الرهن العقاري بدون تكلفة الإغلاق ، والمعروف أيضًا باسم الرهن العقاري بتكلفة الإغلاق الصفري ، هو الرهن الذي يدفع فيه المقرض تكاليف الإغلاق الخاصة بك لإنهاء عملية شراء الممتلكات الخاصة بك. ومع ذلك ، يجب أن تتوقع دفع سعر فائدة أعلى على قرضك في المقابل.
بالنظر إلى أن تكاليف الإغلاق يمكن أن تكون كبيرة ، فإن قرض الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية هو أحد الخيارات لشراء منزلك المثالي ، ولكنه سيكلفك أكثر على المدى الطويل. فيما يلي تفصيل لحزمة الرهن العقاري هذه حتى تتمكن من تحديد ما إذا كان هذا هو الخيار الأفضل لك.
ما هو الرهن العقاري بدون إغلاق؟
الرهن العقاري بدون تكلفة الإغلاق ، والمعروف غالبًا باسم إعادة التمويل بدون تكلفة الإغلاق ، ليس بالضبط ما يبدو عليه. لا تزال هناك تكاليف إغلاق للنظر فيها. أنت ببساطة لا تدفع لهم مباشرة.
يغطي المُقرض بعض أو كل تكاليف الإغلاق الخاصة بك برهن عقاري بدون تكلفة إغلاق. أنت تدفع سعر فائدة أعلى في الصرف. على المدى الطويل ، فإن أرباح المقرض الأكبر من سعرك الأعلى تسدد تكاليف الإغلاق.
يمكن للمقرضين عادةً تغطية بعض أو كل تكاليف الإغلاق الخاصة بك ، مثل رسوم إنشاء القرض ، ورسوم التقييم ، ورسوم البحث عن الملكية والتأمين على الملكية ، والضرائب والتأمين المدفوعة مسبقًا.
ما هي تكاليف الإغلاق؟
تكاليف الإغلاق هي الرسوم المدفوعة عند إتمام شراء منزل أو عقار آخر. وتشمل هذه ، إن أمكن ، نفقات التقديم وأتعاب المحاماة ونقاط الخصم. يمكن أن تتجاوز تكاليف الإغلاق 15٪ من سعر شراء العقار عندما يتم أخذ عمولات البيع والضرائب في الاعتبار.
يجب أن تتراوح تكاليف الإغلاق بين 2٪ و 5٪ من سعر شراء منزلك. إذا كنت بحاجة أيضًا إلى تأمين الرهن العقاري ، فقد تكون تكاليفك أكبر بكثير.
ما هي عملية الرهون العقارية دون إغلاق التكلفة؟
لكي نكون واضحين ، لا يلغي قرض الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية الحاجة إلى دفع تكاليف الإغلاق. كما قد تتوقع ، سيكتشف المقرضون في النهاية كيفية التأكد من أنك تدفع مقابل كل شيء. في هذه الحالة ، يتم تحويل تكاليف الإغلاق إلى دفعات شهرية أكبر مع الفائدة طوال مدة القرض.
لذلك ، في حين أنك لست مضطرًا إلى طرح هذا القدر من المال مقدمًا ، فإن المبلغ الذي تدفعه بمرور الوقت سيكون مماثلاً للرهن العقاري القياسي ، إن لم يكن أكثر. في الواقع ، من المحتمل أن تكون أعلى ، لأن الزيادة في الفائدة تكون أحيانًا أكبر من المدخرات الأولية من عدم دفع تكاليف الإغلاق مقدمًا.
علاوة على ذلك ، قد يُدرج المقرضون شرطًا جزائيًا للدفع مقدمًا في القرض لثنيك عن إعادة التمويل قبل استرداد تكاليفهم. قم بإجراء العمليات الحسابية لمعرفة ما هو أكثر منطقية ، ولكن في معظم الظروف ، فإن دفع تكاليف الإغلاق مبكرًا يوفر لك المال على المدى الطويل. لا توجد غرامات على الدفع المسبق مع Rocket Mortgage®.
أنواع مختلفة من الرهون العقارية بدون إغلاق
اعتمادًا على المُقرض ، يمكن الإشارة إلى قرض الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية على النحو التالي:
- قرض عقاري بدون فوائد
- رهن عقاري بدون رسوم
- قروض من المقرضين
- التسعير بخصم
- تكاليف الإغلاق المدفوعة من قبل المُقرض
تشير كل هذه الأسماء إلى نفس الترتيب ، حيث ستدفع سعر فائدة أعلى لتغطية تكاليف إغلاق المقرض. لا تنخدع بصيغة المقرض للاعتقاد بأن قرضك ليس له تكاليف إغلاق. لا يزال يحدث. أنت ببساطة لا تدفع لهم مقدمًا.
كم تكلفة إغلاق التكاليف عادة؟
يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق كبيرة ، وتتراوح من 2٪ إلى 5٪ من مبلغ القرض. قد يكون من المفيد تقييم تكاليف الإغلاق لموقفك المحدد.
ضع في اعتبارك أنه على منزل بقيمة 250,000 دولار ، يمكنك دفع ما بين 5,000 دولار و 12,500 دولار على جدول تسوية القرض. تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير بناءً على منطقتك والسيناريو الخاصين بك.
أمثلة على الرهون العقارية بدون إغلاق
على سبيل المثال ، باستخدام قرض رهن عقاري بدون تكلفة نهائية ، ستبدو خيارات السعر والتكلفة المتنوعة الخاصة بك كما يلي:
- معدل الفائدة 5٪: يكون المقترض مسؤولاً عن جميع تكاليف الإغلاق ، بما في ذلك رسوم المُقرض ورسوم الطرف الثالث وتكاليف الدفع المسبق.
- معدل 5.125٪: لا يدفع المقترض أي رسوم للمقرض ، ولكنه يدفع تكاليف الطرف الثالث والتكاليف المدفوعة مسبقًا.
- معدل الفائدة 5.5٪: لا يدفع المقترض أي رسوم للمقرض أو الطرف الثالث ، فقط التكاليف المدفوعة مسبقًا بمعدل 5.5٪.
- معدل الفائدة 5.625٪: لا يدفع المقترض شيئًا من جيبه.
لا شيء من هذه البدائل ممتاز أو سيئ. يجب أن يدرك المقترضون أن المعدلات المنخفضة تكلف أكثر في المستقبل ، في حين أن المعدلات الأعلى تكلف أقل مقدمًا.
يقول جون ماير ، خبير قروض الرهن العقاري ومرخص MLO المرخص: "كقاعدة عامة ، يجب أن يخفض الترتيب دفعتك الشهرية إلى الحد الذي تتمتع فيه بمدخرات كافية للمراجع ، حتى بدون تكلفة ، ليكون منطقيًا لك."
لتغطية تكاليف الإغلاق الخاصة بك ، يقوم المقرضون برفع سعر الفائدة الخاص بك واستخدام الأرباح الإضافية من القرض لتغطية تكاليفك. الأمر متروك لك لاختيار ما إذا كانت المدخرات المقدمة تفوق زيادة معدل الفائدة والدفع.
هل يمكن شراء منزل بدون تكاليف اغلاق؟
لا على الاطلاق. يجب دفع تكاليف الإغلاق بطريقة أو بأخرى. يجب أن تقرر ما إذا كنت ستدفعها نقدًا عند التوقيع على قرضك أو كمصروف إضافي في كل دفعة رهن شهرية.
ومع ذلك ، هناك بدائل لخفض تكاليف الإغلاق ، بما في ذلك إلغاء والتفاوض بشأن رسوم القروض ورسوم الطرف الثالث مثل التقييم والبحث عن الملكية. قد تكون مؤهلاً أيضًا للحصول على مساعدة تكلفة الإغلاق أو منح الإسكان من خلال برنامج شراء المنزل لأول مرة في ولايتك. العديد من هذه الحوافز عبارة عن أموال مجانية بشكل فعال ، مما يعني أنه لا يتعين عليك سدادها إلا إذا قمت ببيع منزلك أو إعادة تمويله.
علاوة على ذلك ، إذا كان لديك اتصال عسكري ، فإن قروض VA لها قيود على تكاليف الإغلاق المقبولة ولا تطلب أغلى تكلفة إغلاق على الإطلاق: دفعة أولى.
كيفية الحصول على قرض عقاري بدون تكلفة إغلاق
المقرضون ، مثل خيارات الرهن العقاري الأخرى ، لديهم عروض متفاوتة ومعايير تأهيل دنيا.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بدون تكلفة نهائية ، ستأخذ المؤسسة المالية في الاعتبار:
- التصنيف الائتماني
- تاريخ الائتمان
- خبرة في العمل
- معلومات مالية
من الأهمية بمكان تقييم مدى وضوح المقرضين فيما يتعلق بشروطهم وأحكامهم أثناء التحقيق مع المقرضين والاستعلام عن عدم وجود تكلفة إغلاق للرهون العقارية. تريد مقرضًا منفتحًا وصادقًا بشأن جميع جوانب قرضك ، بما في ذلك تكاليف الإغلاق.
بدائل أخرى
إذا قررت أن الرهن العقاري بدون تكلفة الإغلاق ليس مناسبًا لك ، فهناك خيارات بديلة لخفض التكاليف الأولية.
قد تكون قادرًا على التفاوض مع المُقرض الخاص بك للتخلص من بعض التكاليف أو خفضها. سيقدم لك هذا فكرة عن إمكانياتك وكيف يمكنك خفض التكاليف الأولية.
بديل آخر هو طلب مساهمة من البائع. قد يوافق بعض البائعين على المساعدة من خلال تغطية نسبة مئوية من تكاليف الإغلاق ، اعتمادًا على مدى رغبتهم في إتمام الصفقة.
قروض HFA
خيار آخر للرهن العقاري منخفض التكلفة هو المساعدة المالية من وكالة تمويل الإسكان (HFA) في ولايتك ، والتي يتم تقديمها بشكل متكرر بالتعاون مع مقرض محلي. تختلف برامج تملك المنازل في إطار هيوغو باختلاف الولاية ، ولكنها تهدف جميعها إلى تعزيز ملكية المنازل وزيادة القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري لمشتري المنازل لأول مرة والأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
تقدم HFA برامج الرهن العقاري ذات الرهن الأول للمقترضين المؤهلين بدفعات مقدمة منخفضة وأسعار فائدة منخفضة ، بالإضافة إلى الدفعة الأولى والمساعدة في تكلفة الإغلاق. تقوم صناديق الاستثمار العقاري بشراء هذه القروض من المقرضين بمجرد تقديمها.
برامج HFA إضافية لتملك المنازل
تشمل هذه البرامج منتجات الرهن العقاري منخفضة الفائدة ، ومنخفضة (أو معدومة) ، بالإضافة إلى الدفعة الأولى والمساعدة في تكلفة الإغلاق.
مساعدة الدفعة المقدمة وتكلفة الإغلاق سوف تزودك HFAs بمنحة أو قرض رهن عقاري ثان لدعم الدفعة الأولى و / أو تكاليف الإغلاق. تتطلب غالبية صناديق الاستثمار في إطار عمل هيوغو استخدام خطط المساعدة ذات الدفعة المقدمة بالتزامن مع قرض إطار هيوجو.
مزايا وعيوب الرهون العقارية بدون إغلاق التكلفة
الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية له مزايا وعيوب ، تمامًا مثل أي شكل آخر من أشكال القروض. دعنا نلقي نظرة على بعض المزايا والعيوب حتى تتمكن من اتخاذ القرار الأفضل.
إيجابيات الرهن العقاري بدون تكلفة إغلاق
يمكن أن تساعد الرسوم الأولية الأقل في تخفيف الضغط المالي لشراء منزل جديد. من المرجح أن يستفيد المالكون الذين يشترون منازل لأول مرة والمقيمين لفترات قصيرة من هذا. في بعض الأحيان ، يواجه مشترو المنازل لأول مرة صعوبة أكبر في إيجاد الموارد المالية في بداية العملية ، ولن يستفيد الأشخاص الذين يخططون للبقاء في عقار لفترة قصيرة فقط من فائدة أرخص على مدى فترة الرهن العقاري القياسي.
مع دفعة أولية أقل ، سوف تصل إلى حد "التعادل" الخاص بك في وقت أقرب.
إذا لم يكن عليك دفع تكاليف الإغلاق مقدمًا ، فقد تتمكن من تحمل دفعة أولى أكبر.
سلبيات الرهن العقاري بدون تكلفة إغلاق
قد يكون الأمر أكثر تكلفة على المدى الطويل (خاصة لأولئك الذين يخططون للبقاء في منزلهم الجديد لقرض طويل الأمد) بسبب زيادة رسوم إنشاء الرهن العقاري وأسعار الفائدة.
عند المقارنة بقرض يتم فيه دفع تكاليف الإغلاق مقدمًا ، تكون الدفعات الشهرية أعلى.
إذا اختار المُقرض الخاص بك أن يلف تكاليف الإغلاق الخاصة بك في الرهن العقاري الخاص بك ، فقد يكون لديك قرض أكبر.
من الذي يقدم الرهن العقاري بدون تكلفة؟
يختلف المقرضون عمليا في كل جانب من جوانب ما يقدمونه ومن سيقدمونه له ، والرهون العقارية بدون إغلاق التكلفة ليست استثناء. عند التفكير في إقراض المال لأحد المقترضين ، سيأخذ المقرضون في الاعتبار مجموعة متنوعة من المتغيرات مثل درجة الائتمان وتاريخ الائتمان والوظيفة وغير ذلك الكثير. عند البحث عن المقرضين والاستعلام عن الرهون العقارية بدون تكلفة إغلاق ، ابحث عن مستوى الانفتاح والخدمة.
هل هناك خيارات أخرى للحصول على قرض عقاري منخفض التكلفة؟
إذا كنت تعتقد أن الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية ليس هو الخيار الأفضل بالنسبة لك ، فهناك طرق أخرى لتوفير التكاليف الأولية والتأكد من حصولك على رهن عقاري منخفض التكلفة.
قد تحاول المساومة مع المُقرض الخاص بك لأنه يمكن التنازل عن بعض التكاليف أو تقليلها. سيساعدك التحدث مع المُقرض على فهم خياراتك وربما إيجاد طريقة لخفض التكاليف الأولية. توفر العديد من البلدات والولايات أيضًا برامج لمشتري المنازل لأول مرة للمساعدة في الدفعات المقدمة وإغلاق التكاليف.
بديل آخر هو أن تطلب من البائع دفع تكاليف الإغلاق. اعتمادًا على الظروف ، قد يعرض بعض البائعين المساعدة من خلال تغطية تكلفة تكاليف الإغلاق.
هل يمكنك تضمين إغلاق التكاليف في الرهن العقاري الخاص بك؟
باختصار ، يمكنك تحويل تكاليف الإغلاق إلى الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن ليس كل المقرضين يفعلون ذلك ، وتختلف القيود بناءً على نوع الرهن العقاري الذي تحصل عليه. إذا اخترت تحويل تكاليف الإغلاق إلى رهنك العقاري ، فستتم مطالبتك بدفع فائدة على هذه التكاليف خلال مدة القرض. هذا يعني بشكل فعال أنك ستنفق على هذه التكاليف أكثر بكثير مما كنت ستنفقه إذا دفعتها مسبقًا.
لا إعادة تمويل تكلفة الإغلاق
يمكن أن تكون إعادة التمويل بدون تكلفة نهائية مفيدة لأنها تزيل العيب الرئيسي الوحيد لإعادة التمويل: التكلفة الأولية.
ومع ذلك ، لكي ينجح هذا ، يجب أن يظل سعر الفائدة الجديد منخفضًا بما يكفي لتوفير المال على مدى فترة القرض.
معدل الفائدة المرتفع يعني دفعة شهرية أكبر وتكلفة إجمالية أعلى. لذا ، قبل استخدام إعادة التمويل بدون تكلفة ، قم بتشغيل الأرقام وحدد:
- هل سيتم تخفيض أقساطك الشهرية حتى لو اخترت معدل الرهن العقاري بدون تكلفة نهائية؟
- ما هي المدة التي تنوي الاحتفاظ بها قبل الانتقال أو إعادة التمويل؟
- ما مقدار الفائدة التي ستدفعها عند البيع أو إعادة التمويل؟ هل هذا المبلغ أكبر أم أقل من دفع تكاليف الإغلاق مقدمًا؟
وفي الختام
قد يبدو الرهن العقاري بدون تكلفة إغلاق صفقة رائعة للوهلة الأولى ، لكن الفحص الدقيق يكشف عن عيوب كبيرة. بالنسبة للمبتدئين ، لا تختفي تكاليف الإغلاق ؛ يتم استردادها ببساطة في المستقبل. احسب الأرقام. تعرف على تكلفة العرض ومقدار الأموال التي ستدخرها كل شهر. سيساعدك هذا في اتخاذ أكبر خيار مالي لظروفك.
لا توجد أسئلة وأجوبة حول الرهن العقاري حول تكلفة الإغلاق
من يقدم الرهن العقاري بدون تكلفة إغلاق؟
على الرغم من أن رسوم الإغلاق لا تزال موجودة ، فإن العديد من المقرضين يقدمون قروضًا للمنزل بدون تكلفة وقروض لإعادة التمويل. في مقابل الحصول على معدل رهن عقاري أعلى ، سيدفع هؤلاء المقرضون تكاليف الإغلاق. قبل الموافقة على هذا النوع من الرهن العقاري ، قم بموازنة التكاليف الإضافية طويلة الأجل مقابل مدخراتك قصيرة الأجل. إذا استطعت ، فقد تجد أن دفع تكاليف الإغلاق من جيبك يوفر لك المزيد من المال.
هل يمكنني تحويل تكاليف الإغلاق إلى الرهن العقاري الخاص بي؟
يمكن تحويل تكاليف الإغلاق إلى مبلغ القرض الخاص بك فقط إذا قمت بإعادة التمويل ، وليس إذا قمت بشراء منزل جديد. حتى إذا قمت بإعادة التمويل ، فسوف تكون مقيدًا بمتطلبات القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بالمقرض. على سبيل المثال ، إذا كنت تمتلك منزلًا بقيمة 200,000 دولار ولكن يمكنك اقتراض 80٪ فقط من القيمة الدائمة ، فلا يمكن أن يتجاوز قرضك 160,000 دولار. إذا كنت مدينًا بمبلغ 160,000 ألف دولار على رهنك العقاري الحالي ، فلن يكون هناك مجال لإغلاق التكاليف في القرض الجديد. إذا حصلت على سحب نقدي لإعادة التمويل ، فيمكنك استخدام بعض الأموال لدفع تكاليف الإغلاق.
مقالات ذات صلة
- النقدية للإغلاق: فهم وحساب النقد للإغلاق
- ائتمان المُقرض: التعريف وكيف يعمل
- كم يكلف إعادة تمويل الرهن العقاري في عام 2022
- سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
مراجع حسابات
