نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR): أمثلة ، معادلات ، وأمثلة

نسبة تغطية خدمة الدين

تعد نسبة تغطية خدمة الدين ، والمختصرة باسم DSCR أو ببساطة DCR ، مصطلحًا رئيسيًا في الإقراض التجاري والتمويل العقاري. من الضروري عندما الاكتتاب في العقارات التجارية و القروض التجارية، بالإضافة إلى البيانات المالية للمستأجر ، وهي عنصر مهم في حساب الحد الأقصى لمبلغ القرض. في هذه المقالة ، سنتطرق إلى نسبة تغطية خدمة الدين بالتفصيل ونستعرض بعض الأمثلة على طول الطريق. سنرى أيضًا معادلة نسبة تغطية خدمة الدين ونرى كيفية حسابها.

ما هي نسبة تغطية خدمة الدين؟

تقوم نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) بتقييم قدرة الشركة على استخدام دخلها التشغيلي للوفاء بجميع التزامات ديونها ، بما في ذلك مدفوعات أصل الدين وفوائده على كل من الديون قصيرة الأجل وطويلة الأجل. عندما يكون لدى الشركة أي قروض في ميزانيتها العمومية ، مثل السندات أو القروض أو خطوط الائتمان ، يتم استخدام هذه النسبة بشكل متكرر. وهي أيضًا نسبة مستخدمة بانتظام في أ الاستحواذ على الرفع المالي التعامل ، جنبًا إلى جنب مع مؤشرات الائتمان الأخرى مثل إجمالي الدين / مضاعف EBITDA ، ومضاعف صافي الدين / EBITDA ، ونسبة تغطية الفائدة ، ونسبة تغطية الرسوم الثابتة ، لتحليل قدرة ديون الشركة المستهدفة.

صيغة نسبة تغطية خدمة الدين

صيغة نسبة تغطية خدمة الدين هذه بطريقتين:

نسبة تغطية خدمة الدين = EBITDA / (الفائدة + رأس المال)

نسبة تغطية خدمة الدين = (EBITDA - النفقات الرأسمالية) / (الفائدة + رأس المال)

أين:

EBITDA = الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء.

المبلغ الرئيسي = إجمالي مبلغ القرض للقروض قصيرة الأجل وطويلة الأجل.

الفائدة = الفائدة المستحقة على أي قروض.

النفقات الرأسمالية = الإنفاق الرأسمالي.

قد تفضل بعض الشركات استخدام الصيغة الأخيرة لأن النفقات الرأسمالية لا يتم إنفاقها على بيان الدخل ولكنها تعتبر بدلاً من ذلك "استثمارًا". من خلال طرح CAPEX من EBITDA ، سيكون لدى الشركة المبلغ الفعلي لإيرادات التشغيل المتاحة لخدمة الديون.

كيف تحسب نسبة تغطية خدمة الدين؟

سيرشدك هذا الدليل خلال عملية حساب نسبة تغطية خدمة الدين. سنراجع الإجابات خطوة بخطوة للعديد من حالات حسابات نسبة تغطية خدمة الديون.

مثال 1 - بيان الدخل لـ DSCR

في هذا المثال ، سنحسب نسبة تغطية خدمة الديون للشركة "أ" باستخدام بيان الدخل التالي:

الأصولمليون
المبيعات 1000
قيمة البضاعة المباعة200
اجمالي الربح800
نفقات التشغيل200
الدخل التشغيلي600
مصروفات الفوائد200
الربح قبل الضريبة400
حساب الضرائب200
صافي الدخل200
بيان الدخل للشركة

إجابة

الخطوة 1: اكتب معادلة نسبة تغطية خدمة الدين.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

الخطوة 2: احسب صافي دخل التشغيل.

يتم احتساب دخل التشغيل عن طريق خصم مصاريف التشغيل من إجمالي ربح الشركة. في هذه الحالة ، تبلغ 600 مليون دولار.

الخطوة 3: حدد موقع خدمة الديون

نظرًا لأن الكيان يجب أن يدفع فوائده ومدفوعاته الأساسية قبل الضرائب ، فغالبًا ما يتم وضع خدمة الدين تحت دخل التشغيل. في هذا المثال ، خدمة الدين هي ببساطة مصروفات الفائدة ، والتي تساوي 200 مليون دولار.

الخطوة 4: قم بإجراء الحساب لتحديد DSCR.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

DSCR = 600 مليون دولار / 200 مليون دولار = 3 (أو 3 أضعاف لأنها نسبة)

مثال 2 بيان الدخل البسيط DSCR

في هذا المثال ، سنحسب نسبة تغطية خدمة الديون للشركة "ب" باستخدام البيانات وبيان الدخل التاليين:

معلومات:

مجموع المدفوعات الرئيسية 150 مليون دولار.

الأصولمليون
المبيعات 1000
قيمة البضاعة المباعة200
اجمالي الربح 800
مصاريف SG&A300
مصاريف البحث والتطوير200
الدخل التشغيلي300
مصروفات الفوائد50
الربح قبل الضريبة250
حساب الضرائب50
صافي الدخل200
بيان دخل الشركة ب

إجابة

الخطوة 1: اكتب معادلة نسبة تغطية خدمة الدين.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

الخطوة 2: احسب صافي دخل التشغيل.

يأتي الدخل التشغيلي بعد مصاريف التشغيل (مصروفات SG&A والبحث والتطوير). في هذه الحالة 300 مليون دولار.

الخطوة 3: حدد موقع خدمة الديون

في هذه الحالة ، تكون خدمة الدين أعلى لأن الشركة يجب أن تسدد أصل الدين بالإضافة إلى مدفوعات الفائدة.

خدمة الدين تساوي مجموع الفوائد ومدفوعات الإيجار بالإضافة إلى سداد أصل القرض.

خدمة الدين = 50 مليون دولار + 150 مليون دولار = 200 مليون دولار

الخطوة 4: قم بإجراء الحساب لتحديد DSCR.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

DSCR = 300 مليون دولار / 200 مليون دولار = 1.5 (أو 1.5 مرة)

مثال 3 - عناصر مفقودة من بيان الدخل

في هذا المثال ، سنحسب نسبة تغطية خدمة الديون للشركة "ج" باستخدام البيانات التالية وبيان الدخل:

معلومات:

تمثل مصروفات البحث والتطوير 25٪ من مصروفات SG&A الخاصة بالشركة.

تمثل المدفوعات الرئيسية ومصاريف الفائدة 10٪ من الدخل التشغيلي للشركة.

مبيعات الشركة ثلاثة أضعاف تكلفة البضائع المباعة.

الأصولمليون
المبيعات ?
قيمة البضاعة المباعة?
اجمالي الربح400
مصاريف SG&A?
مصاريف البحث والتطوير200
الدخل التشغيلي?
مصروفات الفوائد?
الربح قبل الضريبة?
حساب الضرائب50
صافي الدخل?
بيان دخل الشركة ج

إجابة

الخطوة 1: اكتب معادلة نسبة تغطية خدمة الدين.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

الخطوة 2: احسب صافي دخل التشغيل.

لتحديد صافي الدخل التشغيلي للشركة ، يجب علينا أولاً حساب نفقات المبيعات والبحث والتطوير (حيث لم يتم توفير هذه القيم).

المبيعات = 3 أضعاف تكلفة البضائع المباعة

3 × 400 مليون دولار تعادل 1200 مليون دولار من المبيعات

مصاريف البحث والتطوير = 25٪ من مصاريف العموم والإتصالات

مصاريف البحث والتطوير = 25٪ من 200 مليون دولار = 50 مليون دولار

المبيعات - تكلفة البضائع المباعة - مصاريف SG&A - مصروفات البحث والتطوير = صافي دخل التشغيل

صافي الدخل التشغيلي = 1200 مليون دولار - 400 مليون دولار - 200 مليون دولار - 50 مليون دولار = 550 مليون دولار

الخطوة 3: حدد موقع خدمة الديون

تمثل المدفوعات الرئيسية ومصاريف الفائدة 10٪ من الدخل التشغيلي للشركة:

10٪ × الدخل التشغيلي = المدفوعات الرئيسية

المدفوعات الرئيسية = 10٪ × 550 مليون دولار = 55 مليون دولار

مصروفات الفائدة = 10٪ من دخل التشغيل

مصاريف الفائدة = 10٪ من 550 مليون دولار = 55 مليون دولار

حدد موقع خدمة الديون:

خدمة الدين تساوي مجموع الفوائد ومدفوعات الإيجار بالإضافة إلى سداد أصل القرض.

خدمة الدين = 55 مليون دولار + 55 مليون دولار = 110 مليون دولار

الخطوة 4: قم بإجراء الحساب لتحديد DSCR.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

DSCR = 550 مليون دولار / 110 مليون دولار = 5 (أو 5 مرة)

مثال 4 - DSCR + قم بملء بيان الدخل

في هذا المثال ، سنحسب نسبة تغطية خدمة الديون للشركة "د" باستخدام البيانات التالية وبيان الدخل الجزئي:

معلومات:

معدل الضريبة محدد بنسبة 50٪.

إن نفقات البحث والتطوير الخاصة بالشركة هي 10 مليون دولار أمريكي أقل من نصف مصاريف SG&A الخاصة بها.

المدفوعات الأساسية تساوي ضعف الربح قبل الضرائب.

تكلفة البضائع المباعة 60٪ من سعر البيع.

صافي الدخل يساوي 25٪ من مدفوعات الإيجار.

تمثل مصروفات SG&A 30٪ من مبيعات الشركة.

مدفوعات الإيجار هي ضعف مدفوعات الفائدة.

إجابة

الخطوة 1: اكتب معادلة نسبة تغطية خدمة الدين.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

الخطوة 2: أكمل بيان الدخل.

نظرًا لأن معظم البنود الموجودة في بيان الدخل فارغة ، يجب أولاً ملء بيان الدخل باستخدام المعلومات المتوفرة لدينا:

مدفوعات الإيجار

يمكننا معرفة مدفوعات الإيجار بالبدء بمصاريف الفائدة البالغة 20 مليون دولار (القيمة الوحيدة التي لدينا) ، وهي ضعف مصروفات الفائدة.

مدفوعات الإيجار = 2 × 20 مليون دولار = 40 مليون دولار

الربحية

يمكننا الآن حساب صافي الدخل (لأنه يمثل 25 بالمائة من مدفوعات الإيجار).

الدخل الصافي = 25٪ من 40 مليون دولار = 10 مليون دولار

الربح قبل الضرائب ومصاريف الضرائب

يشير معدل الضريبة البالغ 50٪ إلى أن مصروف الضريبة يساوي 50٪ من أرباح ما قبل الضريبة. تحتفظ الشركة بنصف أرباحها قبل الضرائب كصافي دخل. نتيجة لذلك ، يمكننا أن نستنتج أن الربح قبل الضريبة هو ضعف صافي الدخل.

الربح قبل الضرائب = 2 × 10 مليون دولار = 20 مليون دولار

الربح قبل الضريبة - صافي الدخل = مصروفات الضرائب

مصاريف الضرائب = 20 مليون دولار - 10 ملايين دولار = 10 ملايين دولار

مدفوعات الموكل

المدفوعات الرئيسية تساوي ضعف الربح قبل الضرائب.

2 × الربح قبل الضريبة = المدفوعات الرئيسية

المدفوعات الرئيسية = 2 × 20 مليون دولار = 40 مليون دولار

الربح التشغيلي

على الرغم من عدم ظهور الدخل التشغيلي ، يمكننا حسابه عن طريق إضافة عناصر السطر التي لدينا قيم لها أعلى من أرباح ما قبل الضريبة.

يتم احتساب دخل التشغيل على أنه مجموع أرباح ما قبل الضريبة ومصاريف الفائدة.

دخل التشغيل = 20 مليون دولار + 20 مليون دولار = 40 مليون دولار

الخطوة 3: حدد موقع خدمة الديون

خدمة الدين تساوي مجموع الفوائد ومدفوعات الإيجار بالإضافة إلى سداد أصل القرض.

خدمة الدين = 20 مليون دولار + 40 مليون دولار + 40 مليون دولار = 100 مليون دولار

الخطوة 4: قم بإجراء الحساب لتحديد DSCR.

DSCR = خدمة الدين / صافي دخل التشغيل

DSCR = 40 مليون دولار / 100 مليون دولار = 0.4 (أو 0.4 مرة)

تفسير نسبة تغطية خدمة الدين

تشير نسبة تغطية خدمة الدين بواحد أو أكبر إلى أن الدخل التشغيلي للشركة كافٍ لتغطية ديونها السنوية ومدفوعات الفائدة. النسبة المثلى هي 2 أو أعلى كقاعدة عامة. تشير النسبة المرتفعة إلى أن الشركة قادرة على تحمل المزيد من الديون.

تعتبر النسبة الأقل من واحد غير مرغوب فيها لأنها توضح عدم قدرة الشركة على خدمة التزامات ديونها الحالية فقط من خلال الدخل التشغيلي. على سبيل المثال ، يُظهر DSCR البالغ 0.8 ، وجود دخل تشغيلي كافٍ لسداد 80٪ من مدفوعات ديون الشركة.

بدلاً من التركيز على مقياس واحد ، قم بتحليل نسبة تغطية خدمة ديون الشركة فيما يتعلق بنسب الشركات الأخرى في نفس الصناعة. إذا كانت DSCR لشركة ما أكبر بكثير من غالبية منافسيها ، فإنها تظهر إدارة أقوى للديون. قد يرغب المحلل المالي أيضًا في فحص نسبة الشركة بمرور الوقت لمعرفة ما إذا كانت تتجه صعودًا (تتحسن) أو هبوطيًا (تتدهور) (تزداد سوءًا).

التطبيقات المشتركة لنسبة تغطية خدمة الدين

نسبة تغطية خدمة الدين هي مقياس معياري يستخدم لتقييم قدرة الشركة على سداد ديونها المستحقة ، بما في ذلك أصل الدين ومصاريف الفائدة.

في عملية الاستحواذ بالرافعة المالية ، تستخدم الشركة المقتناة DSCR لتقييم هيكل ديون الشركة المستهدفة والقدرة على سداد التزامات القروض.

يستخدم موظفو القروض المصرفية DSCR لتقدير قدرة الشركة على خدمة الديون.

نبذة عامة

تعد نسبة تغطية خدمة الدين مؤشرًا مفيدًا لقياس الصحة المالية العامة للشركة ، وتحديداً قدرتها على خدمة ديونها الحالية. يمكن أن تساعد النسبة أيضًا المقرضين والمستثمرين على تحديد ما إذا كان من الآمن للشركة تحمل المزيد من تمويل الديون. يجب دائمًا مقارنة DSCR بمتوسط ​​الصناعة.

الأسئلة المتداولة حول DSCR

ما هي نسبة تغطية خدمة الدين الجيدة للعقار؟

يفضل معظم المقرضين DSCR في نطاق 1.25x – 1.5x. هذا يعني ، على الأقل ، أن الأصل يمكن أن يولد 25٪ إضافية من الدخل الإضافي بعد سداد جميع مدفوعات الديون.

كيف تحسب نسبة تغطية خدمة الدين في العقارات؟

ما عليك سوى قسمة صافي الدخل التشغيلي (NOI) على الدين السنوي لتحديد نسبة تغطية خدمة الدين.

لماذا نسبة تغطية خدمة الدين مهمة؟

يعد DSCR معيارًا مفيدًا لتحديد قدرة الفرد أو الشركة على سداد مدفوعات الديون نقدًا. تشير النسبة الأعلى إلى أن الشركة تتمتع بجدارة ائتمانية أكبر نظرًا لأن لديها موارد مالية كافية لخدمة التزامات ديونها - لتسديد الدفعات المطلوبة في الوقت المحدد.

  1. إعداد التقارير المالية: كل ما تحتاج إلى معرفته بالأمثلة (+ أدوات سهلة وسريعة)
  2. البيان المالي لإحدى الشركات: أفضل نماذج ونماذج 2021 للتعلم منها
  3. تأمين المسؤولية العامة التجارية CGL US: السياسة والتغطية والتكاليف
  4. نسبة الإسكان: كيفية حساب نسبة السكن بسهولة (+ أدوات مجانية)
  5. إدارة الأموال: أهم 10+ نصائح لتصبح محترفًا

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً