التمويل المتأخر: دليل مشتري المساكن 2023

كثيرًا ما يستخدم المستثمرون العقاريون هذه الاستراتيجية في محاولة للتميز عن المنافسة وتسريع عملية الإغلاق. عند القيام بالتمويل المتأخر بشكل صحيح ، فإنه يتيح للمشترين الاستفادة من مزايا العروض النقدية والقروض التقليدية. استمر في القراءة لمعرفة كيفية استخدام التمويل المتأخر في عملية الشراء التالية ، وكذلك الحصول على قرض عقاري من فاني ماي.

التمويل المتأخر

التمويل المتأخر هو عندما يدفع المشتري نقدًا لشراء منزل ثم يحصل على رهن عقاري في غضون ستة أشهر من الإغلاق. من خلال إعادة التمويل النقدي ، يتم إرجاع غالبية الأموال المستخدمة في شراء المنزل إليهم. بمعنى آخر ، يحتفظون بأموالهم في متناول اليد أثناء أخذ الرهن العقاري.

عملية التمويل المتأخر

من أجل استخدام التمويل المتأخر ، فأنت بحاجة إلى مبلغ كبير من المال لدعم عرضك. لهذا السبب ، يمكن للمشترين الذين يختارون هذا الخيار استخدام مدخراتهم أو بيع أصول أخرى لجمع الأموال النقدية اللازمة لشراء المنزل مباشرة.

من أجل التقدم بطلب للحصول على تمويل متأخر لشراء العقار الذي تريده ، ستحتاج عادةً إلى تقديم المستندات المالية اللازمة وإثبات التوظيف. سيقوم المُقرض أيضًا بفحص الائتمان الخاص بك من أجل تحديد أهليتك الائتمانية.

تذكر أنه من أجل اجتياز التأهيل المسبق للقرض للحصول على رهن عقاري بعد شراء المنزل ، يجب عليك الاستمرار في العمل والحفاظ على ائتمان قوي. يجب عليك أيضًا إثبات أنك لست مرتبطًا بالبائع شخصيًا بأي شكل من الأشكال (على سبيل المثال ، لست صديقًا أو فردًا من أفراد العائلة).

أسباب تأخر التمويل

يمكن أن يساعدك العرض النقدي في التميز عن المنافسة إذا كنت قلقًا بشأن القيام بذلك مع عرض التسعير الخاص بك. باستخدام هذا النهج ، يمكنك أيضًا تجنب الانتظار المتوقع لمدة 30 إلى 60 يومًا اللازمة للحصول على قرض عقاري.

يتيح لك التمويل المتأخر أن تكون ذكيًا بينما لا تزال قادرًا على استخدام الرهن العقاري لدفع ثمن منزلك بعد إجراء عملية الشراء. نظرًا لأنه سيتم إعادة الاحتياطي النقدي الخاص بك إليك بمجرد أن يصبح قرضك العقاري في مكانه ويمكن الاحتفاظ به أو الاستثمار فيه في أشياء أخرى ، بما في ذلك عقارك التالي ، فسوف تحافظ على السيولة لديك.

عملية تقديم طلب التمويل المتأخر

يتطلب التقديم على التمويل المتأخر عددًا من الخطوات التي تحتاج إلى وقت وتحضير. تأكد من اتباع هذه الإجراءات الثلاثة للتحضير:

1. لتحديد ما إذا كان التمويل المؤجل هو أفضل مسار لك ، ابدأ بمراجعة المزايا والعيوب مع خبير الضرائب والمستشار المالي والوكيل العقاري. هناك دائمًا مخاطر ، ويمكن أن تتأثر ضرائبك أيضًا.
2. للتأهل ، يجب عليك تقديم دليل على مصدر تمويلك لعملية الاستحواذ ، وتأكيد أن العقار له سند واضح ، وإثبات أن البائع ليس صديقًا مقربًا أو فردًا من العائلة.
3. قبل مرور ستة أشهر على شراء المنزل ، قم بتقديم طلب الرهن العقاري. ضع في اعتبارك أن المقارنة بين المقرضين قد تساعدك في الحصول على أفضل الشروط والأسعار.

نصائح لاستخدام التمويل المتأخر

1. استشر مستشارًا ماليًا قبل اتخاذ القرار المهم لشراء منزل لأنه يمكن أن يكون له تأثير كبير على أموالك. يمكنك إجراء مقابلة مع المستشار الخاص بك مجانًا لاختيار أفضلها بالنسبة لك باستخدام أداة SmartAsset المجانية ، والتي تطابقك مع ما يصل إلى ثلاثة مستشارين ماليين محليين. ابدأ البحث عن مستشار مالي فورًا إذا كنت مستعدًا للقيام بذلك.
2. على الرغم من البدء بالنقد ، لا يزال بإمكانك الحصول على قرض عقاري. لذلك فإن معرفة مقدار السكن الذي يمكنك تحمله أمر مفيد.
3. دفع الرهن العقاري هو جزء واحد فقط من تمويل العقار. للتأكد من أن قرضك العقاري يتناسب مع إستراتيجيتك المالية العامة ، يمكنك تقييم رسوم الإغلاق والدفعات المقدمة.

مزايا التمويل المؤجل

عند شراء منزل أو عقار استثماري ، فإن توظيف التمويل المؤجل له العديد من المزايا. أثناء تحليل هذا التكتيك ، ضع في الاعتبار المزايا التالية:

# 1. التميز في الأسواق التنافسية 

قد توفر العروض النقدية إطارًا زمنيًا مباشرًا وسريع الإغلاق ، وهو أمر جذاب للبائعين. قد يوفر هذا للمشترين الذين ينتظرون التمويل الميزة التي يحتاجون إليها للتميز في أسواق العقارات التنافسية اليوم.

# 2. شراء المثبت العلوي 

يمكن أن يساعدك الاستثمار في عقار نقدًا في تأمين منزل قد لا يجتاز فحصًا قياسيًا للمنزل. التمويل المتأخر هو أحد خيارات شراء منزل لتجديده أثناء إقامتك هناك.

# 3. الاستفادة من التخفيضات الضريبية 

بالنسبة للمستثمرين العقاريين الذين يتطلعون إلى توسيع محافظهم الاستثمارية والاستفادة من المزايا الضريبية للرهن العقاري ، يمكن أن يكون تأخير التمويل فكرة رائعة.

# 4. تأمين سعر شراء أقل 

نظرًا لأن العروض النقدية تبرز كثيرًا ، فعادة ما يكون هناك مجال أكبر للتفاوض. الاحتمال هو أنك إذا اخترت التمويل المتأخر ، فستتمكن من التفاوض على سعر شراء أقل مما لو اخترت الرهن العقاري التقليدي على الفور.

عيوب التمويل المتأخر

هناك بعض عيوب التمويل المتأخر التي يجب أخذها في الاعتبار ، تمامًا كما هو الحال مع أي طريقة تمويل. قبل استخدام هذه التقنية ، راجع المعلومات التالية:

# 1. كابيتال أوبفرونت

أكبر عيب في التمويل المتأخر هو أنه يتطلب مبلغًا كبيرًا من رأس المال مقدمًا للتنفيذ. لهذا السبب ، يميل المستثمرون الذين يتمتعون بالمرونة لتحويل أصولهم لشراء منزل إلى تجربة تمويل متأخر أكثر من غيرهم.

# 2. يمكن فقط استخدام القرض التقليدي 

بعض القروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض USAD و FHA و VA ، لا تتوافق مع التمويل المتأخر. يجب على المشترين الذين يعيدون تمويل المنزل القيام بذلك بقرض منتظم أو ضخم.

# 3. مطلوب وثائق إضافية 

مقارنة بالمعاملة التقليدية ، سوف تحتاج إلى تزويد المقرض الخاص بك بمزيد من المعلومات. قد يُطلب منك تقديم وثائق تثبت أن دفعتك قد تم سدادها نقدًا ، ومصدر الأموال ، وعدم وجود أي اتصال بينك وبين البائع.

من هو المؤهل للحصول على التمويل المتأخر؟

متى وكيف يمكن توظيف التمويل المؤجل في العقارات تخضع لأنظمة محددة. سيحتاج المشترون في البداية إلى إثبات أنهم دفعوا العقار نقدًا وتقديم دليل على مصدر تلك الأموال النقدية. يتم ذلك لمنع العملاء من الدفع بالمال الذي تم الحصول عليه بطريقة غير مشروعة. سيحتاج المشترون إلى تقديم مستندات لدعم ادعائهم بأن الأموال قد أعطيت لهم. يجب أن يذكر خطاب التبرع أنه لا يتوقع استرداد الأموال. علاوة على ذلك ، لا يُسمح لك بإعادة المتبرع بالهدية أي من عائدات المعاملة.

لا يمكن تغطية التكلفة الكاملة للشراء والإغلاق والرسوم والنفقات الأخرى المتعلقة بالمعاملات عن طريق الرهن العقاري النهائي. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المتقدمين إثبات أن العقار قد تم الحصول عليه من خلال معاملة "بحتة" ، مما يعني أنه ليس لديهم أي صلة شخصية بالبائع بأي شكل من الأشكال. يمكن أن تكون العلاقات مع الأصدقاء والعائلة ومكان العمل وما إلى ذلك. ويتم ذلك في محاولة لوقف طرق التهرب الضريبي. أخيرًا ، يجب ألا تكون هناك امتيازات ضريبية على الممتلكات.

فاني ماي التمويل المتأخر

تتحكم الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري ، المعروفة بأحرفها الأولى فاني ماي ، في سوق الرهن العقاري الثانوي. ولكن ماذا يعني ذلك في الواقع؟ هذا يجعل الأموال متاحة حتى تستمر هذه الشركات في الإقراض ويمكن للعملاء الاستمرار في شراء المنازل.

يتأثر السعر الذي تتلقاه من مزود الرهن العقاري الخاص بك في تمويل Fannie Mae المتأخر ، إلى حد كبير أيضًا بفريدي ماك وفاني ماي. كلاهما لهما تأثير كبير على مدى انخفاض معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة.

ما هو هدف فاني ماي؟

على الرغم من كونها لاعباً رئيسياً في صناعة الرهن العقاري ، إلا أن قلة قليلة من المقترضين على دراية بما تفعله فاني ماي في التمويل المتأخر. كلا الفروع وأجهزة الصراف الآلي غائبة. إنه ليس مصدر ائتمان. ومع ذلك ، بطريقة ما ، فإن Fannie Mae لها تأثير كبير جدًا على معدل الفائدة الذي تدفعه ونوع تمويل الرهن العقاري الذي تحصل عليه.

خذ هذا المثال لترى كيف تعمل Fannie Mae في التمويل المتأخر: إذا كان لدى Leo Lending مبلغ 15,000,000 دولار متاح لاستخدامه في إنشاء الرهن العقاري وكان متوسط ​​الرهن العقاري 150,000 دولار ، فسيكون Leo قادرًا على إنتاج 100 قرض عقاري. (150,000 دولار × 100) = 15,000,000 دولار.

في هذه الحالة ، لن يحالفك الحظ إذا كنت عميل الرهن العقاري الخاص بـ Leo Lending رقم 126. لا يتوفر المزيد من الأموال للإقراض.

ما هو تأثير "فاني ماي" على تأخر تمويل الرهن العقاري

على الرغم من أنه ليس كل رهن عقاري ، فإن فاني ماي سعيدة بشراء الرهون العقارية من المقرضين. يجب النظر إلى القروض على أنها أصول آمنة حتى تتمكن فاني ماي وفريدي ماك من بيعها مرة أخرى. ويترتب على ذلك أن كل قرض عقاري يجب أن يلتزم بمعايير أو "إرشادات" محددة.

يبلغ مجموع قواعد فاني ماي أكثر من 1,200 صفحة. على سبيل المثال ، أعلى مبلغ قرض ستشتريه فاني ماي في عام 2023 هو 647,200 دولار. لن تشتري الشركة قروضًا أكبر أو ما يسمى بالاقتراض "الجامبو".

كيف يعمل سوق الرهن العقاري الثانوي و Fannie Mae في التمويل المتأخر

في سوق الرهن العقاري الثانوي ، تنشط فاني ماي وفريدي ماك. في هذا الموقع ، يشترون الرهون العقارية من المقرضين ويعيدون تجميعها كأوراق مالية مدعومة برهون عقارية (MBS). بعد ذلك ، يمكن للمستثمرين من جميع أنحاء العالم شراء MBS من Fannie و Freddie.

بالعودة إلى الرسم التوضيحي السابق ، فإن 100 رهون عقارية باعتها Leo Lending تشكل أصلًا. يمكن شراء القروض من قبل Leo وبيعها إلى Freddie Mac أو Fannie Mae.

عند إتمام البيع ، سيكون لدى الأسد المزيد من المال وسيكون قادرًا على تمويل المزيد من الرهون العقارية المحلية.

المزايا واضحة. تسمح فاني ماي وفريدي ماك للمقرضين بزيادة إنتاج قروضهم عن طريق شراء الرهون العقارية. يستمر المستهلكون في شراء المنازل حيث يصبح الإقراض متاحًا بشكل أكبر ، مما يبقي سوق العقارات قائمًا.

بالإضافة إلى ذلك ، تستثمر هذه الشركات الأموال من المستثمرين الأجانب في سوق الإسكان بالولايات المتحدة. نتيجة لعمليات Fannie Mae و Freddie Mae على الصعيد الوطني ، فإن معدلات الرهن العقاري في التمويل المتأخر قابلة للمقارنة بشكل عام في جميع أنحاء البلاد.

تمويل الرهن العقاري المتأخر

يمكن إعادة تمويل نقدي سريع على منزل دفعت مقابله نقدًا بفضل الرهن العقاري المؤجل. عادة ، يجب على المقترضين الانتظار ستة أشهر من تاريخ إغلاق حيازة المنزل قبل السماح لهم بإجراء إعادة تمويل نقدي عادي. علاوة على ذلك ، إذا قمت بإجراء تحسينات جوهرية على العقار ، مثل "الإصلاح والوجه" ، فإن متطلبات المقرض تملي عليك الانتظار لمدة عام قبل استخدام تقييم ما بعد التحسين للعقار لغرض إعادة التمويل ، مما يمكّنك من التأهل للحصول على مبلغ قرض أكبر. يمكنك سحب المزيد من الأموال من ملكية منزلك برهن عقاري متأخر أكثر مما قد تسحب من خلال خطة إعادة تمويل نقدية نموذجية.

مزايا التمويل العقاري المتأخر

• إذا دفعت نقدًا لعقار ما ، فقم بسحب النقود الآن بدلاً من الانتظار ستة أشهر.
• الوصول إلى حقوق الملكية أسرع مما يمكنك من خلال إعادة تمويل السحب النقدي النموذجي
• البرنامج قابل للتطبيق على كل من المنازل الاستثمارية والمنازل الأولية.
• مفيد للمستثمرين الذين يصلحون العقارات ويقلبونها وكذلك المشترين في أسواق العقارات التنافسية

مساوئ تأخر التمويل العقاري

• معايير تأهيل أكثر صرامة ، بما في ذلك وثائق كبيرة للمقترض
• معدل الرهن العقاري والرسوم أعلى مما هو عليه مع إعادة التمويل النقدي العادي.
• بعض القيود المفروضة على استخدام العائدات تشمل الحاجة إلى تسوية أي قروض شخصية أو HELOCs المستخدمة في شراء الممتلكات.
• عدد أقل من المقرضين يقدمون البرنامج.
• قيود القرض

أسباب الحصول على تمويل عقاري متأخر

الآن بعد أن عرفت سبب شراء الناس للمنازل نقدًا ، قد تتساءل لماذا يجب عليك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري متأخر بدلاً من الانتظار ستة أشهر لإكمال إعادة تمويل نقدية نموذجية. هناك عوامل أخرى يجب مراعاتها أيضًا ، مثل:

• لن تضطر إلى الانتظار أكثر من ستة أشهر للوصول إلى حقوق الملكية في الممتلكات الخاصة بك.
• تتوقع أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سترتفع ، لذلك لا تريد الانتظار ستة أشهر لإعادة التمويل.
• يمكنك الآن التأهل للحصول على قرض عقاري لأن وضعك الائتماني أو المالي قد تغير.
• كنت ترغب في تخفيض أو إلغاء ديونك بسبب فواتير حديثة.
• نطمح لشراء منازل أخرى باستخدام رأس المال في عقار استثماري واحد
• الفوائد المحتملة لضريبة الرهن العقاري

كم يمكنك الاقتراض من منزلك باستخدام الرهن العقاري المؤجل؟

يُسمح لك عادةً باقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة المنزل الرئيسي للأسرة الواحدة ، بحد أقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 80٪. الحد الأقصى لنسبة LTV للرهن العقاري المؤجل لمنزل عطلة مكون من وحدة واحدة أو عقار استثماري هو عادة 75 بالمائة.

استنادًا إلى إشغال العقار وعدد الوحدات ، يوضح الجدول أدناه الحد الأقصى لنسبة LTV للرهن العقاري المؤجل. يرجى العلم أن نسبة LTV للرهن العقاري المؤجل يتم تحديدها باستخدام قيمة العقار المقدرة حاليًا ؛ لذلك ، إذا قمت بإجراء تحسينات ، فإنك تستفيد من قيمة الممتلكات الأعلى بعد التجديد. (britespanbuildings.com)

حدود قرض الرهن العقاري المتأخر 

تعد قيود القروض المطابقة ، والتي تختلف حسب المقاطعة وعدد الوحدات في العقار ، أحد متطلبات برنامج الرهن العقاري المتأخر. في المناطق ذات التكلفة المرتفعة ، يتراوح الحد الأقصى للقرض المطابق لممتلكات منفردة في الولايات المتحدة المجاورة من 647,200 دولار إلى 970,800 دولار. الحد الأقصى لمبلغ القرض لممتلكات ذات وحدة واحدة هو 970,800 دولار في ألاسكا وهاواي.

أهلية الملكية المؤجلة

جميع المساكن التي يشغلها الملاك والتي تضم من وحدة إلى أربع وحدات ، وبيوت العطلات ، والعقارات الاستثمارية ، كلها مؤهلة للحصول على قروض عقارية مؤجلة.

استخدام حصيلة الرهن العقاري

يجب استخدام الأموال من الرهن العقاري المتأخر لتسوية أو تقليل أي ديون شخصية أو ديون ملكية منزلية أو ديون HELOC استخدمتها لشراء المنزل من عقار آخر. علاوة على ذلك ، لا يمكن سداد الهدية التي تم استخدامها لدفع ثمن الشراء النقدي للممتلكات من عائدات الرهن العقاري المتأخر. القيدان الوحيدان على كيفية استخدام أموال الرهن العقاري المؤجل هما هذين.

سلبيات الرهن العقاري المتأخر 

يجب على المقترضين تلبية معايير الكفاءة الإضافية للرهن العقاري المتأخر ، مثل متطلبات التوثيق غير الموجودة في النموذج إعادة التمويل النقدي. غالبًا ما يكون لهذا المخطط معدلات وتكاليف رهن عقاري أعلى مقارنةً بإعادة التمويل النقدي التقليدي. ويرجع ذلك إلى الطبيعة الفريدة للبرنامج وحقيقة أن عددًا أقل من المقرضين يقدمون قروضًا عقارية متأخرة. تؤدي المنافسة الأقل إلى تقليل عدد المقرضين الذين يقدمون الخدمة ، مما يزيد من أسعار الفائدة والتكاليف بالنسبة للمقترضين. ينبغي موازنة مزايا تأخير التمويل للوصول إلى رأس المال في ممتلكاتهم في وقت أقرب مقابل وفورات التكلفة التي يمكن تحقيقها من خلال الانتظار لفترة أطول وإجراء إعادة تمويل نقدية تقليدية.

ما هو التمويل المتأخر؟

التمويل المتأخر هو عندما يدفع المشتري نقدًا لشراء منزل ثم يحصل على رهن عقاري في غضون ستة أشهر من الإغلاق. من خلال إعادة التمويل النقدي ، يتم إرجاع غالبية الأموال المستخدمة في شراء المنزل إليهم.

ما هي ميزة التمويل المتأخر؟

أثناء تحليل هذا التكتيك ، ضع في الاعتبار المزايا التالية:

• التميز في الأسواق التنافسية
• شراء المثبت العلوي
• الاستفادة من التخفيضات الضريبية
• تأمين سعر شراء أقل

لماذا قد تشتري فاني ماي قرضي العقاري؟

المزايا واضحة. تسمح فاني ماي وفريدي ماك للمقرضين بزيادة إنتاج قروضهم عن طريق شراء الرهون العقارية. يستمر المستهلكون في شراء المنازل حيث يصبح الإقراض متاحًا بشكل أكبر ، مما يبقي سوق العقارات قائمًا.

كم من الوقت لديك لتأخر التمويل؟

هل المنزل الذي تفكر فيه خارج عن القانون؟ يمكنك شرائه أولاً ثم تحديثه باستخدام التمويل المتأخر. إذا أنهيت العمل اللازم وتقدمت في غضون ستة أشهر بعد الاستحواذ ، يمكنك الحصول على قرض عقاري.

هل معدلات التمويل المتأخر أعلى؟

يحتاج المقترضون إلى استيفاء مؤهلات أكثر صرامة للحصول على قرض عقاري متأخر ، مثل تقديم المزيد من الوثائق أكثر مما يفعلون لإعادة التمويل النقدي العادي. بالمقارنة مع إعادة التمويل النقدي العادي ، غالبًا ما يكون سعر فائدة البرنامج وتكاليفه أكبر.

هو التقييم المطلوب للتمويل المتأخر

سيريد مقرض الرهن العقاري المحتمل أن يرى تقييمًا لمنزلك بغض النظر عما إذا كنت قد قمت به قبل الشراء أم لا. ستحتاج إلى وضع خطة جديدة للتمويل أو الخروج بفرق إذا كانت القيمة المقدرة لمنزلك أقل من سعر الشراء.

هل من الأفضل سداد الرهن العقاري بسرعة أم بطيئة؟

على المدى الطويل ، يمكنك توفير الكثير من المال عن طريق سداد قرضك العقاري مبكرًا. يمكنك شراء منزلك في وقت أقرب مع زيادة متواضعة في مدفوعاتك الشهرية. قبل سداد الديون ، يجب عليك إنشاء صندوق للأيام الممطرة في حالة وجود نفقات غير متوقعة.

مقالات لها صلة

1. قوائم التوقيف: كيفية العثور على قوائم التعويق المجانية خالية من الإجهاد
2. الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
3. تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري: كل ما تحتاج إلى معرفته
4. خطة التعويض: أفضل ممارسات الولايات المتحدة (محدث
5. PINK TAX: التمييز السعري على أساس الجنس
6. بيان التسوية العقاري: التعريف وكيف ينطبق عليه
7. الأهداف التشغيلية: خطوات تحديد أهداف واقعية + أمثلة