هناك مجموعة متنوعة من الأسباب التي قد تجعلك تطلب تقييم الممتلكات ، خاصة إذا كنت تبيع أو تشتري منزلًا. لنلقِ نظرة على أنواع وأنواع تقييم العقارات التجارية المجانية عبر الإنترنت.
تقييم الممتلكات هو تقدير لقيمة منزلك بناءً على موقعه وحالته ومجموعة متنوعة من المتغيرات الأخرى. من حيث التقييم ، الموقع مهم للغاية. ومع ذلك ، نظرًا لعدم إمكانية نقل الملكية ، غالبًا ما تتأثر قيمة المنزل بالتعديلات أو التحسينات. تعتمد قروض الرهن العقاري والتسويات العقارية وحالات الطلاق والضرائب وغيرها من الأمور على تقارير التقييم. عند تحديد سعر بيع عقار ما ، قد تكون هناك حاجة لتقرير تقييم. يقوم المساح المحترف بأداء قيمتك شخصيًا ، حيث يقوم بتدوين الملاحظات والصور ، ثم إرسال تقرير التقييم إليك. عدم الاعتماد فقط على المعلومات التي تحصل عليها من أدوات الإنترنت. لا يزال من الضروري أن يمنحك المثمن المحترف تقديرًا دقيقًا لقيمة الممتلكات الخاصة بك.
لماذا التقييم مهم؟
- إذا كنت تشتري عقارًا أو تبيعه ، فستحتاج إلى معرفة قيمته ، لكن هذا ليس السبب الوحيد.
- سيرغب المقرضون والمصرفيون الاستثماريون وأصحاب رؤوس الأموال في معرفة قيمة عقارك إذا كنت تبحث عن تمويل.
- إذا كنت في شراكة وكان أحد الشركاء يريد ذلك ، فستحتاج إلى معرفة قيمة حصته في العقار.
- في حالة الطلاق ، قد تكون هناك حاجة لتقييم الممتلكات من أجل تقسيم الأصول الزوجية بشكل عادل.
تثمين العقارات عبر الإنترنت
تعتمد جميع الأدوات عبر الإنترنت على البيانات المتاحة للجمهور ، والتي تتم معالجتها بعد ذلك باستخدام خوارزميات الكمبيوتر لإنشاء تقديرات القيمة. البيانات الدقيقة المستخدمة ، بالإضافة إلى الصيغ المستخدمة لحلها ، تعتبر سرية. على الرغم من أن السجلات العامة وخدمات القوائم المتعددة التي يستخدمها سماسرة العقارات هي من بين مصادر البيانات. يؤثر مقدار البيانات المتاحة أيضًا على دقة التقدير ، لأن كمية البيانات تختلف حسب المدينة ، وفي بعض الحالات ، حسب المنزل. فيما يلي أدوات تقييم الممتلكات عبر الإنترنت التي يمكنك استخدامها لمساعدتك في تقدير قيمة منزلك:
# 1. زيلو
Zillow هو واحد من أكبر وأشهر مواقع تقييم العقارات على الإنترنت لتتبع قيمة منزلك. ومن ثم ، فإن أجمل عنصر في Zillow هو أسلوب الموقع وسهولة استخدامه.
يمكنك الحصول على Zestimate تقديرًا أنشأته Zillow لقيمة منزلك ببساطة عن طريق إدخال قيمة منزلك فيه الموقع سهل الاستخدام واجهه المستخدم. يمكنك استخدام أدوات الموقع الصديقة للمستهلكين ليس فقط لمعرفة قيمة الممتلكات الخاصة بك ولكن أيضًا للبحث عن العقارات في منطقتك.
كيف تعرف قيمة منزلك:
ما عليك سوى إدخال عنوانك ، وسوف يخبرك Zillow ما إذا كان منزلك يحتوي على Zestimate أم لا. يمكنك أيضًا تسجيل حساب ، والمطالبة بمنزلك ، وتلقي تحديثات تقييم متكررة.
# 2. ريدفين
Redfin Estimate هو موقع ويب آخر اكتسب شعبية بين هواة العقارات وأصحاب المنازل. مع Redfin ، يمكنك اكتشاف المنطقة المجاورة ، "إمكانية المشي" للممتلكات. وكذلك مقدار تكلفة الضرائب العقارية كل عام عن طريق إدخال بعض البيانات عنها.
علاوة على ذلك ، وفقًا لقيم المستشار المالي على هذا الموقع قد تكون أكثر دقة قليلاً. كوسيط ، Redfin يحسب القيمة السوقية الحالية لممتلكاتك باستخدام البيانات الأكثر دقة من خدمة القوائم المتعددة (MLS).
لمعرفة قيمة منزلك:
ما عليك سوى وضع عنوانك في شريط البحث في الصفحة الرئيسية. ثم حدد "See Home Estimate" للحصول على تقدير فوري لقيمة منزلك. يقدمون لك ملخصًا لكيفية وصولهم إلى تقديراتهم أثناء الحساب.
# 3. Eppraisal.com
يعمل موقع Eppraisal.com بشكل مشابه للمواقع الأخرى في هذه القائمة ، حيث يقدم تقدير التقييم الخاص به في ظروف معينة. بصرف النظر عن أسعار المنازل ، يوفر Eppraisal أيضًا معلومات عن تقييم العقارات عبر الإنترنت حول المنازل المجاورة التي تم بيعها مؤخرًا. فضلا عن معدلات إعادة التمويل الحالية وغيرها من المعلومات.
يمكنك الوصول إلى جميع معلومات تقييم الممتلكات هذه مجانًا على Eppraisal.com. دون إعطاء عنوان بريدك الإلكتروني.
# 4. Realtor.com
بينما Realtor.com قد يبدو أنه موقع ويب لمحترفي العقارات ، ويمكن لأي شخص استخدامه مجانًا. ما عليك سوى إدخال عنوانك على الصفحة الرئيسية للموقع للحصول على مجموعة متنوعة من المعلومات ، بما في ذلك تقدير أسعار الممتلكات الخاصة بك.
ستتعرف على المدارس المحلية ، ومتوسط أسعار القوائم في المنطقة ، وحتى تقييمات ضريبة الأملاك بالإضافة إلى تقدير الأسعار. هذه الأداة مفيدة أيضًا في تحديد قيمة منزل جارك والمبلغ الذي قد يدفعه.
يمكنك الحصول على تقدير فوري عن طريق كتابة موقعك في حقل البحث واختيار "Home Worth". يمكنك أيضًا التسجيل للحصول على حساب ، والمطالبة بمنزلك ، وتلقي تحديثات منتظمة حول قيمته.
تثمين مجاني للعقار
في السنوات الأخيرة ، ظهر عدد كبير من مواقع الإنترنت لإعطائك إجابات قبل استشارة المثمن. بينما يمكن لأصحاب المنازل الآن الوصول إلى معلومات أكثر مما كانوا يتخيلون. لا تتوقع أن يمنحك جهاز كمبيوتر أو هاتف ذكي الكلمة الأخيرة بشأن قيمة منزلك على الرغم من أنه يمكن أن يوفر بعض الأفكار المفيدة. دعنا نلقي نظرة على أدوات تقييم العقارات المجانية عبر الإنترنت لمعرفة أفضل قيمة لممتلكاتك.
# 1. تروليا
Trulia.com هي أداة تقييم مجانية عبر الإنترنت تعمل كيندا بنفس الطريقة التي يعمل بها Zillow. عندما تصل إلى موقع الويب ، يمكنك إدخال عنوانك لمعرفة قيمة منزلك. من ناحية أخرى ، توفر Trulia متوسط سعر قائمة المنازل المماثلة في منطقتك بدلاً من Zestimate.
توفر Trulia أيضًا متوسط قائمة الأسعار لجميع المنازل في منطقتك. بالإضافة إلى الإحصائيات النموذجية حول منزلك ، مثل المساحة بالقدم المربع ، وحجم اللوت ، ومعلومات السرير / الحمام. إذا كنت ترغب في إعادة تمويل منزلك ، يمكن لـ Trulia مساعدتك بشبكة الإقراض المعتمدة الخاصة بها.
# 2. HomeGain.com
في حين أن HomeGain.com هو في الأساس محرك بحث عن تقييم العقارات ، فإن إحدى أدواتهم تتيح لك تقدير قيمة منزلك مجانًا.
# 3. ForSaleByOwner.com
بينما تم تصميم هذا الموقع لمساعدة أصحاب المنازل في الإعلان عن منازلهم وتسويقها بدلاً من استخدام سمسار عقارات ، فإنه يوفر أيضًا موارد متنوعة يمكن لأي صاحب منزل الاستفادة منها.
أداة كشف أسعار تقييم الممتلكات الخاصة بهم مجانية تمامًا وسهلة الاستخدام. بعد التسجيل ، ستتلقى تقديرًا للقيمة السوقية لمنزلك. يمكنك الحصول على هذا بناءً على العقارات المماثلة التي تم بيعها سابقًا في منطقتك ، بالإضافة إلى ملخص لميزات العقارات المحلية.
# 4. خدمات الرهن العقاري تشيس
على الرغم من أنه قد يبدو غير معتاد ، فإن Chase Bank لديه أداة تقييم العقارات المنزلية الخاصة به والمتاحة عبر الإنترنت مجانًا. ما عليك سوى إدخال عنوان منزلك ، والولاية ، والرمز البريدي لمعرفة قيمة منزلك.
بدلاً من تقديم تقدير دقيق ، توفر Chase نطاقًا سعريًا يعتقدون أن منزلك يقع فيه. هذه أداة رائعة للتجربة لأنها توفر أيضًا تقديرًا لجميع قيم منازل جيرانك. وأفضل ما في الأمر أنه مجاني وسهل الاستخدام ولا يتطلب أي معلومات شخصية.
أنواع تثمين العقارات
أثناء عملية البيع أو الشراء ، قد تصادف أنواعًا مختلفة ومميزة من التقييم ، كل منها يخدم وظيفة معينة. فيما يلي أنواع مختلفة من تقييم العقارات التي يجب أن تأخذها في الاعتبار.
# 1. تقييم العقارات
يُظهر لك تقييم الممتلكات قيمة منزلك إذا كنت ستبيعه. بالنسبة للعقارات السكنية ، غالبًا ما تكون العملية بسيطة للغاية - يمكنك القيام بذلك من خلال وكالة عقارات.
# 2. التقييم عبر الإنترنت
من الممكن الحصول على تقييم عبر الإنترنت من راحة منزلك. يتم إجراء هذا الحساب بواسطة جهاز كمبيوتر (وليس إنسانًا) اعتمادًا على موقعك ونوع العقار وأسعار السوق الحالية. يمكن استخدامها كمرجع تقريبي لتزويدك بمعلومات إضافية عند بيع منزلك. يجب أيضًا أن تضع في اعتبارك أنها قد تكون دقيقة مثل تقييم الممتلكات.
# 3. التثمين الزوجي
في إجراءات الطلاق أو الانفصال ، تستخدم المحاكم التقييمات الزوجية لتقرير كيفية توزيع أصول الزوجين. غالبًا ما يتم تنفيذ ذلك من قبل مساح أو مثمن مرخص تم اختياره بشكل مشترك من قبل الزوج المطلق ، ويتم تقديم تقريرهم على الفور إلى المحكمة.
# 4. تقييم الوصايا
بعد الوفاة ، قد تحتاج إلى الحصول على تقييم وصية لأي ممتلكات أو أصول يملكها الموتى من أجل حساب ضريبة الميراث. تنصح الحكومة (من خلال HMRC) بشدة بتعيين مساح محترف لهذا الغرض.
# 5. تثمين الرهن العقاري
يتكون تقييم الرهن العقاري ، المعروف أيضًا باسم القيمة البسيطة ، من مسح سريع لمدة نصف ساعة للممتلكات يغطي أي أخطاء واضحة دون الخوض كثيرًا.
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، سيقوم المُقرض بعمل تقديره الخاص لقيمة المنزل الذي ترغب في شرائه من أجل اتخاذ قرار أولي بشأن مدى استعداده لإقراضك للحصول على قرض عقاري - ولكن الأهم من ذلك ، أنه قد يقدم لك إحساسًا تقريبيًا جدًا بالمبلغ الذي يجب أن تنفقه.
عند بيع أو شراء منزل ، من الضروري استكمال تقييم الرهن العقاري بتقييم مناسب للمباني من مساح محترف - حدد ما إذا كنت ستحتاج إلى تقرير مشتري المنازل أو مسح المبنى.
# 6. التقييمات بأثر رجعي
قد يكون التقييم بأثر رجعي ، الذي يحدد قيمة منزلك في تاريخ معين في الماضي ، مطلوبًا لأغراض ضريبية ، إذا كنت مشتركًا في إجراءات قانونية ، أو إذا كنت بحاجة إلى تحديد قيمة للإثبات.
# 7. التقييمات الضريبية
إذا كانت معاملتك تخضع لضريبة أرباح رأس المال ، فسوف يساعدك التقييم الضريبي في تحديد المبلغ الذي يجب أن تدفعه. قد يكون فهم ما تدين به في ضريبة أرباح رأس المال أمرًا صعبًا ، ولهذا السبب يوظف الكثير من الناس مثمنًا محترفًا. من أجل حساب رسوم الدمغة ، قد تحتاج الإيرادات الداخلية أيضًا إلى تقييم ضريبي احترافي يتم تقديمه كتابيًا.
# 8. تقييم الخبراء الشهود
إذا كنت منخرطًا في نزاع على الملكية ، فيمكن للشاهد الخبير أن يقدم استبيانًا احترافيًا وجديرًا بالثقة يمكن تقديمه أو الاعتماد عليه في المحكمة. يشتمل هذا على قيمة وقائمة بأي مخاوف أو عيوب بالممتلكات ومعلومات تتعلق بعقد الإيجار.
# 9. تثمين التأمين
عندما يقوم المساح بتقييم منزلك ، فقد يقوم أيضًا بإجراء تقييم التأمين. الهدف هو تحديد قيمة التأمين على الممتلكات الخاصة بك بناءً على ما إذا كانت إعادة البناء ستكلف أكثر من متوسط سعر البناء في السوق إذا تم هدمها بالجرافات أو إحراقها أو إتلافها بشكل يتعذر إصلاحه.
# 10. إعادة بناء التقييمات
هذا جزء من تقييم التأمين الخاص بك - حساب تكلفة إعادة بناء الممتلكات الخاصة بك في حالة تعرضها للتلف الذي لا يمكن إصلاحه ، بما في ذلك أي مخاطر تأمين.
تثمين العقارات التجارية
للوصول إلى التقييم ، بيانات محددة تتعلق بالعقار التجاري. بالإضافة إلى الإحصاءات العامة المتعلقة بالأمة والمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار ، يتم جمعها وفحصها. لتحديد قيمة الممتلكات التجارية ، يستخدم المثمنون المحترفون إحدى هذه الطرق.
الطريقة الأولى: نهج مقارنة المبيعات
هذه طريقة لتقدير قيمة العقار من خلال مقارنته بالعقارات التي تم بيعها مؤخرًا بسمات مماثلة ، ويُعرف أيضًا باسم نهج بيانات السوق. في عملية تقييم التقييم التجاري ، يجب مراعاة ما لا يقل عن ثلاثة أو أربعة مقارنات. عند اختيار العناصر القابلة للمقارنة ، فإن أهم الجوانب التي يجب مراعاتها هي الحجم والخصائص القابلة للمقارنة - وربما الأهم من ذلك الموقع ، والذي يمكن أن يكون له تأثير كبير على القيمة السوقية للعقار. المقارنات هي خصائص لها خصائص متشابهة ويجب أن تستوفي المعايير التالية من أجل إجراء مقارنة مشروعة:
- عمر المبنى وحالته
- حجم المنزل
- حجم القطعة ، والمناظر الطبيعية ، ونوع المبنى ونوعيته ، وعدد الغرف ونوعها ، ومساحة المعيشة بالأقدام المربعة ، والأرضيات الصلبة ، والجراج ، وترقيات المطبخ ، وغيرها من المرافق المادية.
- وسائل الراحة في المنزل
- استصواب الموقع
- القرب من المنزل المعني (كلما كان أقرب كان أفضل)
- تاريخ البيع: إذا كانت هناك تغييرات اقتصادية بين تاريخ البيع للمقارنة وتاريخ التقييم ، يتم استخدام تاريخ البيع. (لذلك ، الأحدث ، الأكثر دقة)
- شروط وأحكام البيع ، مثل ما إذا كان بائع العقار تحت الإكراه أو ما إذا كان قد تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض)
في تقييم العقارات ، فإن تقدير القيمة السوقية للعقار الخاضع يقع ضمن النطاق المحدد بواسطة أسعار البيع المعدلة للمقارنة. نظرًا لأن بعض التعديلات التي تم إجراؤها على أسعار مبيعات المقارنة ستكون ذاتية أكثر من غيرها ، فعادة ما يتم إيلاء المزيد من الاهتمام للمقارنة مع أقل درجة من التعديل.
الطريقة الثانية: تحليل التكلفة
يمكن استخدام نهج التكلفة لتحديد قيمة العقارات التي تمت إضافتها إلى مبنى واحد أو أكثر. تستلزم هذه الطريقة تقدير قيمة المبنى (المباني) والأرض بشكل منفصل ، مع مراعاة الاستهلاك. يتم حساب القيمة الإجمالية للممتلكات المحسّنة عن طريق إضافة التقديرات معًا. تفترض طريقة التكلفة أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل عقار تم تجديده أكثر من تكلفة شراء قطعة أرض مماثلة وبناء هيكل مماثل. عندما يكون العقار الذي يتم تقييمه من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل شائع ولا ينتج عنه دخل ، تكون هذه الطريقة فعالة. المدارس والكنائس والمستشفيات والمباني الحكومية كلها أمثلة.
الطريقة الثالثة: نهج الدخل
تعتمد هذه الطريقة ، المعروفة أيضًا باسم نهج رسملة الدخل ، على الرابط بين معدل العائد المطلوب من قبل المستثمر وصافي الدخل الناتج عن الممتلكات. يتم استخدامه لمعرفة قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المجمعات السكنية ومباني المكاتب ومراكز التسوق. عندما يُتوقع أن يولد العقار الخاضع إيرادات مستقبلية وتكون مصروفاته متوقعة ومتسقة ، يمكن أن تكون تقييمات رسملة الدخل بسيطة للغاية.
القدرة على تكوين المال هي ما يحدد قيمة العقارات المختلفة ، مثل المجمعات السكنية أو مباني المكاتب. يبدو من المعقول تقدير قيمة هذه الخصائص بناءً على إمكانية كسبها. الرسملة المباشرة ومضاعف الدخل الإجمالي هما خياران.
الرسملة المباشرة
تستخدم المباني السكنية والعقارات التجارية الرسملة المباشرة.
مضاعف الدخل الإجمالي
بالنسبة للعقارات المؤجرة لأسرة واحدة والإيجارات الصغيرة متعددة العائلات ، استخدم مضاعف الدخل الإجمالي.
أمثلة
المثمن مكلف بتقييم مبنى مؤجر من أربع وحدات. يحاول كلا النهجين لتقييم الدخل الممتلكات. يستخدم الرياضيات التالية عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة:
- الدخل الإجمالي السنوي: 48,000 دولار (4,000 دولار شهريًا) -
- المصروفات كل عام: 20,000 دولار
- 28,000 دولار في صافي الدخل التشغيلي
- معدل الحد الأقصى المحلي 8٪.
- 28,000 دولار × (100 / الحد الأقصى) = 350,000 دولار للقيمة المقدرة
- ثم يتم استخدام نهج مضاعف الدخل الإجمالي. يكتشف أن العقارات المحلية المؤجرة تُباع بحوالي 85 ضعف الإيجار. نتيجة لذلك ، إليك كيفية القيام بذلك:
- إيجار 4,000،85 دولار شهريًا مضروبًا في 340,000 يساوي XNUMX،XNUMX دولار.
نهج الرسملة المستقيمة متشابه ، لكنه ليس متطابقًا. في هذا السيناريو ، سيحدد أفضل حكم للمثمن الحساب الأكثر ملاءمة وصحة.
السعر لكل باب
يتم استخدام نهج تقييم العقارات التجارية هذا بشكل شائع للمباني السكنية بدلاً من منازل الأسرة الواحدة. يحدد هذا النهج ببساطة قيمة الهيكل بأكمله بناءً على عدد الوحدات. مجمع سكني بقيمة 4 ملايين دولار ، على سبيل المثال ، يمكن أن تقدر قيمته بـ 200,000 دولار "لكل باب" ، بغض النظر عن حجم كل وحدة.
التكلفة لكل قدم مربع قابلة للتأجير.
تمزج اللقطات المربعة القابلة للتأجير بين الأقدام المربعة القابلة للاستخدام (التي يمكن للمستأجرين شغلها) مع المناطق المشتركة مثل السلالم والمصاعد. باستخدام هذه الطريقة ، يمكنك استقراء التكلفة لكل قدم مربع قابل للتأجير ، ومقارنتها بمتوسط تكلفة الإيجار للقدم المربع ، وتحديد قيمة المبنى.
على سبيل المثال ، إذا كان العقار يحتوي على 10,000 قدم مربع قابلة للتأجير وكان متوسط تكلفة الإيجار لكل قدم مربع هو 12 دولارًا للقدم المربع في السنة ، فإن سعر الشراء البالغ 1.7 مليون دولار سيعطي 7٪ من إجمالي عائد الإيجار. ومع ذلك ، إذا كنت تعلم أنه يمكنك طلب 14 دولارًا للقدم المربع في الإيجار السنوي ، فإن تقييم 1.9 مليون دولار سيوفر نفس العائد الإجمالي.
القيمة لكل مضاعف الإيجار الإجمالي
طريقة تقييم إجمالي الإيجار المضاعف (GRM) تحسب وتحلل القيمة المحتملة للممتلكات عن طريق قسمة سعر الشراء على إجمالي الإيرادات. بعبارة أخرى ، إذا دفعت 500,000 دولار أمريكي مقابل عقار تجاري يدر إيجارات إجمالية قدرها 70,000 دولار كل عام ، فستكون آلية إعادة إعمار غزة 7.14 أو 500,000 دولار أمريكي / 70,000 دولار أمريكي. تُستخدم صيغة تقييم العقارات التجارية هذه بشكل شائع للعثور على عقارات بأسعار رخيصة فيما يتعلق بالدخل المحتمل المستند إلى السوق.
الأسئلة الشائعة
ما هي 5 طرق لتقييم العقارات؟
عند تقييم عقار ما ، هناك خمس طرق رئيسية يجب مراعاتها: القابلية للمقارنة ، والأرباح ، والمتبقي ، والمقاولين ، والاستثمار. عند تحديد القيمة السوقية أو الإيجارية للعقار ، يمكن لمثمّن الممتلكات استخدام واحد أو أكثر من هذه الأساليب.
هل يستحق الحصول على تثمين للعقار؟
إذا كنت تشتري منزلًا ، فيمكن أن تساعدك تقييمات المنزل في معرفة ما إذا كنت ستحصل على صفقة جيدة أم لا. إذا كنت تبيع ، يمكن أن تساعدك تقييمات الممتلكات في معرفة ما إذا كان بيع منزلك يستحق ذلك أم لا ، وكذلك المبلغ الذي تطلبه.
كيف تحسب قيمة العقار؟
لتحديد القيمة الحالية للممتلكات التي يتم تقييمها للاستحواذ ، يجمع نهج التقييم القياسي بين الدخل ومعدل الرسملة.
مقالات ذات صلة
