لقد حددت المنزل المثالي لك ، مع مطبخ كبير ، وعدد غرف النوم الصحيح ، وساحة. لذا ، كيف يمكنك الانتقال من كونك متسوقًا جادًا إلى أن تصبح مالك منزل سعيدًا؟ عن طريق الحصول على قرض عقاري لتمويل الشراء. إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول عملية الاكتتاب في قرض الرهن العقاري.
ما هو اكتتاب الرهن العقاري؟
اكتتاب الرهن العقاري هو العملية التي من خلالها يقوم المُقرض بفحص طلب قرض السكن الخاص بك وتحديد مدى خطورة إقراضك المال. يجب أن يقوم المُقرض بتقييم أهليتك الائتمانية وفرصة أن تكون قادرًا على سداد قرضك قبل الموافقة على طلبك.
ماذا يريد المكتتب أن يرى؟ في الأساس ، يريدون تحديد ما إذا كان إقراضك المال أمرًا خطيرًا أم لا. يتم تحديد ذلك من خلال فحص العناصر الثلاثة C: الائتمان ، والقدرة ، والضمانات.
ما الذي تنطوي عليه عملية الاكتتاب في الرهن العقاري؟
تفحص عملية الاكتتاب أموالك وقرارات الائتمان السابقة. أثناء عملية الاكتتاب ، سيأخذ المكتتب في الاعتبار أربعة عوامل ستوفر له صورة كاملة عنك:
# 1. دخل
يجب أن يكون مكتتب التأمين الخاص بك مقتنعاً بأن لديك دخلاً كافياً لتغطية أقساط الرهن العقاري الشهرية. يجب عليك تقديم ثلاثة أشكال من الوثائق لإثبات دخلك: W-2s من العامين الماضيين ، وكشفان بنكيان حديثان ، وآخران إيصال دفع
هل تعمل لحسابك الخاص أو تمتلك حصة كبيرة في شركة؟ بدلاً من W-2s ، ستحتاج إلى تقديم بيانات الأرباح والخسائر و K-1s والميزانية العمومية وإقراراتك الضريبية الشخصية والتجارية.
سيتحقق وكيل التأمين الخاص بك أيضًا من وضعك الوظيفي في شركتك ويضمن أن دخلك يطابق الدخل الذي تعلن عنه.
# 2. توصيه
عند شراء منزل ، تكون التقييمات مطلوبة دائمًا تقريبًا. إنهم يحمونك أنت والمقرض الخاص بك من خلال التأكد من أنك تقترض فقط ما يستحق المنزل حقًا.
سيقوم المثمن بتقييم الممتلكات والتجول في المنزل ، والتقاط الصور والقياسات للحصول على فكرة عن حالة المنزل وصفاته. يقوم المثمن بتقييم العقارات المماثلة من خلال البحث عن مساكن ذات موقع وحجم ووسائل راحة مماثلة. ما لم تكن تعيش في منطقة ريفية ، يجب أن تكون هذه "المركبات" قد بيعت خلال الأشهر الستة الماضية وأن تكون على بعد ميل واحد من العقار.
يقوم المكتتب بتحليل تقييم مبلغ الرهن العقاري الخاص بك بعد أن يقوم المثمن المحترف بتعيين قيمة للممتلكات. إذا كانت قيمة المنزل أقل بكثير من قيمة الرهن العقاري ، فقد يتم إيقاف طلبك. في هذه الحالة ، يمكنك الطعن في التقييم ، أو التفاوض على سعر شراء أقل مع البائع ، أو الابتعاد عن العقار تمامًا.
# 3. تنسب إليه
يتم تقييم درجة الائتمان الخاصة بك أيضا من قبل ضامن. تقييمك الائتماني ، وهو رقم مكون من ثلاثة أرقام ، يقيّم مدى مسؤوليتك عندما يتعلق الأمر بسداد الديون. توضح درجة الائتمان القوية أنك تدفع فواتيرك في الوقت المحدد ويمكن أن تساعدك في التأهل للحصول على سعر فائدة أرخص.
يعتمد الحد الأدنى لدرجة الائتمان التي ستحتاجها على نوع القرض الذي تبحث عنه. إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض تقليدي ، فيجب أن تكون درجة الائتمان الخاصة بك على الأقل 620.
الحد الأدنى لدرجة الائتمان المطلوبة للتقدم بطلب للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو 580. على الرغم من عدم وجود درجة ائتمان حد أدنى ثابت لقروض VA ، قد يكون للمقرضين المختلفين الخاصة بهم. سيحصل مكتتب التأمين الخاص بك أيضًا على تقرير الائتمان الخاص بك ويفحص سجل الدفع الخاص بك واستخدام الائتمان وأعمار الحساب.
يتم تحديد نسبة الدين إلى الدخل (DTI) من قبل المكتتب بناءً على تقرير الائتمان الخاص بك. كما ذكرنا سابقًا ، هو المبلغ الكامل الذي تنفقه كل شهر على الفواتير والنفقات مقسومًا على إجمالي الدخل الشهري (قبل الضرائب). يرغب المقرضون في الحصول على نسبة DTI تبلغ 50 بالمائة أو أقل.
فيما يلي مثال على حساب DTI: افترض أنك تحقق 5,000 دولار شهريًا. افترض أنك تدفع 600 دولار كإيجار شهريًا ، و 200 دولار على قرض السيارة ، و 300 دولار على أقساط قرض الطالب.
لحساب DTI الخاص بك ، قسّم 1,100 دولار (التكلفة الإجمالية لديون الشهر) على 5,000 دولار. في هذه الحالة ، DTI هو 0.22 أو 22 بالمائة.
# 4. تفاصيل الأصول
نظرًا لأنه قد يتم بيع أصولك بالمزاد العلني نقدًا إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك ، فيمكنهم مساعدتك في الحصول على الموافقة على الرهن العقاري. قد يتم فحص حسابات التدقيق والادخار والعقارات والأسهم والأغراض الشخصية من قبل متعهد الاكتتاب.
نظرًا لأن رسوم الإغلاق يمكن أن تتراوح من 3 إلى 6 ٪ من مبلغ القرض ، يستخدم المقرضون الأصول لضمان إمكانية سداد أقساط الرهن العقاري بعد دفع رسوم الإغلاق.
خطوات عملية الاكتتاب في قرض الرهن العقاري
في حين تختلف معايير الاكتتاب من مُقرض إلى مُقرض ، فإن الاكتتاب في قروض الرهن العقاري يتبع عادة سلسلة من العمليات. فيما يلي نظرة عامة على عملية الاكتتاب في قرض الرهن العقاري.
الخطوة # 1 تقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
اعتمادًا على المُقرض ، قد يُطلب منك إكمال طلب الرهن العقاري عبر الإنترنت أو عبر الهاتف أو شخصيًا. عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، فإنك تفوض المُقرض بتشغيل تقرير الائتمان الخاص بك وتحليل معلوماتك الشخصية والمالية.
الخطوة 2: أظهر التحقق من دخلك وأصولك وديونك.
بالإضافة إلى استكمال طلب الرهن العقاري ، قد يطلب المقرضون وثائق للتحقق من المعلومات الواردة في الطلب. قد يشمل هذا ...
- W-2s و 1099s وقسائم الدفع
- نسخة من أحدث الإقرارات الضريبية
- البيانات المالية لأية شركات تملكها
- يجب نسخ أي اتفاقيات تأجير.
- كشوف الحسابات البنكية ، وكذلك كشوف حسابات الاستثمار والتقاعد
قد يُطلب منك تقديم أوراق إضافية ، مثل نسخة من اتفاقية الطلاق أو الانفصال ، وإثبات بيع ممتلكاتك السابقة ، وأكثر من ذلك ، اعتمادًا على معايير المُقرض ووضعك المالي الفردي.
الخطوة 3: طلب التقييم
عادة ، سيطلب المُقرض تقييمًا من مُثمن مرخص من الدولة أو مُثمن معتمد. الهدف من التقييم هو تأكيد القيمة السوقية للعقار والتأكد من أنه يمكن استخدامها كضمان للرهن العقاري.
الخطوة 4: إجراء بحث عن عنوان.
قد يتعاقد المقرضون أيضًا مع شركة ملكية لإجراء بحث عن عنوان. تحلل شركة العنوان السجلات العامة للتأكد من أن البائع لديه الحق القانوني في بيع العقار وأنه لا توجد أحكام أو امتيازات أو ضرائب غير مدفوعة أو مشكلات ملكية أخرى من شأنها أن تمنع البائع من نقل ملكية واضحة.
الخطوة الخامسة: انتظار حكم المكتتب.
عندما يتلقى الضامن جميع المعلومات المطلوبة ، فإنه سيقارنها بقواعد الاكتتاب الخاصة به ويقرر ما إذا كان سيوافق على القرض أم لا. اعتمادًا على حالتك المالية ، ونوع القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه ، والمدة التي تستغرقها لإكمال التقييم والبحث عن الملكية ، يمكن أن تستغرق العملية بأكملها في أي مكان من بضعة أيام إلى عدة أسابيع.
يتأثر الوقت المستغرق لإصدار حكم أيضًا بما إذا كان طلبك مؤهلاً للاكتتاب التلقائي أو يجب أن يخضع للاكتتاب اليدوي. يشير الاكتتاب الآلي إلى العملية التي من خلالها تقوم خوارزمية الكمبيوتر تلقائيًا باعتماد (أو رفض) الأشخاص بناءً على المعايير المفضلة للمقرض.
إذا كان طلبك لا يتلاءم مع المعايير المفضلة للمقرض ، فقد يتم تقديمه للاكتتاب اليدوي. هذا يعني أن الإنسان سيحلل بياناتك المالية ويحدد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض. غالبًا ما يستغرق الاكتتاب اليدوي وقتًا أطول.
إذا لم تتم الموافقة عليك - أو إذا كان المبلغ أقل مما كنت تتوقعه - فأنت تريد معرفة السبب حتى تتمكن من تحسين فرصك إذا تقدمت مرة أخرى لاحقًا أو مع مُقرض آخر.
كم من الوقت يستغرق اكتتاب الرهن العقاري؟
قد تستغرق عملية الاكتتاب في قرض الرهن العقاري بضعة أيام أو بضعة أسابيع. لا يوجد إطار زمني محدد لهذه المرحلة من عملية الرهن العقاري. يتم تحديد طول عملية الاكتتاب بعدة عوامل منها:
- وضعك المالي: إذا كان وضعك المالي معقدًا ، مع وجود العديد من مصادر الدخل والأصول والالتزامات ، فقد تستغرق العملية وقتًا أطول لأن ضامن التأمين يجب أن يتحقق من كل عنصر في صورتك المالية.
- نوع القرض الخاص بك: قد يكون لبعض أنواع الرهن العقاري قيود أكثر صرامة ، مما قد يجعل العملية تستغرق وقتًا أطول. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية وقروض VA ، على سبيل المثال ، قد يكون لها قواعد أكثر تعقيدًا.
- اكتمال طلبك: تستغرق العملية وقتًا أطول في كل مرة يطلب فيها المكتتب مستندًا إضافيًا منك. إذا قمت بتقديم طلبك بالكامل ، فسيكون المكتتب قادرًا على العمل بسرعة أكبر. يمكن أن يتسبب التأخير في البحث عن الملكية أو تأمين الملكية أو عملية التقييم في أن يستغرق الاكتتاب وقتًا أطول.
- حالة سوق الاسكان: قد يؤدي التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري خلال موسم الذروة لشراء منزل إلى أن تستغرق عملية الاكتتاب وقتًا أطول. قد يكون لدى وكيل التأمين الخاص بك العديد من الطلبات للمعالجة في نفس الوقت ، مما قد يؤدي إلى إطالة فترة انتظارك.
نصائح لعملية اكتتاب سهلة لقروض الرهن العقاري
# 1. تنظيم المستندات الخاصة بك.
يعد إعداد جميع سجلاتك المالية قبل التقدم بطلب للحصول على قرض هو أسهل طريقة للحفاظ على عملية الاكتتاب في قروض الرهن العقاري على المسار الصحيح. إذا كنت بحاجة إلى البحث عن أوراق من مؤسسة معينة ، فافعل ذلك في أسرع وقت ممكن. من الجيد تجميع ملف يتضمن ما يلي:
- تاريخ التوظيف من العامين الماضيين (بما في ذلك مستندات الشركة والملفات الضريبية إذا كان يعمل لحسابه الخاص)
- W-2s من العامين الماضيين
- قسائم الدفع من 30 إلى 60 يومًا على الأقل قبل التقديم
- التحقق ، والادخار ، وسوق المال ، والأقراص المدمجة ، ومعلومات حساب التقاعد
- تشمل مصادر الدخل الإضافية النفقة أو إعالة الطفل ، والمعاشات السنوية ، والمكافآت أو العمولات ، والأرباح ، والفوائد ، وأجر العمل الإضافي ، والمعاشات التقاعدية ، أو مزايا الضمان الاجتماعي.
علاوة على ذلك ، إذا كنت تنوي استخدام الأموال الممنوحة كدفعة مقدمة ، فيجب أن تكون بحوزتك هذه الأصول (أي في حساب باسمك) قبل تقديم الطلب بفترة طويلة. ستحتاج أيضًا إلى خطاب هدية لإثبات أن المال هدية. كلاهما يمكن أن يساعدك على تجنب الانتكاسات غير الضرورية في التأمين الخاص بك.
هناك شيء واحد يجب مراعاته وهو أنه يجب عليك فقط تقديم الوثائق التي يطلبها المُقرض. إذا قدمت وثائق إضافية ، فقد تتباطأ العملية.
# 2. احصل على رصيدك بالترتيب.
قد يؤدي انخفاض درجة الائتمان إلى جعل الموافقة على قرض عقاري أكثر صعوبة ، فضلاً عن جعل قرضك أكثر تكلفة مع ارتفاع معدل الفائدة.
إذا كنت ترغب في زيادة درجة الائتمان الخاصة بك ، فاحرص على سداد الديون. سيؤدي ذلك إلى تحسين درجة الائتمان الخاصة بك وخفض نسبة DTI (يفضل العديد من المقرضين 36 بالمائة أو أقل). يؤدي هذا إلى زيادة فرص تطبيقك بمعامل اثنين.
تحقق أيضًا من تقرير الائتمان الخاص بك ، لضمان عدم وجود أخطاء قد تضر بدرجاتك. AnnualCreditReport.com يسمح لك بالحصول على نسخة من كل من مكاتب الائتمان الرئيسية الثلاثة. إذا اكتشفت خطأً ، فاتصل بالوكالة في أسرع وقت ممكن لمعارضة هذا الخطأ.
# 3. ضع وديعة أكبر
تعني نسبة LTV الأعلى أن المقرض سيخسر الكثير من المال إذا تخلفت عن سداد الرهن العقاري. يمكنك تقليل مبلغ LTV الخاص بك عن طريق إجراء دفعة أولى أعلى.
إذا قمت بتخفيض 10٪ على منزل بقيمة 200,000 دولار ، فسيتعين عليك الحصول على قرض بقيمة 180,000 ألف دولار ، مما يجعل نسبة الحد الأقصى للقيمة المقدرة لديك 90٪. إذا قمت بتخفيض 20٪ على نفس المنزل ، فستحتاج فقط إلى رهن عقاري بقيمة 160,000،80 دولار أمريكي وستكون نسبة LTV الخاصة بك XNUMX٪. هذا يقلل من المخاطر الإجمالية للمقرض ، مما يجعلك أكثر جاذبية للحصول على قرض.
يمكنك محاولة ادخار المزيد للدفعة الأولى أو ، إذا أمكن ، اطلب المساعدة من العائلة أو الأصدقاء. هناك أيضًا العديد من برامج المساعدة على الدفعة المقدمة ، مثل قروض الدفع المؤجل والمنح ، وقد يقدم المقرض الخاص بك مساعدة إضافية. إذا استوفيت شروطًا معينة ، فسوف يساهم بنك Chase Bank ، على سبيل المثال ، بما يصل إلى 3,000 دولار في الدفعة الأولى.
كيف تعمل عملية الاكتتاب؟
تُعرف عملية تحديد مستوى الخطر الذي تقدمه لشركة التأمين المحتملة باسم الاكتتاب. يفحص متعهدو الاكتتاب المحترفون متطلبات طلبك لتحديد ما إذا كان من الممكن تقديم سياسة لك ، وإذا كان الأمر كذلك ، ما هو مستوى التغطية التي تتأهل لها. باستخدام البيانات ، يحددون بعد ذلك قسطك الشهري.
ما هي المدة التي يستغرقها المكتتب ليقرر؟
قد يستغرق الأمر ما لا يقل عن يومين إلى ثلاثة أيام لإكمال عملية الاكتتاب ، والتي يستخدمها مقرضو الرهن العقاري للتحقق من أصولك ، والتحقق من ائتمانك ، وفحص سجلاتك الضريبية قبل الموافقة على قرض المنزل. ومع ذلك ، يحتاج مسؤول القرض أو المقرض عادة إلى أكثر من أسبوع لإنهاء الإجراء.
كيف تتم الموافقة على القرض من قبل متعهد التأمين؟
سوف ينظر مكتتب التأمين في تقرير الائتمان الخاص بك لتحديد مدى نجاحك في التعامل مع المدفوعات أو سدادها لبطاقات الائتمان والقروض للطلاب وأنواع الائتمان الأخرى. إنهم يبحثون عن إشارات تمكنهم من توقع قدرتك على سداد القروض.
كيف يمكنك معرفة ما إذا كان الاكتتاب قد تم قبوله؟
سوف تتلقى خطاب التزام إذا كان طلب القرض يفي بمتطلبات الاكتتاب وتم فحصه وترخيصه من قبل ضامن. سيتم ذكر برنامج القرض ومبلغ القرض وفترة القرض وسعر الفائدة في الرسالة. ومع ذلك ، قد يكون لها أيضًا متطلبات أساسية يجب تلبيتها قبل الإغلاق.
افكار اخيرة
الاكتتاب يعني ببساطة أن المُقرض الخاص بك يتحقق من دخلك ، وأصولك ، وديونك ، ومعلومات الممتلكات قبل إنهاء قرضك.
ضامن الاكتتاب هو متخصص مالي يفحص أموالك ويحدد مقدار المخاطرة التي سيتحملها المقرض إذا حصلت على الموافقة على القرض. يقوم متعهدو التأمين بتقييم تاريخ الائتمان والأصول وكمية القرض الذي تريده بدقة ومدى توقعهم أنك ستتمكن من سداد القرض. كجزء من تقييم المخاطر هذا ، سيقومون أيضًا بالتحقق من دخلك ومعلومات التوظيف ، بالإضافة إلى DTI الخاص بك.
من الجيد الرد بقوة على طلبات المُقرض أثناء عملية الاكتتاب. أثناء الاكتتاب ، تجنب التقدم للحصول على خطوط ائتمان جديدة والإجابة على الاستفسارات في أقرب وقت ممكن. إذا لم تكن صريحًا وصادقًا بشأن أموالك ، فستستغرق عملية طلب القرض وقتًا أطول.
الأسئلة الشائعة حول اكتتاب الرهن العقاري
كم من الوقت يستغرق المكتتبون للموافقة على الرهن العقاري؟
يمكن أن يستغرق الاكتتاب في الرهن العقاري يومًا أو يومين ، أو قد يستغرق أسابيع ، حسب هذه المعايير. في معظم الحالات ، تتم الموافقة المبدئية على الاكتتاب في غضون 72 ساعة من تقديم ملف القرض بالكامل. في الحالات القصوى ، قد تستغرق هذه العملية ما يصل إلى شهر.
ما الذي يجب ألا تفعله أثناء الاكتتاب؟
- أثناء عملية القرض ، لا تستقيل من وظيفتك الحالية أو تتقاعد.
- قبل إغلاق قرض الرهن العقاري الجديد الخاص بك ، لا تفتح أو تتقدم بطلب للحصول على أي حسابات ائتمان جديدة.
- لا يُسمح بتحويل الرصيد على أرصدة بطاقات الائتمان الحالية.
هل يجب أن أقلق بشأن الاكتتاب؟
إذا أصبحت مؤهلاً مسبقًا ، فلا داعي للقلق أو التوتر بشأن عملية الاكتتاب - فقط ابق على اتصال مع المُقرض الذي تتعامل معه ولا تقم بإجراء أي تغييرات جوهرية سيكون لها تأثير سلبي.
كم مرة يتم رفض الرهون العقارية في الاكتتاب؟
يتم رفض طلب واحد من كل عشرة طلبات للحصول على قروض الرهن العقاري من قبل ضامني الرهن العقاري. غالبًا ما يكون هذا بسبب الديون المفرطة لمقدم الطلب ، أو سجل التوظيف المهتز ، أو تقرير التقييم المنخفض. ومع ذلك ، من خلال فهم ما يبحث عنه المكتتب ، يمكنك جعل طلبك جذابًا قدر الإمكان.
- عملية الاكتتاب اليدوي للرهون العقارية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية
- متعهد الرهن العقاري: العملية والراتب والوظائف وكيف تصبح دليل MU.
- الرهن العقاري: دليل بسيط 2022 للمبتدئين وكل ما تحتاجه محدث !!!
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- تقييمات بنك الرصاص 2022: كيف تعمل؟
