الرهن تحت الماء: المعنى والخيارات المتاحة

الرهن العقاري تحت الماء
MoneySense

إذا كان لديك رهن عقاري تحت الماء ، فهذا يعني أنك مدين بمنزلك أكثر مما يستحق. هذا ليس موقفًا يريد أي صاحب منزل أن يكون فيه ، ولكنه يحدث بشكل متكرر أكثر مما تعتقد! من الطبيعي أن تشعر بالإرهاق والتوتر إذا كنت مدينًا بمنزلك أكثر مما يستحق حاليًا. إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول إعادة تمويل الرهن العقاري تحت الماء وحبس الرهن: ما هو الرهن العقاري تحت الماء ، وكيفية معرفة ما إذا كان لديك واحد ، وما الذي يمكنك فعله حيال ذلك.

هذا طبيعي تمامًا. فقط تذكر أن الملايين من الأمريكيين كانوا في مكانك - وقد نجوا. لديك خيارات ، وسنستعرض الخيارات التي نوصي بها.

ما هو الرهن العقاري؟

الرهن العقاري تحت الماء هو قرض شراء منزل برأس مال أكبر من القيمة السوقية المجانية للمنزل. يمكن أن يحدث هذا عندما تنخفض قيم الممتلكات. في حالة الرهن العقاري تحت الماء ، قد لا يكون لدى صاحب المنزل أي أسهم متاحة للائتمان. قد يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترضين من إعادة تمويل منازلهم أو بيعها ما لم يكن لديهم النقد لتغطية الخسارة من جيوبهم.

كيف أعرف إذا كان لدي منزل تحت الماء؟

هناك عدة طرق لمعرفة ما إذا كان لديك منزل تحت الماء أو رهن عقاري مقلوب. ربما لاحظت بعض الأدلة في القسم السابق. قد يكون أولئك الذين يتأخرون في سداد مدفوعات قروضهم في وقت مبكر أكثر عرضة للخطر من غيرهم. عندما تقارن رأس المال الحالي والأصل ، سترى ما إذا كانت مدفوعاتك المتأخرة قد أدت إلى رهن عقاري مقلوب.

أنت تحت الماء إذا كان رأس المال الحالي الخاص بك أعلى مما كان عليه عندما أخذت القرض ولم تزداد قيمة المنزل.

استهلاك الممتلكات هو مؤشر آخر. راقب أسعار العقارات في منطقتك لأن انخفاض القيم في منطقتك سيؤثر أيضًا على قيمة منزلك. يمكن أن يشمل ذلك محيطك المباشر وكذلك المنطقة المحيطة الأكبر.

للمتابعة ، يمكنك استخدام قاعدة بيانات عقارية أو التحدث مع متخصص عقاري محلي يمكنه شرح السوق الحالي والمتوقع. يمكنك مقارنة المبلغ الذي لا تزال مدينًا به لقرضك بالقيمة التقريبية لمنزلك بمجرد أن تعرف قيمته التقريبية.

إذا كنت تريد تقييمًا أكثر دقة لقيمة منزلك ، فيمكنك طلب تقييم مستقل. يمكن للمهني أن يأتي إلى منزلك ويقيم حالة العقار ، ثم يقارنه بالآخرين في المنطقة. إذا كان تقدير المثمن أقل من رصيد القرض المتبقي ، فلديك رهن عقاري مقلوب.

ماذا أفعل إذا كان الرهن العقاري الخاص بي تحت الماء؟

عندما تواجه رهنًا عقاريًا تحت الماء ، يكون من الصعب على أي صاحب منزل. كثير من الناس مرتبطون عاطفيًا بمنازلهم ، مما يجعل حل المشكلة أكثر صعوبة. اعتمادًا على ظروفك ، قد تكون بعض الخيارات مفضلة على أخرى.

# 1. ابق في المنزل

قد تتسبب مجموعة متنوعة من الظروف في غرق منزلك. سيكون من الأفضل أن تكون صادقًا مع المقرض الخاص بك بشأن كفاحك لمواكبة مدفوعات الرهن العقاري. قد يكون لدى المُقرض خيارات لمساعدتك في تجنب حبس الرهن ، مثل اتفاقية التسامح ، والتي من شأنها أن توقف أو تقلل نفقاتك لفترة محددة.

إذا تخلفت عن سداد أقساط الرهن العقاري ، فقد تتمكن من وضع خطة سداد مع المقرض الخاص بك. إذا كنت ترغب في متابعة هذا الخيار ، يجب عليك مناقشة الإطار الزمني والمعايير مع المقرض الخاص بك. ومع ذلك ، يجب أن تكون آمنًا ماليًا ، مع بقاء أموال كافية في نهاية الشهر لتغطية التكاليف الإضافية.

تقوم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) أيضًا بربط أصحاب المنازل المتعثرين مع وكالات الاستشارة السكنية المعتمدة.

# 2. إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك تحت الماء

قبل إعادة تمويل رهنك العقاري تحت الماء ، يطلب معظم المقرضين أن يكون لديك مبلغ معين من الأسهم في منزلك. نتيجة لذلك ، إذا كان لديك قرض عقاري تحت الماء ، فلن تتوفر لك خيارات إعادة التمويل العادية. ومع ذلك ، يمكنك استخدام إعادة التمويل لتحسين وضعك إذا كان قرضك مملوكًا أو مدعومًا من قبل Freddie Mac أو Fannie Mae.

إذا كان لديك القليل من الأسهم أو بدونها ، برنامج إعادة تمويل الإغاثة المحسن لفريدي ماك قد تسمح لك بإعادة تمويل قرض منزلك بأسعار الفائدة الحالية. إنه مخصص لأصحاب المنازل الذين لا يستوفون متطلبات إعادة التمويل التقليدية ، ولكن لا يزال لديهم متطلبات.

إعادة تمويل القرض إلى القيمة العالية تأخذ فاني ماي في برنامج إعادة تمويل الإغاثة. كما يسمح للمقترضين الذين يسددون مدفوعات القرض في الوقت المحدد بتغيير شروط قرضهم. يحتوي البرنامج على مجموعة القواعد والمزايا الخاصة به التي يمكن مقارنتها بـ Freddie Mac.

# 3. بيع منزلك

قد يضطر بعض الناس إلى مواجهة احتمال بيع منازلهم. إذا لم تكن قادرًا على استرداد ما يكفي من المال لدفع أقساط الرهن العقاري الحالية بالإضافة إلى الأقساط الفائتة ، فيجب أن تلتقي ، وقد تتمكن من بيع منزلك تحت الماء وتغطية الفرق نقدًا.

يمكنك أيضًا التفكير في البيع على المكشوف كحل. يتم بيع العقار بأقل من المبلغ المستحق على رهن البائع في البيع السريع. ثم يتم استخدام عائدات البيع لسداد المقرض بدلاً من الرهن على الرهن العقاري الخاص بك تحت الماء.

يُعد المُقرض أيضًا لاعبًا أساسيًا في عملية البيع على المكشوف. يجب عليك التفاوض على الشروط مع المُقرض ، الذي يجب أن يوافق على البيع قبل إتمامه.

أثناء عملية التفاوض ، يجب على المقترض إظهار صعوباته المالية للمقرض. يمكن أن يشمل ذلك خطاب المشقة والوثائق الملموسة لدعم مطالبهم.

قد يساعدك البيع على المكشوف في تجنب حبس الرهن على رهنك العقاري تحت الماء ، مما قد يعرض فرصك في الحصول على قرض للخطر قريبًا. وفقًا لـ Nolo ، يجب على الشخص الذي لديه رهن في سجله أن ينتظر عادة من سنتين إلى ثماني سنوات للحصول على رهن عقاري جديد.

# 4. النظر في الفعل بدلا من ذلك 

إذا لم تتمكن من سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك وأنت تحت الماء ، يجب أن تسأل المقرض الخاص بك إذا كان سند الملكية خيارًا بدلاً من حبس الرهن. إذا كان الأمر كذلك ، فسوف تقدم وثائق حول دخلك ومصاريفك لتسليم المنزل للمقرض وتجنب حبس الرهن. قد يطلب منك المُقرض أولاً محاولة البيع على المكشوف أو تعديل القرض.

عادةً ما يعفيك سند بدلاً من ذلك ، ولكن ليس دائمًا ، من جميع الالتزامات والمسؤوليات المتعلقة بالرهن العقاري. إذا حدث نقص - الفرق بين القيمة السوقية العادلة للمنزل وإجمالي الدين - فقد يحاول المُقرض تحميلك المسؤولية عن النقص. سيضر القرض البديل بائتمانك ، ولكن ليس بشدة مثل حبس الرهن.

# 5. السماح لرهنك العقاري تحت الماء بالدخول في حبس الرهن.

إذا لم تتمكن من تعويض المدفوعات الفائتة وكان منزلك تحت الماء ، فقد تضطر إلى السماح للمقرض بحجز الرهن. في حين أن هذا قد يبدو وكأنه صفقة بسيطة على السطح - عليك مغادرة المنزل الذي يسبب لك مشاكل - فهو ليس كذلك.

يمكن أن يتسبب الرهن في انخفاض درجة الائتمان الخاصة بك ، مما يقلل من فرصك المستقبلية في الحصول على قروض أو خطوط ائتمان. يمكن أن يكون لسوء الائتمان أيضًا تأثير على جوانب أخرى من حياتك. يتم استخدام الائتمان عند التقدم بطلب للحصول على سكن مستأجر ، أو عقد هاتف محمول ، أو سيارة ، أو حتى وظيفة.

إذا تجاوز دينك حصيلة بيع الرهن ، يعتبر الفرق عيباً. يمكن للمقرض السعي للحصول على حكم نقص في بعض الولايات لاستعادة النقص. بشكل عام ، قد ترغب في النظر في حبس الرهن العقاري تحت الماء كملاذ أخير.

تجنب الرهن تحت الماء

بعض العوامل التي تؤدي إلى الرهن العقاري تحت الماء تكون تحت سيطرتك ، بينما البعض الآخر ليس كذلك. ومع ذلك ، من الأفضل تجنب المواقف التي قد تؤدي إلى الحصول على قرض تحت الماء. يمكن أن يساعدك البقاء في حالة تأهب على البقاء على المسار الصحيح وتجنب المشاكل الضارة المحتملة.

# 1. سداد المدفوعات في الوقت المحدد

سيساعدك إجراء المدفوعات في الوقت المحدد على بناء حقوق الملكية والبقاء في وضع أكثر أمانًا إذا انخفضت قيم الممتلكات. هناك عدة طرق لتتبع مدفوعات القرض وقيمة منزلك.

يمكن أن يساعدك البحث في مواقع الإيجار أو شراء العقارات في تحديد القيمة الحالية لمنزلك. يمكنك أيضًا تسجيل الوصول لترى كيف يتغير السوق ، مما يساعدك على التنبؤ بأي تحركات مستقبلية قد ترغب في القيام بها. بالطبع ، يمكن أن يساعدك البحث في سوق العقارات أيضًا على تتبع سعر منزلك.

# 2. قم بتقييم السوق قبل الشراء.

ستكون المعرفة دائمًا واحدة من أفضل دفاعاتك المالية. قبل شراء منزل ، من الأفضل إجراء أبحاث وتقييم واسعة النطاق للسوق.

سيكون من المفيد إذا قمت بالتحقيق في الحي المحيط بممتلكاتك المحتملة وكذلك المنطقة المحيطة. سيكون من المفيد أن تشتري من موقع لن ينخفض ​​فيه السعر فورًا بعد إجراء عملية الشراء.

هذا مهم بشكل خاص إذا كنت تنوي الانتقال مرة أخرى في غضون فترة قصيرة. يمكن لوكيل العقارات تقديم النصح لك بشأن ظروف السوق الحالية والمتوقعة ، مما يتيح لك اتخاذ القرار الأفضل لك.

# 3. إعادة التمويل

إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ليس مجرد خيار إذا كنت تواجه بالفعل مشكلة في سداد المدفوعات. أنت الأكثر دراية بوضعك المالي.

إذا كنت تعتقد أنك ستواجه صعوبة في سداد دفعات شهرية منتظمة ولكنك لا تزال تملك حقوق ملكية في منزلك ، فعليك التفكير في إعادة التمويل.

حتى إذا لم تكن حاليًا في خطر الحصول على قرض عقاري تحت الماء ، يمكنك التفكير في إعادة التمويل. قد يستفيد العديد من المقترضين من فرصة الدفع بسعر فائدة أقل بشروط أفضل.

ما هو بالضبط الاستثمار تحت الماء؟

إذا تجاوز سعر شراء أحد الأصول قيمته السوقية الحالية ، فيُقال إنه تحت الماء. بشكل عام ، يشير الأصل تحت الماء إلى أي خسارة ورقية (غير محققة). غالبًا ما يشير مصطلح "تحت الماء" إلى الاقتراض أو الرافعة المالية عندما يشير إلى امتلاك أصل قيمته أقل من المبلغ الذي لا يزال مستحقًا على الأصل.

ماذا يعني أن تكون تحت الماء ماليًا؟

في العقارات ، يشير مصطلح "تحت الماء" إلى ظرف تكون فيه قيمة العقار أقل من القرض الذي تم الحصول عليه لشرائه. على سبيل المثال ، يكون العقار تحت الماء إذا تم بيعه لسداد قرض وكانت القيمة الحالية أقل من الرصيد القائم.

ما الذي يجعل الرهون العقارية تحت الماء؟

يعتبر الرهن العقاري الخاص بك "تحت الماء" لأنك مدين بمال أكثر من قيمة منزلك. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام عبارة "رأساً على عقب" أحياناً لوصف الرهن العقاري تحت الماء. يعتبر الرهن العقاري الذي يتجاوز القيمة الحالية للعقار تحت الماء.

كيف يمكنني منع الرهن العقاري تحت الماء؟

ربما يكون البقاء على رأس نفقات الإسكان الخاصة بك هو أفضل إجراء يمكنك اتخاذه كمالك منزل لتجنب الرهن العقاري تحت الماء. يمكنك تقليل مخاطر القرض المقلوب إذا واصلت زيادة رأس المال في الممتلكات الخاصة بك.

وفي الختام

في بداية الرهن العقاري ، يتم استخدام معظم الدفعة الشهرية لدفع الفائدة بدلاً من الرصيد الأساسي. نتيجة لذلك ، إذا توقفت عن سداد أقساط الرهن العقاري في بداية القرض ، فسيظل رصيدك الأساسي مرتفعًا ، مما يزيد من مخاطر الرهن العقاري تحت الماء. الخبر السار هو أن الرهن العقاري تحت الماء قد لا يبقى تحت الماء إلى أجل غير مسمى. يمكنك بناء رأس المال في منزلك إذا واصلت سداد أقساط الرهن العقاري.

الأسئلة الشائعة حول الرهن العقاري تحت الماء

هل يمكنني إعادة التمويل إذا كنت تحت الماء؟

إعادة التمويل. إذا كنت تحت الماء على قرضك ، فلن تتمكن من إعادة التمويل. قبل إعادة التمويل ، يطلب منك معظم المقرضين الحصول على بعض حقوق الملكية.

ماذا يحدث إذا ذهبت رأسا على عقب على الرهن العقاري الخاص بك؟

الرهن المقلوب هو ببساطة الرهن الذي يدين فيه المالك بأكثر من قيمة المنزل. قد لا يكون لكونك مقلوبًا تأثيرًا فوريًا إذا كنت تستطيع تحمل أقساط الرهن العقاري الشهرية ولا تريد التحرك.

ماذا تفعل إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة منزلك؟

فيما يلي ستة خيارات إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة منزلك وترغب في بيعه.

  • ابق وادفع.
  • إعادة التمويل.
  • تقدم بطلب تعديل القرض.
  • ضع في اعتبارك البيع على المكشوف.
  • حبس الرهن / ابتعد

ماذا يحدث إذا كانت قيمة بيتي أقل مما أنا مدين به؟

في حين أن رهنك العقاري لن يمنعك من بيع منزلك ، فسوف يتعين عليك دفع الفرق بين سعر البيع ورصيد القرض. لذلك ، إذا تم بيع منزلك بمبلغ 200,000 دولار وكان عليك دفع 225,000 دولار لقرضك ، فيجب أن تدفع للمقرض 25,000 دولار نقدًا.

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً
استخدام بطاقة الائتمان
تفاصيل أكثر

استخدام بطاقة الائتمان: التعريف والحساب وكيفية إصلاح الإنفاق الائتماني

جدول المحتويات إخفاء استخدام بطاقة الائتمان ما هي بطاقة الائتمان؟ استخدام الائتمان ماذا يجب أن يكون استخدام بطاقة الائتمان الخاصة بي؟ الائتمان ...