,000 دولار أمريكي / 200,000 دولار أمريكي = 80٪. هذا مثال على حساب القرض إلى القيمة. تتناقص المخاطر على شركة التمويل مع زيادة الدفعة المقدمة وانخفاض مبلغ القرض.
سعر عقد البيع
العامل الثاني الذي يؤثر على حساب نسبة القرض إلى القيمة هو الأملاح سعر العقد. في حين أن هذا ليس صريحًا في الصيغة ، فهو مع ذلك مكون رئيسي. مع انخفاض سعر البيع ، ينخفض أيضًا مبلغ الرهن العقاري اللازم لشراء العقار. عندما يكون سعر البيع أعلى ، سيكون مبلغ الرهن العقاري أعلى. سعر الشراء ونسبة القرض إلى القيمة أمران حاسمان لأن سعر الشراء يجب ألا يتجاوز قيمة العقار المقدرة. تفترض الأمثلة في هذا القسم أن القيمة المقدرة وسعر البيع متماثلان ، لكن هذا ليس هو الحال دائمًا.
يتم إعطاء مثال على حساب نسبة القرض إلى القيمة: إذا كان لدى المشتري 50,000 دولار ليضعها على عقار وسعر بيع هذه الخاصية هو 200,000 دولار. وبالتالي فإن قيمة الحد الأدنى للقيمة ستكون 75٪: (200,000 - 50,000 دولار) / 200,000 دولار = 75٪
القيمة المقدرة
القيمة المقدرة هي العنصر الثالث الذي يؤثر على نسبة القرض إلى القيمة. يحدد المُقرض القيمة المقدرة للعقار بناءً على حجمه وميزاته وموقعه وحالته ومقارنته بالعقارات المماثلة في الحي. باستخدام القيمة المقدرة أو سعر البيع لحساب LTV ، أيهما أقل ،
المثمن ، وهو طرف ثالث محايد غير مرتبط بالبيع ، يحدد قيمة الممتلكات. المثمن يحدد قيمة الممتلكات باستخدام مجموعة متنوعة من المعلومات. المثمن يوفر قيمة مقدره للممتلكات بعد التحليل. لذلك ، يحدد المُقرض نسبة LTV باستخدام الصيغة المذكورة أعلاه قبل الموافقة على قرض
عندما تبلغ نسبة LTV للقروض العقارية 67٪ ، يحق للمشتري الحصول على 67٪ من قيمة القرض من العقار.
مثال على حساب قيمة القرض
على سبيل المثال ، تخيل أنك اشتريت منزلًا بقيمة 100,000 دولار. على الرغم من أن المالك على استعداد لبيعه مقابل 90,000 ألف دولار. إذا أحضرت 10,000 دولار كدفعة مقدمة للرهن العقاري ، فستحتاج إلى قرض بمبلغ 80,000 ألف دولار. وبالتالي ، سينتج عن ذلك معدل LTV بنسبة 80٪ (أي 80,000 / 100,000). بافتراض أنك قمت بزيادة مبلغ الدفعة المقدمة إلى 30,000 ألف دولار ، فإن قرض الرهن العقاري الذي تطلبه سيكون الآن 60,000 ألف دولار. سيجعل هذا الحساب نسبة القيمة الدائمة 60٪ (أي 60,000 / 100,000)
ماذا يعني 80٪ LTV؟
بشكل عام ، يجب أن تكون نسبة القرض إلى القيمة الممتازة 80٪ على الأكثر. ارتفاع قيمة المركبة الدائمة أعلى من 80٪. وهذا يعني أن المقترضين قد يدفعون تكاليف اقتراض أعلى ، ويحتاجون إلى تأمين رهن عقاري خاص ، أو قد يرفض المُقرض القرض. LTVs الأكبر من 95٪ غير مقبول.
ما هي نسبة القرض إلى القيمة الممتازة؟
يعتبر معظم المقرضين 80٪ نسبة جيدة من القرض إلى القيمة (LTV). أي شيء أقل من هذا الرقم أفضل. تذكر أنه مع زيادة القيمة الدائمة للقروض إلى ما يزيد عن 80٪ ، فقد تزيد تكاليف الاقتراض ، أو قد يرفض المقرضون القروض. في حين أن الحد الأقصى للقيمة الدائمة لبعض المقرضين وبرامج القروض يبلغ 80٪ ، فإن لدى البعض الآخر حد أقصى للقيمة الدائمة 95٪. القيمة الدائمة الجيدة هي عند أو أقل من حد قبول المُقرض: 80٪ أو أقل.
كيف يمكنني حساب القيمة الدائمة الخاصة بي؟
ببساطة ، قسمة مبلغ القرض على قيمة الأصل أو الضمان المستخدم كضمان ينتج عنه حساب القرض إلى القيمة (LTV). في حالة الرهن العقاري ، قسّم رصيد الرهن العقاري على القيمة المقدرة للعقار.
هل 30٪ قيمة دائمة جيدة؟
نسبة LTV المنخفضة جيدة. تجذب نسبة LTV المنخفضة المقرضين وتحسن فرص المشتري في الحصول على قرض بسرعة. تزداد احتمالية الموافقة على قرض د مع انخفاض القيمة الدائمة. لذلك ، يعد حساب نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 30٪ مناسبًا.
ما هو قرض طويل الأجل بنسبة 95٪؟
إذا كانت نسبة LTV للرهون العقارية 95٪ ، فإن المشتري مؤهل للحصول على قرض من البنك يساوي 95٪ من قيمة العقار. وبذلك يغطي البنك 95٪ من القرض. مع رهن عقاري بنسبة 95٪ ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 95٪ من سعر شراء العقار ، مما يترك لك دفعة أولى بنسبة 5٪. مع قرض عقاري بنسبة 95٪ إلى القيمة (LTV) ، يمكنك اقتراض 95٪ من قيمة منزلك.
ما هو معنى القرض إلى القيمة (LTV)
تستخدم المؤسسات المالية وغيرها من المقرضين نسب القرض إلى القيمة لتقييم مخاطر الإقراض للمشتري. تقوم المؤسسات المالية وغيرها من المقرضين بتقييم نسبة القرض إلى القيمة (LTV) قبل الموافقة على الرهن العقاري كمقياس لمخاطر الإقراض. يرى المقرضون تقييمات عالية للقروض طويلة الأجل كقروض عالية المخاطر. من خلال قسمة مبلغ القرض على القيمة المقدرة ، يمكن للمرء حساب LTV.
وفي الختام
لا يزال المقترضون الذين لديهم نسبة LTV أعلى مؤهلين للحصول على الموافقة على قرض عقاري ، على الرغم من أن سعر الفائدة على القرض قد يرتفع مع نمو نسبة LTV. على أسعار الفائدة، فإن نسبة LTV لها تأثير. عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة أقل ، يكون الحصول على قرض بسعر فائدة أقل أكثر وضوحًا نظرًا لوجود مخاطر ائتمانية أقل بشكل ملحوظ.
عندما يتعلق الأمر بقرض المنزل ، فإن نسبة القرض إلى القيمة هي العامل الأكثر أهمية لكل من المقترضين والمقرضين. لماذا لا تزال تنتظر؟ احسب نسبة LTV الخاصة بك ، وحدد موقع البنك أو المؤسسة المالية الأقرب إليك ، وقدم طلبًا للحصول على قرض عقاري في أقرب وقت ممكن.
الأسئلة الشائعة حول نسب القرض إلى القيمة
ما هي نسبة القرض إلى القيمة؟
تقوم المؤسسات المالية وجهات الإقراض الأخرى بتقييم مخاطر القرض من خلال النظر إلى نسبة القرض إلى القيمة (LTV) قبل الموافقة على الرهن العقاري
كيف تحسب قيمة القرض؟
ببساطة قسمة مبلغ القرض على قيمة الأصل أو الضمان المستخدم.
هل 40٪ قيمة دائمة جيدة؟
نسبة LTV المنخفضة جيدة. تجذب نسبة LTV المنخفضة المقرضين وتحسن فرص المشتري في الحصول على قرض بسرعة
مقالات ذات صلة
تقييم الممتلكات: دليل إلى التكاليف والعمليات (يفتح في علامة تبويب متصفح جديدة)
