هل تعلم أنه بعد إغلاق بيع منزلك السابق ، يمكنك خفض مدفوعات الرهن العقاري الجديدة باستخدام إعادة صياغة الرهن العقاري؟ صنع أ دفع مبلغ مقطوع ومطالبة المقرض بإعادة صياغة قرضك هما خياران أمامك بمجرد استلامك المال من بيع منزلك. في الجزء الأخير من هذه المقالة ، سوف ندخل في مزيد من التفاصيل حول إعادة صياغة هذا الرهن العقاري ، لذا اقرأ!
إعادة صياغة الرهن العقاري
تسمح لك إعادة صياغة الرهن العقاري بسداد أصل القرض في دفعة واحدة. بعد ذلك ، باستخدام الرصيد الجديد (الأقل) ، سيقوم المُقرض بإعادة سداد قرضك. نظرًا لانخفاض رأس المال الخاص بك ، يمكنك أن تدفع أقل كل شهر مع الحفاظ على نفس معدل الفائدة والمدة.
عندما يشتري صاحب المنزل منزلًا جديدًا ولكن لا يبيع منزله السابق ، فإنه في أغلب الأحيان يعيد تمويل رهنه العقاري. بعد بيع العقار ، يمكن لصاحب المنزل استخدام المال من البيع لدفع ثمن إعادة تمويل الرهن العقاري الجديد.
إذا حصلت على مبلغ كبير من المال وترغب في خفض مدفوعات الرهن العقاري ، فيمكنك أيضًا التفكير في إعادة صياغتها. قد يحصل صاحب المنزل على ميراث أو مكافأة كبيرة في العمل ، على سبيل المثال.
أنواع الرهن العقاري القابلة لإعادة الصياغة
ليس كل رهن عقاري قابل لإعادة الصياغة. لا يمكن إعادة صياغة قروض VA أو USDA أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية بسبب القيود واللوائح الحالية. أيضًا ، لا تستوفي معظم القروض الضخمة معايير عملية إعادة صياغة الرهن العقاري.
ومع ذلك ، لا يوجد سوى نوعين من الرهون العقارية المحددة التي يمكن إعادة صياغتها:
قروض منخفضة الاستهلاك:
يمكن إعادة صياغة قرض الاستهلاك السلبي ، كما يمكن توضيح شروط إعادة الصياغة في شروط القرض أيضًا. وبشكل أكثر تحديدًا ، يستطيع المقترضون تخطيط مدفوعات أقل من سعر الفائدة على قرض إطفاء سالب قياسي بسبب هيكلة المدفوعات.
خيار الرهن العقاري القابل للتعديل:
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين خيار الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (خيار ARM) وقروض الاستهلاك السلبي في أن المقترضين من خيار ARM لديهم خيار سداد أصل القرض بالكامل والفائدة أو جزء منه فقط. نتيجة لذلك ، تعد ARMs الاختيارية أكثر قابلية للتكيف من القروض ذات الاستهلاك السلبي. ومع ذلك ، بسبب التغيرات في أسعار الفائدة ، هناك احتمال أن يكون للمقترض في نهاية المطاف ديون أكبر.
عملية إعادة صياغة الرهن العقاري؟
فيما يلي المراحل التي يمكنك توقعها ؛ ومع ذلك ، قد تختلف التفاصيل اعتمادًا على المُقرض:
مالك العقار يدفع رسوماً.
سيتعين عليك تقديم دفعة كبيرة للمقرض ، عادةً ما لا يقل عن 10,000 دولار ، على الرغم من التأكد من قراءة المطبوعات الدقيقة. هذا المال يقلل من ديونك من خلال المساهمة في مبدأ القرض الخاص بك.
المقرض يعيد تمويل ديونك.
يقومون بسداد رأس المال والفائدة وفقًا لجدول زمني محدد يسمى الاستهلاك. خلال فترة محددة مسبقًا ، تقوم بسداد القرض. قد يوضح لك جدول الإطفاء الذي يقدمه المقرض كيف ستتغير مدفوعاتك على مدار فترة القرض.
يتقاضون رسوم المقرض مقابل الخدمة.
تستلزم إعادة صياغة القرض عادةً رسوم صيانة من المُقرض. عادة ، لا تكلف أكثر من بضع مئات من الدولارات ، ولكن للحصول على مزيد من المعلومات ، تحدث مع المقرض الخاص بك.
فوائد إعادة تمويل الرهن العقاري
فائدة إضافية لإعادة صياغة الرهن العقاري على خيارات الإقراض البديلة هي الأقساط الشهرية الأرخص. من بين هؤلاء:
لا تتطلب التحقق من الائتمان:
عند إعادة تمويل قرض ما ، يقوم المُقرض بمراجعة سجلك الائتماني وتعديل الشروط وفقًا للجدارة الائتمانية الحالية الخاصة بك. غالبًا ما لا تتضمن إعادة الصياغة فحصًا للائتمان.
دفعوا أموالاً أقل في الفائدة:
ينخفض إجمالي مبلغ الفائدة المدفوعة على مدار فترة القرض الخاص بك حيث يتم تخفيض رأس المال الخاص بك. هذا يقلل من إجمالي سداد القرض نتيجة لذلك.
حافظ على معدل الفائدة لديك الآن.
لا فرق بين معدلات الرهن العقاري الحالية عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. حتى لو ارتفعت الأسعار ، فستحتفظ بسعر أرخص.
لا توجد مصاريف إغلاق:
ستكون مسؤولاً عن رسوم الإغلاق عند إعادة تمويل قرضك. قد تؤدي إعادة صياغة قرضك إلى تحمل رسوم من المُقرض ، ولكنها عادةً ما تكون أقل من مصروفات الإغلاق القياسية.
لم يتم تمديد المدة المتبقية للقرض:
قد تضطر إلى تمديد مدة القرض عند إعادة تمويله. تظل مدة القرض كما هي بعد إعادة صياغتها.
لا يوجد إجراء تقديم مطول:
يتم تكرار العديد من الخطوات المتضمنة في طلب الرهن العقاري الأولي الخاص بك عند إعادة تمويل المنزل. تنطوي إعادة صياغة الرهن العقاري على قدر أقل من العمل ، مما يؤدي إلى تسريع العملية.
كيف يعمل إعادة صياغة الرهن العقاري
المدفوعات الشهرية المخفضة هي الميزة الرئيسية لإعادة صياغة الرهن العقاري للمقترض. غالبًا ما يقوم مقرض الرهن العقاري بتقصير مدة القرض إذا دفع المقترض مبلغًا أكبر من رأس المال مع الحفاظ على الدفعة الشهرية الثابتة كما هي. يتم ذلك ببساطة عن طريق زيادة رأس المال وتقليل جزء الفائدة من الدفع.
إذا تم سداد دفعة رئيسية كبيرة ، فإن إعادة الصياغة يمكن أن تقلل المبلغ الإجمالي للفائدة التي سيدفعها المقترض على مدى فترة القرض عن طريق خفض الرصيد الأساسي والفائدة المستحقة على الدفعات الشهرية الجديدة للقرض.
إعادة صياغة حاسبة الرهن العقاري
على الرغم من أن المقرض الخاص بك يجب أن يكون قادرًا على تزويدك بالمعلومات ، إلا أنها ليست فكرة سيئة أن تقوم بإعادة صياغة حساب الرهن العقاري الخاص بك. دعونا نلقي نظرة على كيفية حسابها يدويًا قبل الانتقال إلى الحل الأبسط ، وهو استخدام آلة حاسبة لإعادة صياغة الرهن العقاري.
لتقليل رصيد القرض الإجمالي الخاص بك ، يجب عليك أولاً تحديد الوقت الذي تخطط فيه لدفع مبلغ إجمالي. بعد ذلك ، باستخدام المبلغ الجديد ونفس معدل الفائدة ، تحتاج إلى معرفة المبلغ الذي يتعين عليك دفعه كل شهر لبقية مدة القرض.
ثلاثة أرقام ستكون ضرورية لحساب شروط إعادة صياغة الرهن العقاري:
- رصيد القرض الخاص بك
- عدد الأشهر المتبقية على القرض ، و
- سعر الفائدة.
يمكنك أن تفهم بشكل أفضل كيف يمكن أن تتغير مدفوعات الرهن العقاري الحالية من خلال النظر في هذه الجوانب. يمكنك معرفة المزيد حول كيفية تغيير مدفوعاتك باستخدام واحدة من العديد من الحاسبات المعاد صياغتها عبر الإنترنت. لفهم مدفوعاتهم الجديدة بشكل أفضل ، قد يدخل أصحاب المنازل كل متغير في حاسبة إعادة صياغة الرهن العقاري ، على سبيل المثال.
إذا كان إجمالي الرهن العقاري الخاص بك هو 200,000 دولار ومعدل الفائدة الخاص بك هو 4.99 ٪ ، على سبيل المثال ، لديك رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. سيتعين عليك دفع 1,072.43،XNUMX دولارًا شهريًا في هذا السيناريو.
ينخفض رصيدك إلى 160,000 ألف دولار عندما تختار دفع مبلغ مقطوع قدره 40,000 ألف دولار بهذه الطريقة. سيؤدي ذلك إلى تقليل دفعتك بمقدار 201.62 دولارًا أمريكيًا كل شهر إذا قمت بإعادة الصياغة ، وبذلك تصل إلى ما يقرب من 870.81 دولارًا أمريكيًا.
إعادة صياغة الرهن العقاري ويلز فارجو
مع أصول تقارب 1.9 تريليون دولار ، تعد Wells Fargo أكبر مزود للخدمات المالية. إنها أعلى خدمة مصرفية في السوق المتوسطة في الولايات المتحدة ، وتخدم أكثر من 10٪ من الشركات الصغيرة بالإضافة إلى واحد من كل ثلاثة منازل.
لإعادة تمويل رهن عقاري مع Wells Fargo ، يجب أن تكون قد دفعت 20,000 دولار إضافية على الأقل من حيث المبدأ.
إعادة صياغة الرهن العقاري
لم يتغير مبلغ الدفع الشهري المطلوب ، بغض النظر عما إذا كنت قد زدت دفعة الرهن العقاري كل شهر قليلاً أو سددت دفعة كبيرة دفعة واحدة.
يمكنك اختيار دفع مبلغ أقل كل شهر بدلاً من سداد القرض مبكرًا لأنك دفعت مبلغًا أكبر للمبلغ الأساسي. إعادة الصياغة هو اسم هذا الخيار. إعادة الصياغة تقلل من دفعتك الشهرية عن طريق توزيع المبلغ الذي لا تزال مدينًا به على مدى الحياة المتبقية للقرض.
هل إعادة صياغة الرهن العقاري فكرة جيدة؟
يمكنك زيادة قيمة منزلك والاحتفاظ بالمزيد من دخلك الشهري عن طريق إعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك. إذا كان لديك أموال مدخرة ، أو احصل على هدية نقدية أو ميراث ، أو إذا كان لديك وصول إلى أي من مصادر الدخل هذه ، فستفضل تكاليف شهرية أقل. ستقوم بتخفيض أصل القرض والدفع الشهري عن طريق إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك.
ما هي مساوئ إعادة صياغة الرهن العقاري؟
يبقى سعر الفائدة كما هو:
هذا مفيد إذا ارتفعت أسعار الفائدة على الرهون العقارية منذ آخر مرة قمت فيها بتمويل القرض الخاص بك. لن تمكنك إعادة الصياغة من الاستفادة من معدل أكثر فائدة ، على الرغم من ذلك ، إذا انخفضت الأسعار. قد تقدم إعادة التمويل حلاً أفضل في هذه الحالة.
لا توجد حقوق ملكية يمكن اقتراضها:
تحتاج إلى إعادة التمويل إذا كنت ترغب في سحب رأس المال من منزلك.
توجد قيود محتملة:
لا يقدم جميع المُقرضين خدمات إعادة صياغة الرهن العقاري ، ولا تتأهل جميع القروض للحصول على واحدة (قروض إدارة الإسكان الفدرالية / قروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية ، على سبيل المثال ، لا تقدم). قد يخضع أيضًا المبلغ المستحق عليك والمبلغ الذي دفعته وسجل الدفع الخاص بك لقيود.
هل من الأفضل سداد المبلغ الأصلي أم إعادة صياغته؟
فقط إذا كنت تعتقد أن المدفوعات الشهرية المخفضة تفوق المبلغ المقطوع ، فإنك تدفع مقدمًا هو إعادة صياغة الرهن العقاري ، وهو قرار مناسب. قد يقرر بعض مالكي المنازل أن المدخرات من إعادة تمويل الرهن العقاري غير كافية لجعلها جديرة بالاهتمام ، ويفضلون استخدام أموالهم بشكل أفضل.
يقلل التخفيض الأساسي من الفائدة المدفوعة على القرض كثيرًا على مدى عمر القرض ، وهو أمر لا يفعله التخفيض "المنتظم" لرأس المال. لا تقم بإعادة تمويل الرهن العقاري وخفض رأس المال إذا كان دفع فائدة أقل وتقصير المدة هو هدفك الأول.
كم من الوقت يستغرق إعادة صياغة الرهن العقاري؟
إعادة الصياغة هي عملية بسيطة جدًا ، حتى لو استغرق مقرض الرهن العقاري من 45 إلى 60 يومًا للانتهاء. طالما أن قرض الرهن العقاري الخاص بك محدثًا ، فسيتخطى المُقرض فحص الائتمان وتقييم المنزل وإثبات متطلبات الدخل.
ما هي إيجابيات وسلبيات إعادة صياغة الرهن العقاري؟
الايجابيات
- الدفعة الشهرية المخفضة
- إعادة التمويل أسهل وأقل تكلفة.
- معدل الفائدة الخاص بك لا يزال كما هو.
- وفر المال على الفوائد خلال مدة القرض.
سلبيات
- لا تقدم كل القروض والمقرضين
- قد تتطلب إعادة الصياغة عددًا كبيرًا من المال ؛ خلاف ذلك ، يمكن استخدام الأموال المتوقفة في المنزل في مكان آخر.
- رسوم على المال
هل يسمح معظم المقرضين بإعادة الصياغة؟
توجد قيود محتملة. لا تتوفر إعادة صياغة الرهن العقاري من جميع المقرضين ، وليست جميع القروض مؤهلة للحصول على قرض واحد (على سبيل المثال ، قروض إدارة الإسكان الفدرالية / قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية لا تسمح بخيار إعادة الصياغة).
كم هي رسوم إعادة الصياغة؟
تكاليف إعادة الصياغة أقل من تكاليف إعادة التمويل. يتراوح سعر المعالجة النموذجي لإعادة صياغة المستندات ما بين 150 دولارًا و 500 دولارًا ، وهو أقل تكلفة بكثير من 2٪ إلى 6٪ من مبلغ القرض الذي تنفقه عادةً لإعادة التمويل الكامل.
هل ستتخلص إعادة صياغة PMI من PMI؟
يمكنك الحصول على دفعة شهرية أقل بحوالي 250 دولارًا في تكاليف الإغلاق ، لكن بعض المقرضين يطلبون 5,000 دولار على الأقل لإعادة الصياغة. إذا قمت بإجراء هذا السداد الأساسي ، فقد تكون قادرًا على تقليل نسبة القرض إلى القيمة إلى 80٪ والتوقف عن دفع PMI.
إعادة صياغة الأسئلة المتداولة حول الرهن العقاري
كم عدد إعادة صياغة القرض المسموح به؟
قبل أن تتمكن من إعادة صياغة قرض ، يجب عليك دفع مبلغ الدفع الحالي لمدة شهرين متتاليين على الأقل. يمكن أن تأتي إعادة الصياغة بسعر بسيط (عادة حوالي 250 دولارًا). عادة ، لا يوجد حد أقصى لعدد المرات التي يمكن فيها إعادة صياغة القرض.
هل ينتج عن إعادة الصياغة مدفوعات فائدة أعلى؟
لديك فقط دفعة شهرية مخفضة ، ولكنك ستوفر أيضًا المال على مدفوعات الفائدة طوال فترة القرض ، مع إعادة صياغة الرهن العقاري بدلاً من إعادة التمويل ، مما يعدل مدة القرض ومعدل الفائدة.
وفي الختام
يمكن أن تساعدك إعادة صياغة الرهن العقاري على تحقيق دفعة شهرية أقل. لا يتطلب منك تقديم طلب قرض جديد ، ورسوم الخدمة ليست عالية جدًا. إنه خيار سهل لتقليل مدفوعاتك لبقية القرض وتخصيص المزيد من الأموال نحو رأس المال.
- سداد الرهن العقاري مبكرًا: متى وكيف يتم سداد الرهن العقاري مبكرًا
- MORTGAGE RECAST: هل هو قرار مالي ذكي؟
- تقييمات الرهن العقاري الأول لعام 2022 المخضرمين
- كيفية سداد الرهن العقاري في 5 سنوات: دليل شامل
مراجع حسابات
