نسبة النهاية الخلفية هي واحدة من مقاييس البنوك وحتى FHA تأخذ في الاعتبار عند اتخاذ قرارات الإقراض. تُعرف أيضًا باسم نسبة DTI ، وهي تحدد مستوى المخاطر المرتبطة بإقراض المال للمقترض المحتمل. إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول نسبة النهاية الخلفية وكيفية حسابها.
ما هي نسبة النهاية الخلفية؟
"نسبة النهاية الخلفية" هي النسبة المئوية من دخلك الشهري المخصص لسداد الديون. يتم تحديد النسبة كنسبة مئوية من دخلك الشهري.
فهم نسبة النهاية الخلفية
نسبة النهاية الخلفية هي أحد المقاييس القليلة التي يستخدمها متعهدو الرهن العقاري لتحديد مستوى المخاطر المرتبطة بإقراض المال لمقترض محتمل. إنه مهم لأنه يشير إلى مقدار دخل المقترض المستحق لشخص آخر أو شركة أخرى. إذا ذهب جزء كبير من الدخل الشهري لمقدم الطلب إلى مدفوعات الديون ، فسيتم اعتبار مقدم الطلب مقترضًا شديد الخطورة ، لأن فقدان الوظيفة أو انخفاض الدخل قد يتسبب في تراكم الالتزامات غير المدفوعة بسرعة.
كيف تحسب نسبة النهاية الخلفية
لحساب نسبة النهاية الخلفية ، نجمع جميع مدفوعات الديون الشهرية للمقترض معًا ونقسم الإجمالي على الدخل الشهري للمقترض.
ضع في اعتبارك مقترضًا يبلغ دخله الشهري 5,000 دولار (60,000 ألف دولار مقسومًا على 12) وإجمالي مدفوعات الديون الشهرية 2,000 دولار. نسبة النهاية الخلفية لهذا المقترض هي 40٪ (2,000 دولار / 5,000 دولار).
يفضل المقرضون رؤية نسبة لا تزيد عن 36 بالمائة. ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين يمنحون استثناءات بنسب تصل إلى 50٪ للمقترضين ذوي الائتمان الجيد. عند قبول الرهون العقارية ، يستخدم بعض المقرضين هذه النسبة فقط، بينما يستخدمه الآخرون جنبًا إلى جنب مع نسبة الواجهة الأمامية.
كيفية تحديد نسبة النهاية الخلفية
يشتمل دينك الشهري في نسبة النهاية الخلفية على مدفوعات بطاقة الائتمان والرهن العقاري وقرض السيارة ، بالإضافة إلى إعالة الطفل والتزامات القروض الأخرى. بسبب الديون المدرجة ، فهي تختلف عن نسبة الواجهة الأمامية. نسبة "الواجهة الأمامية" هي مجرد نسبة مدفوعات الرهن العقاري إلى الدخل.
لذلك ، إذا كنت تربح 48,000 دولار في السنة ، فإن دخلك الشهري هو 4,000 دولار. تبلغ نسبة الواجهة الأمامية 25٪ إذا كان إجمالي مدفوعات الرهن العقاري 1,000 دولار.
إذا كان إجمالي مدفوعات ديونك 1,800 دولار (1,000 دولار لمنزلك ، و 350 دولارًا لقرض السيارة ، و 300 دولارًا لبطاقات الائتمان ، و 150 دولارًا لقرض الطالب) ، فإن نسبة النهاية الخلفية هي 45 بالمائة.
سيكون إجمالي نسبة الدين إلى الدخل (DTI) 25/45 (أمامي / خلفي).
اقرأ أيضا: تقديم ضرائب الإرجاع: كيف يمكنني إدارة ضرائب العودة الخاصة بي؟
كيف يتم استخدام هذا الحساب من قبل المقرضين؟
عند تقديم قروض الرهن العقاري ، يقوم بعض المقرضين بتقييم نسبة النهاية الخلفية فقط ولا يعطي وزناً لنسبة النهاية الأمامية. تلعب نسب الدين إلى الدخل ، جنبًا إلى جنب مع درجة الائتمان للمقترض ، والدخل ، وتاريخ الوظيفة ، والممتلكات المكتسبة ، وعوامل أخرى ، دورًا مهمًا في قرار المُقرض.
تعتبر نسبة الواجهة الخلفية إلى الواجهة الأمامية أكثر تحفظًا. أي أن المقرضين الذين لديهم قواعد إقراض أكثر صرامة يميلون أكثر إلى النظر إلى النهاية الخلفية للمعاملة بدلاً من الواجهة الأمامية.
المقرضون لديهم المعايير التي يدخلون بها في مفاوضات القروض. يهدف المقرضون عمومًا إلى تقديم قروض بنسبة 36٪ أو أقل. لذلك ، في السيناريو السابق ، مع نسبة نهاية خلفية تبلغ 45 في المائة ، من المرجح أن يتم رفض القرض. إذا كان للمقترض ائتمانًا جيدًا ، فسيقوم بعض المقرضين بإعفاء ، مما يسمح بنسب تصل إلى 50٪.
قد يطلب المقرضون الذين يحسبون كلا من النسب الأمامية والخلفية نسبة معينة ، مثل 28/36. حد قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو 29/41. تأخذ قروض VA في الاعتبار النهاية الخلفية ، والتي يجب أن تكون 41 بالمائة أو أقل.
كيف تخفض نسبة النهاية الخلفية
نظرًا لأن نسبة الدين إلى الدخل مهمة لمقرضي الرهن العقاري مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، فإن زيادة النسبة الخاصة بك أمر بالغ الأهمية لضمان أنه يمكنك الحصول على القروض التي تحتاجها وأنك ستكون قادرًا على تحمل مدفوعات قرضك بعد انتهاء القرض ممنوح.
الإستراتيجية الأكثر فعالية لتقليل نسبة النهاية الخلفية الخاصة بك هي سداد الديون. إذا كان بإمكانك سداد بطاقات الائتمان الخاصة بك وتجنب تراكم ديون متجددة جديدة ، فسوف تتحسن نسبتك بشكل كبير. إذا سددت بطاقات الائتمان الخاصة بك في الحالة المذكورة أعلاه ، فسيتبقى لك 1500 دولار في الدفعات الشهرية (1000 دولار للمنزل ، 350 دولارًا لقرض السيارة ، 150 دولارًا للقروض الطلابية). مع أرباح تبلغ 4000 دولار ، تبلغ نسبة النهاية الخلفية الجديدة 37.5 بالمائة. هذا أقرب بكثير إلى نسبة 36 في المائة المقبولة ، ومع درجة ائتمان قوية ، قد يوافق عليك معظم المقرضين.
زيادة الدخل يحسن النسبة أيضًا. افترض أنك تتلقى زيادة في تكلفة المعيشة بنسبة 3٪ في مثالنا. ينتج عن دخلك الشهري الجديد البالغ 4,120 دولارًا أمريكيًا ، جنبًا إلى جنب مع مدفوعات ديونك الشهرية البالغة 1,500 دولار ، نسبة النهاية الخلفية 36.4 بالمائة. تزيد هذه النسبة من احتمالية منح طلب القرض الخاص بك.
تقليل مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك لزيادة النسبة الخاصة بك. يمكنك خفض مدفوعاتك وخفض نسب النهاية الأمامية والخلفية عن طريق دفع دفعة أولى أعلى ، أو اختيار رهن عقاري لمدة 20 أو 30 عامًا بدلاً من رهن عقاري لمدة 15 عامًا ، أو البحث عن منزل أرخص للشراء. إن الحصول على تأمين أكثر بأسعار معقولة يفيدك هنا أيضًا لأن مدفوعات الرهن العقاري تشمل PITI (رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين).
نسبة النهاية الخلفية مقابل نسبة الواجهة الأمامية
نسبة الواجهة الأمامية هي أيضًا مقارنة الديون إلى الدخل التي يستخدمها متعهدو الرهن العقاري. الاستثناء هو أن نسبة الواجهة الأمامية لا تعتبر أي دين بخلاف سداد الرهن العقاري. نتيجة لذلك ، نحسب النسبة النهائية عن طريق قسمة دفعة الرهن العقاري الشهرية للمقترض على دخله الشهري. بالعودة إلى المثال السابق ، افترض أن سداد الرهن العقاري للمقترض هو 1,200 دولار من التزام دينه الشهري البالغ 2,000 دولار.
لذلك ، فإن نسبة المقترض هي (1,200 دولار / 5,000 دولار) ، أو 24 في المائة. الحد الأعلى المتكرر الذي يضعه مقدمو الرهن العقاري هو نسبة الواجهة الأمامية البالغة 28 بالمائة. كما هو الحال مع نسبة النهاية الخلفية ، يكون بعض المقرضين أكثر مرونة فيما يتعلق بنسبة الواجهة الأمامية ، خاصة إذا كان لدى المقترض ظروف مخففة أخرى ، مثل الائتمان الجيد أو الدخل الثابت أو الاحتياطيات النقدية الكبيرة.
عوامل التعويض لـ FHA Back End DTI Ratio
إذا استوفى المقترضون ظروف تعويض مختلفة ، فإن متطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح للمقرضين بالسماح بنسب أكبر من DTI. تساعد هذه السيناريوهات الإضافية في التخفيف من مخاطر إصدار قروض عقارية بنسب DTI أكبر. من بين هذه العوامل التعويضية ما يلي:
# 1. الدخل المتبقية
قد يوافق المقرضون على نسب أعلى للدين إلى الدخل إذا كان لدى المقترض أموال كافية متبقية كل شهر بعد تغطية جميع التكاليف.
# 2. الاحتياطيات النقدية
سيكون عامل الموازنة الآخر هو ما إذا كان لدى المقترض احتياطيات نقدية كبيرة في متناول اليد بعد الإغلاق في حالة الطوارئ المالية.
# 3. صدمة الدفع
تحدث صدمة السداد عندما تزيد مدفوعات السكن الشهرية للمقترض بشكل كبير أثناء شراء منزل والتحويل من مدفوعات الإيجار / الرهن العقاري السابقة إلى السداد المقترح الجديد. إذا ظلت مدفوعات المقترض متسقة تقريبًا في ظل سيناريو سداد الرهن العقاري الجديد ، فسيكون المقرضون أكثر استعدادًا للموافقة على DTI الأعلى.
# 4. درجات ائتمانية عالية
إذا كان لديك درجة ائتمان عالية ، فقد أثبتت مسؤوليتك المالية. سيساعدك هذا على قبولك للحصول على DTI أكبر.
# 5. الاستقرار الوظيفي
هل كنت تعمل في نفس الموقع لفترة طويلة ، أو هل كنت تقفز من وظيفة إلى أخرى مع العديد من فترات الراحة في العمل خلال السنوات القليلة الماضية؟ سيكون من الأهمية بمكان أن يكون لديك مصدر دخل ثابت.
قد يتسامح مقرضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع نسبة DTI الخلفية لأكثر من 50٪ مع هذه وغيرها من الاعتبارات التعويضية.
كيف تخفض DTI الخاص بك
الطريقة الأكثر وضوحًا لخفض DTI هي إما زيادة دخلك الشهري أو تقليل دينك الشهري. ومع ذلك ، هناك بعض الاقتراحات الأقل وضوحًا والتي سنناقشها معك هنا.
# 1. زيادة دخلك
إذا كنت تعمل لحسابك الخاص أو تكسب نقودًا أو إكراميات في مجال عملك ، فيجب أن تكون قادرًا على إثبات هذا الدخل عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. يرتكب الآخرون خطأ عدم إيداع جميع الإيرادات ، بما في ذلك النقود والإكراميات ، في حساب مصرفي.
سيرغب المقرضون في فحص مقدار الأموال التي تدخل في حساباتهم المصرفية. لا فرق إذا قمت بسحب الأموال بعد ذلك مباشرة. يعد توثيق التدفق النقدي الخاص بك إحدى الإستراتيجيات لتعزيز الدخل الشهري الإجمالي المسجل ، مما يؤدي إلى خفض نسب DTI الخاصة بك.
# 2. تقليل ديونك الشهرية
تؤدي متطلبات الدفع الشهرية الكبيرة في كثير من الأحيان إلى زيادة نسب DTI. إذا كنت تنوي سداد الديون لتحسين نسب DTI الخاصة بك قبل التأهل للحصول على قرض عقاري ، فركز على الالتزام بأعلى طلب دفع شهري ، وليس الدين مع أعلى إجمالي.
الهدف هو إزالة جميع المدفوعات الشهرية من محفظتك الائتمانية. نتيجة لذلك ، إذا كان لديك 5,000 دولار متاح لسداد الديون ، فيجب عليك استخدامها لسداد أكبر عدد ممكن من الحسابات. ستتم إزالة هذه المدفوعات من حساب DTI الخاص بك. ما لا تريد القيام به هو تطبيق مبلغ 5,000 دولار على حساب بمبلغ أكبر بكثير مع الحفاظ على الدفعة الشهرية.
ما هي أعلى نسبة DTI للطرف الخلفي FHA المسموح بها؟
أعلى نسبة DTI الخلفية المسموح بها بقروض إدارة الإسكان الفدرالية مع عوامل تعويضية هي 56.9 في المائة ، وهو ما قد يسمح به المقرضون المشاركون بقروض إدارة الإسكان الفدرالية بناءً على عناصر تعويضية محددة تعمل على تقليل مخاطر المقرض.
ما الدخل الذي يمكن استخدامه لتقدير نسبة DTI في النهاية الخلفية؟
يمكن حساب نسب الدين إلى الدخل باستخدام أشكال الدخل التالية:
- أجر شهر عمل
- أرباح من عملك
- استحقاقات الضمان الاجتماعي
- 401 ألف أرباح
- المعاشات
- الدخل من الإعاقة
- نفقة ونفقة الطفل
هل يمكنني الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مع نسبة DTI عالية المستوى الخلفي؟
هناك مقرضون سيقبلون مستويات DTI تصل إلى 50٪ وتتجاوزها. سيساعدك العمل عن كثب مع المُقرض الصحيح ويرشدك خلال العملية ويقترح طرقًا للتأهل.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية نسبة الديون إلى الدخل وقروض الطلاب
المقرضون قروض إدارة الإسكان الفدرالية ملزمون بتضمين 1 ٪ من قرض الطالب المستحق في المتطلبات الشهرية عند حساب الدين إلى الدخل.
ما هي نسبة الدين إلى الدخل المناسبة؟
كقاعدة عامة ، فإن أعلى نسبة DTI يمكن أن يحصل عليها المقترض أثناء تأهله للحصول على قرض عقاري هي 43 بالمائة. يفضل المقرضون نسبة الدين إلى الدخل التي تقل عن 36 في المائة ، مع عدم تخصيص أكثر من 28 في المائة من الدين لمدفوعات الرهن العقاري أو الإيجار.
يختلف الحد الأقصى لنسبة DTI باختلاف المقرض. ومع ذلك ، فكلما انخفضت نسبة الدين إلى الدخل ، زاد احتمال قبول المقترض ، أو على الأقل التفكير فيه للحصول على الائتمان.
ما هي حدود نسبة الدين إلى الدخل؟
لا تفرق نسبة DTI بين الأنواع المختلفة للديون أو حساب خدمة ذلك الدين. تتمتع بطاقات الائتمان بمعدلات فائدة أعلى من قروض الطلاب ، ومع ذلك يتم دمجها في حساب DTI.
سيتم تخفيض مدفوعاتك الشهرية إذا قمت بتحويل الأرصدة من بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة إلى بطاقات الائتمان منخفضة الفائدة. نتيجة لذلك ، سينخفض إجمالي مدفوعات الديون الشهرية ونسبة DTI ، لكن إجمالي الديون المستحقة عليك ستظل كما هي.
ما هي نسبة DTI الخلفية الجيدة؟
يفضل المقرضون رؤية نسبة الواجهة الأمامية لا تزيد عن 28 في المائة ونسبة النهاية الخلفية لا تزيد عن 36 في المائة ، مع نسبة النهاية الخلفية بما في ذلك جميع الديون الشهرية.
ما هي نسبة 45٪ الخلفية؟
سيتم تطبيق نسبة الواجهة الأمامية بنسبة 25 ٪ على الرهن العقاري بمبلغ أساسي قدره 1,000،45 دولار. ستكون نسبة النهاية الخلفية لديك 1,800٪ إذا كان لديك مدفوعات دين شهرية إجمالية قدرها 1,000 دولار (350 دولار للرهن العقاري ، و 300 دولارًا لقرض السيارة ، و 150 دولارًا لبطاقات الائتمان ، و XNUMX دولارًا لقروض الطلاب).
هل الواجهة الأمامية أم الخلفية DTI أكثر أهمية؟
اعتمادًا على نوع قرض الرهن العقاري الذي تتقدم إليه ، ومع ذلك ، قد يقبل المقرضون نسبًا أعلى إذا كان لديك تاريخ ائتماني جيد ومدخرات كافية ودفعة مقدمة كبيرة. يجب أن تفي طلبات قروض الرهن العقاري بمتطلبات DTI الأمامية والخلفية ، لكن العديد من الخبراء الماليين يولون أهمية أكبر لهذه الأخيرة.
ما هو الحد الأقصى DTI الخلفي للقروض إدارة الإسكان الفدرالية؟
تضمن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في الولايات المتحدة نوعًا معينًا من قروض الرهن العقاري. متطلبات الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية أقل. على الرغم من أنه يتم تحديده على أساس كل حالة على حدة ، فإن الحد الأقصى من DTI لقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو 57٪.
ماذا لا تتضمن نسبة النهاية الخلفية؟
عند حساب نسبة النهاية الخلفية ، يتم تجاهل أسعار الفائدة والمصروفات الأخرى المتعلقة بالديون. على الرغم من أن معدل الفائدة على بطاقات الائتمان عادة ما يكون أعلى من سعر الفائدة على قروض الطلاب ، يتم تضمين كلا النوعين من الديون في بسط النسبة.
هل النسبة الأعلى أم الأقل أفضل؟
تشير النسبة المتزايدة عادة إلى مبيعات قوية ، لذلك يفضل أن تكون النسبة الأعلى. قد تشير النسبة المنخفضة إلى تباطؤ المبيعات و / أو تراجع الاهتمام بالمنتجات في السوق.
ختاما،
نسبة النهاية الخلفية هي في الأساس نسبة الدين إلى الدخل بالكامل. وهذا يشمل ديون الإسكان المخطط لها وكذلك أي ديون استهلاكية أخرى في سجلك الائتماني. إن معرفة كيفية حساب نسبة النهاية الخلفية ستحدد في النهاية ما إذا كانت مستويات دخلك كافية للتأهل للحصول على الرهن العقاري الذي تطلبه. سيساعدك هذا بدوره على معرفة ما يجب العمل عليه.
الأسئلة المتكررة
ما هي نسبة النهاية الخلفية لـ DTI؟
نسبة النهاية الخلفية هي نسبة إجمالي التزامات الدين الشهرية الخاصة بك ، بما في ذلك الخاص بك الرهن العقاري وأي دين سكني مرتبط به ، إلى إجمالي دخلك.
ما هو الحد الأدنى لنسبة النهاية الخلفية لقرض تقليدي؟
الحد الأدنى لنسبة النهاية الخلفية لقرض تقليدي هو 45٪ إلى٪ 50٪
ما هي قاعدة 28٪؟
عند التفكير في قرض عقاري ، تأكد من أن الحد الأقصى لمصروفات المنزل الشهرية لا يتجاوز 28 بالمائة من إجمالي الدخل الشهري وأن دين أسرتك الإجمالي لا يتجاوز 36 بالمائة من إجمالي دخلك الشهري.
مقالات ذات صلة
