إذا كنت محتملا العقارات وكيل يتعلم خصوصيات وعموميات الأعمال العقارية ، أو صاحب منزل محتمل يتطلع إلى توظيف وسيط ؛ من المهم فهم بعض الخبرة في الصناعة. لن يبقيك هذا على اطلاع طوال العملية فحسب ، بل سيساعدك أيضًا على فهم خياراتك بغض النظر عن جانب المعاملة الذي تقوم به.
إحدى العمليات المركزية للعقار هي إدراج الممتلكات. ولكن ماذا يعني ذلك حقا؟ تحتوي هذه القطعة على نظرة عامة كاملة عن القائمة المفتوحة بما في ذلك تعريفها وأنواعها ومفهومها العام.
ما هو القيد المفتوح؟
عقد الإدراج هو "عقد ملزم قانونًا يُنشئ علاقة وكالة تمنح الوسيط حق التصرف كوكيل لعميل في معاملة عقارية". بمعنى آخر ، عقد الإدراج هو عقد عمل بين العميل والوسيط ينص على مسئولية الوسيط في الصفقة العقارية وكيف يدفع العميل مقابلها.
يمكن أن يكون لانتهاك هذه الاتفاقية عواقب قانونية على كل من الوسيط والعميل ، اعتمادًا على من ينتهك أي جزء من الاتفاقية. ومع ذلك ، يجب أن تكون اتفاقيات الإدراج مكتوبة حتى تكون قابلة للتنفيذ.
كيف تعمل القائمة المفتوحة
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين القائمة المفتوحة والعرض الذي يمنح الوكيل العقاري فقط الحق في تسويق وبيع المنزل في أن المالك يدفع عمومًا عمولة وكيل المبيعات فقط في هذه الحالة ، ولا يتم تمثيل المالك. هذا ما يقرب من نصف الرسوم النموذجية.
لا يدفع المالكون للوسيط لتمثيل أنفسهم ، لكنهم يدفعون للوسيط الذي يمثل المشتري. ولا يدين المالك بعمولة لأي شخص إذا وجد المالك وحده المشتري.
أنواع القوائم
تشمل الأنواع الأربعة الشائعة من القوائم ما يلي:
- فتح القوائم
- الحق الحصري في بيع القائمة
- قوائم وكالة حصرية ، و
- القوائم الصافية.
فتح القائمة
القائمة المفتوحة هي عقد غير حصري. يمنح هذا النوع من القوائم البائع أو المشتري الحق في استئجار أي عدد من وسطاء. من خلال القائمة المفتوحة ، يمكن لجميع الوكلاء المتعاقد معهم تسويق العقار أو البحث عن العقار في نفس الوقت ، ولكن فقط الوكيل الراغب والقادر على إحضار البائع إلى المشتري أو الذي يجد العقار المطلوب للمشتري سيتلقى تلقى عمولة.
ومع ذلك ، إذا اشترى العميل عقارًا أو باعه بنفسه ، فلا يتعين عليه دفع أي عمولة للوسيط. لهذا السبب ، فإن القوائم المفتوحة نادرة لأنها تقدم أدنى ضمان بأن الوسيط سيحصل على تعويض عن جهوده.
الحق الحصري في بيع القائمة
الحق الحصري لبيع القوائم هو أكثر اتفاقيات الإدراج استخدامًا. بموجب هذه الاتفاقية ، للوسيط الحق الحصري في تسويق العقار لفترة زمنية معينة. إذا تم بيع العقار في حين أن الوكيل لديه القائمة ، فسيتعين على البائع دفع العمولة المتفق عليها بغض النظر عمن اشترى المشتري بالفعل. هذا يحد من أي تعارض مع البائع حول المسؤول عن تعيين المشتري.
قائمة وكالة حصرية
تمنح اتفاقية إدراج الوكالة الحصرية للوكيل الحق في تسويق وبيع عقار لفترة زمنية محددة ، بينما يحتفظ المالك بالحق في العثور على مشتر وبيع العقار دون دفع أي عمولة للوكيل.
لا يتعين على البائع دفع عمولة إلا إذا قام السمسار أو الوكيل المعتمد أو الوكيل الفرعي للسمسار ببيع المنزل. هذا النوع من الإدراج ليس شائعًا جدًا في معاملات العقارات السكنية لأنه يزيد من احتمالية نشوب نزاع بين الوكيل والبائع حول من تسبب بالفعل في البيع.
القائمة الصافية
القائمة الصافية من الناحية الفنية ليست نوعًا من اتفاقية الإدراج على الإطلاق. في القائمة الصافية ، يحدد المالك الحد الأدنى للمبلغ الذي يود الحصول عليه من بيع العقار ويسمح للوكيل باستخدام أي مبلغ أعلى من الحد الأدنى المحدد كعمولة.
في مثل هذه الحالة ، بينما يحصل البائع على ما يريده من البيع ، ينشأ تضارب في المصالح للوسيط من خلال انتهاك المسؤولية الائتمانية للوسيط لوضع مصالح العميل قبل مصالحه. لهذا السبب ، يُنظر إلى القوائم عبر الإنترنت بشكل عام على أنها غير مهنية وغير قانونية في العديد من الولايات.
فتح قائمة مقابل قائمة حصرية
هل تساءلت يومًا عن سبب وجوب إعطاء قائمة حصرية لوكيل عقارات لبيع عقارك بدلاً من البيع للعديد من وكلاء العقارات بقائمة مفتوحة؟
يعرض مسار الإدراج المفتوح للخطر فرص البائع في الحصول على أقصى سعر لممتلكاته. في الواقع ، يُنصح البائعون المحتملون بالالتزام حصريًا بوكيل واحد ، بدلاً من إدراج ممتلكاتهم في قائمة مفتوحة. خلاف ذلك من شأنه أن يعرض موقفهم للخطر.
لماذا تعمل العروض الحصرية بشكل أفضل
بشكل عام ، هدف البائعين هو الحصول على أقصى سعر يمكن الحصول عليه في السوق. هذا يتطلب مهارات تفاوض جيدة من جانب الوكيل. إذا كان لديك وكلاء متعددون يبيعون عقارك ، فسيتصل المشتري المحتمل بجميع الوكلاء ويعثر على من يعتقدون أنه في صفهم ثم يتفاوض.
نظرًا لأن الوكلاء يعرفون أنهم يتنافسون مع بعضهم البعض للحفاظ على المشتري ، فقد لا يكون تحالفهم موجهًا نحو مصالح البائع الفضلى.
عندما يجد المشتري أن وكلاء متعددين مدرجين لبيع عقار ، فإنه يشير عمومًا إلى مستوى من اليأس من جانب البائع ويمكّنهم في عملية التفاوض.
قد يأتي معظم المشترين من الإعلان عبر الإنترنت. لذلك ، فإن وجود وكلاء متعددين يعملون على بيع عقارك لا يزيد من عدد المشترين. من حيث الجوهر ، فإن الخيار الوحيد المتبقي للمشتري هو اختيار الوسيط الذي يعتقد أنه أكثر ملاءمة لمصالحك.
سيضع الوكيل الذي لديه وكالة حصرية المزيد من الوقت والجهد في بيع ممتلكاتهم لأنهم لا يخشون أن يضيع كل عملهم.
فتح مثال القائمة
عندما تكون مستعدًا لبيع منزلك ، يمكنك توقيع عقد مع وكيل عقارات فردي أو اختيار قائمة مفتوحة. على سبيل المثال ، تخيل أنه يتعين عليك بيع منزلك في غضون شهر للانتقال إلى العمل في مدينة جديدة. قررت بيع منزلك كقائمة مفتوحة.
أربعة وكلاء عقارات يروجون لمنزلك للمشترين المحتملين. يعمل وسيطان معًا لتسهيل عملية البيع ويقوم هؤلاء الوسطاء بتقسيم عمولة المبيعات بعد إغلاق صفقتك.
لماذا تعتبر أنواع الإدراج مهمة بالنسبة للمستأجرين
من المهم للمشترين أو المستأجرين المهتمين أن يسألوا وكيل الإدراج دائمًا عما إذا كانوا يروجون لإدراج مفتوح أو حصري.
عندما تكون القائمة عبارة عن قائمة حصرية ، يكون للوكيل امتياز بعض الأساسيات على العقار مثل ما يلي:
- تعرف على مدى قابلية التفاوض مع المالك أو البائع
- لديك "سيطرة" مباشرة على الإيجار
- تعرف على العروض الموجودة في الإيجار.
- تعرف على نوع المستأجر الذي يبحث عنه المالك وشروط وأحكام الاتفاقية.
- عادة ما تكون المعلومات حول القائمة الحصرية محددة للغاية. والسبب هو أن الوكيل الحصري هو المسؤول الوحيد عن تسويق الوحدة.
ومع ذلك ، فإن القائمة المفتوحة تعني أن العديد من أصحاب العقارات يمكنهم الإعلان عن العقار على الإنترنت. يمكن عادةً عرض هذه الشقق في أي وقت من اليوم. نظرًا لوجود العديد من السماسرة الذين يروجون للعقار ، فمن الممكن أن يكون ذلك.
العقار مؤجر أو مباع بالفعل (بدون علم وكلاء آخرين). الوسطاء الذين يعلنون عن العقار ليس لديهم معرفة بالعروض أو الاستفسارات للوسطاء الآخرين.
وكلاء الترويج للعقارات لديهم القليل من السلطة على التفاوض. يجب أن يؤكد الوكيل توافر العقار مع المالك أو البائع إذا كنت قد أبدت اهتمامًا بالعقار.
وفي الختام
يمكن أن تكون القوائم المفتوحة مفيدة للبائعين في المناطق الريفية الذين لا يرغبون في الالتزام بوكيل عقارات واحد. عادةً ما تغطي القوائم الوطنية مساحات كبيرة وتنتشر الكلمات الشفهية بسرعة. يمكن للبائعين في الدولة التسجيل مع أي وسيط في المنطقة إذا اختار السماسرة ذلك ، وبعد ذلك يدفعون فقط للوسيط الذي يأتي في النهاية بالمزايدة الفائزة.
الجانب السلبي هو أن البائع عادة ليس لديه وكيل للعمل كوصي أو في المفاوضات أو عمليات التفتيش على المنازل أو الإفصاحات. لا توجد صور خيالية أو جولات جوية أو تحسينات ثلاثية الأبعاد أو جهود تسويقية احترافية ما لم يكن البائع قادرًا على التعامل مع هذه الأشياء شخصيًا. في الواقع ، يدفع البائع لسمسار آخر للتفاوض نيابة عن المشتري.
نوصي أيضًا بما يلي:
