عندما يتعلق الأمر بشراء منزل ، قد يكون من الصعب الحصول على دفعة أولى ، خاصة إذا كنت ترغب في خفض 20٪ لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص. إذا كنت لا تستطيع تحمل دفعة أولى كبيرة ، يمكن أن يكون القرض على الظهر بديلاً قابلاً للتطبيق بالنسبة لك. ومع ذلك ، فإن هذه القروض تأتي مع مجموعة الأسعار والعيوب الخاصة بها. إليك ما يجب أن تعرفه عن قرض الرهن العقاري ، والمقرضين ، وكيفية إعادة تمويلهم ، وبدائلهم.
ما هو قرض Piggyback؟
يتكون القرض على الظهر من الحصول على قرضين ، أحدهما كبير والآخر صغير. الرهن العقاري الأصغر "يختبئ" خلف الأكبر. الرهن العقاري التقليدي هو قرض أساسي. الخيار الآخر هو قرض ملكية منزل أو حد ائتمان.
الأساس المنطقي للحصول على قرض على الظهر هو تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص.
كيف يعمل قرض Piggyback؟
يعمل القرض على الظهر على النحو التالي: تحصل على قرض عقاري بمبلغ قياسي قدره 80٪ من سعر شراء المنزل. بدلاً من دفع نسبة 20٪ المتبقية نقدًا كدفعة أولى ، تحصل على قرض ثانٍ (عادةً بنسبة 10٪) ثم تدفع نسبة 10٪ المتبقية نقدًا.
لنفترض أنك تريد شراء منزل بقيمة 200,000 دولار ولكنك ستوفر 20,000 دولار فقط. باستخدام تقنية القرض على الظهر ، ستحصل على قرض عقاري بقيمة 160,000 ألف دولار (80 في المائة). ثم تحصل على قرض على الظهر بقيمة 20,000 دولار (10 بالمائة). أخيرًا ، ستدفع مبلغ 20,000 دولار المتبقي (10٪) كدفعة أولى.
يمكنك استخدام هذا الأسلوب للحصول على كلا القرضين في نفس الوقت. القرض الثاني الأصغر ، عادةً ما يكون عبارة عن قرض لشراء منزل أو حد ائتمان (HELOC) مع فترة سحب مدتها 10 سنوات ، يكمل القرض الأول الذي يلبي إجمالي احتياجات الاقتراض الخاصة بك.
ومع ذلك ، لا يلزمك الحصول على كلا القرضين من نفس المقرض. إذا قمت بإخطار مقرض الرهن العقاري الأساسي الخاص بك بأنك تنوي استخدام قرض على الظهر ، فسوف يوصيك بمقرض ثانٍ يمكنه تقديم التمويل الإضافي.
أنواع القرض على الظهر
هناك عدة أنواع من القروض على الظهر:
الحصول على رهن عقاري ثان: يحتوي القرض العادي على قرضين على قرضين عقاريين. هذا يعني مجموعتين مختلفتين من إغلاق المصروفات والشروط. قد يكون من الضروري استخدام اثنين من المقرضين المتميزين للقرض على الظهر.
- قرض الملكية العقارية: إذا كنت تعيش حاليًا في منزل قمت بسداده (أو تم تخفيضه بشكل كبير من خلال الرهن العقاري الخاص بك) ، فيمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء منزل ، وهو مبلغ نقدي يمكنك وضعه على ظهر قرض عقاري مقابل ما يصل حتى 80٪ من سعر الشراء.
- هيلوك: يشبه HELOC قرض الأسهم العقارية ، باستثناء أن سعر الفائدة على HELOC متغير ، لذلك ستتقلب مدفوعاتك الشهرية ، وسوف تسحب نقودًا بدلاً من سحب مبلغ كبير دفعة واحدة.
لماذا قد يكون من الصعب الحصول على قرض Piggyback
من الناحية النظرية ، يبدو أن القرض على الظهر هو البديل الأفضل ، ولكن هناك مخاطر ، وبالتالي سيطلب المُقرض دليلًا على أنه يمكنك التعامل مع الديون الإضافية.
شيء واحد يجب أخذه في الاعتبار هو أن مقرض الرهن العقاري سوف يأخذ في الاعتبار نسبة الدين إلى الدخل (DTI) عند الموافقة على قرضك. نظرًا لأنك تحصل على قرضين فعليًا لعقار ما ، فإنك تتحمل المزيد من الديون ، وبالتالي ستحتاج إلى راتب أكبر لتغطية كليهما.
يجب ألا يتجاوز DTI الخاص بك 28 بالمائة ، مما يعني أن التكلفة الشهرية الإجمالية لكلا القرضين لا يمكن أن تتجاوز 28 بالمائة من إجمالي دخلك الشهري. إذا كان دخلك الشهري قبل الضريبة 6,000 دولار ، على سبيل المثال ، فلن تكون مؤهلاً للحصول على قرض على الظهر يكلف أكثر من 1,680 دولارًا في الشهر.
علاوة على ذلك ، نظرًا لأن الحصول على قرضين متميزين في نفس الوقت أمر خطير ، فستحتاج إلى ائتمان جيد للتأهل للحصول على قرض على الظهر. لكل مُقرض متطلبات مختلفة ، ولكن يلزم الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 680.
مزايا القروض على الظهر
# 1. تجنب PMI
أحد الأسباب الأكثر شيوعًا للحصول على قرض على الظهر هو تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي يحمي المُقرض في حالة التخلف عن السداد. يعتبر الحصول على قرضين عقاريين أقل تكلفة بالنسبة لمالك المنزل ، وغالبًا ما تكون الفائدة معفاة من الضرائب. قبل اتخاذ مثل هذا الاختيار المالي المهم ، نوصي بالتشاور مع متخصص الضرائب.
عندما يكون لديك 20 ٪ أو أكثر من الأسهم في منزلك ، يكون لديك الحق القانوني في مطالبة المقرض الخاص بك بإيقاف مؤشر مديري المشتريات الخاص بك. وبخلاف ذلك ، يتعين على المُقرض إيقاف PMI بمجرد تحقيق 22 بالمائة من حقوق الملكية في الممتلكات الخاصة بك.
# 2. دفعات مخفضة
يمكن أيضًا استخدام الرهن العقاري لتمويل أكثر من 80٪ من سعر شراء المنزل (يُشار إليه أيضًا بقرض بنسبة 80٪ إلى القيمة أو LTV).
على سبيل المثال ، إذا كان لدى مشتري العقار ما يكفي من المال فقط لدفع 5٪ دفعة أولى ، فيمكنه الحصول على قرض بنسبة 80/15/5. يشير الرقم "80" إلى الرهن العقاري الأولي ، الذي يمول أول 80٪ من سعر شراء المنزل. يشير الرقم "15" إلى الرهن الثاني ، الذي يمول الـ 15٪ المتبقية من سعر الشراء. "5" يمثل 5٪ دفعة أولى للمقترض.
يمكن القيام بذلك بطريقتين: 80/15/5 أو 80/10/10. ومع ذلك ، يوفر بعض مقرضي القروض على الظهر خيارًا بنسبة 80/20 حيث يغطي الرهن العقاري الثاني باقي سعر الشراء بدون دفعة أولى.
# 3. السهولة أو الراحة
يمكن أن يكون القرض على الظهر أداة مفيدة لمشتري العقارات. نظرًا لأن الرهن على الظهر يغلق في نفس الوقت الذي يتم فيه إغلاق الرهن العقاري الأولي ، فلا داعي لحضور عمليتي إغلاق أو توقيع مجموعتين من الأوراق أو دفع رسوم إغلاق مختلفة. إذا كان المُقرض الأصلي الخاص بك لا يقدم قروضًا على الظهر ، فمن المرجح أن يقترح مقرضًا آخر لديه علاقة عمل معه.
يمكن في بعض الأحيان هيكلة القرض الثاني بطريقة يمكن لصاحب المنزل الاستفادة منه. على سبيل المثال ، إذا كان القرض الثاني عبارة عن خط ائتمان لرأس المال ، يمكن لمالك المنزل استخدام القرض لترقية المنزل.
يمكن أيضًا تصميم قروض إعادة التحميل لقبول مدفوعات الفائدة البسيطة. هذا يعني أنه عليك فقط دفع الفائدة لفترة محددة من الوقت ، ولكن يمكنك إضافة المبلغ الذي تريده بالإضافة إلى ذلك.
يمنح هذا الخيار أصحاب المنازل المزيد من الخيارات حول كيفية إنفاق أموالهم. يمكنهم وضعها في 401 (ك) أو استثمارات مالية أخرى ، أو سداد ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة العالية ، أو الاحتفاظ بها ليوم ممطر.
# 4. حفظ قرض جامبو أسعار الفائدة بحد أدنى
إذا كنت تبحث عن عقار أكثر تكلفة ، فقد يسمح لك قرض على الظهر بتجاوز قيود الإقراض للقروض الضخمة. معدلات الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري الأول ستفيدك.
عيوب قرض Piggyback
من ناحية أخرى ، فإن الرهون العقارية على الظهر لها عدد من العيوب التي يمكن أن تؤدي إلى إيقاف المقترض. وفيما يلي بعض الأمثلة على ذلك:
# 1. معدلات فائدة أعلى:
نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني مرتبط بأسعار الفائدة قصيرة الأجل ، يتم تمويله عادةً بمعدل رهن عقاري أعلى من الرهن العقاري الأساسي. في الواقع ، قد تفوق هذه المعدلات في النهاية على حساب مؤشر مديري المشتريات.
# 2. دفعات شهرية أعلى:
غالبًا ما تقتصر القروض العقارية الثانية على المساكن الأولية ولها فترة قرض أقصر من الرهون العقارية الأولى. وهذا يعني ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري الشهرية والقيود المفروضة على نوع المنزل.
# 3. قيود الكمية:
وبالمثل يقتصر الرهن العقاري الثاني على مبالغ قروض لا تزيد عن 100,000 دولار. ومع ذلك ، فإن بعض مقرضي القروض على الظهر يسمحون بالمزيد. لا تتوفر قروض Piggyback من مقرضين آخرين ، مثل Rocket Mortgage®.
متطلبات قرض Piggyback
تختلف شروط وشروط القرض من مُقرض إلى مُقرض. ومع ذلك ، فإن غالبية المقرضين الذين يقدمون هذا النوع من البرامج يتبعون العديد من نفس المعايير. ضع في اعتبارك أن المعايير المذكورة أدناه ليست ملزمة لأي مقرض معين ، ولكن يجب أن تتوقع ما يلي:
- يجب أن يفي المقترض عادة بجميع المتطلبات نفسها كقرض تقليدي. وهذا يشمل ما لا يقل عن عامين من تاريخ العمل المرضي ، وعدم وجود مخاوف ائتمانية خطيرة ، وقيود الاحتياطي التي يفرضها بعض المقرضين (مقدار معين من المدخرات السائلة).
- مطلوب درجة ائتمانية من 680 أو أعلى. يمكنك تحديد موقع المقرض الذي سيقوم بإجراء استثناء ، لكننا لسنا على علم بأي مقرض للرهن العقاري سيحصل على درجة ائتمان أقل.
- سيُطلب منك تسديد دفعة أولى. يتم تحديد المبلغ الضروري من خلال برنامج القرض على الظهر الذي تتقدم بطلب للحصول عليه. في برنامج 80/10/10 ، يجب أن تتوقع دفع 10٪. سوف تحتاج إلى وضع 5٪ على برنامج 80/15/5.
أفضل مقرضي القروض على الظهر في عام 2023
يقدم جميع مقرضي الرهن العقاري المدرجين أدناه قرضًا على الظهر بالإضافة إلى الرهون العقارية النموذجية مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وزارة الزراعة الأمريكية ، والقروض التقليدية. نوصي بالتحدث مع أحد المتخصصين الخبراء في القروض بهذه الشركات والذين يمكنهم مساعدتك في الاختيار المستنير.
- ألبين بانكر
- الرهن العقاري في Bluewater
- نورث ستار كابيتال
- أركوس ليندينج
- فيرست كاسل الاتحاد الائتماني الفيدرالي
- شركة رأس المال بالجملة
- الرهون العقارية على مستوى المدينة
كيف يساعد قرض Piggyback على إزالة PMI؟
كثيرًا ما يفرض مقرضو القروض على أساس العودة تأمينًا خاصًا للرهن العقاري (PMI) إذا كانت الدفعة المقدمة على القرض أقل من 20٪. في بعض الحالات ، يمكن استخدام الرهن على الظهر للحصول على رأس مال دفعة مقدمة لتخفيف هذه الحاجة. وتجدر الإشارة إلى أن كل قرض قد يتضمن شروطًا أو قيودًا تحول دون استخدامه بهذه الطريقة.
هل قرض المبتدئين أو كبار السن هو رهن على الظهر؟
الرهن العقاري على الظهر هو قرض مبتدئ يتبع القرض الرئيسي ، الرهن العقاري الأساسي. غالبًا ما يكون للرهون العقارية معدلات فائدة أعلى ، وتقتصر على مبالغ قروض أصغر ، وقد تخضع لتقليد إضافي.
كيف يمكنك إعادة تمويل قرض على الظهر؟
قد تتساءل ، "هل سأكون قادرًا على إعادة التمويل إذا حصلت على قرض على الظهر؟"
نعم ، ولكن إعادة التمويل برهن عقاري ثان أصعب قليلاً.
عند إعادة تمويل قرض على الظهر ، قد تتمكن من سداد الرهن العقاري الثاني. يمكنك دمج قرضين عقاريين في قرض واحد بهذه الطريقة ، مما يؤدي إلى خفض معدل الفائدة وإجمالي الفائدة المدفوعة بشكل فعال.
لن يتم اعتبار هذا إعادة تمويل نقدية طالما يمكنك إثبات أنك استخدمت الرهن العقاري الثاني بالكامل للحصول على منزلك. هذا يعني أنه يمكنك الاستفادة من معدلات أقل.
عند إعادة تمويل قرض على الظهر ، يجب عليك التأكد من أن لديك ما يكفي من الأسهم في منزلك لسداد أي رصيد مستحق على الرهن العقاري الثاني.
يمكنك إعادة تمويل قرضك على الظهر لدمج كل من الديون في دين واحد ، أو يمكنك ببساطة إعادة تمويل الرهن العقاري الأول وترك الرهن الثاني وشأنه.
الخيار الثاني هو إعادة تمويل الرهن الرئيسي فقط وترك الامتياز الثاني ("القرض على الظهر") بمفرده.
ستحتاج إلى التعامل مع المُقرض الذي يمتلك الرهن العقاري الثاني لإنجاز ذلك. يجب أن توافق على شغل المقعد الخلفي لرهنك العقاري المعاد تمويله حديثًا. يشار إلى هذا باسم "اتفاقية التبعية".
بشكل عام ، يجب ألا يتم منعك من إعادة تمويل قرضك على الظهر بسعر فائدة مخفض في المستقبل. ومع ذلك ، يجب أن تدرك أنه سيكون هناك المزيد من الأطواق للقفز من خلالها.
بدائل القرض على الظهر
كانت قروض Piggyback نموذجية قبل أن تصبح العديد من مخططات الرهن العقاري منخفضة الدفعة الأولى شائعة ، وفقًا لماكبرايد. إذا كنت قلقًا بشأن الدفعة الأولى البالغة 20٪ ، فهناك مجموعة متنوعة من القروض والمنح لمشتري المنزل لأول مرة لمساعدتك على الانتقال إلى منزل بأموال مقدمة أقل وبدون طبقة إضافية من قرض على الظهر:
# 1. قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
يسمح لك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، المدعوم من الإدارة الفيدرالية للإسكان ، بدفع ما لا يزيد عن 3.5 في المائة للممتلكات. يمكنك أيضًا الحصول على هذا القرض إذا كان لديك ائتمان سيء. بالنسبة للدفعة المقدمة 3.5 في المائة ، يتطلب البرنامج درجة ائتمان لا تقل عن 580. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك بين 500 و 579 ، يجب أن تسجل 10٪.
# 2. التقليدية 97
تساعد شركتان Fannie Mae و Freddie Mac ، وهما شركتان ترعاهما الحكومة ، في إتاحة الرهون العقارية بأقل من 3٪.
# 3. قرض VA
إذا كنت تخدم أو تخدم حاليًا في الجيش ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض مدعوم من وزارة شؤون المحاربين القدامى بالولايات المتحدة ، ولا يتعين عليك وضع أي أموال.
ستكون قادرًا على كتابة شيك أصغر باستخدام برنامج دفع منخفض ، ولكن اعتمادًا على المقرض الخاص بك ، قد يُتوقع منك أيضًا زيادة معرفتك بشراء المنزل. على سبيل المثال ، يتطلب برنامج قرض الدفعة المقدمة المنخفضة من بنك أوف أمريكا من المقترضين أن يأخذوا دروسًا تعليمية لمشتري المساكن. من ناحية أخرى ، فإن استثمار بضع ساعات من وقتك هو مبلغ ضئيل تدفعه لتتمكن من شراء مكانك الخاص.
هل يمكن للمنزل الحصول على قرضين على ذلك؟
عندما تحصل على قرضين مميزين لنفس العقار ، يُعرف ذلك برهن على الظهر. في معظم الحالات ، يكون القرض الأول 80٪ من قيمة المنزل ، والقرض الثاني 10٪. أنت مسؤول عن دفع الدفعة الأولى من 10٪ المتبقية.
كيف يمكنني التقدم بطلب للحصول على قرض شخصي؟
كيف يمكنني التقدم بطلب للحصول على قرض شخصي؟
يمكن الحصول على قرض شخصي من بنك أو اتحاد ائتماني أو شركة بطاقات ائتمان أو مُقرض عبر الإنترنت. يجب عليك عادةً تقديم بعض المعلومات الشخصية والمالية الأساسية عند التقديم شخصيًا أو عبر الإنترنت.
ما الذي تسميه أيضًا قرض Piggyback؟
القرض على الظهر ، المعروف أيضًا باسم 80/10/10 أو الرهن العقاري المركب ، يأخذ قرضين عقاريين في وقت واحد ، أحدهما مقابل 80 ٪ من سعر شراء المنزل والآخر مقابل 10 ٪ ، مع نقودك الخاصة لدفع دفعة أولى تغطي 10٪ النهائي.
في البنوك ، ماذا يعني مصطلح "Piggyback"؟
عندما يقوم شخص ما بالحمل على بطاقة ائتمان شخص آخر ، فإنهم يفعلون ذلك بنية رفع درجة الائتمان الخاصة بهم. هذا ليس نفس الشيء مثل امتلاك حساب مشترك.
ما القرض الذي يمكنني الموافقة عليه لأسرع؟
قروض يوم الدفع ، وقروض ملكية السيارات ، وقروض الرهونات ، والقروض الشخصية بدون التحقق من الائتمان هي القروض الأبسط التي يمكن الموافقة عليها. هذه القروض في متناول أولئك الذين يعانون من سوء الائتمان لأنها توفر المال الفوري ولديها شروط قليلة.
الأسئلة الشائعة حول قرض Piggyback
ما مدى صعوبة الحصول على قرض على الظهر؟
في حين أن الرهون العقارية على الظهر أصبحت أكثر انتشارًا ، إلا أنها بعيدة كل البعد عن كونها سهلة المنال. للتأهل ، ستحتاج على الأرجح إلى درجة ائتمان جيدة جدًا (740-799) أو استثنائية (800-850) مناطق FICO. علاوة على ذلك ، يجب عليك التقدم للحصول على كلا القرضين والموافقة عليهما بشكل فردي.
هل القروض على الظهر لا تزال موجودة؟
قد يصاب البعض بالصدمة لأن القروض على الظهر لا تزال متاحة في عام 2023. فهي ليست موجودة فقط ، ولكن العديد من مقرضي الرهن العقاري يقدمون هذه الأنواع من القروض.
كيف تتأهل للحصول على قرض على الظهر؟
كثيرا ما تتطلب الرهون العقارية على الظهر درجة ائتمانية عالية. ستحتاج على الأرجح إلى 680 درجة ائتمان للتأهل ، على الرغم من أن هذا قد يختلف اعتمادًا على المُقرض. من المرجح أن يطلب المقترضون الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال ، أو سجل دخل غير متسق ، أو الذين يستخدمون هدية مقابل دفعة أولى بنسبة 10٪ ، قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
- ما هو تأمين الرهن العقاري ومتى تحتاجه؟
- معدلات الرهن العقاري للممتلكات الاستثمارية: معدلات الرهن العقاري الحالية للاستثمار العقاري
- سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
- ما هو قسط تأمين الرهن العقاري؟ كيف تعمل
- كيفية التخلص من PMI: كيف يمكنني بسهولة التخلص من PMI الخاص بي
