في حين أن نفس الشركة يمكنها التعامل مع كل من إنشاء القرض وخدمة الرهن العقاري ، فإن الخدمتين مختلفتين اختلافًا جوهريًا. التعامل مع القروض هو عملية معقدة تتطلب خدمة شاملة من اللحظة التي ينظر فيها المقترض إلى الرهن العقاري إلى تاريخ استلام الدفعة الأخيرة.
لضمان عملية سلسة لجميع الأطراف المعنية ، لدى المقرضين فرق متنوعة تعمل على إنشاء القروض وخدمة القروض. في هذا المنشور سنتعلم المزيد عن عملية إنشاء قرض الرهن العقاري والرسوم المرتبطة به.
ما هو إنشاء القرض؟
في العقارات ، يشير إنشاء القرض إلى العملية التي يحصل من خلالها المشتري على قرض رهن عقاري من بنك أو مقرض آخر. يستلزم إنشاء القرض في كثير من الأحيان جمع وتحليل بيانات العميل المناسبة أو ذات الصلة من أجل اتخاذ قرار بشأن القرض.
هل تعلم أن عملية إنشاء القرض تختلف حسب نوع القرض؟ على سبيل المثال ، تختلف عملية إنشاء قرض عقاري اختلافًا كبيرًا عن عملية إنشاء قرض شخصي.
أمثلة على إنشاء القرض
مثال 1: نشأة القرض الشخصي
Eعينة 2: نشأة قرض الرهن العقاري
كيف تعمل عملية إنشاء القرض؟
يبدأ مقدم الطلب عملية إنشاء القرض من خلال تقديم الوثائق والبيانات إلى المُقرض. قد تكون هذه المعلومات أقل تفصيلاً لقرض صغير مضمون مقابل قرض كبير ، ولكن سيتم النظر في تاريخ الائتمان والدخل والأصول والمعلومات حول كيفية استخدام القرض.
سيأخذ معظم المقرضين بعد ذلك جميع الوثائق اللازمة ويدخلون البيانات الأساسية في منتج برنامج الاكتتاب الآلي ، أو سيحدد متعهد الاكتتاب يدويًا حدود القرض التي يتأهل لها المقترض.
سوف يراجع ممثل المُقرض الشروط وأسعار الفائدة المحتملة مع المقترض ، حيث قد يكون مؤهلًا لسعر أقل على قرض طويل الأجل أو إذا كان القرض بسعر فائدة ثابت مقابل سعر فائدة قابل للتعديل. إذا كانت الشروط مقبولة ، فيمكنهم الموافقة على المضي قدمًا في القرض.
تتم مكافأة كل هذا الجهد برسوم مدرجة في القرض. تتراوح رسوم إنشاء الرهن العقاري النموذجية لقرض المنزل من 0.5٪ إلى 1٪ من مبلغ القرض.
ملاحظات: نظرًا لأن كل مُقرض يجب أن يُدرجه في تقدير القرض الخاص بك ، فستعرف مبلغ رسوم الإنشاء مسبقًا. فقط في ظروف استثنائية يمكن رفع رسوم التأسيس.
ماذا يعني هذا لمشتري المنازل لأول مرة؟
حتى إذا كان مشترو المنازل لأول مرة وغيرهم على وشك التأهل للحصول على قرض عقاري ، فلا يزال من الممكن إنشاء القروض حتى لو لم يكونوا مؤهلين في البداية للحصول على قرض تقليدي.
هناك العديد من منتجات القروض الحكومية المتاحة ، بما في ذلك قروض VA و FHA و USDA ، والتي قد تكون مناسبة لبعض المشترين. إذا كانت هذه هي الحالة ، يمكن أن تساعدك عملية الإنشاء في تحديد ذلك.
قد يتطلب القرض بظروف خاصة وثائق إضافية. عند تقديم هذه المستندات إلى مسؤول القرض الخاص بك ، فسوف يتشاورون مع فريق الاكتتاب لمعرفة ما إذا كان هناك منتج قرض مناسب لك.
متطلبات إنشاء القرض
بينما قد تكون هناك حاجة إلى أوراق أخرى اعتمادًا على منتج القرض الذي يتم إنشاؤه ، سيستخدم العديد من المقرضين ما يلي لبدء العملية بشكل جدي:
- الإقرارات الضريبية والأشكال الأخرى لوثائق الدخل ، مثل W2s و 1099
- كشوف الحسابات البنكية والأصول الأخرى ووثائق المصروفات
- الائتمان التاريخ
- معرف الصورة للتحقق من الهوية.
- إن أمكن ، معلومات حول الموقعين المشتركين
إذا كنت مؤهلاً للحصول على نوع معين من القروض ، فقد يُطلب منك تقديم وثائق إضافية ، مثل إثبات الانتماء العسكري لقرض VA أو معلومات حول موقع العقار للحصول على قروض وزارة الزراعة الأمريكية.
الخطوات المتبعة في عملية إنشاء قرض الرهن العقاري
# 1. الموافقة المسبقة
إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري ، فستتلقى أولاً موافقة مسبقة من المقرض. الموافقة المسبقة ليست التزامًا صارمًا بالإقراض ، لكنها تُظهر ما يحتمل أن تحصل عليه إذا استوفيت جميع متطلبات الاكتتاب ولم تتغير ظروفك المالية بشكل كبير بين الموافقة المسبقة والإغلاق. ستقدم مستندات مالية محددة للمقرض الخاص بك خلال هذه المرحلة من عملية إنشاء القرض ، بالإضافة إلى الخضوع لفحص ائتماني ، حتى يتمكن المُقرض من تحديد ما إذا كنت مقترضًا ذا جدارة ائتمانية. من بين هذه الوثائق:
- قسائم الدفع من الوظائف الأخيرة
- إقرارات ضريبة الدخل للعامين الماضيين و W-2s (أو سجلات الأعمال ، إذا كان يعمل لحسابه الخاص ، مثل بيانات الأرباح والخسائر)
- كشف حساب بنكي من الأشهر القليلة الماضية
- معلومات عن الاستثمارات
- جواز السفر أو رخصة القيادة
مع كل هذه المعلومات ، يمكن للمقرض أن يخمن تخمينًا مستنيرًا حول مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله ومقدار الرهن العقاري الذي قد تكون مؤهلاً له.
# 2. طلب الحصول على قرض
إلى جانب الموافقة المسبقة ، ستحتاج إلى ملء طلب لنوع القرض المحدد الذي تريده ، والذي سيتطلب فحصًا شاملاً لأموالك والمنزل الذي تشتريه ، بما في ذلك:
- أي ديون مستحقة ، مثل قروض الطلاب وبطاقات الائتمان
- تاريخ عملك وأرباحك
- الحسابات المصرفية والأسهم وصناديق التقاعد هي أمثلة على الأصول.
- حجم الدفعة الأولى التي تنوي دفعها ومن أين ستأتي (مثل هدية أو ميراث أو مدخرات)
- نوع العقار الذي تشتريه.
بعد تقديم طلبك ، ستتلقى تقديرًا للقرض ، وهو مستند يوضح بالتفصيل جميع التكاليف المقدرة للقرض الذي تقدمت بطلب للحصول عليه. يتم تحديد هذه الرسوم مقدمًا من قبل المقرضين بحيث يمكن للمقترضين مقارنة العروض. سوف تتلقى تقدير القرض في غضون ثلاثة أيام من التقديم ، أو ربما على الفور.
قد يكون هناك أيضًا رسوم تقديم لمرة واحدة ، اعتمادًا على المقرض الخاص بك.
# 3. الاكتتاب ومعالجة القروض
أثناء معالجة القرض والاكتتاب ، يقوم المُقرض وشركات التأمين بتقييم معلوماتك ، والمعروفة أيضًا باسم ملف تعريف المخاطر الخاص بك ، لتحديد حجم الرهن العقاري الذي يمكنك التعامل معه وسداده في الوقت المحدد. لاتخاذ قرار بشأن إقراضك رهنًا عقاريًا ، يقوم المُقرض بتقييم المعلومات باستخدام برنامج ، يدويًا أو كليهما. في هذه المرحلة ، يمكن للمقرض الموافقة على القرض أو رفضه ، أو طلب معلومات إضافية. لا تتفاجأ إذا تلقيت طلبًا للحصول على معلومات إضافية ؛ هذا شائع جدا.
# 4. إغلاق
عند الموافقة على طلب الرهن العقاري الخاص بك واكتمال الاكتتاب ، ستتلقى خطاب التزام نهائي للقرض. الختام هو الخطوة التالية. ستوقع أوراقًا توافق على شروط القرض ونقل الملكية في الختام ، وستحصل على مفاتيح منزلك الجديد. سيتعين عليك أيضًا دفع تكاليف الإغلاق ، والتي قد تتضمن رسوم إنشاء إذا كان المُقرض الخاص بك يفرض رسومًا. قد يتم تطبيق رسوم أخرى ، مثل رسوم الاكتتاب أو رسوم إعداد الوثائق ، بالإضافة إلى تأمين الملكية وأتعاب المحامي.
يتم تصنيف تكاليف ورسوم الإغلاق إلى ثلاثة أنواع:
- قد لا يتغير البعض.
- قد يصل ارتفاع البعض إلى 10٪.
- في ظل ظروف معينة ، قد يرتفع البعض إلى أجل غير مسمى.
سيتم تقديم تقدير معدل للقرض في حالة حدوث تغييرات مسموح بها.
يمكنك التفاوض بشأن تكاليف الإغلاق بعدة طرق ، بما في ذلك مطالبة المقرض الخاص بك بالحصول على خصم ، أو مطالبة البائع بالمساهمة ، أو تحويل التكاليف إلى قرضك (والذي يمكن أن يوفر لك المال مقدمًا ، ولكنه قد يكلفك أكثر على مدى عمر يُقرض).
كيفية تقديم طلب قرض عقاري
يمكن أن تكون عملية إنشاء قرض الرهن العقاري مضيعة للوقت ومرهقة ، لذا فإن التخطيط المسبق أمر ضروري.
# 1. افحص تقرير الائتمان الخاص بك
قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري (أو حتى التفكير بجدية في شراء منزل) ، تأكد من أن درجة الائتمان الخاصة بك تلبي الحد الأدنى من المتطلبات وأن تقرير الائتمان الخاص بك خالٍ من الأخطاء. كلما ارتفعت درجاتك ، كانت خياراتك أفضل وقل معدل الفائدة الخاص بك.
قم بإصلاح ما يحتاج إلى إصلاح ورفع درجة الائتمان الخاصة بك حيثما أمكن ذلك عن طريق سداد الديون وتجنب تحمل المزيد. تجنب المدفوعات المتأخرة للإيجار أو بطاقات الائتمان أو قروض الطلاب أو قروض السيارات ، وحاول الاحتفاظ بنفس الوظيفة إذا كان ذلك ممكنًا ، لأن الاستقرار مهم في نظر المقرض.
# 2. حدد نوع الرهن العقاري الذي تحتاجه
تعرف على الاختلافات بين القروض التقليدية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية وأيها يناسب أموالك ووضعك بشكل أفضل ، لا سيما في مكانك في حياتك أو دورة عائلتك. على سبيل المثال ، ما مدى احتمالية إعادة التمويل أو البقاء في منزلك خلال خمس أو سبع سنوات؟
# 3. قارن العروض من مختلف المقرضين.
العثور على أفضل مقرض لحالتك هو أمر بالغ الأهمية لميزانيتك. تحدث مع ثلاثة مقرضين للرهن العقاري على الأقل ، بدءًا من البنك الذي تتعامل معه لمعرفة نوع برامج العلاقات التي يوفرها. استفسر مع أصدقائك وعائلتك ووكيل العقارات عن من يوصون به. من المهم ملاحظة أن هناك أنواعًا مختلفة من المقرضين: البنوك الوطنية ، والبنوك المجتمعية ، والاتحادات الائتمانية ، ووسطاء الرهن العقاري ، ومصرفيو الرهن العقاري ، والمقرضون عبر الإنترنت. كل ولاية لديها أيضًا وكالة لتمويل الإسكان ، والتي تعمل بشكل عام مع جميع أنواع المقرضين وقد تكون مكانًا جيدًا للبدء.
ما هو إنشاء القرض الاحتيالي؟
يمكن لأي نوع من نشاط القرض ، بما في ذلك إنشاء القرض ، أن يدعو إلى الاحتيال والسلوك الاحتيالي من أي شخص معني. يشير إنشاء القرض الاحتيالي إلى الإجراءات المتخذة للحصول على أموال قروض لشخص غير مؤهل للحصول على قرض. يمكن أن يحدث هذا بأي من الطرق التالية:
- احتيال المقترض: يجوز للمقترض تقديم معلومات خاطئة في الطلب.
- احتيال المُقرض: يمكن للمُقرض أن يوافق عن علم على قرض لا يفي بمعايير المُقرض ؛ يكاد يكون من المؤكد أن هذا ينطوي على تزوير بعض المعلومات.
- الاحتيال من قبل كل من المُقرض والمقترض: يمكن لكل من المقرض والمقترض التآمر للحصول على أموال القرض عن طريق الاحتيال. في الواقع ، يمكن لجميع الأطراف في معاملة قرض كبير العمل معًا لارتكاب الاحتيال في إنشاء القرض.
طرق مختلفة للاحتيال في إنشاء قرض الرهن العقاري
فيما يلي بعض الطرق المستخدمة لارتكاب الاحتيال في إنشاء قروض الرهن العقاري:
# 1. التقييمات المتضخمة:
لطالما استخدمت التقييمات المتضخمة لارتكاب عمليات احتيال في معاملات الإقراض العقاري. يحدث الاحتيال في التقييم عندما يخصص المثمن قيمة أعلى بكثير لخاصية مما يمكن أن تبرره طرق التقييم القياسية. تتمثل إحدى الإستراتيجيات في استخدام مقارنات غير مناسبة وغير صحيحة لتبرير قيمة أعلى للممتلكات مما هو مضمون. عادةً ما يرتكب المثمن هذا النوع من الاحتيال بالتعاون مع البائع أو المشتري أو مقرض الرهن العقاري أو الثلاثة جميعًا في نفس الوقت.
# 2. مشترو القش:
مشتري القش هو شخص يقبل الدفع مقابل استخدام اسمه ورقم الضمان الاجتماعي والمعلومات الشخصية الأخرى في طلب الرهن العقاري. يبدو أن مشتري القش هو الشخص الذي يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري والشخص الذي ينوي العيش في المنزل.
في الواقع ، ليس لدى المشتري أي نية لامتلاك أو حيازة الممتلكات المستخدمة لتأمين القرض. قد يتخلى المشتري عن الصفقة ، وربما لا يكون على دراية بارتكاب عملية احتيال. يجوز للمشاركين في المخطط الاحتيالي الحصول على غالبية الأموال التي تم الحصول عليها من خلال القرض ، في حين أن الممتلكات المستخدمة لتأمين القرض قد يتم إيداعها في حبس الرهن.
# 3. بائعو القش:
بائع القش هو شخص يقبل الدفع مقابل الادعاء الكاذب بملكية الممتلكات التي يتم بيعها. قد يقوم المتآمرون مع البائع بتزوير مستندات الملكية ، بما في ذلك صكوك الضمان المزورة ، من أجل دعم مطالباتهم.
يقدم بائع القش ادعاءً كاذبًا بأنه يمتلك ويحتل العقار الذي سيتم استخدامه كضمان للقرض. قد تشمل عمليات الإغلاق التي يتم فيها نقل الملكية إلى مشتري القش بائعي القش. تمت سرقة أموال القرض من قبل مرتكبي الاحتيال.
# 4. قروض الطيران:
يحدث القرض الجوي عندما تكون جميع جوانب معاملة القرض وهمية ، بما في ذلك الملكية والمشتري والبائع. قد يستخدم المحتالون أصحاب العمل الوهميين والتقييمات وتقارير الائتمان كتحقق من طلبات القرض.
تحدث سرقة الهوية عندما يحصل شخص ما على حق الوصول إلى اسم شخص آخر ورقم الضمان الاجتماعي ورقم رخصة القيادة والمعلومات الشخصية الأخرى من أجل الحصول على الائتمان ، أي الحصول على قروض أو إجراء عمليات شراء. ضحية سرقة الهوية لا يعرف أن شخصًا آخر قد سرق هويته ويستخدمها للحصول على ائتمان باسمه. يتمتع بعض لصوص الهوية بالمهارة الكافية لتزوير قسائم الدفع والإقرارات الضريبية وكشوف الحسابات المصرفية ، بالإضافة إلى رخص القيادة المزورة وبطاقات الضمان الاجتماعي.
أحد أكثر أنواع إنشاء القروض الاحتيالية شيوعًا هو عندما يساعد المقرض المقترض في الحصول على الموافقة على أنواع معينة من القروض أو الإسكان أو المزايا الفيدرالية.
كل هذه الأنشطة تنتهك قوانين الولاية والقوانين الجنائية الفيدرالية. قد يتلقى أي شخص متورط إدانة جنائية ويواجه عقوبة في السجن أو السجن بالإضافة إلى غرامات باهظة. يمكن للضحايا الذين يريدون تعويض خسائرهم مقاضاتهم في محكمة مدنية. يعتبر أي نوع من الاحتيال فيما يتعلق بطلب القرض غير قانوني. عندما يتقدم شخص ما بطلب للحصول على ائتمان من أي نوع ، وخاصة قرض الرهن العقاري ، فإنه يريد أن يكون صادقًا قدر الإمكان.
هل أحتاج إلى محامٍ للتعامل مع مشكلات إنشاء القرض؟
قد يكون إنشاء القرض أمرًا صعبًا ، خاصة عند التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري. قد يستغرق الأمر وقتًا طويلاً ويتطلب إنشاء العديد من المستندات. إذا كنت بحاجة إلى مساعدة فيما يتعلق بقضايا إنشاء القرض ، فقد تحتاج إلى تعيين محامي رهن عقاري. يمكن لمحاميك ، على سبيل المثال ، مساعدتك في مراجعة شروط القرض والتفاوض بشأنها.
بدلاً من ذلك ، إذا كنت تعتقد أن المقرض لا يعاملك بإنصاف وعلى نفس الأساس مثل جميع المقترضين المحتملين الآخرين ، فقد تحتاج إلى خدمات محامي الرهن العقاري. إذا كانت لديك أي مشاكل قانونية ، فيمكن لمحاميك مساعدتك في تمثيل نفسك في المحكمة إذا كنت بحاجة إلى رفع دعوى قضائية.
الأسئلة الشائعة حول إنشاء القرض
ما هو مثال لمنشئ القرض؟
اثنان من أكثر أشكال منشئي الرهن العقاري شيوعًا هم مصرفيو الرهن العقاري ووسطاء الرهن العقاري. في حين أن العناوين تبدو متطابقة ، إلا أن هناك اختلافات كبيرة بين الاثنين.
ما هي أنشطة إنشاء القرض؟
تشمل عمليات إنشاء القروض جميع الخطوات المالية وغير المالية المطلوبة لضمان التعامل مع محفظة المؤهلات المسبقة والتطبيقات وخدمتها وفقًا لجميع القوانين الحاكمة المعمول بها وكذلك سياسات الإدارة وإجراءاتها ولوائحها.
ماذا يحدث بعد إنشاء القرض؟
تحدث خدمة القرض بعد إنشاء القرض. تشتمل مرحلة الخدمة على جميع الإجراءات حتى يسدد المقترض القرض بالكامل.
مقالات ذات صلة
- رسوم إنشاء الرهن العقاري: ما يجب أن تعرفه
- إعادة تمويل قرض السيارة: أفضل دليل سهل لعام 2022 وكل ما يجب أن تعرفه
- إعادة تمويل قرض المنزل: الأسعار والتكاليف وكل ما تحتاجه
- مُنشئ قرض الرهن العقاري: ماذا يفعلون وكيف يصبحون واحدًا
- وسطاء الرهن العقاري: كيف يكسب وسطاء الرهن العقاري الأموال في الولايات المتحدة (محدث)
مراجع حسابات
