يعد شراء منزل من أكثر الأشياء إثارة التي ستفعلها على الإطلاق. وهي أيضا الأغلى. ستحتاج إلى قرض عقاري للمساعدة في تمويل شراء عقار ما لم يكن لديك حوض سباحة مليء بالنقود.
يمكن أن يكون التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مرهقًا للأعصاب ، خاصة إذا كانت هذه هي المرة الأولى لك. والخبر السار هو أنه باتباع هذه الخطوات ، يمكنك إعداد نفسك للنجاح.
كيف تحصل على قرض عقاري في 10 خطوات
الخطوة رقم 1: حسِّن رصيدك.
تظهر درجة الائتمان العالية لمقرضي الرهن العقاري أنه يمكنك إدارة ديونك بشكل صحيح. إذا كان لديك ائتمان قوي أو استثنائي ، فمن الأرجح أن تحصل على الموافقة على قرض عقاري بسعر فائدة تنافسي. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة ، فقد تظل قادرًا على الحصول على قرض ، ولكنك ستدفع بالتأكيد فائدة أكبر.
استخدم النصائح التالية لتحسين ائتمانك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري:
- قم بإجراء جميع مدفوعاتك في الموعد المحدد واعمل على خفض أرصدة بطاقتك الائتمانية. يعود تاريخ الدفع في تقريرك إلى عامين أو أكثر ، لذا ابدأ في أقرب وقت ممكن.
- إذا كان ذلك ممكنًا ، قم بإحضار أي حسابات متجاوزة الاستحقاق جارية.
- يوفر موقع AnnualCreditReport.com تقارير ائتمانية مجانية. تحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك بحثًا عن الأخطاء وقم بإخطار مكتب الإبلاغ على الفور إذا وجدت أيًا منها. مثال على الخطأ هو قرض مدفوع لم يتم توثيقه على هذا النحو ، أو عنوان خاطئ.
- قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يجب عليك التحقق من درجة الائتمان الخاصة بك (والتي تتوفر بشكل عام مجانًا من بطاقتك الائتمانية أو البنك). عندما تقوم بتحليل درجاتك ، ستجد ملخصًا للعوامل الرئيسية التي تؤثر عليها. قد يساعدك هذا في معرفة التعديلات التي يجب إجراؤها للحصول على رصيدك ، إن وجد.
الخطوة رقم 2: حدد قدراتك المالية.
من الممتع تخيل منزل الأحلام مع كل جرس وصافرة يمكن تصوره ، ولكن من المنطقي أكثر أن تشتري فقط ما يمكنك تحمله. ستكون المدفوعات الشهرية أكبر مع ارتفاع أسعار الفائدة ، لذلك قد تحتاج إلى تقليل ميزانيتك للعثور على منزل ميسور التكلفة.
يعد حساب نسبة الدين إلى الدخل إحدى طرق تحديد المبلغ الذي يمكنك تحمله (DTI). يتم حساب ذلك بجمع كل مدفوعات القرض الشهرية وقسمة الإجمالي على إجمالي الدخل الشهري.
حتى إذا كنت تفي بمتطلبات 45 في المائة ، فكلما انخفضت نسبة DTI لديك ، زادت المساحة المتوفرة في ميزانيتك للتكاليف غير المنزلية. نتيجة لذلك ، ينصح العديد من الخبراء الماليين بالحفاظ على النسبة قريبة من 36 في المائة قدر الإمكان.
الخطوة رقم 3: ابدأ في التوفير.
يجب أن يكون هدفك الأولي هو الادخار للدفعة الأولى.
من المهم أيضًا تخزين الاحتياطيات. حتى بعد دفع الدفعة المقدمة ، هناك قاعدة عامة شائعة وهي الاحتفاظ بما يعادل ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري في حساب التوفير. يمكن أن يساعد ذلك في حمايتك إذا فقدت عملك أو حدث أي شيء آخر غير متوقع.
لا تنسَ تكاليف الإغلاق ، وهي الرسوم التي ستدفعها لإكمال الرهن العقاري. تتراوح عادة بين 2٪ و 5٪ من أصل القرض. كما أنها لا تشمل مدفوعات الضمان ، وهي نفقات مميزة. بشكل عام ، يجب أن تكون تكاليف الصيانة والإصلاح السنوية حوالي 3٪ من سعر المنزل.
بشكل عام ، ادخر قدر ما تستطيع حتى تصل إلى الدفعة الأولى المطلوبة وأهداف المدخرات الاحتياطية.
الخطوة رقم 4: اختر أفضل قرض عقاري.
بمجرد قبول درجة الائتمان والمدخرات الخاصة بك ، ابدأ في البحث عن أفضل نوع من الرهن العقاري للسيناريو الخاص بك. ستحتاج أيضًا إلى فهم كيفية عمل الرهون العقارية قبل المتابعة.
يتم تصنيف الرهون العقارية إلى ثلاثة أنواع:
- قروض تقليدية: إنها الأفضل لمشتري المساكن الذين يتمتعون بائتمان جيد ودفعة أولى كبيرة. يمكن الوصول إليها في غالبية البنوك ومن خلال عدد من مقرضي الرهن العقاري المستقلين.
- القروض المدعومة من الحكومة (قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أو فيرجينيا ، أو وزارة الزراعة الأمريكية): يمكن أن تكون هذه خيارات ممتازة للمقترضين غير المؤهلين للحصول على قرض تقليدي أو الذين يستوفون مؤهلات معينة ، مثل الخدمة العسكرية للحصول على قرض VA.
- قروض جامبو: قروض جامبو متاحة لمزيد من العقارات باهظة الثمن. للقرض المطابق الحد الأقصى للقيمة المسموح بها ، وإذا كنت بحاجة إلى تمويل أكثر من ذلك (647,200 دولار في معظم مناطق البلاد أو 970,800 دولار في المناطق الأكثر ثراءً) ، فستحتاج إلى الحصول على قرض ضخم.
على سبيل المثال ، قد يختار مشتري منزل لأول مرة قرضًا من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والذي يحتاج إلى درجة ائتمان بحد أدنى 500 مع دفعة أولى 10٪ أو درجة ائتمان لا تقل عن 580 مع أقل من 3.5 في المائة كحد أدنى. بالنسبة للمقترض الذي يتمتع بدرجة ائتمان أعلى ومدخرات أكبر في الدفعة الأولى ، قد يكون القرض التقليدي خيارًا أفضل.
يمكن أن يكون معدل الرهون العقارية ثابتًا أو قابلًا للتعديل ، مما يعني أن معدل الفائدة يظل ثابتًا طوال مدة القرض أو يتغير بمرور الوقت. معظم قروض المنازل مدتها 15 أو 30 عامًا ، ولكن تتوفر الرهون العقارية لمدة 10 و 20 و 25 وحتى 40 عامًا.
قد يكون للقروض ذات السعر القابل للتعديل دفعة شهرية أقل في البداية ، ولكنها قد تصبح أكثر تكلفة بمرور الوقت مع ارتفاع أسعار الفائدة. نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة اليوم ، فمن المرجح أن ترتفع دفعاتك بعد انتهاء فترة تأمين السعر. إذا كنت لا تستطيع المخاطرة ، فإن الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت هو السبيل للذهاب.
الخطوة # 5: حدد موقع مقرض الرهن العقاري.
حان الوقت لاختيار مقرض الرهن العقاري بمجرد أن تستقر على نوع الرهن العقاري. من الأهمية بمكان مقارنة العروض المختلفة لضمان حصولك على أفضل صفقة متاحة ، وليس فقط أقل سعر فائدة. عند الموازنة بين خياراتك ، ضع تكاليف القرض في الاعتبار.
ضع في اعتبارك أن أسعار الفائدة والرسوم والفترات قد تختلف اختلافًا كبيرًا بين المقرضين.
بالنسبة للعديد من المستهلكين ، يعد التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مهمة شاقة. إذا لم تكن متأكدًا مما تبحث عنه ، فقد ترغب في طلب المساعدة. قد يساعدك وسيط الرهن العقاري في التنقل بين بدائل القروض المختلفة المتاحة لك وقد يكون قادرًا على تحقيق شروط أكثر ملاءمة مما يمكنك تأمينه من خلال تقديم الطلب بنفسك.
الخطوة رقم 6: الحصول على الموافقة المسبقة على القرض.
بمجرد تحديد المقرض المناسب ، من الجيد أن تحصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري. من خلال الموافقة المسبقة ، سيبحث المُقرض في أموالك لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على التمويل ومدى استعداده لمنحك.
ضع في اعتبارك أن الموافقة المسبقة على الرهن العقاري ليست هي نفسها التأهيل المسبق. تتطلب الموافقة المسبقة للرهن العقاري إثباتًا أكثر بكثير من التأهيل المسبق ، وهو مجرد وسيلة للمقرض ليخبرك أنك ستكون مقدم طلب جيد. ومع ذلك ، فإنه لا يضمن أي شروط قرض محددة.
الخطوة رقم 7: ابدأ في البحث عن منزل.
مع وجود خطاب الموافقة المسبقة في متناول اليد ، قد تبدأ حقًا في البحث عن منزل يلبي متطلباتك. خذ الوقت الكافي للبحث عن عقار واختياره حيث يمكنك أن ترى نفسك تعيش فيه.
عندما تحدد المزيج المثالي بين القدرة على تحمل التكاليف والقدرة على العيش ، كن مستعدًا للتصرف بسرعة. ستحتاج إلى أن تكون شرسًا في سوق تنافسي حيث يتم بيع العقارات المتاحة بسرعة وتنتشر حروب المزايدة.
الخطوة رقم 8: املأ طلب القرض الخاص بك.
إذا كنت قد حددت منزلًا ترغب في شرائه ، فأنت على استعداد لتقديم طلب الرهن العقاري. قد يتم الآن إكمال معظم الطلبات عبر الإنترنت ، على الرغم من أنه قد يكون في بعض الأحيان أكثر فاعلية للتقدم شخصيًا أو عبر الهاتف مع مسؤول القروض. قد تكون قادرًا على إنشاء علاقة أفضل مع مسؤول القرض شخصيًا ، مما قد يكون مفيدًا إذا كانت لديك مخاوف أو تنشأ مشكلات أثناء العملية.
من أجل التحقق من أهليتك الائتمانية ، سيحصل المُقرض أيضًا على سجلك الائتماني.
الخطوة رقم 9: انتظر حتى تكتمل عملية الاكتتاب.
حتى إذا تمت الموافقة مسبقًا على قرض ، فهذا لا يضمن أنك ستحصل على تمويل من المُقرض. سيتم اتخاذ القرار النهائي من قبل قسم الاكتتاب لدى المُقرض ، والذي يفحص مخاطر كل مقترض محتمل ويحدد مبلغ القرض ومعدل القرض وعوامل أخرى.
تتكون عملية الاكتتاب من عدة خطوات:
- بادئ ذي بدء ، سيتحقق معالج القروض من صحة المعلومات التي قدمتها خلال عملية تقديم الطلب.
- عندما تقدم عرضًا لشراء منزل ، سيطلب المُقرض تقييمًا لتحديد ما إذا كان المبلغ الذي تقدمه معقولًا أم لا. يتم تحديد القيمة المقدرة من خلال مجموعة متنوعة من المتغيرات ، بما في ذلك حالة المنزل والخصائص المماثلة في الحي ، أو "comps".
- لضمان إمكانية نقل الملكية ، ستجري شركة ملكية بحثًا عن الملكية ، وستصدر شركة تأمين الملكية بوليصة تأمين تضمن دقة هذا التحقيق.
- أخيرًا ، سيتخذ المكتتب قرارًا: تمت الموافقة عليه ، أو مصرح به بشروط ، أو معلق (يشير إلى مزيد من الأدلة المطلوبة) ، أو مرفوض.
الخطوة رقم 10: أكمل شراء منزلك الجديد.
أنت على وشك الانتهاء إذا كنت مخولًا رسميًا للحصول على قرض عقاري. في ذلك الوقت ، كل ما تبقى هو إنهاء الإغلاق.
فيما يلي تكاليف الإغلاق النموذجية:
- رسوم التثمين
- رسوم فحص الائتمان
- رسوم التأسيس و / أو الاكتتاب.
- رسوم تأمين الملكية والخدمات
- المدفوعة مسبقا
- أتعاب المحامي
- رسوم التسجيل
في الختام ، ستقوم بفحص وتوقيع عدد كبير من الأوراق ، بما في ذلك معلومات حول كيفية توزيع الأموال. ستقوم وكالة الإغلاق أو التسوية أيضًا بنشر المعاملة.
ما هي الصفات التي يبحث عنها مقرضو الرهن العقاري؟
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يأخذ المقرضون في الاعتبار عددًا من المعايير لتحديد قدرتك على سداد القرض. دخلك وتاريخك الوظيفي ، ودرجة الائتمان ، ونسبة الدين إلى الدخل ، والأصول ، ونوع المنزل الذي ترغب في شرائه كلها عوامل مهمة.
# 1. الدخل وخبرة العمل
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض ، فإن أول ما ينظر إليه مقرضو الرهن العقاري هو دخلك. لا يوجد مبلغ نقدي محدد مسبقًا يجب أن تكسبه كل عام لشراء منزل. ومع ذلك ، فإن مقرض الرهن العقاري الخاص بك يريد أن يعرف أن لديك تدفق نقدي ثابت لسداد قرضك.
سينظر المُقرض الخاص بك في تاريخ التوظيف ودخل الأسرة الشهري وأي مصادر دخل إضافية لديك ، مثل إعالة الطفل أو مدفوعات النفقة.
# 2. التصنيف الائتماني
درجة الائتمان الخاصة بك لها تأثير كبير على قدرتك على الحصول على قرض عقاري. تشير درجة الائتمان المرتفعة للمقرضين إلى أنك قد أكملت مدفوعاتك في الوقت المحدد وليس لديك تاريخ من الاقتراض المفرط. تجعلك درجة الائتمان السيئة مقترضًا أكثر خطورة لأنه يشير للمقرضين أنه قد يكون لديك تاريخ من سوء الإدارة المالية.
يتطلب القرض القياسي عادةً درجة ائتمان تبلغ 620. مطلوب درجة ائتمان لا تقل عن 580 للحصول على قرض مدعوم من الحكومة ، ولكن هذا يمكن أن يختلف اعتمادًا على القرض.
قد توفر لك درجة الائتمان الأعلى خيارات إضافية للمقرض بالإضافة إلى معدلات فائدة مخفضة. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة ، فمن الجيد العمل على تحسينها لبضعة أشهر قبل التقدم بطلب للحصول على قرض.
# 3. حساب الدين إلى الدخل (DTI)
تعد نسبة الدين إلى الدخل ، مثل دخلك ودرجة الائتمان ، مؤشرًا قويًا يستخدمه المقرضون لتحديد ما إذا كان لديك التدفق النقدي اللازم للتأهل للحصول على قرض عقاري.
إجمالي جميع أقساط الدين الشهرية الدنيا مقسومًا على الدخل الشهري الإجمالي لحساب DTI الخاص بك. بيانات بطاقة الائتمان وقروض الطلاب وقروض السيارات هي أمثلة على الديون العادية التي يجب أخذها في الاعتبار في DTI الخاص بك. عند حساب DTI ، قد يتم استبعاد النفقات مثل الطعام أو اشتراك Netflix.
يختلف DTI الذي يبحث عنه المقرض اعتمادًا على نوع الرهن العقاري الذي تطلبه. عادة ما يكون DTI بنسبة 50٪ أو أقل هو الأساس للرهن العقاري التقليدي. ومع ذلك ، سيكون للعديد من القروض المدعومة من الحكومة عتبات أعلى.
# 4. أصول
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض ، يريد المقرضون معرفة أن لديك بعض الأموال الفائضة في البنك. يضمن هذا للمقرض أنك ستكون قادرًا على سداد مدفوعاتك حتى لو واجهت صعوبات مالية. سيطلب المقرض الخاص بك مراجعة الأصول الخاصة بك. يمكن أن يشمل ذلك أي شكل من أشكال الحساب يمكنك من خلاله سحب الأموال.
فيما يلي بعض الأمثلة على الأصول:
- حسابات التوفير
- حسابات التقاعد
- الاستثمارات القابلة للخصم
- تصنيف الممتلكات
نظرًا لأن الأنواع المختلفة من الممتلكات تؤثر على مستوى المخاطرة بالنسبة للمقرض الخاص بك ، فإن نوع القرض الذي يمكنك الحصول عليه يتأثر بنوع العقار الذي تشتريه.
هل ترغب في الحصول على منزل صغير لأسرة واحدة لتعيش فيه كمسكن أساسي لك؟ من المحتمل أن تحصل على شروط أفضل لأن المقرضين يدركون أن فواتير الإسكان الأولية هي بالفعل جزء من ميزانيات معظم الناس ، ومن المرجح أن تواكب مدفوعاتك.
إذا واجه المالك صعوبة مالية ، فإن العقارات الاستثمارية ستأخذ مقعدًا خلفيًا إلى المساكن الشخصية. لتخفيف المخاطر ، سيريد المقرضون بالتأكيد دفعة أولى أكبر ودرجة ائتمانية أعلى للتأهل للحصول على رهن عقاري استثماري.
يختلف معدل الفائدة ومتطلبات المشتري حسب نوع العقار الذي تبحث عنه. تذكر أنه لن يقوم كل مقرض بتمويل كل نوع من الممتلكات (متنقلة ، ومصنعة ، وتجارية ، وما إلى ذلك).
ما هي المستندات التي سأحتاجها للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري؟
قم بإعداد جميع أوراقك قبل التقدم بطلب للحصول على قرض لتسريع الإجراء. دعنا ننتقل إلى المستندات التي ستطلبها عادةً عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
- توثيق الدخل
- سيحتاج المُقرض الخاص بك إلى عدة وثائق لإثبات دخلك. قد يُطلب منك تقديم المستندات التالية:
- ما لا يقل عن عامين من الإقرارات الضريبية الفيدرالية
- W-2s وقسائم الدفع من العامين الماضيين
- إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فستحتاج إلى 1099 ورقة أو بيان أرباح وخسائر.
قرارات الطلاق وأوامر إعالة الطفل وأي أوراق قانونية أخرى تؤكد أنك ستستمر في تلقي مدفوعات لمدة ثلاث سنوات أخرى على الأقل
إذا كان ذلك مناسبًا ، دليل قانوني يثبت أنك تتلقى نفقة أو دعم طفل أو أنواع أخرى من الدخل لمدة 6 أشهر على الأقل.
توثيق الائتمان
سيحتاج المُقرض الخاص بك إلى إذن شفهي أو كتابي لعرض تقرير الائتمان الخاص بك. سوف ينظرون إلى سجلك الائتماني ويتحققون من المشكلات غير المواتية (مثل أ إفلاس أو حبس الرهن) التي قد تجعل الحصول على قرض أكثر صعوبة.
إذا كان لديك حدث مخفف أضر بائتمانك ، فقم بشرحه للمقرض الذي تتعامل معه ووثائق العرض. على سبيل المثال ، إذا فاتتك بعض مدفوعات بطاقة الائتمان بسبب حالة طبية طارئة ، فيجب عليك تقديم نسخة من فواتيرك الطبية إلى المقرض الخاص بك. يوضح هذا للمقرض أن الدرجات السيئة في تقريرك كانت نتيجة حادثة واحدة وليست نتيجة نمط.
دليل الأصول والخصوم
عند التحقق من الأصول الخاصة بك ، قد يرغب المُقرض الخاص بك في بعض أو كل ما يلي:
- كشوفات الحساب لمدة تصل إلى 60 يومًا للتحقق من صحة الأصول في حساباتك الجارية وحسابات التوفير
- أحدث كشف حساب تقاعد أو استثمار
- وثائق لبيع أي أصول قمت ببيعها قبل التقديم ، مثل نسخة من نقل الملكية إذا قمت ببيع سيارة.
- إثبات لأي تبرع نقدي تم إيداعه في حسابك خلال الشهرين الماضيين
قد يطلب المُقرض أيضًا مزيدًا من المعلومات حول أي ديون مدين بها ، مثل قرض الطالب أو قرض السيارة. يسهل التعاون مع المُقرض الإجراء فقط ، لذا قدم أي معلومات مطلوبة في أقرب وقت ممكن.
ما هو مقدار المال الذي يجب أن تربحه حتى تصبح مؤهلاً للحصول على قرض عقاري؟
لا يوجد حد أدنى محدد للدخل للحصول على قرض عقاري. ومع ذلك ، فإن المقرضين يأخذون بعين الاعتبار عوامل أخرى بالإضافة إلى الدفع. يجب على المقترضين أيضًا استيفاء الحد الأدنى من معايير درجة الائتمان ومتطلبات الدفعة المقدمة. سيأخذ المُقرض في الاعتبار جميع جوانب وضعك المالي لضمان قدرتك على شراء المنزل الذي ترغب في شرائه بشكل مريح.
هل يشترط الحصول على دخل ثان للحصول على قرض عقاري؟
إذا كان هناك دخل واحد في منزلك ، فلا يزال بإمكانك الحصول على قرض عقاري. كمية إيراداتك غير ذات صلة إذا كان المُقرض واثقًا من قدرتك على سداد مدفوعات خلال مدة القرض.
كيف تؤكد البنوك الدخل عند إقراض المال؟
عادة ما يتحقق مقرضو الرهن العقاري من توظيف المقترض من خلال الاتصال بشركتهم مباشرة والاطلاع على سجلات الدخل الحديثة. قد يتم تضمين خطاب التحقق من الوظيفة أو كعب الراتب الأخير أو أي دليل آخر لتاريخ التوظيف أو تأكيد الدخل في هذه المستندات.
هل يعتمد الرهن العقاري على الدخل أم الراتب؟
يتم استخدام نسبة القرض إلى الدخل ، والتي يتم حسابها بقسمة المبلغ الذي ترغب في اقتراضه على دخلك ، من قبل مقرضي الرهن العقاري كأساس لاتخاذ القرار.
ما هي أكثر العوامل التي تؤثر على الموافقة على الرهن العقاري؟
درجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل ، ونسبة القرض إلى القيمة هي العوامل الثلاثة الرئيسية التي تحدد ما إذا كان المقرض سيوافق على طلبك للحصول على قرض عقاري ومقدار التكلفة.
وفي الختام
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يأخذ المقرضون في الاعتبار مجموعة متنوعة من المتغيرات. سوف ينظرون في دخلك ، وتاريخ وظيفتك ، ودرجة الائتمان الخاصة بك ، ونسبة الدين إلى الدخل ، والأصول ، ونوع الممتلكات التي ترغب في شرائها. ستكون مسؤولاً عن تقديمها مع جميع الأوراق المناسبة التي يمكن أن تثبت أهليتك للحصول على قرض.
الخطوة الأولى نحو الحصول على قرض عقاري هي التقدم بطلب للحصول على موافقة مسبقة. توفر لك الموافقة المسبقة إشارة إلى أصل القرض الذي يمكنك الحصول عليه ، مما يسهل عليك تصفح العقارات التي تناسب ميزانيتك. بمجرد حصولك على الموافقة المسبقة ، يمكنك البدء في فحص المنازل وربما الاستعانة بوكيل عقاري.
بمجرد العثور على العقار المثالي ، يمكن لوكيلك مساعدتك في تقديم عرض عليه. أيضًا ، بمجرد قبول البائع لعرضك ، يجب أن تحصل على موافقة كاملة من المُقرض. يتم أيضًا تضمين الاكتتاب والتقييم في الموافقات الكاملة. ستحضر اجتماعًا ختاميًا ، وتوقع على المستندات الختامية ، وتسدد الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق بمجرد قبولك.
