إذا كنت متقاعدًا وتحاول تغطية نفقاتك على دخل ثابت ، فقد يبدو الرهن العكسي جذابًا. ومع ذلك ، بعد الفحص الدقيق ، قد تبدو القروض العقارية العكسية أقل إغراء.
هناك العديد من عمليات الاحتيال على الرهن العقاري العكسي ، ولكن يمكن للمقرضين أيضًا فرض رسوم باهظة ورسوم إغلاق ، ويجب على المقترضين دفع رسوم تأمين الرهن العقاري. قد يكون للرهون العقارية العكسية أيضًا معدلات فائدة متغيرة ، مما يعني أن نفقاتك الإجمالية قد تتغير في المستقبل.
إذا كنت تعتقد أن الرهن العقاري العكسي يمكن أن يساعدك على البقاء في منزلك أثناء التقاعد ، فتأكد من فهمك لكيفية عمله ، والإيجابيات والسلبيات حتى تتمكن من اتخاذ قرار مستنير.
ما هو عكس الرهن العقاري؟
الرهن العكسي هو القرض الذي يمكن لصاحب المنزل البالغ من العمر 62 عامًا أو أكبر الذي لديه حصة كبيرة من المساكن الاقتراض مقابل قيمة ممتلكاته وتلقي الأموال في شكل مبلغ مقطوع أو دفعة شهرية محددة أو حد ائتمان. على عكس الرهون العقارية الآجلة ، والتي تستخدم لشراء منزل ، لا تتطلب الرهون العقارية العكسية من صاحب المنزل سداد أي مدفوعات للقرض.
كيف يعمل عكس الرهن العقاري؟
يعمل الرهن العقاري العكسي أولاً باستخدام رأس المال المتراكم في منزلك لسداد قرضك العقاري الحالي. يمكن بعد ذلك استلام ما تبقى من الإيرادات من المُقرض كمبلغ مقطوع أو حد ائتمان أو أقساط شهرية. إنه ليس رهنًا عقاريًا عاديًا ؛ بل إنه يسدد الرهن العقاري التقليدي الخاص بك ، ولا يلزمك سداد أي مدفوعات على القرض حتى يحين موعد استحقاقه. ومع ذلك ، يجب عليك الاستمرار في دفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك ، تأمين لأصحاب المنازل، ورسوم صيانة المنزل ، تمامًا كما تفعل مع الرهن العقاري القياسي.
توجد متطلبات أخرى للرهون العقارية العكسية بالإضافة إلى الالتزامات المالية المبينة أعلاه. للتأهل للحصول على قرض عقاري عكسي ، يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل ولديك رصيد كافٍ في منزلك. يمكنك امتلاك المنزل بالكامل أو بقرض عقاري ، ويجب أن يكون مسكنك الرئيسي.
الرهن العقاري لتحويل ملكية المساكن (HECM) ، والذي تضمنه الإدارة الفيدرالية للإسكان ، هو النوع الأكثر شيوعًا للرهن العكسي (FHA). يمكن أن يساعد هذا في حماية المقترض. إذا كنت تريد HECM ، فسيتعين عليك إجراء تقييم مالي للتأكد من أنك على استعداد وقادر على الوفاء بالمسؤوليات المالية للقرض. يجب عليك أيضًا حضور جلسة استشارية للتأكد من أنك تفهم شروط القرض وأنك ستسدده في النهاية.
أنواع مختلفة من الرهون العقارية العكسية
هناك أنواع مختلفة من الرهون العقارية العكسية ، كل منها يلبي حاجة مالية معينة.
# 1. الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECM)
هذا هو النوع الأكثر شيوعا من الرهن العكسي. هذه الرهون العقارية المؤمنة اتحاديًا لها نفقات أولية أكبر ولكن يمكن استخدامها لأي غرض. يمكنك أيضًا اختيار كيفية سحب الأموال ، على سبيل المثال من خلال أقساط شهرية منتظمة أو حد ائتمان (أو كلا الخيارين في وقت واحد). على الرغم من توفرها على نطاق واسع ، فإن HECMs متاحة فقط من المقرضين المعتمدين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ويجب على جميع المقترضين الحصول على استشارة معتمدة من HUD قبل الإغلاق.
# 2. الرهون العقارية الخاصة
قرض خاص لا تدعمه الحكومة. غالبًا ما يوفر هذا النوع من الرهن العقاري عكسيًا دفعة مقدمة أكبر للقرض ، خاصة إذا كنت تمتلك منزلًا ذا قيمة أعلى.
# 3. الرهن العكسي لغرض واحد
هذا الرهن العقاري أقل تكرارًا من الرهن العقاري الآخر ويتم إصداره عادةً من قبل المنظمات غير الربحية وكذلك الكيانات الحكومية الحكومية والمحلية. الرهن العقاري لغرض واحد هو الأقل تكلفة من بين الخيارات الثلاثة ؛ ومع ذلك ، لا يمكن للمقترضين استخدام القرض (الذي عادةً ما يكون مبلغًا أقل بكثير) لغرض واحد محدد ، مثل إعادة تشكيل الإعاقة التي يمكن الوصول إليها ، كما توضح جاكي بويز ، المدير الأول لخدمات الإسكان والإفلاس في Money Management International ، وهي مستشاري ديون غير ربحي مقرها في شوجر لاند ، تكساس.
متى يجب سداد الرهن العقاري العكسي؟
على الرغم من أنك لست ملزمًا بسداد أقساط شهرية على قرضك العقاري العكسي ، فإن القرض سيصبح في النهاية مستحقًا ويجب سداده. يجب سداد الرهن العكسي بالطرق التالية:
- عندما لا يكون المقترض على قيد الحياة.
- عندما لا يكون المقترض يعيش في المنزل أو لم يعد مكان إقامته الأساسي.
- عندما يبيع المقترض أو ينقل ملكية المسكن.
- إذا فشل المقترض في تلبية متطلبات القرض ، مثل دفع ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل.
كيف يمكنك سداد الرهن العقاري العكسي؟
غالبًا ما يتم سداد الرهون العقارية العكسية من عائدات بيع المنزل. إذا توفيت قبل استحقاق القرض ، فسيكون ورثتك مسؤولين عن ترتيب السداد وسيكون أمامك بعض البدائل لسداد المبلغ:
- قم ببيع منزلك واستخدام النقود لسداد قرضك.
- إعادة التمويل إلى رهن عقاري عادي أو استخدام أموالهم للحصول على منزل مقابل رصيد القرض أو 95 في المائة من القيمة المقدرة ، أيهما أصغر.
- تسليم الملكية للمقرض والابتعاد عن القرض.
إيجابيات عكس الرهن العقاري
إذا كنت تواجه مشكلة في الوفاء بالتزاماتك المالية ، فقد يساعدك الرهن العقاري العكسي. فيما يلي بعض المزايا للحصول على قروض عقارية عكسية.
# 1. يساعد في تأمين التقاعد الخاص بك
الرهون العقارية العكسية مثالية للمتقاعدين الذين ليس لديهم الكثير من المال المدخر أو المستثمر ولكن لديهم الكثير من القيمة المتراكمة في منازلهم. تقوم الرهون العقارية العكسية بتحويل الأصول غير السائلة إلى نقد يمكن استخدامه لتلبية احتياجات التقاعد.
# 2. يمكنك البقاء في المنزل.
بدلاً من بيع منزلك لتصفية أصولك ، يمكنك الاحتفاظ بالعقار والاستمرار في جني الأموال منه. هذا يعني أنه إذا اضطررت إلى الانتقال ، فلن تقلق بشأن تقليص الحجم أو أن يتم تسعيرك خارج مجتمعك.
# 3. سوف تسدد الرهن العقاري الحالي الخاص بك.
لا تتطلب القروض العقارية العكسية سداد منزلك. في الواقع ، يمكن استخدام أرباح الرهن العقاري لسداد قرض منزل قائم. هذا يحرر الأموال لنفقات أخرى.
# 4. لن تخضع للضرائب.
تعتبر IRS الأموال المستلمة من الرهن العقاري العكسي بمثابة سلفة قرض بدلاً من دخل. أي ، على عكس الأنواع الأخرى من دخل التقاعد مثل 401 (ك) أو توزيعات الجيش الجمهوري الايرلندي ، لا يتم فرض ضرائب على الأموال.
# 5. أنت محمي إذا تجاوز الرصيد قيمة منزلك.
في بعض الحالات ، قد يكون المبلغ الإجمالي المستحق الدفع على الرهن العقاري أقل من قيمة منزلك. يمكن أن يحدث هذا ، على سبيل المثال ، إذا انخفضت أسعار العقارات. إذا حدث هذا ، فلن يكون خلفاؤك مسؤولين عن سداد الدين.
سلبيات الرهن العقاري العكسي
إذن ، ما هي عيوب الرهن العقاري؟ على الرغم من أنه يبدو أن هناك مزايا عديدة ، إلا أن هناك أيضًا بعض المخاطر المهمة التي يجب مراعاتها.
# 1. قد تفقد منزلك بسبب الرهن
للتأهل للحصول على رهن عقاري عكسي ، يجب أن تكون قادرًا على دفع ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل ورسوم HOA والمصروفات الأخرى المرتبطة بملكية المنزل. يجب أيضًا أن تسكن داخل المنزل باعتباره مكان إقامتك الأساسي معظم أيام السنة.
إذا تخلفت عن سداد هذه النفقات في أي وقت خلال مدة القرض أو قضيت الجزء الأكبر من العام تعيش خارج العقار ، فقد تتخلف عن سداد الرهن العقاري وتفقد منزلك بسبب حبس الرهن.
# 2. ورثتك قد ينالون أقل
تعد ملكية المنازل خطوة مهمة في تراكم ثروة الأجيال. من ناحية أخرى ، يتطلب الرهن العكسي عادة بيع المنزل من أجل تسوية الديون. عندما تموت ، يجب على ورثتك دفع كامل مبلغ القرض أو 95٪ من القيمة المقدرة للمنزل ، أيهما أقل. عادةً ما يستلزم ذلك بيع المنزل أو تسليم العقار للمقرض من أجل الوفاء بالديون.
ناهيك عن أن الرهن العقاري العكسي يستنزف حقوق الملكية في منزلك. بحلول الوقت الذي يحين فيه سدادها ، قد لا يكون هناك حقوق ملكية متبقية لورثتك.
# 3. إنه ليس مجانيًا
لا يتطلب الرهن العقاري العكسي مدفوعات ، ولكن هناك عدد من التكاليف المرتبطة به. لا يجب عليك فقط دفع الضرائب والتأمين ورسوم HOA ، ولكن يجب عليك أيضًا دفع قسط تأمين مقدمًا. هذا عادة ما يكون 2٪ من القيمة المقدرة لمنزلك. سيتم أيضًا تحصيل رسوم إنشاء منك في وقت الإغلاق. يمكنك اختيار تحويل هذه الرسوم إلى رصيد القرض الخاص بك ، لكنك ستحصل على أموال أقل.
# 4. قد يكون لها تأثير على مزايا التقاعد الأخرى الخاصة بك.
على الرغم من أن الرهن العقاري العكسي لا يعتبر دخلاً للأغراض الضريبية ، إلا أنه قد يؤثر على أهليتك لبرامج حكومية أخرى قائمة على الاحتياجات مثل Medicaid أو دخل الضمان الإضافي (SSI). إنها لفكرة جيدة أن تستشير مستشارًا للمزايا لضمان عدم تعرض أهليتك للخطر.
# 5. الرهون العقارية العكسية صعبة
الرهون العقارية العكسية لها العديد من القوانين والقيود. تحمل هذه القروض العديد من المخاطر التي قد لا تستحق الأموال الإضافية. يجب أن تكون حريصًا على أي عرض رهن عقاري عكسي حتى تفهم التفاصيل تمامًا.
هل من الممكن الخروج من عكس الرهن العقاري؟
هناك عدد قليل من الخيارات إذا كنت ترغب في الخروج من الرهن العقاري العكسي. ضع في اعتبارك أهدافك ووضعك المالي أثناء تحديد الخيار الأفضل لك. قد تتكبد بعض الحلول نفقات ، بينما قد يتطلب البعض الآخر تغيير نمط الحياة ، مثل الخروج من المنزل. عند الموازنة بين البدائل الخاصة بك ، من الجيد استشارة مستشار مالي أو مستشار الرهن العقاري العكسي الذي تمت الموافقة عليه من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).
نصائح للخروج من عكس الرهن العقاري
قبل الدخول في قرض عقاري عكسي ، تأكد من فهم كيفية عمل القرض وإيجابيات وسلبيات الحصول على رهن عقاري عكسي والتزاماتك المالية ، والتي تشمل دفع تكاليف الإغلاق والتأمين وضرائب الممتلكات وسداد القرض. ستحتاج أيضًا إلى التأكد من أنك على دراية بخياراتك. تتم تغطية جميع هذه الموضوعات في استشارات الرهن العقاري العكسي ، وهذا هو السبب في أنها مطلوبة من HECM.
إذا حصلت ، بعد كل هذا التفكير ، على قرض عقاري عكسي واكتشفت أنك لم تعد ترغب في الحصول على القرض ، فإليك خمس طرق شائعة للخروج.
# 1. مارس حقوق الاسترداد الخاصة بك
لديك ثلاثة أيام بعد إغلاق القرض الخاص بك لإلغاء معاملة الرهن العقاري العكسي بدون عقوبة. يُشار إلى هذا باسم حق الإلغاء ، ويسمح لك بتغيير رأيك إذا شعرت بندم المشتري بعد التوقيع على المستندات الختامية. سيقوم المُقرض برد أي رسوم ، ورسوم الإغلاق ، والنقد غير المستخدم الذي دفعه المقترض في غضون 20 يومًا.
إذا كنت تنوي استخدام حقك في الإلغاء ، فيجب عليك إخطار المُقرض كتابةً. تذكر أن هذه النافذة الزمنية تستمر حتى ثلاثة أيام بعد الإغلاق. بعد ذلك ، لن تتمكن من إنهاء قرضك بدون غرامة.
# 2. بيع منزلك
يعد بيع المنزل واستخدام النقد لسداد الديون من أبسط الطرق للتخلص من الرهون العقارية العكسية. ستحتفظ بأي عائدات بيع متبقية بعد سداد الدين ، اعتمادًا على المبلغ المستحق عليك. لذلك ، إذا كنت مدينًا بمبلغ 150,000 ألف دولار على القرض وقمت ببيع المنزل مقابل 200,000 ألف دولار ، فسوف تقوم أولاً بسداد الدين ثم دفع مبلغ 50,000 ألف دولار المتبقي في جيبك.
ماذا يحدث إذا كنت مدينًا بمنزلك أكثر مما يستحق؟ HECMs هي قروض بدون حق الرجوع ، مما يعني أنك لن تدين أبدًا بأكثر من قيمة الممتلكات الخاصة بك. إذا كنت تبيع عقارك بأقل من رصيد القرض ، فسوف يغطي تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية الفرق.
# 3. سدادها بأموالك الخاصة
عندما يتعلق الأمر بسداد القرض ، يجب عليك سداد المبلغ الأساسي بالإضافة إلى أي فائدة مستحقة. إذا كنت تريد الاحتفاظ بمنزلك ولا ترغب في بيعه ، فسيتعين عليك سداد القرض بنفسك. قد يعني هذا استخدام أموالك لسدادها بمبلغ واحد أو وضع خطة دفع تقوم فيها بسداد دفعات متعددة لإكمالها. قد يستلزم ذلك بدء مدفوعات القرض الشهرية وإنشاء ميزانية جديدة لاستيعاب هذه المدفوعات.
# 4. إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
ربما لا تكون المشكلة في الرهن العقاري نفسه ، بل الشروط الدقيقة للرهن العقاري العكسي. إذا كان هذا هو الحال ، فقد ترغب في التفكير في إعادة تمويل الرهن العقاري العكسي الحالي الخاص بك في واحد مع ظروف أفضل. إذا كانت معدلات الفائدة أقل مما كانت عليه عندما حصلت على قرضك ، أو إذا زادت قيمة منزلك ، فقد تتمكن من إعادة التمويل إلى قرض عقاري جديد. قد يؤدي ذلك إلى انخفاض معدل الفائدة ، أو تحويل معدل قابل للتعديل إلى سعر ثابت ، أو تسريع سداد القرض ، أو الوصول إلى المزيد من حقوق الملكية.
تذكر أنه سيتعين عليك دفع نفقات الإغلاق إذا قمت بإعادة التمويل.
# 5. احصل على قرض جديد
خيار آخر لإعادة التمويل هو تحويل الرهن العكسي إلى قرض عادي. سوف يسدد القرض RM الخاص بك ، وسوف تستأنف سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية. يمكن أن يساعدك ذلك في الحفاظ على قيمة منزلك وتطويرها مع منع مضاعفات الرهن العقاري العكسي لورثتك إذا توفيت. تذكر أن هناك رسوم إغلاق مرتبطة بهذا الشكل من إعادة التمويل. أيضًا ، سيُطلب منك سداد أقساط شهرية على قرضك. تأكد من قدرتك على تحمل هذا الاختيار قبل اتخاذ القرار.
اقرأ أيضا: أفضل شركات الرهن العقاري العكسي لعام 2023
من يربح من عكس الرهن العقاري؟
يمكن لأصحاب المنازل الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا استخدام الرهن العقاري العكسي للوصول إلى حقوق الملكية في منازلهم. تؤمن الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) الغالبية العظمى من الرهون العقارية العكسية ، وبالتالي إذا كان المقترض غير قادر على سداد الالتزام ، فسيتم استخدام احتياطيات قروض إدارة الإسكان الفدرالية للقيام بذلك.
من يسدد عكس الرهن العقاري؟
كثيرا ما يتم سداد الرهون العقارية العكسية بالنقد المستلم من بيع المسكن الرئيسي. في حالة استحقاق القرض بعد وفاتك ، يمكن لورثتك بيع المنزل وسداده.
ماذا يحدث لعكس الرهن بعد وفاة المالك؟
يحق لـ "ورثة" مقترض الرهن العقاري الحصول على مزايا بعد الوفاة. من يكون الوارث له الحق القانوني في ممتلكات شخص آخر بعد وفاة ذلك الشخص. يمكن أن يكون الوريث زوجًا على قيد الحياة لم يكن متزوجًا من مقترض RM عندما تم الحصول على القرض.
ماذا يحدث لعكس الرهن بعد وفاة المالك؟
يصبح قرض RM الخاص بك مستحقًا وواجبا للدفع بمجرد وفاتك أنت أو أي مقترض (مقترضين) أو زوج مؤهل غير مقترض ، حسب الاقتضاء. بعد استلام إشعار المُقرض بأن الدين مستحق وواجِب السداد ، يكون أمام ورثتك 30 يومًا لشراء المنزل أو بيعه أو نقله إلى المُقرض من أجل سداد الالتزام.
هل يمكنك استخدام الرهن العكسي لبيع منزل؟
سيُطلب منك سداد الأموال التي اقترضتها بالإضافة إلى الفائدة والرسوم إذا اخترت بيع منزلك أثناء حصولك على قرض رينجيت ماليزي. يمكنك الاحتفاظ بالفرق إذا كان رصيد القرض الخاص بك أقل مما يبيع منزلك من أجله.
وفي الختام
يسمح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل الأكبر سناً بتكميل دخلهم التقاعدي أو دفع تكاليف تحسينات المنزل أو الاحتياجات الأخرى مثل تكاليف الرعاية الصحية. هناك قيود أهلية تصف من هو مؤهل لهذا النوع من القروض ، ومقدار الأموال التي يمكن الحصول عليها ، وما يجب على صاحب المنزل فعله للبقاء في وضع جيد.
من المهم استشارة مستشار معتمد من HUD قبل الالتزام برهن عقاري عكسي. يمكن أن يساعدك المستشار في الموازنة بين إيجابيات وسلبيات هذا النوع من الديون ، وكذلك كيف سيؤثر على ورثتك بعد وفاتك. يمكنك استخدام أداة البحث عن HUD عبر الإنترنت أو الاتصال بخط الاستشارة بشأن الإسكان على 800-569-4287 للعثور على مُقرض معتمد من إدارة الإسكان الفدرالية أو خدمة الاستشارة المعتمدة من HUD.
أسئلة وأجوبة عكس الرهن العقاري
ما هو الفرق بين الرهن العقاري والرهن العكسي؟
عندما تحصل على قرض رهن عقاري عكسي ، يظل سند الملكية الخاص بك باسمك ، تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري القياسي. ومع ذلك ، على عكس الرهن العقاري النموذجي ، لا يقوم المقترضون بسداد أقساط الرهن العقاري الشهرية بقرض رهن عقاري عكسي. عندما يسدد المقترض القرض.
من الذي يستفيد أكثر من الرهن العقاري؟
الرهن العقاري العكسي هو الأفضل لمن يدين بالقليل أو لا شيء على الإطلاق لرهنه العقاري الأولي وينوي البقاء في منزله لمدة خمس سنوات على الأقل.
ماذا يحدث في نهاية الرهن العقاري؟
إذا كنت مدينًا بأكثر من قيمة منزلك ولكنك تبيعه بالقيمة السوقية العادلة المقدرة ، فإن تأمين الرهن العقاري سيغطي الفرق. يجب سداد القرض عند وفاة آخر مقترض متبقٍ. يقوم غالبية الورثة بتسديد القرض ببيع المنزل.
مقالات ذات صلة
