أحد أهم جوانب شراء المنزل هو تحديد نوع الرهن العقاري الذي يلبي احتياجاتك على أفضل وجه. قد تكون هناك حاجة للحصول على قرض عقاري ضخم لشراء منزل أحلامك ، أو في بعض مناطق البلاد ، لشراء أي منزل على الإطلاق.
فيما يلي دليل لمساعدتك على تحديد ما إذا كان الرهن العقاري الكبير والسعر مناسبين لك.
ما هو الرهن العقاري ضخمة جدا؟
الرهن العقاري الجامبو ، المعروف أيضًا باسم القرض غير المطابق ، هو أي مبلغ رهن يتجاوز حد القرض المطابق لوكالة تمويل الإسكان الفيدرالية. يعتبر الرهن العقاري الجامبو أكثر خطورة من الائتمان وله معدل فائدة أعلى إلى حد ما من خيارات القروض الأخرى لأنه لا يمكن منحها من قبل فاني ماي أو فريدي ماك.
سقف القرض المطابق الحالي للممتلكات المكونة من وحدة واحدة في الولايات المتحدة المجاورة هو 510,400 دولار. (بما في ذلك العاصمة وبورتوريكو). إذا كنت ترغب في شراء منزل بأكثر من 510,400 دولار ، فسيتم تصنيف قرضك على أنه جامبو.
تختلف قيود القرض الجامبو حسب موقع العقار وعدد الوحدات فيه. تكون قيود قروض جامبو أكبر في ألاسكا وجوام وهاواي وجزر فيرجن الأمريكية.
ما هي عملية الحصول على قرض عقاري جامبو؟
تتوفر القروض الضخمة ، مثل الرهون العقارية التقليدية ، في مجموعة متنوعة من الشروط وجداول السداد ، ويمكن أن تكون قروضًا بمعدل فائدة ثابت أو قروض بسعر فائدة قابل للتعديل. تقدم Rocket Mortgage الآن قروضًا ضخمة ذات معدل فائدة ثابت لمدة 15 و 30 عامًا أو 7 سنوات قابلة للتعديل.
قروض جامبو ، من ناحية أخرى ، تعمل بشكل مختلف عن الرهون العقارية العادية. تحتوي هذه القروض على متطلبات أكثر صرامة من الأنواع الأخرى من الرهون العقارية ، ويجب أن تفي بمتطلبات نوع خاص جدًا من العقارات ، ودفعة مقدمة ، ودرجة ائتمان ، ومتطلبات نسبة الدين إلى الدخل للحصول على واحدة.
فئات الملكية
نظرًا لعدم وجود قيود حكومية على كيفية استخدام القرض الضخم الخاص بك ، يمكنك الحصول على مجموعة متنوعة من العقارات. يمكن استخدام معظم الرهون العقارية الضخمة في المساكن الأولية ومنازل العطلات والعقارات الاستثمارية طالما أنك تفي بالمتطلبات الأخرى للمقرض.
دفعه مقدمه
عند مقارنتها بالقروض المطابقة ، غالبًا ما تتطلب القروض الضخمة متطلبات دفعة مقدمة أكبر بكثير. يطلب المقرضون في كثير من الأحيان دفعة أولى بنسبة 20٪ على القروض الضخمة لمنازل الأسرة الواحدة. قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى دفعة أولى أكبر للمساكن الثانية والمباني متعددة العائلات. أخيرًا ، يتم تحديد الحد الأدنى للدفعة المقدمة من خلال مبلغ القرض بالإضافة إلى درجة الائتمان الخاصة بك.
بالنسبة لمنزل عائلي واحد تصل قيمته إلى 2 مليون دولار ، يلزم دفع 10.01 بالمائة كدفعة أولى مع قرض Rocket Mortgage's Jumbo Smart. مطلوب 15٪ دفعة أولى لشراء منزل مكون من عائلتين ، يُعرف أيضًا باسم دوبلكس.
التصنيف الائتماني
عندما يتعلق الأمر بتأمين رهن عقاري ضخم ، فإن درجة الائتمان الخاصة بك مهمة للغاية. درجة الائتمان الخاصة بك هي تقييم عددي للاعتمادية الخاصة بك كمقترض. يمكن أن تتراوح درجة الائتمان الخاصة بك من 300 إلى 850 ، ويتم أخذ العديد من العناصر في الاعتبار لتحديد ذلك.
ستختلف درجة الائتمان الدقيقة المطلوبة للتأهل للحصول على رهن عقاري ضخم تبعًا للمقرض وظروف القرض. الحد الأدنى من المؤهلات لمدة 30 عامًا ثابتًا على المساكن الأساسية ومنازل العطلات والعقارات الاستثمارية مع قرض Jumbo Smart هو متوسط 680 درجة FICO ، في حين أن هذا يمكن أن يصل إلى 760 اعتمادًا على نوع العقار وما تحاول القيام به لإنجازها في صفقة الرهن العقاري الخاصة بك.
يلزم الحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 700 للحصول على قرض ثابت لمدة 15 عامًا أو جمبو سمارت ARM. للحصول على معلومات إضافية ، اتصل بخبير قرض السكن.
حساب الدين إلى الدخل (DTI)
تقارن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) مبلغ المال الذي تكسبه مع مبلغ الدين الذي لديك. قسّم جميع أقساطك الشهرية الدنيا الإلزامية على دخلك قبل الضريبة لحساب نسبة DTI الخاصة بك.
على سبيل المثال ، إذا كنت تدفع 1,000 دولار على شكل فواتير كل شهر وجلبت 2,000 دولار إلى المنزل قبل الضرائب ، فإن نسبة DTI هي 50٪: 1,000 دولار مقسومة على 2,000 دولار.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض ضخم ، تعد نسبة DTI المنخفضة أمرًا بالغ الأهمية لأنه يوضح للمقرضين أنه سيكون لديك التدفق النقدي الكافي للوفاء بمدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. قد تتمكن من الحصول على قرض ضخم بنسبة DTI أكبر إذا كان لديك دفعة أولى أو درجة ائتمان أكبر.
لماذا يتم التعامل مع الرهون العقارية الجامبو بشكل مختلف؟
تعمل صناعة الرهن العقاري على النحو التالي: ينشئ المقرضون قروضًا عقارية يبيعونها على الفور إلى مستثمري الرهن العقاري مثل Fannie Mae أو Freddie Mac حتى يتمكنوا من الاستمرار في تقديم القروض. ومع ذلك ، لا يُسمح لـ Fannie و Freddie إلا بشراء الرهون العقارية التي تلتزم بـ إرشادات FHFA.
بعد شراء هذه الرهون العقارية ، جمعتها فاني وفريدي مع قروض مماثلة أخرى لبيعها للمستثمرين في سوق الرهن العقاري الثانوي. تحدث عملية مماثلة بشكل متكرر مع الرهون العقارية الضخمة ، ولكن يشارك مستثمرون آخرون.
مطابقة الرهن العقاري مقابل الرهن العقاري الجامبو
يمنحك القرض الضخم قوة شرائية أكبر من القرض المطابق ، لكنك ستدفع فائدة أكبر لأن دينك أكبر.
قيود القروض على الرهون العقارية الجامبو
مطلوب قرض ضخم إذا كنت ترغب في اقتراض أكثر من الحد الأقصى للقرض لمنطقتك. في معظم أنحاء البلاد ، يبلغ الحد الأقصى للقرض المطابق لعام 2022 647,200 دولار. ومع ذلك ، فإن قيود القروض أعلى في المجتمعات الأكثر ثراءً. الحد الأقصى للقرض لعام 2022 هو 970,800،XNUMX دولارًا أمريكيًا في معظم أنحاء ولاية كاليفورنيا ، بالإضافة إلى مناطق المترو في نيويورك وواشنطن العاصمة. هذا العام ، تمتلك ألاسكا وهاواي حدًا أكبر للقرض أيضًا.
مزايا الرهن العقاري الجامبو
الميزة الأساسية للمقترضين هي أن الرهون العقارية الضخمة تسمح لهم بالاقتراض أكثر من القيود التي وضعتها فاني وفريدي. القرض الجامبو ، على سبيل المثال ، يسمح لك باقتراض مليون دولار مقابل منزل بقيمة 1 مليون دولار.
يرغب بعض المقترضين في تمويل جزء أكبر من تكلفة المنزل بدلاً من استخدام النقد ، مما يجعل الرهن العقاري الجامبو أداة مالية مفيدة وجزءًا من استراتيجية استثمار أكبر. لا يزال بإمكانك الحصول على سعر فائدة معقول وتمويل المنزل الذي تختاره دون أن تكون مقيدًا بحد الدولار المطابق للرهن العقاري.
كيفية الحصول على قرض عقاري ضخم
القرض الجامبو ليس متاحًا لكل من يريد واحدًا.
يصعب الحصول على قروض عقارية جامبو لأنها غير متوفرة من كل مقرض. كلما زاد حجم القرض ، زادت المدة التي يستغرقها السداد ، وتؤدي فترة السداد الأطول إلى مخاطر أكثر مما يرغب معظم المقرضين في قبوله. لا يزال من الممكن الحصول على قرض عقاري ضخم ، ولكن معدل الفائدة الخاص بك سيكون أكبر من سعر الرهن العقاري القياسي ، وقد يكون التأهيل صعبًا للغاية.
يوفر لنا Lynch نظرة خاطفة غير مسبوقة على عميل الرهن العقاري المتوسط الجامبو لـ PCMA.
- مبلغ القرض: 1,004,302.89 دولار
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV): 61.24
- درجة FICO: 740
- عمر المقترض: 61
- عمر المقترض المشارك: 59
- سنوات في المنزل: 16
بالنسبة للقروض الضخمة ، يبحث المقرضون عن درجة ائتمان أفضل من تلك التي يبحثون عنها في الرهون العقارية العادية. نسبة الدين إلى الدخل مهمة أيضًا ، ويحب المقرضون نطاقًا يتراوح من 43 في المائة إلى 36 في المائة.
نظرًا لارتفاع مبلغ القرض للرهن العقاري الجامبو ، قد تحتاج بعض البنوك إلى إثبات احتياطي النقد ، مثل المدخرات أو المجوهرات ، لتهدئة مخاوفهم. يمكن أن يقطع هذا شوطًا طويلاً نحو إثبات للمقرض أنك قادر على سداد قرضك.
الدفعة الأولى أعلى أيضًا. يقبل العديد من المقرضين ما لا يقل عن 3٪ لقرض منزل تقليدي ، على الرغم من أن الخبراء الماليين الشخصيين يوصون باستهداف 20٪. سيطالب المقرضون بدفعات مقدمة تتراوح من 15٪ إلى 30٪ على الرهون العقارية الضخمة. قد تكون هناك حاجة إلى تقييمات إضافية.
سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري الجامبو
في حين أن الرهون العقارية الضخمة كانت ذات معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية القياسية ، فقد تقلص الفارق في السنوات الأخيرة. اليوم ، غالبًا ما يكون متوسط النسبة المئوية السنوية (APR) للرهن العقاري الجامبو على قدم المساواة مع الرهون العقارية التقليدية ، إن لم يكن أرخص في بعض الظروف. على سبيل المثال ، فرض Wells Fargo معدل فائدة سنوية قدره 3.360 في المائة على قرض متوافق مع معدل ثابت لمدة 30 عامًا و 3.065 في المائة على قرض ضخم اعتبارًا من 1 يناير 2022. 3
على الرغم من حقيقة أن المؤسسات المالية العامة لا تستطيع التعامل معها ، فإن القروض الضخمة يتم توريقها في كثير من الأحيان من قبل مؤسسات مالية أخرى ؛ لأن هذه الأوراق المالية تنطوي على مخاطر أعلى ، فإنها تتداول بعلاوة عائد على الرهون العقارية المورقة العادية. هذا الفارق ، مع ذلك ، قد انخفض بسبب سعر الفائدة على القروض نفسها.
دفعة مقدمة للقرض الجامبو
لحسن الحظ ، تم تخفيف متطلبات الدفعة المقدمة خلال نفس الإطار الزمني. في السابق ، طالب مقرضو الرهن العقاري بشكل متكرر من مشتري المنازل بتخفيض سعر الشراء بنسبة 30٪ (مقارنة بنسبة 20٪ للرهون العقارية التقليدية). الآن ، انخفضت هذه النسبة إلى 10٪ إلى 15٪. كما هو الحال مع أي رهن عقاري ، مما يجعل أكبر دفعة أولى يمكن أن يكون لها مزايا عديدة. ويشمل تجنب تكلفة تأمين الرهن العقاري الخاص الذي يفرضه المقرضون على الدفعات المقدمة التي تقل عن 20٪.
من يجب أن يتقدم بطلب للحصول على قرض جامبو؟
يتم تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه في النهاية من خلال أصولك ودرجة الائتمان وقيمة العقار الذي ترغب في شرائه. تعتبر هذه الرهون العقارية الأكثر ملاءمة لمجموعة فرعية من أصحاب الدخل المرتفع الذين يكسبون ما بين 250,000 ألف دولار و 500,000 ألف دولار في السنة. تُعرف هذه المجموعة باسم HENRY ، والتي تعني أصحاب الدخل المرتفع الذين لم يصبحوا أغنياء بعد. في الأساس ، هؤلاء هم الأشخاص الذين يكسبون الكثير من المال ولكن ليس لديهم ملايين الدولارات من النقد الزائد أو الأصول الأخرى المتراكمة - حتى الآن.
في حين أن عضوًا في قطاع HENRY ربما لم يربح الثروات لشراء منزل جديد مرتفع السعر بالنقد ، فإن هؤلاء الأفراد ذوي الدخل المرتفع عادةً ما يتمتعون بتصنيفات ائتمانية أعلى وتاريخ ائتماني أطول من مشتري المنزل العادي الذي يسعى للحصول على قرض رهن عقاري تقليدي بسعر أقل. مقدار. كما أنه من المرجح أن يكون لديهم حسابات تقاعد راسخة. لقد كانوا يساهمون في كثير من الأحيان لفترة أطول من أصحاب الدخل المنخفض.
لن يوفر القرض الضخم تخفيضًا ضريبيًا كبيرًا. يقتصر خصم فائدة الرهن العقاري على 750,000 ألف دولار لديون الرهن العقاري الجديدة.
هذه هي أنواع الأشخاص الذين تحب المؤسسات التسجيل للحصول على منتجات طويلة الأجل ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنهم يحتاجون في كثير من الأحيان إلى خدمات إضافية لإدارة الثروات. علاوة على ذلك ، من الأكثر عملية بالنسبة للبنك أن يدير قرضًا عقاريًا واحدًا بقيمة 2 مليون دولار بدلاً من عشرة قروض بقيمة 200,000 دولار.
متطلبات الرهن العقاري الجامبو الخاصة
عندما يُتوقع من المقرضين تحمل المزيد من المخاطر ، سيكونون انتقائيين بشأن من يقرضون.
# 1. قد يطلب المقرضون الاحتياطيات النقدية.
بالنسبة للقرض الضخم ، يحتاج المقرضون إلى معرفة أنه يمكنك سداد دفعات ثابتة ومنتظمة. سيحتاج المُقرض إلى كشوف حسابات بنكية لتأكيد أن لديك ما يكفي من المال في البنك لتسديد مدفوعاتك. كثيرًا ما يطلب المقرضون من المقترضين الجامبو توفير ما يصل إلى 12 شهرًا من النفقات قبل الموافقة على القرض.
الطريقة الوحيدة لتلبية متطلبات الاحتياطي هي أن يكون لديك نقود في حسابك المصرفي. قد يفكر المقرضون في ما يصل إلى 70٪ من حساب التقاعد الخاص بك ، لذلك لا يتعين عليك دفع كل شيء للوفاء بمعيار الاحتياطي. قد تساهم أموال الأعمال والهدايا أيضًا في متطلبات الاحتياطي الخاص بك في مواقف محددة.
# 2. ارتفعت تكاليف الإغلاق.
عادة ما تكون مصروفات الإغلاق بين 3٪ و 6٪ من قيمة المنزل بالكامل ، لكن القروض الضخمة لها رسوم إغلاق أكبر بكثير من الرهون العقارية القياسية. على رهن عقاري بقيمة 700,000 دولار ، يمكنك توقع دفع ما بين 35,000 دولار و 53,000 دولار نقدًا عند الإغلاق.
# 3. أرباح ثابتة
قروض الجامبو متاحة فقط للمشترين ذوي الدخل الثابت والمتوقع. عند التقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي ، كثيرًا ما يطلب المقرضون ما يصل إلى عامين من W-2s ، وسجلات الضرائب ، و 1099s. من خلال القرض الجامبو ، قد يطلب المُقرض المزيد من المستندات والتأكيد على أنه من غير المحتمل أن يتغير دخلك بعد حصولك على القرض.
# 4. الاكتتاب اليدوي
كثيرا ما يتم إكتتاب قروض جامبو باليد. سوف يقوم المحترف المالي بمراجعة سجلك الائتماني وأصولك وكشوفك المصرفية باستخدام مشط دقيق الأسنان. وبالتالي ، سوف يسلطون الضوء على أي أخطاء سابقة. اذا كان لديك إفلاس or حبس الرهن في سجلك الائتماني ، ستواجه صعوبة أكبر في الحصول على قرض ضخم.
هل يصعب الحصول على قروض جامبو؟
يشار إلى القروض الكبيرة التي تتجاوز حد القرض الفيدرالي بالرهون العقارية الضخمة. يمكن أن توفر هذه القروض أسعار فائدة تنافسية ، ولكن غالبًا ما يكون التأهل للحصول عليها أكثر صعوبة من القروض المطابقة. إنها أيضًا طريقة سهلة للمقترضين للحصول على الأموال التي يحتاجونها لشراء مساكن باهظة الثمن.
ما هي الفوائد التي تقدمها قروض جامبو؟
تمنح قروض الجامبو للمقترضين خيار تسديد دفعة أولى أقل مع تأمين الرهن العقاري الخاص أو 20٪ دفعة أولى (PMI). اعتمادًا على راتبك وسجل الائتمان والميزانية والخصائص المؤهلة الأخرى ، قد يترجم ذلك إلى مدخرات كبيرة مقدمًا مع خيارات مختلفة.
هل من الممكن سداد قرض جامبو مبكرًا؟
يسمح معظم مقرضي الرهن العقاري للمقترضين بسداد أقساط قروض سنوية تصل إلى 20٪. وبدلاً من ذلك ، تحدث غرامة السداد المسبق للرهن العقاري في كثير من الأحيان عندما يتم إعادة تمويل أو بيع أو سداد أجزاء كبيرة من القرض بطريقة أخرى.
ما الذي يميز الرهن العقاري الجامبو عن الرهن العقاري المطابق؟
من خلال توفير حد أقصى أعلى بكثير من الحد الأقصى للقروض المطابقة ، فإن القروض الضخمة ترقى إلى مستوى أسمائها. يتم تقديم قروض جامبو لذوي الدخل المرتفع الذين يرغبون في شراء مساكن أكثر تكلفة ، في حين يتم تقديم القروض المطابقة لمشتري المنزل العادي.
ما الذي يفعله جامبو ضده؟
عادة ما يكون الحصول على قروض جامبو أكثر صعوبة لأنها غير متوافقة ولها قيم أكبر من الرهون العقارية العادية. قد يُطلب من المقترض تخصيص احتياطي يساوي ما يصل إلى عام من مدفوعات الرهن العقاري من أجل التأهل للحصول على قرض ضخم. يمكن تقليل هذه الحاجة بدفعة أولى أكبر وائتمان أفضل.
وفي الختام
حتى في أغلى أسواق العقارات ، فإن القروض الضخمة تجعل ملكية المنازل ممكنة.
مطلوب قرض ضخم إذا كنت ترغب في شراء عقار في سوق مرتفع السعر. والخبر السار هو أن الحصول على هذه القروض أصبح أسهل والتأهل للحصول عليها عبر الإنترنت.
الأسئلة الشائعة حول الرهن العقاري الجامبو
ما هو 30 سنة جامبو؟
الرهن العقاري الجامبو الثابت لمدة 30 عامًا هو قرض منزلي بسعر فائدة ثابت يتم سداده على مدار 30 عامًا.
هل القرض الجامبو يتطلب 20٪؟
يطلب المقرضون في كثير من الأحيان دفعة أولى بنسبة 20٪ على القروض الضخمة لمنازل الأسرة الواحدة. قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى دفعة أولى أكبر للمساكن الثانية والمباني متعددة العائلات.
ما هو الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل للقرض الجامبو؟
لا يمكن أن يتجاوز الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل 45 في المائة.
مقالات ذات صلة
