المستثمرون العقاريون هم أولئك الذين يستخدمون عادةً النقد على العائد النقدي لتقييم فرص الاستثمار الممكنة. باستخدام حاسبة الاستثمار ، سأكون قادرًا على حساب النقد على العائد النقدي لعقار مؤجر وعقار مع عقار مؤجر.
كيفية حساب النقد على العائد النقدي
النقد على العائد النقدي هو معدل ربح يحسب إجمالي النقد المستلم على إجمالي النقدية (حقوق الملكية) التي يتم إنفاقها في إحدى المعاملات. كيفية حساب النقد على النقد في مقابل العقارات أو تأجير الممتلكات أو الاستثمار باستخدام الآلة الحاسبة يتم عن طريق قسمة التدفق النقدي قبل الضريبة في فترة معينة على رأس المال المستثمر في نهاية هذه العملية. النقد على العائد النقدي هو أ الاستدانة إحصائية (بعد الديون) ، بينما العائد "الحر والواضح" هو نظيره غير المرتبط بالديون.
صيغة العائد النقدي على النقد بسيطة ومباشرة
صافي التدفق النقدي السنوي / حقوق الملكية المستثمرة =
نقدا على عائد نقدي
النقد على العائد النقدي هو معدل ربح يحسب إجمالي النقد المستلم على إجمالي النقدية (حقوق الملكية) التي يتم إنفاقها في إحدى المعاملات. يمكنك حسابه بتقسيمه على تدفق مالي قبل الضرائب. خاصة في الفترة التي يتم فيها استثمار حقوق الملكية في نهاية هذه العملية. إن العائد النقدي على العائد النقدي هو إحصاء معزز (بعد الدين) ، في حين أن العائد "الحر والواضح" هو نظيره غير المدعم بالديون.
في معظم الحالات ، يتم تحديد العائد النقدي على النقد كنسبة مئوية. بينما يمكن تطبيق هذه النسبة في مجموعة متنوعة من مواقف العمل ، إلا أنها تستخدم عادةً في العقارات التجارية صفقة.
لماذا النقد على العائد النقدي مهم جدا
عند تقييم الربحية المحتملة لصفقة ما. القدرة على حساب النقد على العائد النقدي على العقارات أو تأجير الممتلكات أو الاستثمار باستخدام الآلة الحاسبة أمر بالغ الأهمية. يمكن أن تكون هذه الطريقة طريقة رائعة للتنبؤ بكيفية عمل الاستثمار ، ونتيجة لذلك ، تساعدك على تحديد ما إذا كنت ستستثمر أم لا. علاوة على ذلك ، فإن حساب النقد على العائد النقدي على العقارات أو العقارات المؤجرة أو الاستثمار باستخدام الآلة الحاسبة يمكن أن يوجه المستثمرين في الاتجاه الصحيح عندما يتعلق الأمر بالاقتراض ، على سبيل المثال عند اتخاذ قرار بين الرهن العقاري العادي و المقرض الخاص. قد يخبرك حساب العائد النقدي النقدي عن المسار الذي سيزيد من عوائدك السنوية.
كثير من المستثمرين تقييم مختلف الأصول الاستثمارية استخدام النقد على العوائد النقدية. من خلال مقارنة هذا المؤشر عبر العقارات ، يمكن للمستثمرين الحصول على فهم أفضل لكيفية تأثير كل واحد منهم على إجمالي محافظهم الاستثمارية. يمكن للمستثمرين أيضًا الحصول على رؤية متسقة للإمكانيات طويلة الأجل للأصول المتعددة من خلال الاعتماد على النقد على العوائد النقدية كمقارنة.
مزايا النقد على العائد النقدي
يرغب المستثمرون في تحليل السيولة النقدية للعقار على العائدات النقدية لعدة أسباب.
# 1. اختيار الخاصية
التطبيق الأول والأكثر عملية للعائد النقدي على النقد هو اختيار الممتلكات. يمكّن العائد النقدي النقدي المستثمرين من إجراء مقارنة سريعة جنبًا إلى جنب للعديد من الصفقات. وفقًا للمعلومات الموجودة لديهم (على سبيل المثال ، قائمة الإيجار ، ونفقات التشغيل ، والبيانات المالية الأخرى التي يقدمها البائع) ،
# 2. تكلفة التمويل
السبب الآخر الذي يجعل المستثمرين يفضلون العائد النقدي على النقد على المقاييس الأخرى هو أنه يأخذ في الاعتبار تكلفة التمويل. يساعد هذا المستثمرين في تحديد المعايير الضرورية للحصول على نقود محددة من العائدات النقدية. عندما يكون للمستثمر حصة أكبر في الصفقة (كنسبة من القرض إلى القيمة). غالبًا ما يكون النقد على العائد النقدي أقل مما هو عليه عندما يكون للمستثمر حصة أصغر في الصفقة. كلما تم استثمار المزيد من الأسهم ، يتم الحساب انحرافات أقل ، بافتراض أن الإيرادات والتكاليف تظل ثابتة بخلاف ذلك. بالطبع ، يمكن أن يكون لتكلفة الاقتراض تأثير على العائد النقدي مقابل النقد. وبالتالي ، يمكن أن يشجع هذا الحساب المستثمر على البحث عن معدلات وشروط أفضل للقروض.
أخيرًا ، قد يلقي النقد على العائدات النقدية الضوء على ملف إنفاق الممتلكات. إذا كان كل شيء آخر متساويًا ، فإن العقارات ذات النفقات الأعلى ستحصل على نقود أقل على العائدات النقدية. قد يقوم المشتري المحتمل بفحص النفقات الحالية لمعرفة ما إذا كانت هناك أي تدابير لخفض التكاليف لزيادة النقد على العائدات النقدية.
كيف تختلف العوائد النقدية عن المقاييس الأخرى؟
تعد كيفية حساب النقد على العائد النقدي باستخدام الآلة الحاسبة أحد المؤشرات المتاحة للمستثمرين لتقييم فرص الاستثمار. كما أنها تختلف عن الإجراءات الأخرى بالطرق التالية:
# 1. عائد الاستثمار مقابل النقد على النقد
يتم احتساب عائد الاستثمار (ROI) لعقار مؤجر لتحديد المعدل الإجمالي للعائد على العقار. بما في ذلك الديون والنقد ، في حين أن النقد على النقد يتعامل مع كيفية حساب العائد على النقد العقاري (حقوق الملكية) المستثمر.
# 2. معدل العائد الداخلي (IRR) مقابل النقد على النقد
يتم تعريف IRR على أنه إجمالي الفائدة المكتسبة على الأموال المستثمرة. الفرق الأساسي بين النقد على العوائد النقدية و IRR هو أن معدل العائد الداخلي يتم حسابه باستخدام إجمالي الدخل المكتسب خلال دورة الملكية. تعتبر حسابات معدل العائد الداخلي أكثر صعوبة إلى حد كبير وتستند إلى الفكرة المالية للقيمة الزمنية للنقود.
# 3. النقد على النقد مقابل معدل الحد الأقصى
يتم حساب معدل الحد الأقصى وفقًا لافتراض عدم وجود دين على العقار. إذا تم شراء عقار بالكامل نقدًا (بدون التزام بخدمة الدين). ثم يكون النقد على العائد النقدي هو نفس معدل الحد الأقصى. ومع ذلك ، نظرًا لأن معظم المستثمرين يستخدمون شكلاً من أشكال الرافعة المالية ، فإن هذه التقديرات غالبًا ما تكون مختلفة.
هل العائد النقدي على النقد والعائد على الاستثمار هما نفس الشيء؟
عندما يتم استخدام الديون في صفقة عقارية. لا يمكن استبدال المصطلحين "العائد النقدي على النقد" و "العائد على الاستثمار" (ROI). غالبية العقارات التجارية ممولة بالديون. ويختلف العائد النقدي الفعلي على الاستثمار عن العائد النموذجي على الاستثمار (ROI). يقيم عائد الاستثمار العائد الإجمالي على الاستثمار ، مثل عبء الدين. من ناحية أخرى ، يأخذ العائد النقدي على النقد فقط في الاعتبار العائد على النقد الفعلي المستثمر. لذلك يسمح بإجراء تقييم أكثر دقة لأداء الاستثمار.
كيفية حساب النقد على النقد مقابل تأجير العقارات
في الأساس ، كيف يتم حساب عائدك النقدي مقابل أ استئجار الممتلكات أو العقارات أو الاستثمار بقسمة التدفق النقدي السنوي (قبل الضرائب) على استثمارك النقدي بالكامل.
لتحديد التدفق النقدي قبل خصم الضرائب للسنة ، قم بجمع إجمالي مبلغ الإيجار. بالإضافة إلى أي إيرادات أخرى قد تحصل عليها من العقار. مثل الإيجار الإضافي لمواقف السيارات أو وحدات التخزين. لحساب الخاص بك صافي الدخل التشغيلي، قم بخصم نفقات التشغيل الخاصة بك (إدارة الممتلكات، عامل بارع ، سباك ، بستاني. بالإضافة إلى الرعاية المنتظمة الأخرى) ومدفوعات الرهن العقاري السنوية (إذا كان لديك واحدة).
سيتم قسمة هذا الرقم على المبلغ الكامل الذي اشتريته في الأصل في العقار ، مما ينتج عنه إجمالي الأموال المستثمرة. يمكن أن يشمل ذلك إيداعك ، وإغلاق التكاليف ، وأي إصلاحات أو تجديدات قمت بإجرائها قبل تأجير العقار. سيتم احتساب العائد النقدي على النقد كنسبة مئوية من النتيجة.
حتى الآن تظل عائداتك من تأجير العقارات والاستثمار فيها ثابتة. عندئذٍ سيكون عائدك النقدي متسقًا تقريبًا. إذا ارتفعت إيراداتك نتيجة لقدرتك على تحصيل إيجار أعلى ، فسوف يرتفع عائدك النقدي أيضًا. إذا كان عليك إنفاق المزيد من الأموال على إصلاح كبير بشكل غير متوقع ، فسوف يتأثر عائدك النقدي.
أمثلة على العائد النقدي النقدي مقابل تأجير العقارات
دعنا نتخيل أنك تحصل على عقار مستأجر مقابل رقم دائري جميل ، لنفترض 300,000 دولار ، ولديك الأموال اللازمة لدفع ثمنها دفعة واحدة. إذا قمت بتأجيره مقابل 3,000 دولار شهريًا ولكن لديك تكلفة صيانة شهرية قدرها 1,000 دولار. إذن ، التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة هو 24,000 دولار: (3,000 دولار - 1,000 دولار) × 12 شهرًا = 24,000 دولار. مقسومًا على مبلغ الأموال المستثمرة (300,000 دولار) ، يكون العائد النقدي على النقد 24,000/300,000 ، أو 24 بالمائة.
افترض سيناريو آخر يكون فيه الاستثمار المحتمل 200,000 دولار. ومع ذلك ، تقوم بتسجيل الخروج من الرهن العقاري بمقدم 20٪ (40,000 ألف دولار). تظل إيرادات الإيجار الربع سنوية ونفقات الصيانة كما هي في الحالة السابقة. ولكن يجب عليك الآن دفع 1,000 دولار من أجل الرهن العقاري الخاص بك كل شهر. هذا يعني أن التدفق النقدي قبل الضريبة هو 12,000 دولار: (3,000 دولار - 1,000 دولار - 1,000 دولار) × 12 ، وعائدك النقدي مقابل تأجير الممتلكات هو 12,000/40,000 ، أو 30 ٪ فقط.
ما هو معدل العائد النقدي الجيد؟
يشعر العديد من المستثمرين بالفضول بشأن ما يشكل عائد نقدي جيد. لا يوجد حل بسيط. يتم تحديد النقد الجيد على العائد النقدي من خلال مجموعة متنوعة من العوامل ، بما في ذلك تفضيلات المستثمر. قد يختار المستثمر الذي يكره المخاطرة ، على سبيل المثال ، استثمار المزيد من الأسهم في الاتفاقيات ، مما يقلل من مقدار الرافعة المالية المطلوبة.
كلما زاد حجم المخزون ، انخفضت الرافعة المالية وتكلفة التمويل. وبالتالي انخفض النقد على العائد النقدي. بالنسبة لبعض المستثمرين ، لحساب أو معرفة ما إذا كانت نسبة 8-10 ٪ نقدًا على العائد النقدي كافية أم لا ، فإن العقار المستأجر يتناسب مع معايير الاستثمار الأخرى الخاصة بهم باستخدام الآلة الحاسبة. قد ينظر الآخرون فقط في المعاملات ذات الحد الأدنى من النقد عند العائد النقدي بنسبة 20 ٪. للوصول إلى هذا الحاجز ، قد يحتاج هؤلاء المستثمرون إلى استخدام المزيد من الديون ورأس مال أقل.
يؤثر السوق المحلي أيضًا على عوائد النقد مقابل النقد. قد تتطلب تكاليف الشراء المرتفعة المزيد من الأسهم بشكل ملحوظ في الأسواق شديدة الحرارة. (في المجموع بالدولار ، وليس كنسبة مئوية من القرض إلى القيمة). قد يكون إجمالي النقد على العائد النقدي أقل ما لم يكن الدخل كبيرًا نسبيًا. العديد من المستثمرين ، وخاصة أولئك الذين يكرهون المخاطرة و / أو لديهم أفق استثماري طويل. إنهم على استعداد لتحمل نقود أقل على العائد النقدي في الأسواق الأولية مع وجود اقتصاديات أساسية جيدة.
تتمثل إحدى أساليب المستثمر في تقييم الصفقات باستخدام النقد على العوائد النقدية في افتراض أن كل شركة لديها نفس القدر من حقوق الملكية المستثمرة فيها. افترض أن المستثمر لديه 2 مليون دولار ليطرحها في السوق. يمكنهم وضع مليوني دولار في ثلاثة استثمارات مختلفة. يمكن للمستثمر تقييم أي من الصفقات الثلاث نتج عنه أعلى أو "أفضل" نقدي على العائد النقدي. وفقًا للديون والإيرادات والمصروفات المرتبطة بكل من تلك الصفقات بشرط أن تظل الأسهم المستثمرة ثابتة.
معدل العائد الداخلي (IRR)
يقيم معدل العائد الداخلي (IRR) ربحية الاستثمار طوال فترة الاستثمار. تستغرق معظم استثمارات العقارات الصناعية سنوات لإكمال الدورة الكاملة (الاستحواذ والتحسين والتصرف). ويمكن أن تظهر IRR العائد المتوقع طوال ذلك الوقت. بمعنى آخر ، يمكن لـ IRR إبلاغك بالمدة التي يتوقعها الراعي منك أن تنتظر لاسترداد أموالك.
مضاعفة حقوق الملكية
مضاعف حقوق الملكية (Nx) هو مؤشر أساسي يوضح مقدار الأموال التي أعادتها المؤسسة لمساهميها. مشروع مع مضاعف رأس مال 1x كسر حتى - لم يخسر المال أو يحقق ربحًا. نتيجة لذلك ، 100,000 دولار تعني استرداد 100,000 دولار. مشروع برصيد 2x ضعف استثمارك الأولي ، وهكذا.
يتم حساب مضاعف حقوق الملكية على أنه (إجمالي الربح + النقد المستثمر) / المستثمر النقدي.
مضاعف حقوق الملكية ، مثل العائد النقدي على النقد ، لا يعوض القيمة الزمنية للنقود ، في حين أن معدل العائد الداخلي يعوض. افترض أنك تفكر في الاستثمار في فندقين. الاستثمار الأول له 2.5 ضعف حقوق الملكية ، بينما الاستثمار الثاني له 1.5 ضعف حقوق الملكية. بناءً على الأرقام وحدها ، يبدو أن الخيار الأول هو الخيار الأفضل.
ومع ذلك ، إذا استغرق الاستثمار الأول 10 سنوات لإعادة رأس مالك. والاستثمار الثاني يستغرق خمس سنوات. قد يكون الاستثمار الثاني هو الخيار الأفضل ، حتى لو كان المضاعف أقل. في هذه الحالات ، قد يكون معدل العائد الداخلي وجدول التوزيع السنوي المتوقع ذا قيمة كبيرة في إبلاغ قرارك.
بصرف النظر عن قيودها ، ربما يكون مضاعف الأسهم هو المؤشر الأكثر صلة. لأنه يشير إلى إجمالي العائد المتوقع على الاستثمار.
وفي الختام
أخيرًا ، يعتبر النقد على العائد النقدي مقياسًا يمكن أن يساعد المستثمرين في تقييم الاستثمارات التي ستكون أكثر أو أقل ربحية عند مقارنتها بالآخرين. يمكن استثمار نفس حقوق الملكية بطرق مختلفة (بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر الاستثمارات العقارية).
كيفية احتساب النقد على العائد النقدي الأسئلة الشائعة
ما هي حاسبة العائد النقدي على النقد الجيد؟
كلما زادت النسبة ، زاد الاستثمار وزاد الربح السنوي.
كيف تحسب عائد النقود على الجيوب الكبيرة؟
من السهل حساب العائد النقدي على النقد. ما عليك سوى تقسيم صافي التدفق النقدي الذي تم الحصول عليه للسنة على مقدار الأموال المستثمرة.
هل العائد النقدي 8٪ جيد؟
بشكل عام ، يعتقد معظم المتخصصين أن النقد على العائد النقدي بنسبة 8-12 في المائة هو نقود جيدة على العائد النقدي. من ناحية أخرى ، يعتمد الحساب على خاصية معينة.
ما هي معادلة تحديد العائد النقدي على النقد
صافي التدفق النقدي السنوي / حقوق الملكية المستثمرة يساوي النقد على العائد النقدي
النقد على العائد النقدي هو معدل معدل الربح الذي يحسب إجمالي النقد المستلم على إجمالي النقد (حقوق الملكية) الذي يتم إنفاقه في إحدى المعاملات. يمكنك حسابه بقسمة التدفق النقدي قبل الضريبة. على وجه الخصوص في فترة من الأسهم المستثمرة في نهاية هذه العملية.
ما هو عائد نقدي مرتفع؟
لا توجد معايير صارمة وسريعة لتحديد ما يشكل معدل عائد مرتفع. يبدو أن المستثمرين يتفقون على أن النقد المتوقع على العائد النقدي من 8 إلى 12 في المائة يشير إلى استثمار مفيد.
