كانت أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر عاملاً مهماً عندما ضربت الأزمة المالية العالمية ما بين عامي 2007 و 2008. كان أسوأ تراجع اقتصادي منذ الكساد الكبير في الثلاثينيات. استغرق الأمر سنوات عديدة من الأمريكيين للتعافي من الأزمة المالية. في الأساس ، الرهون العقارية عالية المخاطر مخصصة للمقترضين ذوي المخاطر العالية ، لكنها تأتي مع مجموعة المخاطر الخاصة بهم. ومع ذلك ، إذا كنت تريد أن تكون صاحب منزل ولكن الائتمان الخاص بك يعيقك ، فيمكنك الحصول على رهن عقاري من المقرضين ، والذي قد يكون خيارًا أفضل. إليك ما يجب أن تعرفه قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري عالي المخاطر.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهون العقارية عالية المخاطر ، وتسمى أيضًا الرهون العقارية غير الرئيسية ، هي قروض تُمنح للأشخاص الذين تقل درجات ائتمانهم عن 600 ولا يمكنهم الحصول على قروض عقارية عالية المخاطر. من السهل الحصول على القروض التقليدية وعادة ما يكون لها شروط أفضل ، مثل أسعار الفائدة المنخفضة ، من أنواع القروض الأخرى.
كانت القروض العقارية عالية المخاطر مساهماً رئيسياً في الأزمة المالية التي غذت الركود العظيم. وافق المقرضون على العديد من الرهون العقارية عالية المخاطر التي لم يتمكن المقترضون من سدادها في السنوات التي سبقت الانهيار الاقتصادي. وفقًا لتحليل الاتحاد الوطني للائتمان لبيانات قانون الإفصاح عن الرهن العقاري ، فإن ما يقرب من 30 ٪ من جميع الرهون العقارية التي نشأت في عام 2006 كانت من الرهن العقاري الثانوي.
في حين أن الرهون العقارية عالية المخاطر لا تزال متاحة اليوم (ويمكن الإشارة إليها باسم الرهون العقارية غير المؤهلة) ، فإنها تخضع لمزيد من التدقيق. لديهم أيضًا معدلات فائدة أعلى ودفعات مقدمة أكبر من القروض التقليدية.
كيف يعمل الرهن العقاري؟
تضمن قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك حكماً لإنشاء مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) للإشراف على تنظيم الرهون العقارية عالية المخاطر. تتمثل إحدى القواعد الرئيسية التي وضعها CFPB في أن أي مقترض يحصل على رهن عقاري عالي المخاطر يجب أن يخضع لاستشارة مشتري منزل مع ممثل معتمد من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة.
علاوة على ذلك ، يجب على المقرضين الالتزام بمعايير Dodd-Frank عند الاكتتاب في الرهون العقارية عالية المخاطر ، بما في ذلك شرط "القدرة على السداد" (ATR) ، والذي يتطلب من المُقرض إجراء تقييم شامل لما إذا كان المقترض قادرًا على سداد القرض.
يقول أوستن كيلجور ، المسؤول عن اتصالات الشركات في شركة Achieve المالية: "بصفتك مُقرضًا ، إذا انتهكت قاعدة ATR ، فقد تتم مقاضاتك أو تواجه إجراءً تنظيميًا". "ونتيجة لذلك ، فإن المقرضين في مجال الرهن العقاري غير المؤهلين لديهم حافز قوي لضمان تقييمهم للمقترضين بشكل كافٍ أكثر بكثير مما فعل المقرضون الرهن العقاري قبل 15 إلى 20 عامًا."
"الرهن العقاري غير المؤهل" يحد من الحماية القانونية للمقرضين ، ويمنع الكثيرين من العمل في الفضاء.
يقول كيلجور: "لا يقدم المقرضون نفس قروض الرهن العقاري الثانوي كما كانت قبل الركود". "السبب الرئيسي هو المخاوف التنظيمية."
ما هو الفرق بين الرهون العقارية عالية المخاطر والرهون العقارية عالية المخاطر؟
يتم منح قروض الرهن العقاري عالية المخاطر للمقترضين ذوي الائتمان المنخفض. لا يتم تقديم رهن عقاري تقليدي رئيسي لأن المقرض يعتقد أن المقترض لديه مخاطر أعلى من المتوسط في التخلف عن سداد القرض.
مثال على الرهن العقاري مقابل الرهن العقاري
الرهون العقارية عالية المخاطر محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقرضين لأنها مخصصة للمقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة. للتعويض عن المخاطر ، يفرض المُقرض معدلات فائدة ورسوم أعلى مما قد تجده على قرض تقليدي. يعني ارتفاع معدل الفائدة أنك ستدفع أكثر بشكل عام مقابل الرهن العقاري.
مثال على تأثير الرهن العقاري
كان التخلف عن سداد الرهن العقاري عالي المخاطر مساهما رئيسيا في انهيار سوق الإسكان عام 2008. تلقى العديد من المقترضين قروض NINJA ، وهو اختصار مشتق من عبارة "لا دخل ، ولا عمل ، ولا أصول". كانت هذه الرهون العقارية تصدر في كثير من الأحيان بدون دفعة أولى ولا داعي لإثبات الدخل. يمكن للمشتري أن يطالب بأرباح سنوية قدرها 150,000 ألف دولار ولكن لم يكن مطالبًا بتقديم مستندات لدعم المطالبة. كان هؤلاء المقترضون بعد ذلك تحت الماء في سوق الإسكان المتدهور ، مع انخفاض قيمة المساكن عن رصيد الرهن العقاري. تخلف العديد من المقترضين من برنامج NINJA عن سداد ديونهم لأن أسعار الفائدة المرتبطة بالقروض كانت "معدلات مغرية" ، والتي بدأت منخفضة وتضخمت بمرور الوقت ، مما يجعل من الصعب سداد أصل القرض العقاري.
في يونيو 2015 ، أعلن Wells Fargo و Bank of America ومؤسسات مالية أخرى أنهم سيبدأون في تقديم الرهون العقارية للأشخاص الذين حصلوا على درجات ائتمانية في أقل من 600 ثانية ، وواصلت المنظمة غير الربحية ، والدعوة المجتمعية ، وملكية المنازل ، الجوار مؤسسة المساعدة الأمريكية تحقيقها جولة الحلم في عام 2018 ، حيث تستضيف الأحداث في جميع أنحاء البلاد لمساعدة الأشخاص على التقدم بطلب للحصول على قروض "غير أساسية" ، والتي تشبه فعليًا الرهون العقارية عالية المخاطر.
أنواع الرهون العقارية عالية المخاطر
تنقسم الرهون العقارية عالية المخاطر عادة إلى ثلاث فئات: الرهون العقارية ذات السعر الثابت والفائدة فقط والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs).
# 1. الرهون العقارية الثابتة
بالإضافة إلى المدة القياسية البالغة 30 عامًا ، هناك نوع آخر من الرهن العقاري الثانوي هو الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 40 أو 50 عامًا. تقلل فترة القرض الممتدة هذه الأقساط الشهرية للمقترض ، ولكن من المرجح أن تأتي مع معدل فائدة أعلى. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة على الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة بشكل كبير من مُقرض إلى مُقرض. استخدم أداة مثل حاسبة الرهن العقاري للعثور على أفضل أسعار الفائدة المتاحة.
# 2. رهن عقاري قابل للتعديل
يبدأ الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بمعدل فائدة ثابت ويتغير على مدى فترة القرض إلى معدل عائم. 2/28 ARM هو مثال نموذجي. 2/28 ARM له معدل ثابت لمدة عامين قبل التعديل. ARM 3/27 هو نوع آخر شائع من قروض ARM مع معدل فائدة ثابت لمدة ثلاث سنوات قبل أن يصبح متغيرًا.
يحدد المؤشر بالإضافة إلى الهامش السعر العائم على هذه القروض. SOFR هو مؤشر شائع (معدل تمويل ليلي مضمون). عادةً ما يكون لدى ARM مدفوعات شهرية أقل للمقترض خلال الفترة الأولية. ولكن عندما تعود قروضهم العقارية إلى المعدل الأعلى والمتغير ، فإن مدفوعاتهم عادة ما تذهب إلى السقف. بالطبع ، اعتمادًا على المؤشر والظروف الاقتصادية ، يمكن أن ينخفض سعر الفائدة بمرور الوقت ، مما يقلل مبلغ الدفع.
لعبت ARM دورًا مهمًا في الأزمة. عندما بدأت أسعار المساكن في الانخفاض ، أدرك العديد من أصحاب المنازل أن منازلهم لا تساوي المبلغ الذي دفعوه مقابلها. أدى هذا ، إلى جانب زيادة أسعار الفائدة ، إلى حالات تخلف ضخمة عن السداد. وبسبب هذا ، ارتفع عدد حالات حبس الرهن العقاري بحدة في أغسطس 2006 ، وانفجرت فقاعة الإسكان في العام التالي.
# 3. الرهون العقارية ذات الفائدة فقط
الرهن العقاري بفائدة فقط هو النوع الثالث من الرهن العقاري الثانوي. خلال الجزء الأول من مدة القرض ، والتي عادة ما تكون خمس أو سبع أو عشر سنوات ، يدفع المقترض فائدة على القرض فقط. يمكنه اختيار سداد مدفوعات رأس المال ، لكنه غير مطالب بذلك.
عند انتهاء هذا المصطلح ، يمكن للمقترض إما البدء في سداد أصل الدين أو إعادة تمويل الرهن العقاري. يمكن أن يكون هذا خيارًا جيدًا للمقترض إذا كان دخله يتقلب سنويًا أو إذا كان يريد شراء منزل وتوقع أن يرتفع دخله في السنوات القليلة المقبلة.
هل قروض الرهن العقاري محفوفة بالمخاطر؟
أحد أفضل الأشياء المتعلقة بالرهون العقارية عالية المخاطر هو أنها تسمح للناس بالحصول على قروض سكنية عندما لا يكونوا قادرين على ذلك.
ومع ذلك ، لمجرد أنك مؤهل للحصول على قرض عقاري لا يعني أنه يجب عليك الحصول عليه. في حين أن هناك بعض المزايا ، هناك أيضًا بعض المخاطر التي يجب مراعاتها.
- درجة عالية: عادة ما يعاني المقترضون ذوو الرهون العقارية عالية المخاطر من درجات ائتمان منخفضة وصعوبات مالية أخرى. وهذا يعني أن تقديم هذا النوع من القروض هو أكثر خطورة بكثير بالنسبة للمقرض من تقديم الرهن العقاري التقليدي. يتقاضى المقرضون أسعار فائدة أعلى للتعويض عن هذه المخاطر. الرهن العقاري التقليدي بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا يبلغ متوسط معدله حاليًا أقل من 3٪ ، ولكن الرهن العقاري يمكن أن تصل معدلاته إلى 8٪ إلى 10٪ ويتطلب دفعات مقدمة أكبر.
- دفعة مقدمة أعلى: قد يكون ذلك صعبًا إذا كانت قيمة المنزل ترتفع بسرعة وتخاطر بأن يتم تسعيرك خارج الحي الذي تريده. يجب أيضًا توخي الحذر حتى لا تستثمر الكثير من مدخراتك السائلة في منزلك. في حالة الطوارئ المالية ، يجب أن يكون لديك مدخرات كافية لتغطية جميع النفقات ، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري.
اقرأ أيضا: قاعدة الرهن العقاري: هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟
- مدفوعات أعلى: نظرًا لأنك ستضطر على الأرجح إلى دفع سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري الثانوي ، فإن دفعتك الشهرية ستكون أعلى. بالطبع ، يجب ألا تقترض أبدًا أكثر مما يمكنك سداده ، وسيقوم المقرضون بالتحقق من ذلك مرة أخرى. إذا تغير وضعك المالي ، مثل فقدان وظيفتك أو تعرضك لحالة طبية طارئة ، فقد تصبح هذه المدفوعات المرتفعة أكثر من اللازم. يمكن لمدفوعات الرهن العقاري الضائعة أن تضر بائتمانك بشدة ، أو الأسوأ من ذلك ، أن تؤدي إلى حبس الرهن.
- جمل أطول: تتراوح شروط الرهن العقاري التقليدي عادةً من 15 إلى 30 عامًا. من ناحية أخرى ، غالباً ما يكون للقروض العقارية عالية المخاطر شروط سداد تتراوح بين 40 و 50 سنة. لذلك يمكنك قضاء جزء كبير من حياتك في سداد أقساط الرهن العقاري. ومع ذلك ، فإن هذا يزيد من مقدار الفائدة التي تدفعها على مدى فترة القرض بشكل كبير.
ما هي أزمة الرهن العقاري؟
بعد انهيار سوق الإسكان في الولايات المتحدة في عام 2007 ، من عام 2007 إلى عام 2010 ، كانت هناك أزمة الرهن العقاري. كان العديد من المقترضين غير قادرين على سداد قروضهم عندما انفجرت فقاعة الإسكان. فشلت العديد من المؤسسات المالية نتيجة للزيادة الهائلة في حبس الرهن العقاري. كثير من الناس طلبوا المساعدة الحكومية. بصرف النظر عن سوق الإسكان في الولايات المتحدة ، تراجعت سوق الأسهم أيضًا ، مع انخفاض مؤشر داو جونز الصناعي بأكثر من النصف. انتشرت الأزمة على الصعيد العالمي وكانت السبب الرئيسي للأزمة المالية العالمية.
فيما يلي ملخص موجز لانهيار الرهن العقاري.
القروض العقارية عالية المخاطر هي قروض تُمنح للمقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان. إنهم يشكلون مخاطر ائتمانية عالية لأنهم يفتقرون إلى تاريخ ائتماني قوي. كما أنهم أكثر عرضة من غيرهم للتخلف عن السداد. خلال طفرة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، أصدر العديد من المقرضين قروضًا عقارية عالية المخاطر لمقترضين غير مؤهلين. في عام 2000 ، أي قبل عام من اندلاع الأزمة ، أقرضت المؤسسات المالية 2006 مليار دولار في شكل قروض عقارية عالية المخاطر ، وهو ما يمثل ما يقرب من ربع (600٪) جميع الرهون العقارية.
بسبب سهولة الائتمان ومعايير الإقراض المتراخية ، تمكن العديد من المقترضين ذوي المخاطر العالية من شراء منازل باهظة الثمن ، مما أدى إلى إذكاء فقاعة الإسكان. مع برودة سوق الإسكان ، وجد العديد من مالكي المنازل أنفسهم مدينين بأكثر مما تستحقه منازلهم. نظرًا لأن البنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة ، لم يتمكن العديد من مالكي المنازل من سداد مدفوعاتهم الشهرية ، خاصةً أولئك الذين لديهم رهون عقارية قابلة للتعديل (ARMs) وقروض بفائدة فقط. بسبب انخفاض أسعار العقارات ، لم يتمكنوا من إعادة تمويل منازلهم أو بيعها. منذ بداية الأزمة ، تم حبس ما يقرب من 5 ملايين منزل.
اقرأ أيضا: راتب Mortgage Banker: ما هو و تفاصيل الراتب
كان لهذا تأثير كبير على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والتزامات الديون المضمونة (CDOs) ، وهي منتجات استثمارية مدعومة بالرهون العقارية. قامت المؤسسات المالية بتجميع الرهون العقارية عالية المخاطر في منتجات استثمارية معقدة وبيعها للمستثمرين في جميع أنحاء العالم. وبحلول تموز (يوليو) 2008 ، كان واحد من كل خمسة قروض عقارية متأخرة في السداد ، مع تأخر 29٪ من أرام بشدة. المؤسسات المالية والمستثمرون الذين يمتلكون MBS و CDO تركوا باستثمارات شبه عديمة القيمة تقدر بتريليونات الدولارات.
كان لأزمة الرهن العقاري عالية المخاطر تأثير كبير على سوق الإسكان في الولايات المتحدة والاقتصاد ككل. خفضت البناء والثروة والإنفاق الاستهلاكي ، فضلا عن قدرة الأسواق المالية على الإقراض أو جمع الأموال. انتشرت أزمة الرهن العقاري في نهاية المطاف على مستوى العالم ، مما أدى إلى الأزمة المالية العالمية 2007-2009.
هل البنوك ما زالت تقدم قروض الرهن العقاري عالية المخاطر؟
في حين أن الرهون العقارية عالية المخاطر لا تزال متاحة اليوم (ويمكن أن يشار إليها باسم "الرهون العقارية غير المؤهلة") ، فإنها تخضع لمزيد من التدقيق. لديهم أيضًا معدلات فائدة أعلى ودفعات مقدمة أكبر من القروض التقليدية.
هل قرض قروض التمويل العقاري هو رهن الملاءة؟
نظرًا لأن هذه القروض تحتوي على درجة مخاطر التخلف عن سداد الرهن العقاري من AEI بنسبة 40٪ عند تعرضها للضغط ، فإنها تعتبر الرهن العقاري الثانوي. هذه قروض الرهن العقاري على أساس التاريخ: مؤشرات الائتمان لضعاف الملاءة منذ فترة طويلة معطلة الائتمان ، على النحو الذي تمثله درجة FICO أقل من 660 أو نسبة الديون الإجمالية أكثر من 42٪
أخيرًا ، وفقًا للتسويق ، فإن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي قروض الرهن العقاري.
ما هي الدرجة الائتمانية فوق الرهن العقاري؟
لا يوجد حل واحد يناسب الجميع لدرجات الائتمان التي يعتبرها المقرضون "الرهن العقاري الثانوي" ، ولكن Experian لديها مجموعة: يتم تعريف الائتمان Subprime على أنه درجات FICO بين 580 و 669 ، والتي تقع بين نطاقات الائتمان العادلة والمتوسط. ومع ذلك ، قد يستخدم كل مُقرض نطاقًا مختلفًا. درجة الائتمان المتاحة تجاريًا لها خمسة مستويات ائتمانية:
- الرهون العقارية عالية المخاطر (درجات الائتمان أقل من 580)
- الرهون العقارية عالية المخاطر (درجات ائتمانية 580-619)
- الرهون العقارية القريبة من رأس المال (درجات ائتمانية من 620-659)
- الرهون العقارية الممتازة (درجات ائتمانية 660-719)
- قروض عقارية عالية الجودة (درجات ائتمانية 720 أو أعلى)
من الذي يستفيد من الإقراض الثانوي؟
ينطوي أي رهن عقاري عالي المخاطر على قدر كبير من المخاطر. مصطلح "الرهن العقاري" لا يتعلق بالقرض نفسه بل بالأشخاص الذين يأخذونه ومقدار الأموال التي لديهم. من المرجح أن يتخلف المقترضون الذين لديهم ائتمانًا عالي المخاطر عن أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى.
وفي الختام
يتيح الإقراض غير الملائم لعدد أكبر من الناس شراء المنازل ، لكنه يزيد أيضًا من صعوبة القيام بذلك واحتمال تخلف المقترضين عن سداد قروضهم. يؤدي التخلف عن السداد إلى الإضرار بدرجة ائتمان المقترض ودرجة الائتمان الخاصة بالمقرض.
مقالات ذات صلة
- تحليل المخاطر: الطرق والأنواع والعملية والأمثلة والإيجابيات والسلبيات
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
- الرهن العقاري بدون دفعة مقدمة: الحصول على رهن عقاري بدون دفعة مقدمة في عام 2023
- ما هو الائتمان التجاري: التعريف والاستخدامات
- إدارة الأزمات: طرق إنشاء خطة إدارة ناجحة
مراجع حسابات
