قد تكون إعادة الصياغة أسهل طريقة لتقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. ما الفائدة؟ يجب أن يكون لديك مبلغ كبير من المال لتسديد الرهن العقاري الخاص بك. ومع ذلك ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري يمكن أن تخفض مدفوعاتك الشهرية وتساعدك على سداد مدفوعات منزلك بشكل أسرع إذا كان لديك الأموال. تناقش هذه المقالة إعادة صياغة الرهن العقاري وإيجابياته وسلبياته وإعادة صياغة Wells Fargo و Bank of America وكيفية الحساب باستخدام الآلة الحاسبة.
نحن حاليًا في وضع فريد حيث أسعار الفائدة منخفضة وسوق العقارات مزدهر. في بيئة ذات معدل فائدة منخفض ، يبدو أن إعادة التمويل خيار جيد. ومع ذلك ، إذا كنت لا تريد أو لا تستطيع التأهل لإعادة التمويل ، فقد تكون إعادة صياغة الرهن العقاري خيارًا قابلاً للتطبيق.
ما هو إعادة صياغة الرهن العقاري؟
تحدث إعادة صياغة الرهن العقاري ، والتي تُعرف أيضًا باسم إعادة صياغة القرض ، عندما يقوم المقترض بدفع مبلغ إجمالي كبير مقابل الرصيد الأساسي لرهنه العقاري ، ويقوم المُقرض بإعادة إطفاء القرض. هذا يعني أنه تم تخفيض رصيد القرض الخاص بك ليعكس الرصيد الجديد.
تعمل إعادة الصياغة على خفض دفعاتك الشهرية ومقدار الفائدة التي ستدفعها على مدار فترة القرض. ومع ذلك ، لا يؤثر ذلك على معدل الفائدة أو شروط القرض.
كيف يعمل إعادة صياغة الرهن العقاري
يوضح كريس ياماموتو ، نائب الرئيس الأول لاتصالات الشركة ، بنك أوف أمريكا: "إعادة الصياغة هي عندما يريد العميل تطبيق مبلغ إضافي من المال لتقليل الرصيد الأساسي غير المدفوع لرهنه العقاري بشكل كبير وخفض الدفعة الشهرية". "تظل مدة القرض وسعر الفائدة دون تغيير بالنسبة للعميل."
من ناحية أخرى ، ستؤدي إعادة إطفاء القرض على أساس المبلغ الأساسي الذي تم تخفيضه حديثًا إلى دفع أقساط شهرية أقل. نؤكد أن مستثمر القرض يسمح بإعادة الصياغة ويضمن للعميل مواكبة تكاليفه إذا تم تقديم طلب لإعادة صياغة القرض.
يمكن إعادة صياغة القروض ذات السعر الثابت فقط ، ولكن يمكن النظر في القروض ذات السعر القابل للتعديل بشكل فردي.
وفقًا للمتحدث باسم Wells Fargo ، Tom Goyda ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري أمر غير شائع جزئيًا لأنه ليست كل القروض مؤهلة. مطابقة ، تقليدية "وفقًا لـ Goyda ، فإن قروض Fannie Mae و Freddie Mac مؤهلة بشكل عام ، ولكن لا يُسمح بإعادة صياغة القروض على قروض FHA و VA." تعتمد إعادة صياغة قرض ضخم على القرض المحدد.
وفقًا لـ Goyda ، من المرجح أن يقوم المقترضون بإعادة التمويل بسعر رهن عقاري منخفض عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة. يختار البعض الآخر خطة سداد الرهن العقاري نصف الشهرية المجانية لسداد قروضهم بشكل أسرع عن طريق سداد مدفوعات رئيسية إضافية كل عام.
يتقاضى عملاء الرهن العقاري في بنك أوف أمريكا وويلز فارجو هوم 250 دولارًا لإعادة صياغة القرض. للتأهل لإعادة صياغة الرهن العقاري في Wells Fargo ، يجب على العملاء دفع مبلغ إجمالي قدره 5,000 دولار أو 10 ٪ من رصيد الرهن العقاري المتبقي ، أيهما أكبر.
اقرأ أيضا: كيفية الاستئجار بقرض سيئ: طرق استئجار منزل مع سوء الائتمان
لماذا يجب أن تطلب إعادة صياغة الرهن العقاري؟
أحد الأسباب الأكثر شيوعًا لإعادة صياغة القرض ، خاصة عندما يكون سوق العقارات بطيئًا ، هو أن بعض الناس يشترون منازل جديدة قبل بيع المنازل القديمة. ينتهي بهم الأمر مؤقتًا بدفع قرضين عقاريين. عندما يتم بيع منزلهم السابق ، يمكن استخدام العائدات لسداد الرصيد وإعادة تمويل قرضهم.
يقول جويدا: "بينما لا يمكن إعادة صياغة القرض خلال أول 90 يومًا من القرض" ، يمكن للمقترضين استخدام عائدات بيع منزلهم السابق لتقليل رأس المال على القرض الجديد وبالتالي تقليل مدفوعاتهم من خلال إعادة الإطفاء .
وفقًا لـ Yamamoto ، تعد إعادة صياغة الرهن العقاري أمرًا شائعًا في Bank of America. يحدث هذا غالبًا عندما يرث العميل أموالًا أو يتلقى مكافأة كبيرة ويرغب في دفع رصيد الرهن العقاري. يجب على المقترضين النظر في أهدافهم وخياراتهم قبل طلب إعادة صياغة القرض.
إعادة صياغة الرهن العقاري مقابل إعادة التمويل
على الرغم من أنها قد تبدو متشابهة ، إلا أن إعادة صياغة الرهن العقاري وإعادة تمويل الرهن العقاري ليسا نفس الشيء. يوضح تاسوني: "لا تؤثر إعادة صياغة الرهن العقاري إلا على القرض الحالي". هذا يعني أنك ستستمر في العمل مع نفس المُقرض ولديك نفس معدل الفائدة وشروط القرض.
عندما تعيد تمويل رهن عقاري ، فإنك تستبدل قرضك الحالي بقرض جديد. يقول تاسون: "في معظم الحالات ، فإن إعادة التمويل" تعيد ضبط الساعة "وتعيدها إلى 30 عامًا".
نظرًا لأنك تحتفظ بنفس القرض ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري أقل تعقيدًا من إعادة التمويل. نتيجة لذلك ، غالبًا ما تكون إعادة الصياغة أقل تكلفة. يقول جوزيف جيه زوبي ، الشريك الإداري في تمبلر ريال: "ليس هناك إنفاق مبدئي للمال مع إعادة صياغة ، باستثناء بضع مئات من الدولارات".
يدعي Zoppi أن أحد عملائه قام مؤخرًا بإعادة تمويل ودفع ما يقرب من 5,000 دولار في رسوم الطلب ونقاط الرهن العقاري. يتطلب تأمين الرهن العقاري قدرًا كبيرًا من البحث والوقت والمال. لذلك من السهل رؤية الاستئناف عند التفكير في سهولة الاحتفاظ بنفس الرهن العقاري وإعادة ضبط الدفعات الشهرية ببساطة من خلال إعادة صياغتها.
إيجابيات وسلبيات إعادة صياغة الرهن العقاري
في حين أن عملية إعادة صياغة الرهن العقاري ساعدت العديد من مالكي المنازل في خفض أقساطهم الشهرية ، يجب على المقترضين موازنة الإيجابيات والسلبيات لأنفسهم. الوضع المالي لكل شخص فريد من نوعه ، ولن تعرف ما إذا كانت العملية مناسبة لك حتى تقوم بفحص كل فائدة وعيوب.
إيجابيات إعادة صياغة الرهن العقاري
هناك العديد من المزايا لإعادة صياغة الرهن العقاري ، وكلها قد تروق لأصحاب المنازل. فيما يلي بعض المزايا التي قد تجعل إعادة صياغة الرهن العقاري جديرة بالاهتمام:
# 1. مدفوعات الرهن العقاري المخفضة:
يمكنك تقليل الحد الأدنى للدفع في المستقبل عن طريق سداد دفعات إضافية وإعادة صياغة الرهن العقاري. هذا أمر رائع لأصحاب المنازل الذين يرغبون في الاستثمار أو توفير أموالهم الإضافية. سيتم الحفاظ على الإطار الزمني الأصلي للقرض العقاري ، لذلك لن تحتاج إلى تمديد القرض.
# 2. بساطة:
عند البحث عن كيفية إعادة صياغة الرهن العقاري ، قد تلاحظ أنه غالبًا ما يكون أكثر وضوحًا من إعادة تمويل الرهن العقاري. عادة ما يُطلب من مالكي المنازل تلبية متطلبات الأهلية ومقابلة المقرض للقيام بذلك. سهولة الاستخدام مثالية لأصحاب المنازل الذين يرغبون في تغيير شروط الرهن العقاري دون إعادة التأهيل للحصول على قرض.
# 3. حافظ على معدل الفائدة الخاص بك:
تتضمن إعادة صياغة الرهن العقاري استخدام رصيد القرض الحالي والإطار الزمني المتبقي على الرهن العقاري وبالتالي لا يؤثر على معدل الفائدة. تمثل إعادة الصياغة فرصة لأصحاب المنازل بسعر فائدة مناسب للاستفادة ؛ من مدفوعات الرهن العقاري المنخفضة مع الحفاظ على نفس معدل الفائدة.
سلبيات إعادة صياغة الرهن العقاري
في حين أن هناك العديد من المزايا لإعادة صياغة الرهن العقاري ، إلا أن هناك بعض السلبيات التي يجب أن يكون أصحاب المنازل على دراية بها. قبل اتخاذ قرار بشأن إعادة الصياغة ، توخَّ الحذر وفكر في العوامل التالية:
# 1. زيادة مدفوعات الرهن العقاري:
قد يرفع مدفوعاتك الشهرية. يمكن أن يحدث هذا عندما يقوم أصحاب المنازل بسداد أقساط الرهن العقاري الشهرية المنخفضة ويجب عليهم إعادة صياغة الرهن العقاري من قبل المقرضين. هذه المواقف ، رغم أنها غير شائعة ، يمكن أن تحدث وتحدث بالفعل.
# 2. مصاريف:
هناك تكاليف مرتبطة بإعادة صياغة الرهن العقاري. ستختلف هذه وفقًا للمقرض الخاص بك ، ولكن يجب على مالكي المنازل أن يوازنوا ما بين 0 دولار و 500 دولار. عند التفكير في إعادة صياغة الرهن العقاري ، من الضروري الموازنة بين فوائد دفعة أقل مقابل الرسوم.
# 3. الحد الأدنى من المدفوعات:
سيطلب العديد من المقرضين دفع مبلغ إجمالي كحد أدنى للتأهل لإعادة الصياغة. قد لا تتأثر إذا قمت بسداد أقساط رهن عقاري إضافية بمرور الوقت. إذا كان المبلغ الإجمالي مطلوبًا ، يجب على مالكي المنازل التفكير في كيفية تأثيره على مواردهم المالية.
اقرأ أيضا: الرهن تحت الماء: المعنى والخيارات المتاحة
حاسبة إعادة صياغة الرهن العقاري
إذا كنت تخطط لإعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك ، فاستخدم حاسبة إعادة صياغة الرهن العقاري لحساب دفعتك الشهرية الجديدة. تعتمد حاسبة جدول الإطفاء في Bankrate على الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، والرسوم الشهرية الحالية ، ومعدل الفائدة. جدول الإطفاء الناتج عن حاسبة إعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بهم قابل للطباعة والتصدير إلى جدول بيانات Excel.
كيفية حساب إعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك
إذا كانت إعادة صياغة الرهن العقاري هي أفضل خيار لأموالك ، فتأكد من أن الرياضيات تعمل. بمساعدة حساب جدول إطفاء البنكص ، يمكنك تقدير الدفعة الشهرية الجديدة بعد إعادة صياغة الرهن العقاري.
إذا كانت لديك أي أسئلة حول مدخراتك المحتملة ، فاتصل بمقرض الرهن العقاري الخاص بك. يمكن لموظف القرض مساعدتك في تشغيل الأرقام وتحديد أفضل استراتيجية لحالتك الخاصة.
هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟
إذا كنت قد سددت قرضك العقاري بسرعة وكنت تفضل خفض الأقساط الشهرية ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري يعد حلاً ممتازًا. يمكن أن تساعدك الدفعات المنخفضة في التأهل للحصول على قروض أخرى وتوفير مبالغ نقدية شهرية لأنها تخفض نسبة الدين إلى الدخل.
ما الذي يخدمه إعادة الصياغة؟
بعد إتمام شراء منزلك ، يمكنك إعادة تمويل رهنك العقاري عن طريق دفع مبلغ مقطوع مقابل المبدأ. دون تكبد نفقات إغلاق أو تمديد فترة القرض ، يمكن أن يقلل هذا من دفعاتك الشهرية.
ما الذي يميز إعادة التمويل عن إعادة الصياغة؟
بعد إجراء دفعة كبيرة ، تعمل إعادة الصياغة على خفض رصيد القرض والدفع الشهري. يُشار إلى التقدم بطلب للحصول على قرض جديد لاستبدال الرهن العقاري السابق بشروط أفضل - غالبًا بفائدة أقل - بإعادة التمويل.
كيف يتم تحديد إعادة صياغة الرهن العقاري؟
تستلزم إعادة صياغة الرهن العقاري إعادة حساب الدفعات الشهرية عن طريق قسمة مبلغ القرض على عدد الأشهر المتبقية في مدة الرهن العقاري. قد يتمكن أصحاب المنازل الذين يتخذون هذا الإجراء مسبقًا من خفض مدفوعاتهم الشهرية.
وفي الختام
يمكن أن تكون إعادة صياغة الرهن العقاري خيارًا ممتازًا لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى تقليل أقساط الرهن العقاري الشهرية. قد يكون الحصول على القليل من المال الإضافي كل شهر مفيدًا ، خاصةً مع اقتراب أصحاب المنازل من التقاعد. تذكر أنك لست مطالبًا بتغيير شروط الرهن العقاري الأصلي إذا قمت بتسريع مدفوعات الرهن العقاري أو ساهمت بمبلغ مقطوع في قرضك.
يجب على مالكي المنازل البحث لتحديد أفضل ما يناسب حالتهم الخاصة. قد يفيد البعض إعادة صياغة القرض ، لكنه ليس حلاً واحدًا يناسب الجميع. هل تنوي المضي قدما في إعادة صياغة الرهن العقاري؟ من فضلك شارك افكارك في حقل التعليقات في الاسفل.
الأسئلة الشائعة حول إعادة صياغة الرهن العقاري
هل إعادة صياغة القرض فكرة جيدة؟
تعد إعادة صياغة الرهن العقاري طريقة ممتازة للاستثمار في ملكية منزلك مع الاحتفاظ بالمزيد من دخلك الشهري إذا كان لديك أموال مدخرة أو تلقيت هدية نقدية أو ميراثًا. كنت ترغب في دفعات شهرية أقل. ستؤدي إعادة صياغة الرهن العقاري إلى خفض أصل القرض ومبلغ الدفعة الشهرية.
هل يسمح معظم المقرضين بإعادة الصياغة؟
كما ذكرنا سابقًا ، فإن البرامج الحكومية مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية غير مؤهلة بشكل عام لإعادة الصياغة. أنت مطالب بإجراء حد أدنى للدفع. لن يفكر المقرضون عادة في إعادة الصياغة إلا إذا قمت بسداد مبلغ إجمالي كحد أدنى ، إما مبلغ ثابت أو نسبة مئوية من رأس مالك. سيتعين عليك أيضًا دفع رسوم.
هل من الأفضل إعادة صياغة أو سداد أصل الدين؟
هل هي فكرة جيدة لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ أهم شيء يجب تذكره حول إعادة صياغة الرهن العقاري هو أنه لن يخفض معدل الرهن العقاري الخاص بك أو يقصر مدة القرض المتبقية. إذا كنت ترغب في سداد قرضك العقاري بشكل أسرع ، يمكنك الاستمرار في سداد مدفوعات أكبر لخفض رأس المال بعد إعادة الصياغة.
ما البنوك إعادة صياغة الرهون العقارية؟
تتوفر إعادة صياغة الرهن العقاري على بعض القروض من Wells Fargo و Bank of America و JPMorgan Chase و Quicken Loans ، ولكن ليس كلها. لمجموعة متنوعة من الأسباب ، إعادة الصياغة غير معروفة على نطاق واسع. جعلت أسعار الفائدة المنخفضة القياسية في الآونة الأخيرة إعادة التمويل الخيار المفضل للمقترضين الذين يتطلعون إلى تقليل المدفوعات الشهرية.
مقالات ذات صلة
