أنت بلا شك تدرك جيدًا أن المقرض الخاص بك سيتعين عليه اتخاذ إجراء إذا تخلفت عن سداد أقساط الرهن العقاري. قد يساعدك ترتيب العقد البديل في الهروب من عواقب حبس الرهن ، وهو الإجراء القانوني الذي يقوم من خلاله المُقرض الذي يمتلك قرضك بالاستيلاء على ممتلكاتك. دعونا نلقي نظرة فاحصة على ما هو الفعل بدلا من الرهن وكيف يختلف عن الرهن. سنعرض أيضًا نموذجًا لسند الرهن بدلاً من حبس الرهن.
ما هو الفعل بدلا من الرهن؟
السند الذي يحل محل الرهن هو إجراء قانوني ينقل ملكية المنزل من مالك المنزل إلى مقرض الرهن العقاري. ونتيجة لذلك ، لم يعد صاحب المنزل مضطرًا إلى سداد الرهن العقاري وخالٍ من عبء الرهن العقاري. يعد هذا بديلاً لأصحاب المنازل الذين يملكون القليل من حقوق الملكية أو لا يملكونها والذين لا يستطيعون سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية.
وفقًا لجاكي بويز ، كبير مديري خدمات الإسكان والإفلاس في Money Management International ، وهي منظمة غير ربحية لتقديم المشورة بشأن الديون ومقرها شوجر لاند ، تكساس ، فإن الفعل بدلاً من ذلك هو المستند القانوني الذي يوقعه مالك المنزل لتفعيل التحويل.
فهم الفعل بدلاً من الرهن
السند الذي يحل محل الرهن هو خيار محتمل يستخدمه الرهن أو صاحب المنزل لمنع حبس الرهن.
يقوم القائم بالرهن بنقل الممتلكات الضمانية ، والتي غالبًا ما تكون المنزل ، إلى المقرض الذي يعمل بصفته المرتهن مقابل إعفاءه من جميع التزامات الرهن العقاري. يجب على كلا الطرفين الدخول في الاتفاق عن طيب خاطر وبحسن نية. يوقع صاحب المنزل على الورقة ، والتي يتم توثيقها من قبل كاتب عدل ومسجلة في السجلات العامة.
عادة ما يتم تنفيذ هذا الإجراء الدرامي كملاذ أخير بعد أن يستنفد مالك العقار جميع الخيارات الأخرى (مثل تعديل القرض أو البيع على المكشوف) والاعتراف بأنهم سيفقدون منزلهم.
سيتم إعفاء صاحب المنزل من عبء القرض حتى إذا كان عليه التنازل عن ممتلكاته والهجرة. نظرًا لأن هذه العملية تتم عادةً بإشعار عام أقل من حبس الرهن ، فقد يكون مالك العقار قادرًا على تقليل خزيه والحفاظ على خصوصية مأزقه.
الأسباب التي تجعل المقرض قد يرفض صكًا بدلاً من ذلك
تذكر أن المقرض الخاص بك غير ملزم بقبول صك بدلاً من اتفاقية. قد يرفض المقرض سندًا بدلاً من ذلك لعدة أسباب ، بما في ذلك:
- انخفاض في القيمة السوقية العادلة لممتلكاتك: إذا انخفضت القيمة السوقية العادلة لمنزلك ، فقد تدين بقرضك أكثر مما يستحق منزلك. قد يوافق المقرض على قبول صك بدلاً من اتفاق في هذا الظرف. في هذه الحالة ، قد يقبل المُقرض الخاص بك فقط الفعل بدلاً من الترتيب إذا دفعت الفرق بين القيمة المقدرة والمبلغ المستحق. هذا ليس شيئًا تقوم به شركة Rocket Mortgage.
- الامتيازات أو الأحكام الضريبية على الممتلكات الخاصة بك: يصبح التخلي عن سندك أكثر إشكالية إذا كان لديك حكم أو امتياز ثانوي ، مطالبة بممتلكاتك لم ينشئها المُقرض. إذا كان لدى شخص آخر مطالبة بالعقار ، فسيعمل بعض المقرضين معك لإلغاء الحجز.
- حالة المنزل السيئة: إذا كان منزلك في حالة سيئة ، فقد يرفض المُقرض أي سند بدلاً من الصفقة التي تقترحها.
الأسباب التي تجعل المقرض قد يقبل صكًا بدلاً من ذلك
على الرغم من أن المُقرض غير مطالب بقبول صكك بدلاً من حبس الرهن ، إلا أن هناك العديد من الحوافز للقيام بذلك. تتضمن بعض المزايا التي يتلقاها المقرض الخاص بك عندما يقبل سندًا بدلاً من ذلك ما يلي:
- تحكم أسرع في الممتلكات الخاصة بك: يجب على المقرضين تعيين محامين أمام المحكمة ، وإثبات أنك لم تدفع ديونك ، والحصول على موافقة المحكمة لإزالة الممتلكات الخاصة بك من حبس الرهن. يجب على المُقرض أن يطردك بشكل قانوني من العقار حتى لو ذهب إلى المحكمة من قبل. بقبول صك بدلاً من ذلك ، يوفر المُقرض الوقت والمال.
- أفضل شروط الملكية: قد يوافق المقرضون على افتراض حيازة العقارات في حالة جيدة لأنهم يبيعون بمزيد من المال ويستغرقون وقتًا أقل في البيع. مع وجود سند بدلاً من ذلك ، قد يطلب منك المُقرض الحفاظ على العقار في حالة ممتازة.
الفعل في مقابل مقابل. التعويق: ما هو الفرق؟
يبدو الفعل البديل والحبس الرهن متشابهين لكنهما ليسا نفس الشيء. في حبس الرهن ، المقرض يستعيد الممتلكات بعد فشل صاحب المنزل في سداد المدفوعات. تختلف قوانين الرهن من دولة إلى أخرى ، ويمكن أن يحدث حبس الرهن بطريقتين:
- حبس الرهن القضائي ، وفيه يقاضي المقرض لاستعادة الممتلكات
- يسمح الرهن غير القضائي للمقرض بحجز الرهن دون المرور بنظام المحكمة.
الفروق الرئيسية بين سند بدلاً من ذلك وحبس الرهن هي التأثيرات على درجة الائتمان الخاصة بك ومسؤوليتك المالية بعد أن يسترد المقرض العقار. يمكن أن يكون الرهن على تاريخك الائتماني أكثر ضررًا من الفعل بدلاً من الرهن من حيث تقارير الائتمان والتصنيفات الائتمانية. يمكن أن تظل عمليات حبس الرهن وغيرها من المعلومات السلبية في تقارير الائتمان الخاصة بك في تقريرك لمدة تصل إلى سبع سنوات.
عندما تعيد السند إلى المُقرض عن طريق صك بدلاً من ذلك ، فإن المُقرض عادةً ما يعفيك من جميع الالتزامات المالية المستقبلية. هذا يعني أنك لم تعد مضطرًا لدفع أقساط الرهن العقاري أو سداد مبلغ القرض المتبقي. مع الرهن ، يجوز للمقرض اتخاذ خطوات إضافية لاسترداد الأموال المستحقة على المنزل أو النفقات القانونية.
مزايا وعيوب السند بدلاً من الرهن
هذا يفيد كل من المقترض والمقرض. الميزة الأكثر جاذبية لكلا الطرفين هي في كثير من الأحيان تجنب التقاضي المطول والمستغرق للوقت والمكلفة.
علاوة على ذلك ، اعتمادًا على كيفية تنفيذ هذه العملية في منطقتهم ، يمكن للمقترض عادةً تجنب بعض الشهرة العامة. نظرًا لأن كلا الطرفين ينشئ اتفاقًا مفيدًا للطرفين يتضمن معايير واضحة فيما يتعلق بموعد وكيفية مغادرة مالك العقار للعقار ، يتجنب المقترض احتمال ظهور المسؤولين عند الباب لطردهم ، كما قد يحدث مع حبس الرهن.
في حالات نادرة ، قد يكون مالك العقار قادرًا على الترتيب مع المُقرض لتأجير العقار من المُقرض لفترة زمنية محددة. يقوم المُقرض في كثير من الأحيان بتوفير المال عن طريق تجنب النفقات المتكبدة أثناء إجراء طويل لحبس الرهن.
يجب على المُقرض فحص المخاطر المحددة المصاحبة لهذه الصفقة عند تقييم الفوائد المحتملة للالتزام بهذا الترتيب. من بين المخاطر المحتملة احتمال ألا تزيد قيمة العقار عن رصيد الرهن العقاري المتبقي وأن الدائنين الصغار قد يكون لديهم امتيازات.
العيب الرئيسي لسند بدلاً من حبس الرهن هو أنه سيضر بائتمانك. وهذا يعني زيادة تكاليف الاقتراض واحتمال أكبر للصعوبات في الحصول على رهن عقاري آخر. يمكن الاعتراض على الرهن على تقرير الائتمان الخاص بك مع مكاتب الائتمان ، ولكن هذا لا يضمن أنه سيتم إزالته.
الايجابيات
- يقلل أو يلغي ديون الرهن العقاري دون الحاجة إلى حبس الرهن.
- يجوز للمقرضين إعادة تأجير الممتلكات لأصحابها.
- كثيرا ما يفضله المقرضون
سلبيات
- إنه يضر بدرجة الائتمان الخاصة بك
- من الصعب الحصول على رهن عقاري آخر في المستقبل
- يمكن أن يبقى المنزل تحت الماء.
سند بدلاً من عينة الرهن
يقدم هذا القسم نموذجًا لسند بدلاً من اتفاقية الرهن ، مع بعض المستندات لمستندات الإغلاق النموذجية لمواصلة تنفيذ المعاملة. يحتوي هذا المستند بدلاً من نموذج الرهن على صفحة واحدة وهو نوع ملف MS Word مدرج ضمن مستندات الاتفاقيات القانونية الخاصة بنا.
تم إعداد هذا السند في هذا اليوم ______ من _____ ، 20___ ، بين المانح [مالك العقار] ، و [العنوان] ، والممنوح [المُقرض] ، في [العنوان].
للحصول على اعتبارات قيمة ، يتم إقرار استلامها بموجب هذا ، يقوم المانح بموجب هذا بأفعال للممنوح له ، بدلاً من حبس الرهن ، الممتلكات العقارية الموصوفة التالية:
عنوان العقار: _____________________ APN: ___________________ التعريف القانوني: ____________
هذا السند هو وسيلة نقل ملزمة. باع المانح الممتلكات العقارية الموصوفة أعلاه إلى المستفيد في السداد الكامل لجميع الالتزامات المضمونة بموجب صك الثقة الذي أكمله المانح سابقًا وتم تقديمه إلى مسجل المقاطعة في التاريخ _______ كأداة رقم ___________ ، الصفحة رقم __________ ، كتاب ___________.
يقر المانح أن هذا النقل يتم بحرية وصدق وأنه لا توجد اتفاقيات أخرى ، شفهية أو مكتوبة ، بين المانح والممنوح له ، فيما يتعلق بالممتلكات العقارية المذكورة هنا ، بخلاف هذا السند.
نفذت هذا ________ يوم _________، 20 __________.
المانح: _______________ [اسم المانح]: ___________
المستفيد: ________________ [اسم المستفيد]: ____________
إشعار: يجب توثيق أي شكل من أشكال السند بدلاً من التعويق.
كيفية الحصول على صك بدلا من الرهن
الحصول على صك بدلاً من حبس الرهن ليس بالأمر السهل دائمًا ؛ لن يوافق بعض مقرضي الرهن العقاري على أحدهما ، اعتمادًا على حالة العقار الحالية وما إذا كانت هناك امتيازات ضريبية أو أحكام ضده بسبب عدم دفع ضرائب الملكية. وفقًا لبويز ، فإن المقرضين مسؤولون عن أي أحكام أو امتيازات ضريبية. لذلك يجب أن يأخذوا في الاعتبار نفقات تصريف أي امتيازات كجزء من الفعل بدلاً من ذلك.
ويضيف Boies: "سيناقش الممثل حالتك المالية ويؤكد أنك لا تستطيع تحمل رهنك العقاري ، وأن هناك حاجة إلى بديل للتصرف وأي منها هو الأفضل". "خادم الرهن العقاري الخاص بك غير مطالب بتقديم صك بدلاً من ذلك."
بعض المتغيرات المحددة هي معايير Fannie Mae أو Freddie Mac أو USDA أو VA (إذا كانت أي من هذه المنظمات تدعم القرض) والقيمة السوقية الحالية للمنزل.
ما معنى الصك محل الرهن؟
الفعل بدلاً من الرهن هو نقل طوعي لملكية منزلك إلى المقرض لتجنب حبس الرهن. قد يسمح لك سند بدلاً من الرهن بتجنب تحمل المسؤولية الشخصية عن أي رصيد رهن متبقي.
وهل الصك في مكانه أفضل من حبس الرهن؟
أضرار ائتمانية أقل: يظل الفعل البديل في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة أربع سنوات ، لكن الرهن يبقى لمدة سبع سنوات. يمكن أن يسمح لك استخدام صك بدلاً من ذلك بشراء منزل جديد في وقت أقرب مما لو مررت بحبس الرهن.
ما هو أهم عيب للمقرض من الفعل بدلا من الرهن؟
ولعل أهم عيب في سند صك بدلاً من ذلك هو أن المُقرض يحصل على العقار خاضعًا لجميع الأعباء والمصالح الأخرى. نتيجة لذلك ، إذا كان هناك رهن عقاري ثان ، على سبيل المثال ، فمن غير المرجح أن يكون القرض البديل قابلاً للتطبيق.
هل الفعل بدلا من حبس الرهن يضر بائتمانك؟
وفقًا لبيانات FICO ، قد تنخفض درجة الائتمان الخاصة بك بمقدار 50 إلى 125 نقطة بعد صك بدلاً من الرهن ، اعتمادًا على المكان الذي كان عليه قبل السند بدلاً من ذلك. ومع ذلك ، فإن التأثير أقل حدة قليلاً من إيداع الرهن ، مما قد يقلل من درجة الائتمان الخاصة بك بما يصل إلى 160 نقطة.
كيف تتفاوض على صك بدلاً من حبس الرهن؟
التفاوض على حكم النقص
نظرًا لأن السند الذي يحل محل الرهن هو ترتيب طوعي بينك وبين المُقرض ، يمكنك إبرام صفقة يوافق بموجبها المُقرض على عدم السعي للحصول على حكم قضائي. أنت توافق على دفع جزء من العجز أو استرداد العجز بمرور الوقت.
ما فائدة الصك بدلاً من الرهن مقارنة بالبيع على المكشوف؟
تتمثل إحدى مزايا صك بدلاً من ذلك ، على عكس البيع على المكشوف ، في أنك لست مضطرًا لتحمل مسؤولية بيع منزلك. سيوافق البنك بشكل عام فقط على صك بدلاً من ذلك إذا لم يكن للعقار امتيازات بخلاف الرهن العقاري.
وفي الختام
إذا كنت تواجه صعوبة في سداد مدفوعات الرهن العقاري ، فقد يكون صك بدلاً من الرهن حلاً مناسبًا. قبل الموافقة على صك بدلاً من حبس الرهن ، من المهم أن تفهم كيف سيؤثر ذلك على رصيدك وقدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل. ضع في اعتبارك خيارات أخرى ، مثل تعديلات القرض ، أو البيع على المكشوف ، أو إعادة تمويل الرهن العقاري ، لمساعدتك في تحديد كيفية المتابعة.
مقالات ذات صلة
- الرهن تحت الماء: المعنى والخيارات المتاحة
- DEED DEED: التعريف وكيفية الحصول على واحد
- ما هو البيع القصير؟ دليل لعملية البيع على المكشوف
- البيع القصير: التعريف والعملية والفوائد
- صك الثقة: نظرة عامة ، الرهن العقاري مقابل صك الثقة وكيف يعمل
مراجع حسابات
