تسمح لك بعض الرهون العقارية بإعادة التمويل بمجرد حصولك على القرض الأصلي. البعض الآخر يستلزم فترة "توابل". يتم تحديد السرعة التي يمكنك من خلالها إعادة تمويل الرهن العقاري حسب نوع القرض السكني الذي حصلت عليه ورهن إعادة التمويل الذي تحصل عليه. إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك على الفور بعد الحصول عليه. البعض الآخر يستلزم فترة - ما تشير إليه صناعة الرهن العقاري باسم "التوابل". تناقش هذه المقالة قواعد التوابل للقروض التقليدية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية والقروض الضخمة. يتحدث أيضًا عن متى يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري.
كيف قريبا يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري؟
متى يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري يعتمد على شروط القرض الأولى وإعادة التمويل التي تريدها. توقع ستة أشهر على الأقل و 24 شهرًا كحد أقصى.
في حين أنه يمكن إعادة تمويل بعض الرهون العقارية على الفور ، يجب أن تنتظر ستة أشهر على الأقل قبل البحث عن إعادة تمويل نقدي لمنزلك ، وتتطلب بعض الرهونات الانتظار لمدة عامين. يعتمد طول الوقت الذي لديك على طبيعة الرهن العقاري الأصلي الخاص بك وإعادة التمويل الذي تسعى إليه.
بصرف النظر عن هذه الحدود الزمنية ، هناك أشياء عملية أخرى يجب مراعاتها قبل تحديد ما إذا كانت إعادة التمويل مناسبة لك. إعادة التمويل هي الحصول على قرض منزل جديد ليحل محل قرض قديم.
متى يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري بعد شرائه؟
الوقت المستغرق لإعادة تمويل الرهن العقاري يعتمد على نوع القرض الخاص بك. يطلب منك العديد من المقرضين الحصول على قرض بمبلغ معين قبل إعادة التمويل ، وهي فترة "توابل".
عندما يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يعتمد على خيار إعادة التمويل الذي تختاره ، سواء كان إعادة تمويل حسب السعر والمدة لتغيير معدل الفائدة والمدة ، أو إعادة التمويل النقدي لسحب الفرق أو إعادة التمويل المبسطة ، والتي لا تتوفر إلا لـ قروض مدعومة من الحكومة.
إليك ملخص سريع:
# 1. إرشادات إعادة تمويل القروض التقليدية
إذا لم يكن قرضك مدعومًا من الإدارة الفيدرالية للإسكان أو وزارة شؤون المحاربين القدامى أو وزارة الزراعة ولم يكن قرضًا ضخمًا ، فمن المرجح أن يكون لديك رهن عقاري تقليدي. يفي الرهن العقاري التقليدي بمعايير تأهيل فاني ماي وفريدي ماك.
يمكنك قريبًا إعادة تمويل قرض رهن عقاري تقليدي وقتما تشاء. قد تضطر إلى الانتظار لمدة تصل إلى ستة أشهر قبل إعادة التمويل مع نفس المقرض. ومع ذلك ، هذا لا يمنعك من إعادة التمويل مع مقرض مختلف.
إعادة تمويل النقد هو استثناء. يجب أن تكون قد امتلكت المنزل لمدة ستة أشهر على الأقل للتأهل لإعادة التمويل النقدي على الرهن العقاري التقليدي ما لم تكن قد ورثته أو حصلت عليه في حالة طلاق أو انفصال أو فسخ شراكة محلية.
# 2. إرشادات إعادة تمويل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو رهن عقاري مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية. تقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية عدة أنواع من إعادة التمويل ، ولكل منها قواعدها الخاصة. كنت تبحث في إعادة تمويل سحب نقدي قروض إدارة الإسكان الفدرالية إذا كنت تريد أن تقترض أكثر مما تدين به وتأخذ الفرق نقدًا.
يمكنك اختيار معدل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وإعادة تمويل الأجل أو إعادة تمويل بسيطة قروض إدارة الإسكان الفدرالية إذا كنت لا ترغب في سحب النقود وكنت على استعداد للحصول على (ودفع مقابل) التقييم. قد يكون إعادة تمويل تبسيط قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو ما تبحث عنه إذا كان لديك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وترغب في إعادة تمويل قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية آخر دون الحصول على تقييم.
- جعل الانسحاب.
- السعر والمدة ، وكذلك إعادة التمويل البسيط
- يبسط قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
# 3. إرشادات إعادة تمويل قرض VA
لإعادة التمويل إلى قرض VA ، وهو رهن عقاري مدعوم من وزارة شؤون المحاربين القدامى ، يجب أن تنتظر 210 أيام على الأقل أو ست دفعات ، أيهما أكبر. ينطبق هذا المطلب سواء كنت تقوم بإعادة التمويل من خلال سحب نقدي VA أو قرض إعادة تمويل لخفض سعر الفائدة VA ، المعروف أيضًا باسم IRRRL.
# 4. إرشادات إعادة تمويل قرض وزارة الزراعة الأمريكية
لدى وزارة الزراعة الأمريكية برنامجان للرهن العقاري للأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل في منطقة ريفية: قروض مضمونة وقروض مباشرة. يجب أن يكون لديك الرهن العقاري لمدة 12 شهرًا على الأقل لإعادة تمويل قرض مضمون. لا توجد فترة انتظار لإعادة تمويل القروض المباشرة.
توفر وزارة الزراعة الأمريكية ثلاثة خيارات لإعادة التمويل لقرض آخر لوزارة الزراعة الأمريكية. يجب أن تكون قد سددت المدفوعات في الوقت المحدد في آخر 180 يومًا إذا حصلت على إعادة تمويل مبسطة أو غير مبسطة. لكي تكون مؤهلاً لبرنامج المساعدة المبسط ، يجب أن تكون قد دفعت قرضك العقاري في الوقت المحدد على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية.
# 5. إرشادات إعادة تمويل القرض الجامبو
في معظم الحالات ، يمكنك إعادة تمويل رهن عقاري ضخم في أي وقت ، تمامًا مثل القرض التقليدي. قروض جامبو هي لمبالغ أعلى مما ستقرضه فاني ماي وفريدي ماك. معظم المقرضين لديهم متطلبات أكثر صرامة للموافقة على القروض الضخمة من القروض العادية.
متى تكون إعادة التمويل السريع فكرة جيدة؟
يمكن أن تخدم إعادة التمويل بعد فترة وجيزة من الحصول على قرضك العقاري الأول عدة أغراض:
# 1. لتقليل دفعاتك الشهرية:
قد يؤدي الحصول على قرض جديد بمدة سداد أطول إلى خفض دفعتك الشهرية (عادة ما تعني الإستراتيجية زيادة المبلغ الإجمالي الذي ستدفعه على مدار فترة القرض).
# 2. للتخلص من تأمين الرهن العقاري:
تتطلب الرهون العقارية التقليدية عادة تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا تم طرح أقل من 20 ٪ من القرض عند الإغلاق. تتطلب بعض القروض المدعومة من الحكومة قسطًا شهريًا من التأمين على الرهن العقاري (MIP) ما لم يتم سداد دفعة أولى بنسبة 10٪ على الأقل. إذا زادت القيمة السوقية لمنزلك بسرعة ، أو إذا كان لديك المزيد من المال لدفع رهن عقاري جديد ، فإن إعادة التمويل بدون تأمين على الرهن العقاري يمكن أن يوفر لك المال.
# 3. لتعديل سعر الفائدة الخاص بك:
يمكن أن يساعدك استبدال رهنك العقاري الحالي بسعر فائدة أقل على توفير المال طوال مدة القرض. بالطريقة نفسها ، يمكن أن يؤدي التحول من قرض بسعر فائدة متغير مع مدفوعات متغيرة إلى قرض بسعر فائدة ثابت بمدفوعات أكثر استقرارًا إلى توفير المال وتسهيل وضع الميزانية والتخطيط لأموالك بطرق أخرى.
# 4. للحصول على النقد:
يمكن استخدام قرض السحب النقدي ، الذي يجمع بين رهن عقاري جديد وقرض مضمون برهن منزلك ، لمشاريع تحسين المنزل أو أي غرض آخر تختاره. يجب أن تعلم أنك بحاجة إلى أكثر من 20٪ من حقوق الملكية في منزلك للتأهل لإعادة التمويل النقدي. إذا لم تقم بدفع دفعة أولى كبيرة على قرضك العقاري الأصلي أو إذا ارتفعت القيمة السوقية لمنزلك بسرعة وبشكل كبير ، فقد لا يكون لديك ما يكفي من الأسهم بعد ستة أشهر فقط للحصول على قرض نقدي.
# 5. لإضافة أو إزالة علامة التمام:
إذا حصلت على أول قرض عقاري لك مع شخص آخر ، مثل زوجتك / زوجتك ، وتريد سحب هذا الشخص من القرض (على سبيل المثال ، إذا كنت تحصل على الطلاق) ، فيجب عليك إعادة التمويل باسمك أو مع شخص آخر.
كيف قريبا إعادة تمويل الرهن العقاري يؤثر على نقاط الائتمان الخاصة بك
إعادة تمويل الرهن العقاري له تأثير على درجاتك الائتمانية ، والقيام بذلك بعد فترة وجيزة من الحصول على أول قرض عقاري يمكن أن يضخمه:
- التقدم بطلب للحصول على إعادة تمويل الرهن العقاري يؤدي إلى استفسار صعب ، مما قد يؤدي إلى انخفاض طفيف في درجة الائتمان الخاصة بك. بعد قبول القرض ، قد تنخفض درجة الائتمان الخاصة بك أكثر قليلاً.
- يمكن أن تؤدي إعادة التمويل بعد فترة وجيزة من الحصول على الرهن العقاري إلى انخفاض تراكمي في درجات الائتمان. عادةً ما تتعافى درجاتك الائتمانية من الانخفاض الناجم عن طلب الرهن العقاري الأولي الخاص بك في غضون بضعة أشهر. ومع ذلك ، إذا تقدمت بطلب للحصول على رهن عقاري آخر خلال هذا الإطار الزمني ، فقد لا يكون لدرجاتك الوقت الكافي للتعافي بالكامل - ومن المرجح أن تؤدي عملية تقديم الطلبات الجديدة إلى مزيد من الضغط عليها.
أسباب إعادة تمويل الرهن العقاري
الآن بعد أن عرفت متى يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري ، تأكد من القيام بذلك لسبب وجيه. يقوم العديد من الأشخاص بإعادة التمويل للحصول على معدل فائدة أقل على رهنهم العقاري بالإضافة إلى أقساط شهرية أقل. ومع ذلك ، هذه ليست الميزة الوحيدة لإعادة التمويل. قد ترغب في إعادة التمويل من أجل:
- تقليل فترة سداد القرض ، على سبيل المثال ، من 30 إلى 15 عامًا. حتى إذا خفضت معدل الفائدة الخاص بك ، فقد تكون مدفوعاتك الشهرية على القرض الجديد أعلى ، ولكن يمكنك توفير آلاف الدولارات عن طريق دفع الفائدة لفترة أقصر.
- قم بتحويل رهنك العقاري ذي السعر القابل للتعديل إلى قرض بسعر فائدة ثابت (أو العكس).
- حل الطلاق أو الانفصال أو فسخ علاقة الأسرة.
- اقترض مقابل رأس المال في منزلك لدفع تكاليف تحسين المنزل أو النفقات الأخرى.
ما هو أقرب وقت لإعادة التمويل؟
في حين أنه يمكن إعادة تمويل بعض الرهون العقارية على الفور ، يجب أن تنتظر ستة أشهر على الأقل قبل البحث عن إعادة تمويل نقدي لمنزلك ، وتتطلب بعض الرهونات الانتظار لمدة عامين.
هل إعادة التمويل تضر بائتمانك؟
ستنخفض درجة الائتمان الخاصة بك لفترة قصيرة عند إعادة التمويل ، ولكنها قد ترتفع على المدى الطويل. يمكن أن تؤثر إعادة التمويل بشكل كبير على المبلغ المستحق عليك و / أو المبلغ الذي تدفعه كل شهر ، ويحب المقرضون رؤية كليهما. عادة ما تنخفض درجاتك بضع نقاط ، لكنها سترتفع مرة أخرى في غضون بضعة أشهر.
هل يستحق إعادة التمويل؟
إعادة التمويل قرار جيد إذا كان سيوفر لك المال ، ويساعدك على بناء حقوق الملكية ، ويسمح لك بسداد قرضك العقاري بشكل أسرع. من الأفضل أن تخفض معدل الفائدة بمقدار النصف إلى ثلاثة أرباع نقطة مئوية وتخطط للبقاء في منزلك لفترة كافية لتعويض تكاليف الإغلاق.
هل تكلف إعادة التمويل أكثر على المدى الطويل؟
يمكن أن تؤدي إعادة التمويل إلى خفض دفعتك الشهرية وزيادة التكلفة الإجمالية للقرض إذا أضفت سنوات إلى رهنك العقاري. إذا كنت بحاجة إلى إعادة التمويل للحفاظ على منزلك ، فقد يكون من المفيد دفع المزيد على المدى الطويل.
هل تفقد حقوق الملكية عند إعادة التمويل؟
حتى إذا قمت بإعادة تمويل منزلك ، فإن رأس المال الذي تراكمت فيه على مر السنين ، سواء من خلال سداد رأس المال أو رفع السعر ، يظل ملكك.
كيف يمكنني خفض معدل الرهن العقاري الخاص بي دون إعادة التمويل؟
ومع ذلك ، فإن الحصول على معدل فائدة أقل على الرهن العقاري دون إعادة التمويل هو أحد الطرق. مع تعديل الرهن العقاري ، يمكنك تغيير الشروط الأصلية لقرض منزلك إذا كانت الأموال ضيقة. يجوز للمقرض الخاص بك تعديل القرض الخاص بك عن طريق تمديد المدة.
هل يستحق إعادة التمويل توفير 100 دولار شهريًا؟
مع توفير 100 دولار شهريًا ، سيستغرق الأمر 40 شهرًا - أكثر من ثلاث سنوات - لاسترداد تكاليف الإغلاق. قد تكون إعادة التمويل مفيدة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لمدة أربع سنوات على الأقل. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فمن المؤكد أن إعادة التمويل ستكلفك أكثر مما ستوفره لك.
هل 2023 هو الوقت المناسب لإعادة التمويل؟
في حين أنه من غير المرجح أن يوفر 2023 نفس المستوى من الفرص مثل 2020 و 2021 ، سيظل هذا العام وقتًا مناسبًا لملايين أصحاب المنازل لإعادة التمويل. مع المستويات القياسية لأسهم مالكي المنازل ، يفكر كثير من الناس في إعادة تمويل السيولة.
كم مرة يمكنك إعادة تمويل منزلك؟
لا يوجد حد لعدد المرات التي يمكنك فيها إعادة تمويل رهن عقاري ، على الرغم من أن المُقرض قد يفرض فترة انتظار بين إغلاق القرض وإعادة تمويل قرض جديد.
هل من الأفضل إعادة التمويل مع مقرضك الحالي؟
إذا كان مُقرض الرهن العقاري الحالي الخاص بك يمكنه أن يقدم لك صفقة أفضل من الآخرين الذين فكرت فيهم ، فمن الأفضل إعادة التمويل معهم. لن تعرف ما إذا كان هذا هو الحال حتى تقارن الأسعار من عدد قليل على الأقل من شركات أو سماسرة الرهن العقاري الأخرى.
ماذا تخرج البنوك من إعادة التمويل؟
عندما تعيد تمويل رهنك العقاري ، فإنك تستبدل رهنك القديم برهن جديد ، والذي غالبًا ما يكون له سعر فائدة وأصل مختلف. سيستخدم المقرض الخاص بك بعد ذلك عائدات الرهن العقاري الجديد لسداد القرض الأقدم ، مما يترك لك قرضًا واحدًا ودفعة شهرية واحدة.
لماذا يريد مقرضو الرهن العقاري منك إعادة التمويل؟
يريد مقدم الخدمة إعادة تمويل رهنك العقاري لسببين: أولاً ، لكسب المال ، وثانيًا ، لمنعك من ترك محفظة الخدمات الخاصة بك لمقرض آخر. كما قد تتوقع ، تقدم بعض الخدمات معدلات فائدة أقل لدفع عملائها الحاليين إلى إعادة التمويل.
ما هي معدلات إعادة التمويل الآن؟
يبلغ متوسط معدل الفائدة السنوية لإعادة التمويل الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة 6.89٪. وفقًا لأحدث استطلاع أجرته Bankrate لأكبر مقرضي إعادة التمويل في البلاد ، فإن متوسط معدل الفائدة السنوية لإعادة التمويل الثابت لمدة 15 عامًا هو 6.20٪.
وفي الختام
إعادة التمويل بعد فترة وجيزة من الحصول على قرض عقاري يمكن أن يوفر لك المال ، ولكن يجب أن تزن تكاليف قرض جديد مقابل المدخرات المحتملة قبل المتابعة.
نظرًا لأن درجاتك الائتمانية تؤثر على إعادة التمويل ، يجب عليك التعامل مع العملية بنفس الطريقة التي تتبعها عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري أول. تحقق من درجاتك الائتمانية قبل وأثناء العملية لمعرفة ما هو موقفك ، وإذا لزم الأمر ، فكر في تأخير عملية إعادة التمويل لبضعة أشهر لتحسين ملفك الائتماني.
- متى يجب عليك تجديد سيارتك؟ هل هي فكرة جيدة لإعادة تمويل سيارتك؟
- خيار السعر والمدة: شرح
- المصروفات شرح قرض إعادة التمويل (+ المتطلبات والأدوات)
- تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري: كل ما تحتاج إلى معرفته
- كم يكلف إعادة تمويل الرهن العقاري في عام 2022
مراجع حسابات
