يُعتقد أن الجميع على دراية بمفهوم حقوق الملكية العقارية. ومع ذلك ، لا يزال هناك سوء فهم واسع الانتشار. أنت ، بصفتك صاحب منزل ، يجب أن تتعلم خصوصيات وعموميات حقوق الملكية في المنزل وكيف تعمل. هذا مهم بشكل خاص إذا كنت ترغب في استخدام حقوق ملكية منزلك لتأمين قرض أو إعادة تمويل رهنك العقاري. تنمو حقوق الملكية الخاصة بك مع تسديد رهنك العقاري وتحسن القيمة السوقية لمنزلك. في مرحلة ما ، قد ترغب في الوصول إلى بعض الأسهم الخاصة بك عن طريق قرض. ستناقش هذه المقالة كيفية حساب حقوق الملكية ، وكمية جيدة من حقوق الملكية في المنزل ، وكيفية زيادة رأس المال في المنزل.
ما هي حقوق الملكية؟
تشير حقوق الملكية إلى الفائض النقدي فوق رصيد الرهن العقاري الذي أنشأه صاحب المنزل في منزله. يعد فهم الفرق بين حقوق الملكية وما دفعته أمرًا بالغ الأهمية. كما يساهم تقدير المنزل ، أو النمو المتوقع في القيمة بسبب الطلب أو التضخم أو عوامل أخرى ، في حقوق الملكية جنبًا إلى جنب مع مدفوعات الرهن العقاري.
علاوة على ذلك ، فإن امتلاك أسهم في منزلك يعني وجود قيمة أعلى للمنزل مما لا تزال مدينًا به على الرهن العقاري. يتأثر وضعك المالي بعدة طرق ، بما في ذلك ما إذا كنت بحاجة إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص أم لا وتوافر خيارات التمويل ، من خلال مقدار الأسهم التي لديك في منزلك.
كيف تعمل حقوق الملكية العقارية؟
سيكون منزلك بمثابة ضمان للحصول على قرض مقابل حقوق الملكية فيه. يحتاج المقرضون إلى التحقق من أن لديك حقًا ملكية في منزلك وأن نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك ، والتي تُعرف غالبًا باسم LTV الخاص بك ، مرضية قبل أن يفكروا في الموافقة على طلبك للحصول على قرض لشراء منزل. إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بك مرتفعة ، فهذا يشير إلى أن حقوق الملكية الخاصة بك منخفضة ، مما يجعل من الصعب إقناع المقرضين بالسماح لك بالاقتراض مقابل ذلك.
ما هي خطوات الوصول إلى حقوق الملكية؟
# 1. تقدير مقدار حقوق الملكية المتوفر حاليًا
حدد حقوق ملكية منزلك عن طريق طرح رصيد أي قروض مضمونة بالعقار من القيمة السوقية المقدرة ، والتي تعتمد عادةً على مبيعات مماثلة حديثة في المنطقة أو تقييم وكيل عقارات محترف.
# 2. اكتشف إمكانية الوصول إلى العدالة
حدد مقدار النقود المطلوبة لتحقيق أهدافك. اعتمادًا على قدرة الخدمة لديك ، قد لا تحتاج أو ترغب في الاستفادة من المبلغ الكامل لرأس المال المحتمل. بمعنى آخر ، قد يتأثر مجموع الأسهم التي يمكنك الوصول إليها بوضعك المالي وقدرتك على سداد مدفوعات إضافية. دعونا نستخدم حقوق ملكية خيالية قدرها 150,000 ألف دولار كتوضيح. إذا قررت ، بعد احتساب دخلك ومصروفاتك الأخرى ، أنه لا يمكنك دفع أكثر من 50,000 دولار من مدفوعات رأس المال الإضافية سنويًا ، فعليك ألا تحاول فتح مبلغ 150,000 ألف دولار بالكامل.
# 3. فكر في خيارات التمويل الخاصة بك
قد يكون هذا هو الوقت المناسب للتشاور مع وسيط Mortgage Choice حول بدائل قرض السكن الخاص بك والبدء في استكشافها. يمكن لوسيط الرهن العقاري الخاص بك إجراء "فحص صحي" لقرضك السكني الحالي ومقارنة شروطه بتلك الخاصة بمنتجات الرهن العقاري الأخرى التي يقدمها المقرض الحالي أو المقرضون الآخرون في السوق.
# 4. حدد تكلفة الوصول إلى حقوق الملكية
قد تكون هناك مجموعة من الرسوم والتكاليف المتضمنة ، اعتمادًا على نوع المنتج الذي تختاره ومقدار الأسهم التي ترغب في النقر عليها. من الأمثلة الجيدة على سبب ضرورة تأمين الرهن العقاري للمقرضين عندما تقترض أكثر من 80٪ من قيمة منزلك (LMI). قد يتم تكبد التكاليف عند التبديل بين المقرضين ، مثل تلك المتعلقة بإنهاء برنامج معدل ثابت ، والتقدم بطلب للحصول على قرض جديد ، ودفع الرسوم الحكومية ذات الصلة.
# 5. تقديم عرض على قرض وإغلاقه
بعد أن تستقر أنت ووسيط الرهن العقاري الخاص بك على خيار القرض ، فسوف يساعدونك في ملء الأوراق اللازمة وإرشادك خلال العملية حتى التسوية.
كيف تحسب ملكية المنزل
إذا كان لديك فهم جيد لملكية منزلك ، فسيكون من الأسهل عليك اتخاذ قرارات سليمة فيما يتعلق بأموالك والحصول على الأموال اللازمة لتحسين المنزل والنفقات الأخرى. بشكل عام ، يمكنك معرفة مقدار الأسهم التي لديك في منزلك عن طريق خصم المبلغ الذي لا يزال مستحقًا على رهنك العقاري من القيمة التي وضعها المثمن على الممتلكات الخاصة بك.
لحساب مقدار الأسهم التي لديك في منزلك ، اتبع هذه الخطوات.
# 1. تحديد القيمة السوقية لممتلكاتك
إن معرفة قيمة منزلك في السوق المفتوحة هو أول شيء عليك القيام به عند معرفة مقدار الأسهم التي لديك فيه. إن استخدام المثمن المحترف أو تقديم طلب لتقييم المنزل من المقرض الخاص بك سوف يوفر لك أدق النتائج الممكنة. عادة ما تكلف تقييمات منازل الأسرة الواحدة ما بين 300 دولار و 400 دولار ، ومع ذلك ، قد يكون هذا النطاق أكثر أو أقل بشكل ملحوظ اعتمادًا على حجم العقار وحالته وقيمته.
يمكنك أيضًا الحصول على تقدير شامل لمقدار قيمة الممتلكات الخاصة بك من خلال البحث عن المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في منطقتك أو عن طريق الاستفادة من خدمة تقدير قيمة المنزل عبر الإنترنت مثل Zillow. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن دقة هذه التقديرات تعتمد على البيانات المتوفرة بسهولة في المنطقة.
# 2. اكتشف مقدار الأموال التي لا تزال مدينًا بها على قرضك
خطوتك التالية هي تحديد مبلغ المال الذي لا يزال مستحقًا على قرضك العقاري. يجب أن تكون قادرًا على تحديد موقع هذه المعلومات في بيان الرهن العقاري الأحدث الذي تلقيته. إذا أتاح المقرض الخاص بك هذه المعلومات عبر الإنترنت ، فيمكنك طلب مبلغ تعويض الرهن العقاري عن طريق تسجيل الدخول إلى لوحة معلومات الرهن العقاري وتقديم طلبك هناك. يعد الاتصال بمقرض الرهن العقاري الخاص بك مباشرة لمعرفة المبلغ المستحق عليك خيارًا آخر.
# 3. احسب ملكية منزلك
حساب ملكية منزلك بسيط مثل أخذ قيمة منزلك ، كما هو محدد من خلال التقييم ، وخصم المبلغ الذي لا يزال مستحقًا على رهنك العقاري من هذا الرقم. بمجرد حصولك على هذين الرقمين ، يمكنك تحديد مقدار الأسهم التي لديك في منزلك.
على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة السوقية لمنزلك هي 200,000 دولار والمبلغ الذي ما زلت مدينًا به على قرضك العقاري هو 100,000 دولار ، فإن رأس المال في منزلك هو 100,000 دولار. اقرأ أيضًا كيف تحسب ملكية المنزل بأمثلة عملية وكل ما تحتاجه.
ما مقدار الأسهم التي يمكنني اقتراضها من منزلي؟
مقدار حقوق الملكية التي يمكن أن تؤخذ من الممتلكات تختلف من المقرض إلى المقرض. ومع ذلك ، فإن غالبية المقرضين سيمكنك من اقتراض ما بين 80٪ و 85٪ من القيمة التي يتم تقييم منزلك بها.
ماذا يحدث عندما لا يكون لديك حقوق ملكية في منزلك؟
في معظم الأوقات ، لن يكون المُقرض قادرًا على منحك قرضًا مقابل أموال تزيد عن قيمة منزلك. يشير هذا إلى أنه إذا كانت حقوق الملكية في منزلك سلبية ، فقد يطلب المُقرض منك إحضار نقود إلى طاولة الإغلاق لتعويض الفارق.
متى تصبح الأسهم سلبية وكيف يحدث ذلك؟
عندما تكون قيمة العقار أقل من القرض مقابله ، يكون للمالك حقوق ملكية سالبة. يمكن وصف القرض ذي رأس المال السلبي بأنه "تحت الماء" أو "مقلوب" من قبل المؤسسة المقرضة. ولكن كيف يمكن أن يكون هذا ، كما تسأل ، لأن البنوك عادة لن تمنحك أموالاً أكثر مما يستحق منزلك؟
لنفترض أنك وفرت 10٪ دفعة أولى بقيمة 15,000 دولار أمريكي وبإمكانك الآن شراء منزل مقابل 150,000 ألف دولار. في البنك ، تقوم بالتوقيع على قرض عقاري بقيمة 135,000 دولار. نظرًا لأنك دفعت للمقرض 15,000 دولار عند الإغلاق وأصبح منزلك الآن يساوي 150,000 دولار ، فلديك 15,000 دولار في صورة حقوق ملكية.
بعد عام ، انخفض سوق العقارات المحلي. لقد دفعت 1,000 دولار فقط وفقًا لمبدأ القرض الخاص بك ، لكن قيمة منزلك ارتفعت بمقدار 10,000 دولار. لم يعد بإمكانك الوصول إلى 134,000 دولار تدين به على الرهن العقاري الأصلي الخاص بك عندما كانت أسعار المساكن أعلى. لديك رصيد سلبي قدره 14,000 دولار إذا كنت مدينًا لمقرض الرهن العقاري بمبلغ 14,000 دولار بينما تبلغ قيمة منزلك 10,000 دولار.
علاوة على ذلك ، عدم سداد القرض لفترة قصيرة والسماح بتراكم الفائدة. بصفتك مالكًا للمنزل ، قد تتسبب الأسهم السلبية في حدوث مشكلات. قد تواجه مشكلة في إعادة التمويل لأن المقرضين لا يمكنهم إقراض أكثر من قيمة منزلك. تبلغ قيمة منزلك 120,000 ألف دولار فقط ، لذا يمكنك إعادة تمويل ما يصل إلى هذا المبلغ فقط. للتأهل ، يجب عليك محو حقوق الملكية السلبية.
هناك فرصة لن تتمكن من بيع منزلك أيضًا. بالنسبة لمعظم الناس ، فإن سداد الرهن العقاري هو الأولوية الأولى بعد بيع ممتلكاتهم. إذا بقي الرصيد بعد البيع ، فيجب دفعه بالكامل قبل أن يتم إغلاق القرض.
كيف تتجنب الأسهم السلبية؟
الأسهم السلبية هي كابوس لا يريد أي صاحب منزل مواجهته. فيما يلي بعض الاحتياطات التي يمكنك اتخاذها.
# 1. لا تغلب على رأسك مع الرهن العقاري
يمكن أن تتراكم الأسهم السالبة بسرعة إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك في وقت مبكر من عمر القرض الخاص بك. قبل الالتزام بقرض ، من المهم حساب جميع النفقات المرتبطة بملكية المنزل.
# 2. ضع في اعتبارك سعر السوق الحالي
شراء عقار سترتفع قيمته هو أفضل طريقة لتجنب الوقوع في رأس مال سلبي. ستقوم ببناء أسهم في منزلك دون دفع قرض عقاري إذا نمت قيمته السوقية. يمكن لمتخصص عقاري مساعدتك في اختيار الوقت المناسب لشراء منزل.
# 3. خصص المزيد من الموارد
في حين أن دفعة أولى بنسبة 20٪ لم تعد مطلوبة لشراء منزل ، إلا أن دفع دفعة أولى صغيرة جدًا يمكن أن يضر بحقوق الملكية الخاصة بك. إذا كان السوق المحلي المحلي ينخفض فجأة بعد حصولك على قرض VA بدون دفعة أولى ، على سبيل المثال ، فستجد نفسك سريعًا في وضع مال سلبي. يمكنك تجنب هذا المأزق عن طريق الادخار لدفع دفعة أولى أعلى أو عن طريق شراء منزل أقل تكلفة.
ما هو مقدار جيد من حقوق الملكية في المنزل؟
من الضروري الحفاظ على ما لا يقل عن 20٪ من رأس المال الخاص بك في منزلك من أجل التأهل لعدد من بدائل إعادة التمويل المختلفة ، لذلك فمن مصلحتك أن تفعل ذلك. على سبيل المثال ، يجب أن يكون لدى المقترضين 20٪ على الأقل من حقوق الملكية في منازلهم من أجل التأهل للحصول على قرض أو إعادة تمويل نقدية. هذا المطلب قياسي في جميع أنحاء الصناعة. في بعض الأحيان ، يوصف هذا بأن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تبلغ 80٪ من القيمة الحالية للمنزل. LTV تعني القرض مقابل القيمة.
كيف يمكنني زيادة حقوق الملكية في منزلي؟
يعد اكتساب الأسهم في المنزل جزءًا رئيسيًا من أن تصبح مالكًا للمنزل لأنه يمكن أن يساعد في ضمان الزيادة المالية والاستقرار في سن الشيخوخة. وفوق كل ذلك ، قد تتمكن من اقتراض المال مقابل ذلك في حالة الطوارئ. عندما تحتاج حقًا إلى المال ، قد تتمكن من الاستفادة من ملكية منزلك بقرض أو حد ائتمان. فيما يلي طرق لزيادة الأسهم في منزلك.
# 1. زيادة الدفعة المقدمة
يعد دفع الدفعة الأولى عند شراء منزل إحدى الطرق لزيادة حصتك في العقار على الفور. غالبًا ما تتطلب الرهون العقارية دفعة أولى لنسبة معينة من سعر الشراء. كقاعدة عامة ، تتراوح من 3٪ إلى 3.5٪ ولكن يمكن أن تصل إلى 20٪ إذا كان قرضك مؤهلاً لأعلى شريحة.
سيكون من الحكمة إنفاق أكبر قدر ممكن من المال. نظرًا لأنك لا تضع أي أموال مقترضة في الدفعة الأولى ، فإن كل الأموال التي تضعها في المنزل تأتي مباشرة من جيبك الخاص وتصبح جزءًا من ملكية منزلك. لذلك ، كلما زادت الدفعة الأولى ، كلما بدأت في بناء رأس المال في المنزل بشكل أسرع.
# 2. زيادة أو إضافة مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك
كقاعدة عامة ، سيتم تخصيص نسبة صغيرة فقط من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية للتكلفة الفعلية لشراء المنزل. المدفوعات الإضافية ، أو المدفوعات التي تتم فوق الحد الأدنى الشهري ، تقلل من أصل القرض وتزيد من حقوق ملكية مالك المنزل. يمكنك بناؤه في منزلك عن طريق سداد رصيد الرهن العقاري الأساسي (قبل الفوائد والضرائب والتكاليف الأخرى).
# 3. قلل قروضك إلى أجل أقصر
بمجرد سداد رهنك العقاري وأي امتيازات أخرى على العقار ، ستمتلك منزلك مجانًا وواضحًا. يمكنك توفير المال من الفوائد على مدى عمر القرض عن طريق إعادة التمويل لمدة أقصر. أيضًا ، ستتجنب إنفاق مبلغ كبير من المال على الفائدة طوال فترة القرض ، مما يوفر لك آلاف الدولارات. تذكر أنه إذا قمت بسداد ديونك بشكل أسرع ، فسيتعين عليك دفع المزيد كل شهر. تأكد من قدرتك على تحمل رسوم إغلاق القرض الجديد قبل التقدم بطلب لإعادة التمويل لمدة أقصر.
# 4. إلغاء الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري
يدفع المقترضون أقساط تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) للمقرضين لحماية استثمار القرض الخاص بالمقرض في حالة تخلف المقترض عن السداد. عند شراء منزل ، فإن الخيار الوحيد لتجنب الدفع مقابل PMI هو دفع 20٪ دفعة أولى. تتراوح أقساط مؤشر مديري المشتريات من 0.1 في المائة إلى 2 في المائة من رصيد القرض المستحق سنويًا. يتم تقسيم السعر الإجمالي إلى أقساط يتم تطبيقها على دفعة الرهن العقاري العادية. يمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة مدفوعاتك المنتظمة وإبطاء تقدمك نحو ملكية المنزل. إذا تمكنت من التخلص من PMI ، فيمكنك وضع هذا المال في اتجاه أصل القرض ودفعه بسرعة أكبر.
إذا كان لديك قرض تقليدي وتم استثمار 20٪ أو أكثر من قيمة المنزل في العقار ، فيمكنك التخلي عن مؤشر مديري المشتريات. بعد ذلك ، اتصل بخدمة الرهن العقاري واطلب منهم إلغاء PMI الخاص بك. عندما تصل حصتك في المنزل إلى 22٪ ، سيتم إلغاء مؤشر مديري المشتريات الخاص بك على الفور.
التأمين على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية يسمى قسط تأمين الرهن العقاري (MIP). إذا قمت بتخفيض أقل من 10٪ ، فستكون أقساط التأمين على الرهن العقاري (MIP) مستحقة لمدة 12 عامًا. يعد دفع MIP شرطًا إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 10٪. خياراتك الوحيدة للتخلص من تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية 10٪ دفعة أولى هي إعادة التمويل إلى قرض تقليدي أو الانتظار 11 عامًا.
# 5. ابحث عن طرق أخرى لكسب العيش
أفضل طريقة لتكديس حقوق الملكية هي سداد الديون مع ارتفاع قيمة منزلك. مجرد إجراء الدفعة الشهرية المطلوبة سيمنعك من كسب أكبر قدر ممكن من رأس المال. لهذا السبب ، يبدو من المعقول أن يهتم العديد من مالكي المنازل الذين يشعرون بالراحة تجاه حقوق الملكية بالبحث عن طرق للتخلص من رهنهم العقاري.
نرحب دائمًا بالمال من مصادر غير متوقعة (مثل المكاسب المفاجئة أو الهدية أو الميراث) ، ولكن ليس من السهل الحصول عليها. ستساعدك إعادة تقييم ميزانيتك وإمكانيات الدخل على سداد قرضك بشكل أسرع وتعزيز حقوق الملكية الخاصة بك.
# 6. تحلى بالصبر ودع سعر منزلك يرتفع قبل أن تبيعه
قد تتطور حقوق ملكية منزلك بمرور الوقت ، وهو ما يمكن أن يكون مريحًا إذا لم تكن بحاجة إلى المال مقابل أي شيء وشيك. من خلال مدفوعات الرهن العقاري المتسقة وزيادة قيمة منزلك بمرور الوقت ، يمكنك بناء رأس المال. ومع ذلك ، قبل الاستثمار في المنزل ، من الضروري إجراء بحث شامل. التأكد من أن الحي وقيم الممتلكات وحالة المنزل كلها رهانات قوية للنمو المستقبلي.
كإجراء احترازي ، ضع في اعتبارك عيوب السماح لأرضك بالتطور بشكل عضوي. يمكن أن يؤدي انخفاض أسعار العقارات ، على سبيل المثال ، إلى القضاء على جزء من رأس المال الذي جمعته في منزلك.
# 7 احصل على منزلك بالترتيب عن طريق إنفاق الأموال على التجديدات
تعد زيادة قيمة منزلك ثاني أهم عامل في بناء حقوق الملكية بعد سداد أصل القرض. يمكن أن يؤدي إعادة تشكيل المطبخ ، على سبيل المثال ، إلى زيادة قيمة منزلك ودفع تكاليفه بمرور الوقت. يمكن أن تزيد التجديدات المحترفة والهواة على حد سواء من قيمة إعادة البيع في منزلك ومن حقوق الملكية. لسداد الرهن العقاري الخاص بك ، قم بتعزيز قيمة منزلك.
وفي الختام
ملكية منزلك هي جزء من قيمته السوقية التي تمتلكها بالفعل. لمعرفة مقدار الأسهم التي لديك في منزلك ، ستحتاج إلى معرفة المبلغ الذي لا يزال مستحقًا على قرضك العقاري والحصول على تقييم رسمي. عندما يكون لديك ملكية في منزلك ، يمكنك استخدامها كضمان للحصول على مبلغ قرض أعلى. نتيجة لذلك ، يمكنك تحسين فرصك في الحصول على الموافقة ويمكنك الحصول على تمويل بأسعار فائدة أكثر ملاءمة.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك استخدام حقوق الملكية في منزلك كضمان للحصول على قرض أو حد ائتمان ، أو يمكنك إعادة تمويل رهنك العقاري مقابل مبلغ نقدي مقطوع.
الأسئلة الشائعة حول الأسهم
ما هو معدل الفائدة الحالي على قرض شراء منزل؟
سيعتمد سعر الفائدة على قرض الأسهم العقارية على درجة الائتمان الخاصة بك والمقرض الذي تختاره.
كيف يتم تحديد قيمة المنزل؟
التقييم ضروري لتحديد القيمة السوقية للمنزل. عادة ما يطلب المقرضون واحدًا قبل الإذن بالقرض ويدخلون تكلفة التقييم في رصيد القرض.
هل يمكنك بيع منزل قبل سداده؟
نعم. يمكنك بالتأكيد. ستسدد ديونك ، وتغطي تكاليف الإغلاق ، وتحقق ربحًا جيدًا من البيع.
المشاركات مماثلة
- الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
- سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله
- حقوق ملكية العلامة التجارية: كيفية بناء حقوق ملكية للعلامة التجارية (مع أمثلة)
- الدليل النهائي لاستثمار الملكية الخاصة في العقارات
الرقم المرجعي
