عقود الأراضي هي بدائل لتمويل الرهن العقاري النموذجي التي يمولها البائع. يتم استخدامها بشكل شائع عندما يتعذر على المشترين الحصول على رهن عقاري من خلال بنك أو منشئ رهن عقاري آخر. قد لا يتمكنون أيضًا من الحصول على رهن عقاري بسبب ضعف الائتمان أو عوامل مؤهلة أخرى. في هذا المنشور ، سنلقي نظرة على مزايا وعيوب الدفعة المقدمة على منازل عقد الأرض باستخدام مثال ، بالإضافة إلى ما يجب البحث عنه ومتى تستخدم إعادة التمويل لتحويل عقد الأرض الخاص بك إلى رهن عقاري قياسي.
في أعقاب أزمة الرهن العقاري في 2007-2010 ، أصبحت المنازل التعاقدية ذات شعبية متزايدة واعتبرت خيارًا قابلاً للتطبيق. أولئك الذين عانوا من حبس الرهن أو البيع على المكشوف قد يكونون قادرين على استخدام عقود الأراضي لشراء منزل عندما لا يكونون قادرين على ذلك. على الرغم من أنها يمكن أن تكون مفيدة ، إلا أن المنازل التعاقدية لها عيوب ، لذا اقرأ العقد جيدًا قبل التوقيع على الخط المنقط.
ما هو عقد الأرض؟
عقد الأرض هو عقد أو اتفاق قانوني مكتوب يستخدم لشراء عقارات ، مثل أرض شاغرة أو منزل أو مبنى سكني أو مبنى تجاري أو أي عقار آخر.
تشبه عقود الأراضي الرهن العقاري من حيث التمويل العقاري الخاص. بدلاً من اقتراض الأموال من المقرض أو البنك لشراء العقارات ، يدفع المشتري لمالك العقار ، أو البائع ، حتى يتم دفع ثمن الشراء بالكامل.
يمكن الإشارة إلى هذه الأنواع من المعاملات على أنها عقود الأراضي ، أو عقود تقسيط الأراضي ، أو عقود بيع الأراضي ، أو عقود صكوك الملكية ، أو مذكرات العقود ، أو عقود العقارات ، أو سندات الملكية ، اعتمادًا على المصطلحات القانونية أو الشائعة للعقار في منطقتك. .
كيف يعمل عقد الأرض؟
يجب على كلا الطرفين في الصفقة التوقيع على عقود الأرض. سيحصل المشتري على سند ملكية محايد أو مستند ضمان شامل بعد التوقيع. تحمي هذه الأوراق المشتري من خلال السماح للمشتري بتجميع حقوق الملكية في الأصل ومنع البائع من تكبد ديون إضافية مقابل التركة أو بيعها للآخرين. نظرًا لأن منازل عقد الأرض هذه تسمح للمشتري بالقيام بذلك ، يمكن للمشتري إنشاء حقوق ملكية. علاوة على ذلك ، يُمنح المشتري الحق في احتلال العقار وتحسينه.
عقد الأرض ، على الرغم من اسمه ، ليس دائمًا اتفاقًا لامتلاك أرض غير مستغلة ، على الرغم من أنه قد يكون كذلك. في معظم الأحيان ، يكون عقدًا لشراء المنزل والأرض تحته وما حوله. من المهم أن تتذكر أن الفرد الذي يبيع الشيء يُعرف أيضًا باسم البائع ، والشخص الذي يشتري العنصر يُعرف باسم البائع.
يصبح المشتري رسميًا مالك العقار عندما يدفع البائع بالكامل. يتم استغلال العديد من المشترين في محادثات العقد بسبب ذلك ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقد قد لا يشمل كل ما هو مذكور أعلاه. يتم توسيع هذا الموضوع في الأقسام التالية. ومع ذلك ، أولاً وقبل كل شيء ، من الأهمية بمكان فهم الأنواع المختلفة من عقود الملكية.
كيف يختلف عقد الأرض عن الرهن؟
عادة ما يتم تصميم الرهون العقارية ليتم بيعها إلى مستثمرين بارزين في سوق الرهن العقاري مثل فاني ماي وفريدي ماك. ونتيجة لذلك ، فإن الرهون العقارية لها مجموعة واسعة من الشروط المحددة لما يحدث إذا فاتتك السداد أو كنت بحاجة إلى إجراء مراجعات لتعديل القرض.
على عكس التمويل القياسي ، فإن عقود الأراضي تكون بالكامل بينك وبين مالك المنزل ، لذا سيكون كل عقد فريدًا. بصفتك مشترًا ، يجب عليك توخي الحذر الشديد عند التفاوض للتأكد من أن الشروط لا تضعك في وضع غير عادل.
عقد الأرض الشامل مقابل عقد الأرض التقليدي
لنلقِ نظرة على طريقتين مختلفتين لترتيب مدة العقد:
# 1. عقد الأرض التقليدي:
يحتفظ البائع بالملكية القانونية للممتلكات في هذا النوع من مدة العقد حتى يتم سداد العقد بالكامل. وفي الوقت نفسه ، يحصل المشتري على حق الملكية العادل ، مما يسمح له بتجميع حقوق الملكية في العقار وربما سداد مدة العقد عن طريق تحويله إلى رهن عقاري قياسي.
# 2. عقد أرض ملتف:
في عقد الأرض الشامل ، يوافق المشتري والبائع على شراء أرض يمولها البائع. ومع ذلك ، يستمر البائع في سداد مدفوعات الرهن العقاري الحالي ، ويحصل على الفرق بين مدفوعات الرهن العقاري وما يدفعه المشتري شهريًا. على عكس مدة العقد التقليدية ، يتلقى المشتري في مدة العقد الشامل سند الضمان للعقار على الفور ، مما يعني أنه يمتلك المنزل منذ بداية العقد.
يتمثل أحد الفروق المهمة بين عقود الأراضي العادية والتفافية في أن مقرض البائع يجب أن يوافق على مدة العقد الشامل لأنه لن يحصل على مبلغ الاسترداد بالكامل. في هذه الاتفاقيات ، يحصل المقرض أيضًا على منصب رهن مبتدئ ، مما يسمح لهم بإعادة امتلاك منازل عقد الأرض إذا توقف البائع الذي يحمل الرهن العقاري الأساسي عن دفع دفعة أولى.
خلافًا لذلك ، غالبًا ما تحتاج كلتا صفقات الأراضي إلى أقساط مدفوعة في فترات متفق عليها. قد يُطلب من المشتري أو لا يُطلب منه سداد دفعة واحدة بعد المدة ، وهو مبلغ مقطوع يجب دفعه لتلبية متطلبات القرض.
كيف تحسب أسعار الفائدة على عقود الأرض للمنازل
قد يكون الدفع على عقد الأرض بفائدة فقط أو يتضمن المبلغ الأساسي ، اعتمادًا على شروط الاتفاقية.
لحسن الحظ ، لا تحتاج إلى آلة حاسبة خاصة بشروط العقد لتحديد المبلغ الذي قد تدفعه. ما عليك سوى ضرب المبلغ المموّل بسعر الفائدة وقسم النتيجة على عدد الأقساط في السنة لحساب دفعة الفائدة فقط. على سبيل المثال ، بعد دفعة أولى بنسبة 10٪ ، فإن دفعة الفائدة الشهرية على عقار عقد أرض بقيمة 200,000 دولار مع معدل فائدة 8٪ سيكون 1,200 دولار.
إذا كانت مدفوعاتك تحتوي على مبدأ ، فإن جزء الفائدة من دفعة القسط سينخفض بمرور الوقت ويختلف من دفعة إلى أخرى.
إيجابيات وسلبيات شراء منازل عقد الأرض
سمعة عقود الأراضي سيئة ، لكنها ليست دائمًا فكرة سيئة. لكن من المهم أن نفهم لماذا كان هذا البيع تاريخيًا استغلاليًا: فهو يعرض المشترين لمخاطر لن يواجهوها في سوق الرهن العقاري الخاص.
فيما يلي بعض الفوائد والعيوب الأساسية للدفعة الأولى لمنازل عقد الأرض مقابل صك لمشتري محتمل:
الايجابيات
- يقدم بديلاً للتمويل القياسي للمشترين غير المؤهلين.
- قد يتمكن المشترون من ترتيب دفعة أولى منخفضة ودفعات أقساط شهرية.
- قد يجد المشترون الإجراء أكثر مرونة لأن شروط العقد لا يجب أن تلتزم بالمعايير أو اللوائح الصارمة - يجب أن يتفق البائع والمشتري.
- يتم تخفيض مصاريف الإغلاق لأن رسوم إنشاء القرض والرسوم والنفقات الأخرى المرتبطة بالرهن العقاري القياسي غير قابلة للتطبيق.
- وقت أقل للإغلاق بسبب عدم وجود جهة إقراض خارجية
سلبيات
- سعر شراء ومعدل فائدة أعلى مما هو عليه في اتفاقية الشراء القياسية
- إذا تخلف المشتري عن السداد ، فإنه يفقد جميع حقوق الملكية وأي مدفوعات مدفوعة.
- قد يكون المشترون جاهلين بالامتيازات المستحقة على الممتلكات ، والتي يمكن أن تعرض حقوق الملكية القانونية للخطر.
- ضمانات أقل مما هي عليه في الصفقات النموذجية ، مما يعني أنه قد لا يكون لديك عملية حبس رهن وقد يتم طردك في وقت أقرب.
- يتم حجب الملكية القانونية حتى يتم سداد القرض بالكامل.
لماذا يجب عليك استخدام عقد الأرض؟
قبل الانخراط في مدة العقد ، يجب على كل من المشترين والبائعين التفكير بعناية. في حين أن لديهم العديد من الفوائد ، إلا أن لديهم أيضًا عيوب. يمكن أن يساعد فهم كلا الجانبين المشترين والبائعين على تحديد ما إذا كانت الصفقة جيدة لهم.
مثال على عقد الأرض
يؤكد تحديث إخباري على موقع حكومة ديترويت على الويب أنه يتم إنتاج دليل لسكان المدينة لمساعدتهم في مدة العقد. تعاونت مدينة ديترويت مع UM Poverty Solutions و Enterprise Community Partners لتوفير المواد والإرشادات والإجراءات المقترحة لجميع مراحل عملية الحصول على العقد ، وذلك بفضل منحة من مركز التمكين المالي.
يمكّن دليل مشتري العقود المشترين من تولي مسؤولية عملية شراء المنزل من خلال تسليحهم بالمعلومات التي يحتاجون إليها لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العقار الذي يرغبون في شرائه وتحديد أعلام التحذير التي تشير إلى أنهم يتلقون صفقة سيئة. هذه خطوة أولى أساسية نحو وضع المزيد من سكان ديترويت على طريق ملكية المنازل ، مما يساهم في مزيد من الاستقرار في الإسكان ، وتنقل اقتصادي أفضل ، وازدهار أكبر للأجيال.
بدائل عقد الأرض للمنازل
قد يكون المشتري الذي يفتقر إلى الأموال و / أو لديه ائتمانًا سيئًا أكثر ملاءمة للتأجير بدلاً من الشراء أثناء الادخار لدفع دفعة أولى وإعادة بناء ائتمانه. يمكنك التأهل للحصول على رهن عقاري تقليدي منخفض الدفع وربما حتى الحصول على مساعدة الدفعة الأولى حتى إذا لم يكن لديك دفعة أولى على عقد أرض أو دفعة أولى منخفضة تصل إلى 3٪.
الاحتمال الآخر هو الرهن العقاري من مقرض محفظة أو اتحاد ائتماني مع قواعد اكتتاب أكثر تساهلاً. لا يُطلب من هؤلاء المقرضين اتباع الإرشادات التي وضعتها Fannie Mae أو Freddie Mac أو إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). قد يكون لديهم حل أفضل لك يقدم شروطًا وضمانات قانونية أفضل من العقد.
كيفية تحويل عقد الأرض إلى رهن عقاري تقليدي
عادة ما يكون الرهن العقاري النموذجي أكثر أمانًا وفعالية من حيث التكلفة من مدة العقد. نتيجة لذلك ، من المعتاد أن يقوم المشترون بإعادة التمويل مع أحد المقرضين التقليديين في أسرع وقت ممكن. يجب أن تكون قادرًا على إعادة التمويل بمجرد أن تفي نسبة الائتمان والدخل والدين إلى الدخل (DTI) بالمعايير الدنيا إذا كان سند الملكية بموجب شروط العقد نظيفًا - أي أنه ليس له امتيازات أو ضرائب ضده ولا توجد صعوبات أخرى مستمرة.
ما هو الاسم الآخر لعقد الأرض؟
عقود الأراضي الأخرى هي شروط العقد وعقود السندات واتفاقيات السندات.
هل يجب تسجيل عقد الأرض؟
يجب على المشتري دفع الضرائب العقارية وفقًا لشروط العقد أو المذكرة. يجب بيع العقار في شروط العقد أو المذكرة. خيار الشراء أو عقود الإيجار غير مؤهل للمنازل وخصم الرهن العقاري. يجب تسجيل عقود الأراضي أو مذكرة التفاهم.
من يدفع ضرائب الملكية على عقد الأرض؟
المشتري
ومع ذلك ، لا توجد اتفاقيتان متشابهتان ؛ لذلك ، يجب على الأطراف تحليل عقدهم بعناية للتأكد من صحة الشروط والأحكام. يتطلب عقد الأرض من المشتري دفع الضرائب. كما أنهم يفرضون تكاليف إضافية مثل الضرائب على الممتلكات وفوائد الرهن العقاري وأقساط التأمين.
ما الذي يجعل عقد الأرض باطلاً؟
سيكون العقد باطلاً إذا كان الموضوع غير قانوني. يجب ألا تنتهك أحكام العقد أي قوانين فيدرالية أو قوانين خاصة بالولاية. يعتبر العقد باطلاً إذا كانت صياغة العقد أو تنفيذه تتطلب من أحد الطرفين انتهاك القانون.
كيف يمكنني الخروج من عقد أرض؟
لن ينتهي العقد تلقائيًا إذا قام أحد الطرفين بخرقه أو تبرئه. للابتعاد عن العقد ، يجب عليك اختيار إنهاء العقد بناءً على الانتهاك أو التنصل. يجب عليك إخطار الطرف الآخر بمجرد علمك بانتهاكه أو تنصله.
ما هي ميزة عقد الأرض للبائع؟
يسمح عقد الأرض للبائع بالتمتع بتدفق ثابت للإيرادات دون عناء إدارة العقارات المؤجرة. كما أنه يوفر أصلًا أو حصة ملكية في مقابل ممتلكات أخرى.
وفي الختام
يسمح عقد الأرض للمشترين بامتلاك الأرض بشكل أسرع مما لو تقدموا بطلب للحصول على تمويل تقليدي. كثيرًا ما يستخدم المشترون ذوو التصنيفات الائتمانية المنخفضة أو غير ذلك من المخاوف المؤهلة هذا التمويل. قبل الدخول في شروط العقد ، ابحث عن المزايا والعيوب وتحدث مع محامي عقاري وخبير في قروض الإسكان لضمان فهمك لخيارات إعادة التمويل عندما يحين الوقت.
مقالات ذات صلة
- كيفية شراء الأرض: دليل خطوة بخطوة
- الكثير من القروض: كل شيء يجب أن تعرفه
- LAND LOAN: أشياء يجب مراعاتها قبل الشراء وكيفية الحصول عليها
- MORTGAGE الالتفافية: التعريف والمثال والآلة الحاسبة وأفضل الممارسات الأمريكية
- تمويل البائع: كيف يعمل
مراجع حسابات
