أرض غير محسّنة: أفضل دليل سهل لاتخاذ قرارات ذكية في عام 2023

أرض غير محسنة
مصدر الصورة: The Balance Small Business

قد يكون الاستثمار في قطعة أرض شاغرة أو قطعة أرض قرارًا حكيمًا للغاية. قد توفر لك الأرض أيضًا الكثير من الفرص لتوليد تدفق ثابت من الدخل. إلى حد كبير ، قد لا تحتاج حتى إلى فعل أي شيء بالعقار لإعادة استثمارك الأولي إذا اشتريت الأرض "المثالية". يمكنك أيضًا تحديد ما إذا كنت تريد البناء على الأرض غير المحسنة. ستوجهك هذه المقالة إلى ما تحتاج لمعرفته حول شراء الأراضي غير المحسنة ومعدلات القروض عند بيعها. وأيضًا ما إذا كان بإمكانك البناء على الأرض غير المحسنة التي اشتريتها أم لا.

ما هي الأرض غير المحسنة؟

في العقارات ، الأرض "غير المحسنة" هي الأرض التي تفتقر إلى بعض المرافق الأساسية ، مثل الطاقة أو خدمة الهاتف أو الوصول إلى الشوارع أو توفير إمدادات المياه. على الرغم من إمكانية الوصول إليها عبر طريق خرساني أو ترابي ، إلا أن غياب الكهرباء والهاتف يمكن في بعض الأحيان أن يؤهل العقار على أنه غير محسن في العديد من أنظمة القوائم المختلفة.

الأرض غير المحسنة هي في الأساس لوحة بيضاء يمكنك تطوير ما تريد عليها ، طالما أنك تتبع قوانين تقسيم المناطق والبناء. 

هل شراء أرض غير محسنة فكرة جيدة؟

لا يعد شراء الأراضي غير المحسنة خيارًا جيدًا إذا لم يكن لديك الأموال أو الوقت للتعامل مع التحديات غير المتوقعة. نظرًا لأن هذه القطع المهجورة تفتقر إلى المرافق والوصول إلى الشوارع ، فستواجه حواجز طرق مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً.

قرض أرض غير محسّن

الرهون العقارية وقروض الأراضي غير المحسنة ليست هي نفسها. لا تتعامل مؤسسات الإقراض مع قروض الأراضي بنفس الطريقة التي تعامل بها الرهون العقارية. هناك خطر أقل إلى حد كبير عندما يقوم المقرض بتمويل المنزل. إذا فشل المقترض في سداد قرض الأرض ، فإن بيع الممتلكات التي تحتوي على منزل أسهل بكثير من بيع قطعة أرض فارغة. يطلب بعض المقرضين دفعة أولى تصل إلى 50٪ لتغطية المخاطر العالية للأرض غير المحسنة.

في حين أن معدلات قروض الأراضي غير المحسنة ليس من الصعب الحصول عليها مثل سلفة الأرض الخام. قد يكون من الصعب تحقيقها. لذا تأكد من أن لديك خطة دقيقة ودفعة أولى كبيرة ودرجة ائتمانية جيدة فيكو. لأن ائتمانات الأراضي غير المحسّنة ليست أكثر أنواع القروض خطورة التي يمكن للمقرض تقديمها. المدفوعات المقدمة ونفقات التمويل لن تكون خارج هذا العالم. ومع ذلك ، ليس من غير المعتاد أن تكون أكبر من أنواع قروض التمويل الأخرى. هذه هي الطريقة التي تعمل بها قروض الأراضي غير المحسنة.

كم من القرض يمكنني الحصول عليه مقابل الأرض؟

لا توجد قوانين صارمة وسريعة بشأن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه بقرض أرض. على الرغم من أن مبالغ القرض العقاري يمكن أن تختلف اعتمادًا على نوع الأرض التي تشتريها ومُقرض الرهن العقاري الذي تعمل معه.

على سبيل المثال ، قد يساعدك أحد المقرضين في تمويل ما يصل إلى 85٪ من تكلفة الأراضي المطورة أو 70٪ من تكلفة الأراضي غير المحسنة. ضع في اعتبارك أن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه مرتبط بقوة بكمية النقود التي لديك ويمكن أن تضعها في الصفقة.

ما هو الفرق بين الملكية المحسنة وغير المحسنة؟

تعتبر الممتلكات غير المحسنة طريقة رخيصة لشراء أرض لمنزلك أو عملك أو مزرعتك المستقبلية لأنها لا تحتوي على أي خدمات. الأرض المحسنة هي الأرض القريبة من المرافق والخدمات الأخرى.

معدلات قروض الأرض غير المحسّنة

بالنظر إلى حقيقة أن قروض الأراضي يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر في بعض الأحيان ، يفضل المقرضون فرض معدلات فائدة أعلى. ما يصل إلى 5٪ أو 6٪ ، على سبيل المثال لا الحصر. قد ينتهي بك الأمر بدفع معدلات أعلى لقرض الأرض اعتمادًا على المنزل ، والدفعة الأولى ، والجدارة الائتمانية. نظرًا لأن معدلات قروض الأراضي هذه عادةً ما تكون أكثر تكلفة ، فمن الأهمية بمكان أن تقضي وقتك في المقارنة بين مختلف المقرضين قبل اتخاذ قرار بشأن أحدهم. عادة ما تكون معدلات الفائدة غير المحسنة على قروض الأراضي أعلى من معدلات الفائدة على قروض الإسكان. مع درجة ائتمان أعلى ونسبة DTI أصغر ، من المرجح أن تكون مؤهلاً للحصول على أسعار أرخص.

تختلف معدلات قروض الأراضي حسب نوع العقار وطول مدة القرض. فيما يلي أسعار القروض العقارية التي يمكنك الحصول عليها

معدلات قرض قطعة أرض غير محسّنة

  • 10 سنوات ثابتة: 4٪ -5٪
  • مدة ثابتة 15 سنة: 4.30 - 5.30٪
  • 20 عاما محدد المدة: 4.60 الى 5.60 بالمئة
  • الأجل الثابت 30 سنة: 4.65 إلى 5.65 في المائة

أرض غير محسنة لأسعار قروض الاستكشاف / الاستجمام

  • 10 سنوات ثابتة: 4.25 إلى 5.25 بالمائة
  • 15 سنوات ثابتة: 4.55 إلى 5.55 بالمائة
  • 20 سنوات ثابتة: 4.85 إلى 5.85 بالمائة
  • ثابت لمدة 30 سنة: 4.90٪ - 5.99٪

شراء أرض غير محسنة

عند شراء نوع من الأرض ، من الضروري تحديد ما إذا كانت قطعة الأرض قد تم تحسينها أو عدم تحسينها. يمكنك التعرف على الأرض غير المحسنة من خلال عدم وجود وسائل الراحة والمرافق مثل الطاقة والمياه والهاتف أو حتى الوصول إلى الطريق. هذه القسائم هي مجرد مساحات كبيرة ومفتوحة من الأرض. سيتطلب أي شكل من أشكال الهيكل قدرًا كبيرًا من العمالة ، ومع ذلك ، فإن البعض لديه أحكام قائمة لتسهيل البناء. عادة ما تباع الأراضي غير المحسنة بسعر منخفض.

عند الاستثمار في العقارات أو شراء الأراضي غير المحسنة ، من الضروري مراعاة قيمة الأرض عند اتخاذ قرار بشأن الموقع.

قد تنخفض قيم الأرض كلما ابتعدت عن الحي التجاري المركزي (CBD). وذلك لأن الأرض القريبة من منطقة الأعمال المركزية محدودة للغاية وأكثر قيمة ويمكن الوصول إليها بسهولة. نتيجة لذلك ، غالبًا ما تكون قيمة الأراضي غير المحسنة أعلى.

يمكن أن يكون هناك الكثير من الأراضي المتاحة بعيدًا عن منطقة الأعمال المركزية ، ويمكن أن تكون في موقع أقل ملاءمة. ومن ثم فإن قيم الممتلكات أقل.

عند تقييم المواقع ، فإننا نأخذ في الاعتبار نسبة الأرض إلى الأصول. يتم التعبير عن هذا كنسبة مئوية من سعر الشراء. يمكنك أيضًا إجراء البحث الخاص بك قبل شراء أي نوع من الأراضي.

حاول التحقيق: 

  • التقسيم - هل يمكنك استخدام المنزل بالطريقة التي تريدها؟
  • هل هناك أي حقوق ارتفاق على العقار؟
  • هل هناك تغطية كافية للهاتف المحمول؟
  • ما هي حالة التربة؟
  • هل هناك خطر من الفيضانات؟
  • هل الأرض مناسبة لنظام الصرف الصحي وبئر؟
  • ما هي المزارع والمؤسسات التجارية الأخرى الموجودة في المنطقة؟

هل يمكنك البناء على أرض غير محسنة؟

يمكنك أن تفعل ما تريد بأرض غير محسنة. يمكنك وضع منزلك في منتصف الطرد مباشرة إذا كنت ترغب في ذلك. إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك بناء سلسلة من الكبائن المترابطة بدلاً من المنزل. إنها أرضك ، ويمكنك وضعها بالطريقة التي تريدها داخل حدود مجتمعك. يمكنك استخدام الأرض لبناء منزل أو عقار آخر ، ثم العيش فيه أو تأجيره لمستأجرين آخرين. تسمح بعض العقارات التجارية ببناء العديد من المباني المتواضعة أو المجمعات الفردية الأكبر.

إذا كنت لا تنوي فعل أي شيء بالأرض ، فيمكنك الاحتفاظ بالعنوان كاستثمار. ومع ذلك ، يمكنك السماح لاستثمارك بالنمو من حيث القيمة قبل بيعه لتحقيق ربح جيد. قد تكون قادرًا على شراء المنزل وبيعه دون رؤيته في الواقع. علاوة على ذلك ، يمكنك أن تقرر البناء على أرض غير محسنة أو استخدامها من أجل:

  • عندما تبدأ قيم الممتلكات في الارتفاع ، يجب أن تفكر في الاحتفاظ بها وإعادة بيعها.
  • إنشاء منزل الأحلام
  • بناء إيجار أو تسويق الاستثمار العقاري
  • بناء مجتمع خاص أو مجموعة خاصة من المساكن
  • أنشئ حديقة ومحيطًا لرد الجميل لمجتمعك

لذلك ، إذا كنت تفكر في استثمار الأموال أو البناء على أرض غير محسنة أم لا. ستعتمد الإجابة على ظروفك.

هل تستهلك الأرض غير المحسنة؟

نظرًا لغياب الخدمات ، يعد شراء عقار غير محسن لمنزلك أو شركتك أو مزرعتك المستقبلية خيارًا فعالاً من حيث التكلفة. تشير الأرض المحسنة إلى الأرض التي تتوفر بها المرافق والخدمات بسهولة.

أرض غير محسنة للبيع

إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في العثور على أرض غير محسنة للبيع ، فيمكنك دائمًا الاتصال بوكيل عقاري محلي واطلب منه تجميع قائمة بالعقارات الممكنة اعتمادًا على تفضيلات مكان الإقامة الخاص بك. سمسار عقارات مرخص له حق الوصول إلى أنظمة MLS (خدمة القوائم المتعددة) ، لذلك ستحصل على تحديث أسبوعي أو نصف شهري لما هو متاح ، والقوائم الجديدة ، والمنازل التي تم بيعها. قد يساعدونك أيضًا في فرز خيارات التمويل بحيث يكون لديك فهم أفضل لكيفية دفع ثمن الممتلكات الخاصة بك. علاوة على ذلك ، عادة ما يتم تعويض أصحاب العقارات عن بيع الأراضي أو الممتلكات غير المحسنة. هذا يعني أنك بصفتك مشترًا للأرض ، فأنت لا ترمي أي نقود لإغرائهم للانضمام إليك في مطاردة!

بديل آخر هو التسجيل في خدمة قائمة الأراضي غير المحسنة للبيع. بالنسبة للاشتراك الشهري ، سيقدمون لك قائمة بالأراضي غير المحسنة المعروضة للبيع بناءً على معايير البحث الخاصة بك.

المشكلة الرئيسية في هذا النهج هي لماذا تدفع مقابل قوائم الأراضي التي يمكنك الوصول إليها مجانًا؟ قد يقدمون صفات زغب مثل "توفير الوقت لنفسه" ، "اقتراحات حول كيفية استخدام الأرض" ، وما إلى ذلك. ومع ذلك ، فإن البحث عن أرض غير محسنة للبيع هو جزء من عملية الشراء. تعد مقارنة القوائم والممتلكات عنصرًا مهمًا في بحثك لأنها تتيح لك فهم المكان الذي تريد الإقامة فيه بشكل صحيح لبقية الإطار الزمني الذي اخترته.

الخيار الثالث وربما الأفضل هو القفز مباشرة وإجراء خيارات بيع الأراضي غير المحسّنة الخاصة بك على الإنترنت. أفضل شيء هو أنه يمكنك البحث عن المنزل المثالي في وقتك الخاص ، بما في ذلك الليالي وعطلات نهاية الأسبوع والعطلات.

مزايا شراء الأراضي غير المحسنة

هناك مزايا عديدة لشراء الأراضي غير المحسنة للبيع أو البناء عليها. هنا القليل للتفكير فيه

#1. المرونة

الأرض غير المطورة هي لوحة فارغة يمكنك استخدامها أو البناء عليها. هذا يعني أنه يمكنك استخدامه كما تريد (قانونيًا) وتطويره من الألف إلى الياء إلى المواصفات الدقيقة الخاصة بك. طالما أنها تتوافق مع قيود تقسيم المناطق المحلية. نظرًا لأنه لا يوجد شيء في العقار ، فلن تضطر إلى المجادلة حول ما هو سبب عدم إبرام الصفقة وما يمكنك "العيش معه".

2. تكاليف صيانة أقل

شراء الأراضي غير المحسّنة بدون هياكل يعني أنه سيكون هناك القليل من الصيانة. تشمل التكلفة النموذجية لامتلاك منزل الصيانة والإصلاحات لعناصر مثل الأجهزة وأنظمة المنزل الرئيسية. هذه عادة تصل إلى حوالي 1٪ - 3٪ من سعر شراء المنزل. لا يوجد تكييف أو سباكة أو سقف لاستبدال أو إصلاح على أرض غير محسنة. الشيء الوحيد الذي يجب أن تحافظ عليه هو الأرض. تذكر أنك ستحتاج إلى مواكبة الصيانة المالية مثل ضرائب الممتلكات والتأمين.

# 4. هناك منافسة أقل

عندما يتعلق الأمر بمنافسة المشتري ، قد يكون الحصول على الأرض غير المحسنة أسهل من الحصول على منزل قياسي لأسرة واحدة. يريد العديد من المشترين أن يكونوا قادرين على التحرك على الفور. لا يريدون التعامل مع الضغط الناتج عن بناء منزل. أيضًا ، لا يريدون تخطيط منزل كامل خاص بهم في المقام الأول. كثير من الناس غير قادرين على الانتظار طويلا للانتقال. مع الوضع الحالي لسوق العقارات في ارتفاع الطلب والمخزون الضيق. قد يكون شراء الأراضي وتجنب المنافسة خيارًا حكيمًا إذا كان لديك الوقت للانتظار.

# 5. العائد المحتمل على الاستثمار

موارد الأرض شحيحة. هناك مساحة كبيرة على هذا الكوكب. نتيجة لذلك ، مع ارتفاع عدد السكان وتضيق المساحة. قد ترتفع تكلفة الأرض بمرور الوقت. الأرض غير المحسنة لديها القدرة على أن تكون استثمارًا جيدًا.

مساوئ شراء الأراضي غير المحسنة

عندما يتعلق الأمر بشراء ممتلكات خام ، سترغب في إجراء البحث من حيث التشريعات المحلية ، بالإضافة إلى النقود والوقت اللازمين لإنهاء المعاملة. هذه بعض عيوب شراء الأراضي غير المطورة ، خاصة إذا لم تكن مستعدًا لها.

# 1. زيادة الدفعة المقدمة

تتراوح الدفعة الأولى للأرض المحسنة عادة بين 15٪ و 25٪ من سعر الشراء. ومع ذلك ، فإن هذا المتوسط ​​لا ينطبق على الأراضي الخام لأن المقرض معرض لمخاطر أكبر. قد لا يكون لدى المُقرض ضمان ثابت للاستثمار لأن الأرض ليست جاهزة للبناء. أيضًا ، قد لا تكون هناك خطط دقيقة لبناء أو استخدام الأرض حتى الآن. الأرض الخام هي عبارة عن استثمار يتم تحديده لاحقًا "لاحقًا". نتيجة لذلك ، يجب أن تتوقع دفع دفعة أولى أكبر على القرض تصل إلى 50٪ تقريبًا.

# 2. قيود التقسيم

تحكم قواعد تقسيم المناطق استخدام قطع معينة من الأرض. يمكن أن تختلف تبعًا للمنطقة الجغرافية وقد تحد أو تدمر الغرض الأساسي الخاص بك من الأرض. قبل شراء الأراضي غير المحسنة ، افحص قواعد تقسيم المناطق في المنطقة. حاول زيارة قسم تخطيط المدن أو مكتب حكومي محلي آخر. قد تكون متاحة أيضًا في المكتبة أو على موقع المدينة الإلكتروني.

# 3. تكاليف التصريح

التصاريح هي دليل على موافقة رسمية من الحكومة المحلية لبناء أو تنفيذ إجراء آخر على قطعة من الممتلكات. لبناء منزل على أرض غير محسنة ، قد تحتاج إلى الحصول على عدد من التراخيص. ومن الأمثلة على ذلك تصاريح الصرف الصحي ، والبئر ، والممر ، وتصاريح البناء.

# 4. الراحة

يمنح الارتفاق فردًا أو مجموعة أخرى الحق في الوصول إلى الممتلكات لغرض واضح. سترغب في التأكد من عدم وجود ارتفاق على الأرض. ومع ذلك ، إذا كانت هناك تسهيلات وكنت موافقًا عليها وأنها لن تتعارض مع خططك للموقع. ستحتاج أيضًا إلى التأكد من أن الأرض غير المحسّنة التي تفكر في شرائها ليست غير ساحلية ، مما يعني أنها محاطة بممتلكات أشخاص آخرين وتفتقر إلى الوصول إلى أشياء مثل الطريق الرئيسي أو المرافق. إذا تعذر الوصول إلى العقار ، فستحتاج إلى الحصول على تسهيل للوصول. إذا كان العقار يحتوي بالفعل على حق ارتفاق لهذا الغرض ، فتأكد من فهمك الكامل لحقوقك.

#5. زمن

ضع في اعتبارك الجدول الزمني الخاص بك إذا كنت تنوي تطوير ممتلكاتك الأولية. لن تكون قادرًا على الانتقال أو التطوير على الأرض على الفور. علاوة على ذلك ، قد يستغرق البناء على أرض غير محسّنة وقتًا أطول من البناء على أرض محسّنة لأنك ستحتاج إلى تجهيز المنطقة بالإضافة إلى الوصول إلى المرافق وتركيبها.

وفي الختام

الأرض غير المحسنة أو الخام لا يوجد بها تحسينات إضافية. إذا كنت تنوي البناء على أرض غير محسنة ، فيجب عليك تخصيص ميزانية لنظام الصرف الصحي أو ربط المجاري ، بالإضافة إلى وصلات المرافق. علاوة على ذلك ، حتى إذا لم يتم ترقية الأرض ، فسوف يتعين عليك دفع ضرائب الملكية السنوية.

الأسئلة الشائعة حول الأرض غير المحسنة

ما معنى الاراضي الشاغرة؟

الأراضي الخالية هي الأراضي التي لا توجد بها مباني وليست قيد الاستخدام.

اين ارخص ارض للشراء الان

تعد ولايات تينيسي وأركنساس ووست فرجينيا من أكثر الولايات بأسعار معقولة لشراء الأراضي. تكساس هي وجهة تقاعد شهيرة ، لكنها ليست دائمًا أرخص مكان لشراء الأراضي. إذا كنت تخطط لشراء أرض ، فتأكد من قربها من المياه والمرافق العامة.

أين يمكنني الحصول على أرض مجانية في تكساس؟

إذا كنت تفضل الجنوب ، فإن هذه القرية الصغيرة الواقعة في جنوب تكساس توفر أيضًا ملكية مجانية. ومع ذلك ، بينما ستوفر لك La Villa أرضًا مجانية ، سيُطلب منك دفع ضرائب الملكية.

ما هو الفرق بين المحسن وغير المحسن

الأرض المحسنة هي خاصية خضعت لنوع من الصيانة أو الصيانة أو التعديل مما أدى إلى زيادة قيمتها السوقية. في حين أن الأرض غير المحسّنة لم تشهد أي صيانة أو تعديل تقريبًا. 

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً