تثمين الممتلكات: طرق لتقييم العقارات الاستثمارية

تقييم العقارات
مصدر الصورة: wowdecor
جدول المحتويات إخفاء
  1. تقييم العقارات
    1. لوائح تثمين العقارات
  2. ماذا يحدث خلال عملية التقييم؟
  3. ما يجب التحضير قبل التقييم؟
  4. كيف يمكنني رفع قيمة الممتلكات الخاصة بي؟
  5. طرق تثمين العقار
    1. # 1. طريقة الربح
    2. # 2. طريقة التكلفة
    3. # 3. طريقة الاستثمار
    4. # 4. الطريقة المتبقية
    5. # 5. طريقة المقارنة
  6. كيفية اختيار الطريقة الأكثر فعالية لتقييم المخزون
    1. هناك نوعان من طرق تثمين العقارات
    2. # 1. نموذج خصم الأرباح (DDM)
    3. # 2. نماذج التدفق النقدي المخصوم (DCF)
    4. # 3. مقارنة النمذجة
  7. تثمين العقارات التجارية
    1. لماذا يعتبر تقييم العقارات التجارية مهمًا؟
    2. أفضل خمس طرق لتقييم العقارات التجارية
    3. إرشادات لتقييم العقارات التجارية
  8. أساس تثمين العقار
  9. ما هو الفرق بين أساس التقييم والغرض منه؟
  10. ما هي 5 طرق للتقييم؟
  11. ما هي أفضل طريقة للتقييم؟
  12. ما هما نوعان من التقييم؟
  13. هل يمكنك الحصول على تقييم مجاني للعقار؟
  14. كم يجب أن يكلف تثمين الممتلكات؟
  15. ما هي أكثر طرق التقييم شيوعًا؟
  16. ما الذي يقلل من قيمة الممتلكات؟
  17. مقالات لها صلة

تنطبق أهمية قيمة العقار على كل من المشترين والبائعين وهي متبادلة. إذا كنت تحاول الدخول في سوق الشراء من أجل التأجير ، فإن تقييم منزلك من قبل شركة عقارية مرموقة سيساعدك على معرفة ماهية الإيجار المرتبط بالسوق ، وبالتالي ، ما هو العائد الذي يمكنك توقعه. ومع ذلك ، فإن هذا المنشور يساعدنا على فهم الأساليب والأسس المختلفة لتقييم العقارات ، حتى في الجانب التجاري.

تقييم العقارات

قيمة الممتلكات ، من وجهة نظر استراتيجية ، هي القيمة الحالية للمنافع المستقبلية المتأتية من ملكيتها. عادة ما يتم اختبار مزايا العقارات على مدى فترة طويلة من الزمن ، على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استهلاكها بسرعة. تسمى ممارسة تعيين قيمة اقتصادية محددة لقطعة من العقارات بتقييم الممتلكات.

بشكل عام ، يهدف تقييم العقارات إلى تحديد القيمة السوقية العادلة ، وهي التكلفة التي يكون البائع المختص مستعدًا لبيع ممتلكاتها عندها ويكون المشتري المختص مهتمًا بشرائها. بعبارة أخرى ، إنها تستند إلى فرضية أن كلا الجانبين على علم تام وأن أيًا منهما لا يخضع لأي ضغط للشراء أو البيع. تكلفة المبيعات ليست بالضرورة نفس القيمة السوقية العادلة. على سبيل المثال ، عندما يكون البائع في أزمة ويحتاج إلى بيع العقار على الفور ، فقد لا تحصل عملية البيع على المكشوف للعقار على قيمة سوقية عادلة.

يجب أن تؤخذ المكونات الأربعة للقيود أو اللوائح الاقتصادية والاجتماعية والحكومية ، والعوامل البيئية ، والاتجاهات في كل منها في الاعتبار عند تقدير قيمة الممتلكات.

  • الطلب: الرغبة في التملك أو اشتراطها مصحوبة بالموارد المالية لإشباع الرغبة
  • مرافق: هي القدرة على تلبية رغبات ومطالب الملاك المحتملين.
  • السبب الاساسي لوجود علم الاقتصاد هو مشكلة الندرة: التوافر المحدود للعقارات المنافسة
  • إنتقال الملكية من إلى: هذه هي السهولة التي يمكن بها نقل حقوق الملكية.

لوائح تثمين العقارات

دعونا نلقي نظرة على بعض الأفكار التي يتم تطبيقها بشكل متكرر لتقدير قيم الممتلكات.

# 1. مبدأ المطابقة

وفقًا لذلك ، عادةً ما يكون للعقار قيمة أعلى من العقارات التي لا تتناسب مع استخدام وأسلوب العقارات المجاورة.

# 2. مبدأ التغيير 

تقر بأن مجموعة متنوعة من العوامل تؤثر وتغير سوق الإسكان وقيم العقارات. أحد التغيرات البيئية التي قد تؤثر على أسعار العقارات هو التلوث الذي يتسرب إلى منطقة سكنية.

# 3. مبدأ الاستبدال

إنه يشير ببساطة إلى قدرة الممتلكات على العمل كبديل مناسب لآخر.

# 4. مبدأ العرض والطلب

تنص على أن الأسعار سترتفع إذا تجاوز الطلب العرض ، لكن الأسعار ستنخفض إذا تجاوز العرض الطلب على العقارات.

# 5. مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل

تدعي أنه عندما تكون قطعة من الممتلكات مفيدة بطريقة تولد أكبر قيمة اقتصادية ، فإنها ستحقق أعلى سعر.

# 6. مبدأ التقدم

يتطلب أن العقارات القريبة ذات القيم الأعلى يمكنها رفع قيمة العقارات القريبة ذات القيم الأقل. بعبارة أخرى ، لمجرد أنه قريب من أجمل المنازل في المنطقة ، فإن أسوأ منزل في المبنى يستحق أكثر.

# 7. مبدأ الانحدار

إنه نقيض مفهوم التقدم. عندما تقع العقارات منخفضة القيمة بالقرب من عقار عالي القيمة ، فإن سعر الممتلكات ذات القيمة الأعلى ينخفض ​​دائمًا.

# 8. مبدأ المساهمة

يستلزم ذلك معرفة كيفية تأثير كل عنصر من عناصر الخاصية على قيمتها الإجمالية. خذ قطعة سكنية مع منزل وحوض سباحة كتوضيح. يمكن أن تكون الأرض والمنزل والمسبح مثالاً على العناصر الفردية التي تساهم في القيمة الإجمالية للعقار.

ماذا يحدث خلال عملية التقييم؟

المثمن يعمل مثل المشتري المحتمل أثناء إجراء تقييم الممتلكات. بناءً على العناصر بما في ذلك التضاريس والموقع وحجم قطعة الأرض ، بالإضافة إلى تقسيم المناطق وإمكانات العقار للتطوير المستقبلي ، سيقومون بتقييم الأرض التي يقع عليها العقار.

نظرًا لوجود إمكانية إعادة التنظيم والتطوير المستقبلي دائمًا ، لا يتم تحديد قيمة العقار فقط من خلال ما هو موجود في الموقع. من أجل أن نقدم لك ولهم فكرة عامة عن القيمة التي سيتم تقييم عقارك بها ، يجب على وكيل العقارات أو المقيم الخاص بك أن يقدم لك أيضًا معلومات عن المبيعات الأخيرة والقيم الحالية للمنزل في منطقتك.

على غرار ما يفعله المرء بشكل عام أثناء عرض منزل للبيع ، سيقوم المثمن أيضًا بفحص العقار من الداخل إلى الخارج. سيقيس المثمن حجم المبنى من الداخل ويدون ملاحظات حول عدد وأنواع الغرف والتجهيزات والتركيبات وعمر العقار.

نظرًا لأنه يجب على المثمن تقييم كل مكون من مكونات عقارك ، فقد يستغرق موعد تقييم الممتلكات بعض الوقت. من المهم تخصيص وقت كافٍ للموعد وطرح أي أسئلة قد تكون لديك بشأن عملية التقييم لضمان قيمة شاملة ومناسبة.

ما يجب التحضير قبل التقييم؟

يمكنك القيام ببعض الأشياء للاستعداد للاجتماع مع وكيل العقارات أو المثمن. سيمكنك ذلك من تحقيق أقصى استفادة من اجتماعك وجعل الحصول على أدق تقييم للعقار بسيطًا وخاليًا من المتاعب قدر الإمكان.

الخطوة الأولى هي إعطاء المنطقة مرة واحدة سريعًا. نظرًا لأنه من المشكوك فيه أن يقوم المثمن بالتقاط العديد من الصور قبل البيع ، فلن تحتاج إلى تبخير السجاد على الفور أو تنظيف المزاريب. ومع ذلك ، فإن القليل من التنظيم والتنظيم يمكن أن يساعد في تعظيم الإحساس بالمساحة وجذب الانتباه إلى أفضل صفات العقار.

يجب أن تكون أي وثائق قانونية ذات صلة قد تكون لديك للممتلكات جاهزة أيضًا. سيساعدك في الحصول على تقييم دقيق. فقط إذا قمت بتزويد المُثمن بوثائق مثل رسومات البناء ، ومعلومات الإيجار أو السعر ، ورسوم الصيانة.

عندما تستعد للزيارة ، لا تنس طرح الأسئلة وربما تدوين بعضها. كلما فهمت العملية أكثر ، كلما كنت أفضل استعدادًا لإصدار أحكام مستقبلية وتكوين علاقات عمل إيجابية مع وكلاء العقارات والمثمنين.

كيف يمكنني رفع قيمة الممتلكات الخاصة بي؟

هناك العديد من الطرق لزيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك ، ولا تتطلب جميعها إنشاءات كبيرة ومتطلبات الحصول على موافقة التخطيط.

نظرًا لأن الانطباعات الأولى مهمة جدًا ، يمكن زيادة القيمة المحتملة لمنزلك بشكل كبير من خلال كبح جاذبيتها ومناظرها الطبيعية. سواء كان ذلك مجرد طبقة طلاء جديدة لمنح منزلك مظهرًا حيويًا وفخمًا من الشارع أو بناء سطح في حديقتك لتوفير مساحة للترفيه.

يمكن أن تؤدي إضافات البناء مثل الحديقة الشتوية لمزيد من مساحة المعيشة أو توسيع مطبخك بعائد جانبي إلى زيادة قيمة المنزل بشكل كبير إذا كنت على استعداد وقادر على القيام بذلك.

ومع ذلك ، لا يحتاج المرء دائمًا إلى البناء من أجل زيادة المساحة. بدلاً من ذلك ، تحتاج إلى ترقية بعض المرافق الحالية لزيادة القيمة دون إنفاق ثروة على العمالة والإمدادات.

طرق تثمين العقار

أثناء تقييم العقار ، هناك خمس طرق أساسية يمكنك استخدامها: المقارنة ، والأرباح ، والمتبقي ، والمقاولون ، والاستثمار. عند تحديد القيمة السوقية أو الإيجارية للعقار ، قد يختار مثمن العقارات استخدام واحدة أو أكثر من هذه الاستراتيجيات. طرق المقارنة لتقييم الممتلكات هي النهج الأكثر شيوعًا والموصى بها. نظرًا لأنها مرتبطة ارتباطًا مباشرًا بأنشطة السوق الحالية.

# 1. طريقة الربح

هذه واحدة من أفضل طرق تقييم الممتلكات التي يمكنك استخدامها كمقيم. عند محاولة تقييم موقع تجاري ، مثل مطعم أو مركز تسوق أو فندق ، فإن هذه الإستراتيجية هي الخيار المفضل. يتم تحديده من خلال أخذ متوسط ​​الدخل التشغيلي لمدة ثلاث سنوات في الترتيب. سيتم أخذ هذه الأرقام من بيان الدخل أو بيان الخسارة والأرباح للشركة.

من الضروري أن تضع في اعتبارك أن المتغيرات المستخدمة في أسلوب الربح مشتق من الخاصية نفسها. بدلا من سوق ثانوي. ونتيجة لذلك ، فإن التقديرات التي يقدمها المثمن ستكون قيمة الاستثمار وليس القيمة السوقية للعقار. أيضا ، لا يمكن إجراء تعديلات أثناء التقييم.

# 2. طريقة التكلفة

يمكنك أن تأخذ في الاعتبار تقديرًا لقيمة استبدال الممتلكات في هذا الإجراء حتى تعمل بشكل صحيح. فحص سعر كل عنصر من مكونات العقار يفعل ذلك. بمعنى آخر ، يمكنك إضافة القيمة السوقية الحرة للأرض إلى تكلفة إعادة بناء مبنى العقار. هذا لتحديد قيمة قطعة من الممتلكات. يمكن أن يكون هناك انخفاض في الإضافة السابقة بالمبلغ الذي يمثل الاستهلاك الذي شهده هذا المبنى على مدار فترة وجوده.

ومع ذلك ، فإن غالبية المقيمين لا يعتقدون أن هذه الطريقة هي واحدة من أفضل طرق تقييم الممتلكات لتكون دقيقة بما فيه الكفاية ويمكن الاعتماد عليها لتقدير القيمة السوقية الحالية للعقار.

# 3. طريقة الاستثمار

غالبًا ما يتم تقييم العقارات التجارية التي تم تحديد أنها قادرة على إنتاج تدفقات نقدية مستقبلية من خلال تأجيرها أو بطرق أخرى باستخدام هذه الطريقة. أصبح الآن في السجلات أن طريقة التقييم هذه كانت مفيدة أيضًا لتقييم بعض المباني السكنية.

يتم استخدام عائد التدفقات النقدية المستقبلية من العقار لإنتاج نتائج تقييم الاستثمار. العائد المنخفض يعني عائدًا أقل على الاستثمار ، في حين أن العائد الأعلى يعني عائدًا أكبر على الاستثمار. سيكون من الأسهل تقييم قيمة العقار إذا كانت القيمة الإيجارية المقدرة الحالية (ERV) ، والعائد المعادل الذي يحدده السوق ، والإيرادات العابرة للممتلكات متاحة.

نظرًا لأن السوق يحدد المتغيرات الرئيسية المفيدة في كلا الإجراءين ، فإن طريقة الاستثمار وطريقة المقارنة هما في الأساس طريقتان لتقييم الممتلكات متشابهتان تمامًا.

# 4. الطريقة المتبقية

باستخدام حساب مباشر للغاية ، فإن طريقة التقييم هذه تمكن المقيم من التأكد من القيمة الحقيقية لشراء أرض أو عقار. إنه مفيد بشكل أساسي عندما يحاول مطور عقارات أو طموح اتخاذ القرار. تقرير ما إذا كان العقار مناسبًا للتطوير أو إعادة التطوير أو ما إذا كان من الأفضل استخدامه كأرض جرداء.

سيتم تقديم تقدير معقول للقيمة الفعلية لقطعة أرض أو عقار بمجرد أن يطبق المثمن طريقة المتبقية بنجاح. سيجد مطور العقارات هذا التقييم مفيدًا في تحديد الاستخدام الأمثل لعقار معين. بالإضافة إلى ذلك ، سيساعد المطور العقاري في اختيار قيود الميزانية للإنفاق على تحسين الممتلكات لزيادة الربح. وهذا يعني أن مالك العقار سيكون قادرًا على اختيار مقدار أو القليل للاستثمار في تطوير عقار ، وبالتالي استخدام النهج المتبقي من أجل تعظيم عائده.

عند تحديد قيمة العقار باستخدام النهج المتبقي ، تعتبر العوامل بما في ذلك القيمة الإجمالية للتطوير وأرباح مطوري العقارات وتكاليف ورسوم البناء أمرًا بالغ الأهمية.

# 5. طريقة المقارنة

يُعرف أيضًا باسم التحليل المستنتج لقيمة الممتلكات أو النهج القابل للمقارنة. يتم تقدير قيمة العقار باستخدام قيم العقارات القريبة في التقنية المقارنة لتقييم الممتلكات. بمعنى أنه يمكن الحصول على تقدير القيمة السوقية للعقار المعني من خلال النظر إلى أسعار العقارات الأخرى في نفس المنطقة ومقارنتها مع مواصفات البناء المماثلة. غالبًا ما يكون هذا النهج في التقييم مفيدًا عند محاولة تحديد قيمة عقار سكني.

من أجل أن ينتج هذا الإجراء تقييمًا مناسبًا ، يجب على المقيم جمع المعلومات ذات الصلة. من العقارات المجاورة التي تشترك في نفس الخصائص مع خاصية الموضوع.

كيفية اختيار الطريقة الأكثر فعالية لتقييم المخزون

قد تربك مجموعة متنوعة من طرق تقييم الأسهم التي يمكن للمستثمرين الوصول إليها بسهولة الشخص الذي يختار طريقة لتقييم الأسهم لأول مرة. في حين أن بعض تقنيات التقييم بسيطة نوعًا ما ، إلا أن البعض الآخر أكثر تعقيدًا وصعوبة.

تأكد من أن طريقة التقييم التي تختارها مقبولة للشركة التي تقيمها. وإذا كان أكثر من واحد ، فاستخدم كليهما لتقديم تقييم أكثر دقة.

هناك نوعان من طرق تثمين العقارات

التقييم المطلق والتقييم النسبي هما الفئتان الرئيسيتان اللتان تندرج فيهما تقنيات تقييم الممتلكات عادة.

# 1. التقييم المطلق

تنظر نماذج التقييم المطلق إلى الأساسيات فقط في محاولة لتحديد القيمة الجوهرية أو "الحقيقية" للاستثمار. إن النظر إلى الأساسيات يعني في الأساس تجاهل جميع الشركات الأخرى والتركيز فقط على الأشياء الثلاثة. توزيعات الأرباح والتدفقات النقدية ومعدل النمو لشركة معينة. تشمل الأمثلة نموذج خصم الأرباح ، ونموذج التدفقات النقدية المخصومة ، ونموذج الدخل المتبقي ، والنموذج القائم على الأصول. وهي أمثلة على طرق تقييم العقارات التي تناسب هذه الفئة.

# 2. التقييم النسبي

على العكس من ذلك ، تعمل نماذج القيمة النسبية من خلال مقارنة الشركة المعنية بالمؤسسات المماثلة الأخرى. في هذه الأساليب ، يتم حساب المضاعفات والنسب ، مثل نسبة السعر إلى الأرباح (P / E) ، ومقارنتها بمضاعفات الشركات التي تشبه الشركة المستهدفة. على سبيل المثال ، يمكن اعتبار الشركة الأصلية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية إذا كانت مكررها الربحي أقل من مكرر الربحية لشركة مماثلة. يبدأ العديد من المستثمرين والمحللين تحقيقاتهم باستخدام نموذج التقييم النسبي. هذا لأنه عادةً ما يكون الحساب أبسط وأسرع بكثير من نموذج التقييم المطلق.

دعنا نفحص بعضًا من طرق تقييم العقارات الأكثر شهرة والمتاحة للمستثمرين وتحديد وقت تطبيق كل نموذج.

# 1. نموذج خصم الأرباح (DDM)

يعد نموذج خصم الأرباح (DDM) أحد أكثر الطرق الأساسية للتقييم المطلق للممتلكات. يحدد نموذج خصم توزيعات الأرباح القيمة "الحقيقية" للشركة بناءً على الأرباح الموزعة على مساهميها. تشير توزيعات الأرباح إلى التدفقات النقدية الفعلية التي تذهب إلى المساهمين. لذلك ، فإن تسعير القيمة الحالية لهذه التدفقات النقدية يجب أن يوفر لك قيمة لمقدار قيمة الأسهم. هذا هو سبب استخدام أرباح الأسهم لتقييم الشركة.

الخطوة الأولى هي معرفة ما إذا كانت الشركة تدفع أرباحًا. نظرًا لأنه لا يكفي أن تدفع الشركة أرباحًا فقط ، فإن الخطوة الثانية هي التأكد مما إذا كان الدفع ثابتًا ويمكن التنبؤ به.

# 2. نماذج التدفق النقدي المخصوم (DCF)

ماذا يحدث إذا لم توزع الشركة أرباحًا أو إذا كانت تفعل ذلك بشكل غير منتظم؟ في هذه الحالة ، تابع لمعرفة ما إذا كانت الشركة تفي بمتطلبات استخدام نموذج التدفق النقدي المخصوم (DCF). يقيّم نموذج DCF أعمال الشركة باستخدام التدفقات النقدية المستقبلية المخصومة بدلاً من توزيعات الأرباح. الفائدة الرئيسية لهذه الاستراتيجية هي أنها يمكن أن تكون مفيدة. فقط لمجموعة واسعة من الشركات التي لا تدفع أرباحًا ، وكذلك الشركات التي تفعل ذلك.

يعد نموذج DCF على مرحلتين من أكثر الأشكال المفيدة شيوعًا لنموذج DCF ، بينما توجد إصدارات أخرى أيضًا. هذا الاختلاف يتنبأ بالنقد المجاني. يتدفق عادة على مدى فترة من خمس إلى عشر سنوات. بعد ذلك سيكون هناك حساب للقيمة النهائية لحساب جميع التدفقات النقدية المستقبلية. يجب أن يكون لدى المنظمة أولاً تدفقات نقدية حرة إيجابية ومستقرة من أجل استخدام هذا النهج.

يجب أن يكون لدى الشركة المستهدفة عادةً تدفقات نقدية حرة متسقة ويمكن التنبؤ بها من أجل استخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة (DCF) بنجاح. الشركات الناضجة التي اجتازت مراحل النمو هي تلك التي تتمتع بأفضل تدفقات نقدية لنموذج التدفقات النقدية المخصومة.

# 3. مقارنة النمذجة

النموذج النهائي هو نوع من النموذج الشامل. إنه نوع يمكنك استخدامه إذا لم يكن أي من النماذج الأخرى مفيدًا لتقدير الشركة أو إذا كنت لا ترغب في قضاء الوقت في تحليل الأرقام. على عكس نموذجي التقييم الأولين ، لا يحاول هذا النموذج تحديد القيمة الجوهرية للسهم. وبدلاً من ذلك ، يقوم بتقييم ما إذا كانت الشركة مقومة بأقل من قيمتها أو مبالغ فيها نسبيًا. بمقارنة مضاعفات سعر السهم بمعيار. قانون السعر الواحد ، الذي ينص على أنه يجب بيع أصلين متماثلين بأسعار متشابهة ، يعمل كأساس لهذه الحجة. أحد الأسباب التي تجعل هذا النموذج مفيدًا للغاية هو أنه بديهي.

المضاعفات العديدة التي يمكن أن تكون مفيدة ، بما في ذلك السعر إلى الأرباح (P / E) ، السعر إلى الكتاب (P / B) ، السعر إلى المبيعات (P / S) ، وتدفق السعر إلى النقد ( P / CF) ، إلخ. وهذا يفسر لماذا يمكنك تطبيق نهج المقارنة في جميع المواقف تقريبًا. تعتبر نسبة السعر إلى العائد هي الأكثر صحة على نطاق واسع بين هذه النسب لأنها تركز على أرباح الشركة ، والتي تعد أحد العوامل الرئيسية التي تحدد قيمة الاستثمار.

تثمين العقارات التجارية

أهم عنصر في اختيار ما إذا كنت تريد تضمين العقارات التجارية في محفظتك الاستثمارية أم لا هو التقييم الصحيح. لتكون ناجحًا في الاستثمار العقاري التجاري ، يجب أن تكون قادرًا على تقييم أصول الاستحواذ المحتملة بشكل فعال بالإضافة إلى ممتلكاتك الحالية.

لماذا يعتبر تقييم العقارات التجارية مهمًا؟

قيم الملكية مهمة لعدد من الأسباب الهامة بنفس القدر. بالنسبة للمشترين ، يضمن التقييم الصحيح أنهم لا يدفعون مبالغ زائدة مقابل أحد الأصول. وتمكينهم من شراء عقار بقيمة سوقية عادلة. وينطبق الشيء نفسه على البائعين ، الذين يستخدمون التقييمات لتحديد سعر منازلهم عند مستوى يزيد من أرباحهم. وهذا من البيع ويضمن صفقة سريعة.

الآن ، هناك عدد من التقنيات التي يستخدمها المستثمرون وخبراء العقارات وخبراء التمويل لتقييم العقارات تعتمد هذه الأساليب في كثير من الأحيان على الموقف بناءً على تفاصيل كل عقار ، مثل نوعه وموقعه والغرض المقصود منه ، وما إلى ذلك.

أفضل خمس طرق لتقييم العقارات التجارية

يمكن للمستثمرين تقييم قطعة معينة من العقارات التجارية باستخدام مجموعة متنوعة من طرق التقييم. دعنا نفحص بعضًا من أكثر التقنيات شيوعًا وفعالية.

# 1. نهج التكلفة

يحدد نهج التكلفة قيمة العقار الخاضع كمجموع سعر الأرض ونفقات تشييد المبنى. يفترض هذا النهج أن سعر العقار يعتمد على مدى فائدته. لأن الزراعة ستكون الاستخدام الأكثر ربحية وإنتاجية للأرض. من المفترض أن يعتمد نهج التكلفة على تقييم العقار لهذا الاستخدام وليس على العقارات السكنية أو التجارية.

# 2. استخدام رسملة الدخل

نهج الدخل ، المعروف غالبًا باسم رسملة الدخل ، هو طريقة لتقييم العقارات التجارية التي تعطي الأولوية لتوقع الفوائد المستقبلية. يقوم نهج الدخل بتقييم القيمة من خلال النظر في كل من قيمة إعادة البيع المحتملة للممتلكات وإيجار السوق الذي يمكن أن يتوقع العقار تحقيقه إلى حد ما. في جوهره ، يحول هذا النهج الإيرادات إلى قيمة من خلال جعلها المحدد الرئيسي للقيمة.

# 3. طريقة مقارنة المبيعات

نهج مقارنة المبيعات ، المعروف أيضًا باسم نهج السوق ، يقدّر القيمة الحالية لممتلكات مجهزة بالمثل. يستخدم بيانات من العقارات القابلة للمقارنة التي تم بيعها مسبقًا والأسعار المطلوبة للعقارات المعروضة حاليًا في السوق. كثيرا ما تستخدم الصناعات متعددة العائلات والسكنية هذه الإستراتيجية.

تنبع المزايا الرئيسية لنهج التقييم هذا من حقيقة أنه يستخدم بيانات السوق الفعلية. يوفر هذا للمستثمرين لمحة عامة عن الظروف المحلية في أقرب وقت ممكن في صناعة العقارات التجارية.

# 4. مضاعف القيمة لكل إيجار إجمالي

لحساب القيمة ، على غرار استراتيجية الدخل ، استخدم مضاعف إجمالي الإيجار. هناك فرق رئيسي بين هذين النهجين. وذلك لأن أسلوب الدخل يستخدم صافي الدخل التشغيلي ، في حين أن نهج مضاعف الإيجار الإجمالي يعتمد معدله على إجمالي الإيجار.

لحساب نهج إجمالي الإيجار المضاعف ، يكون على النحو التالي:

قيمة العقار = الإيجار الإجمالي السنوي x إجمالي مضاعف الإيجار.

# 5. القيمة لكل باب

على غرار آلية إعادة إعمار غزة ، فإن هذه الإستراتيجية سريعة وبسيطة. إذا لم يكن الأمر كذلك دائمًا ، فهو دقيق مثل بعض الأساليب الأخرى للتقييم. تحدد هذه الطريقة معيارًا في عقار تجاري لعقار آخر مشابه عن طريق قسمة تقييم مبنى مشابه على عدد الأبواب.

تفشل هذه الطريقة في حساب الاختلافات في حجم الشقة والمساحة المربعة ونوعية السكن والتكاليف المستمرة الأخرى المتعلقة بالحفاظ على عقار متعدد العائلات. إنها ذات صلة فقط إذا كنت تستخدم تركيبات قابلة للمقارنة.

إرشادات لتقييم العقارات التجارية

هذه هي طرق التقييم لتقييم العقارات التجارية في العقارات:

# 1. قيمة

إن أبسط تعريف لقيمة العقار هو المجموع المتوقع لجميع تدفقات الدخل الصافي المتوقعة. وقد تنجم عن امتلاك العقار. يمثل هذا المبلغ القيمة الحالية للمزايا المالية المستقبلية المحتملة. عادةً ما تولد الأصول العقارية قيمة على مدى فترة زمنية أطول. يتضمن ذلك سنوات أو عقودًا أو أطول ، على عكس المواد الاستهلاكية الفورية مثل أقلام الرصاص ، والتوينكي ، وما إلى ذلك ، والتي تقدم فوائد على الفور.

# 2. خدمة

تشير المنفعة في سياق تقييم العقارات التجارية إلى قدرة الأصل على تلبية متطلبات وتفضيلات المالك اللاحق. قد يشير هذا إلى الدخل المتوقع أو فائدة الإقامة في مكان معين ، مثل مسكنك الرئيسي.

# 3. الطلب

على غرار العرض ، يصف الطلب وجود رغبات أو تطلعات ملكية بالإضافة إلى القدرة المالية المقابلة لإجراء تقييم شراء لقطعة من الممتلكات التجارية.

# 4. نقص

سيكون لفائض أو ندرة نوع الملكية في منطقة معينة تأثير على أسعارها. الندرة تشير إلى محدودية العقارات التجارية.

# 5. قابلية التحويل

تصف هذه العبارة مدى سهولة نقل ملكية قطعة معينة من الممتلكات. على سبيل المثال ، سيكون من الأصعب بشكل أساسي نقل منشأة صناعية كبيرة مع العديد من المالكين. من الذي يحتاج إلى الموافقة على بيع أو التزامات غير مدفوعة أكثر من عقار بمالك واحد ، ولا توجد امتيازات ، ولا يشارك فيه مستثمرون أو مقرضون آخرون؟

أساس تثمين العقار

مفهوم أو مجموعة من الافتراضات التي أنشأتها المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين (RICS). هذه هيئة تنظيمية ومهنية للمثمنين ، تضع معايير إلزامية وأفضل الممارسات لمهنة تقييم العقارات الأساسية. يشار إليه على أنه أساس التقييم. تحدد المبادئ المهنية للتقييم لعام 2014 في RICS ، والتي تُعرف غالبًا باسم "الكتاب الأحمر" ، هذه المعايير وبيانات الممارسة.

يجب على المثمن اختيار الأساس المناسب (أو الأسس) لتقييم الممتلكات. أثناء القيام بالمهمة والالتزام بأي إرشادات تتعلق بأساس (أو أسس) اختيار تقييم الممتلكات.

إن أنسب أساس لتقييم العقارات هو في كثير من الأحيان القيمة السوقية أو القيمة السوقية الخاضعة للافتراضات أو القيمة السوقية الخاضعة لافتراضات فريدة. القيمة السوقية هي القيمة الأساسية المقدرة لتقييم العقارات للتطوير في ظل أفضل سيناريو تطوير ممكن. إنهم يأخذون في الاعتبار ظروف السوق والاقتصاد الحالية والمستقبلية بالإضافة إلى متطلبات التخطيط. يمكنك تضمين خيارات تطوير موقع بديلة لهذا الغرض. لإجراء تقييم للتطور المثالي ، قد يحتاج المثمن إلى مساعدة خبراء آخرين.

ومع ذلك ، اعتمادًا على أساس تقييم الممتلكات المقصود أن يكون مفيدًا. قد يكون من الضروري عمل افتراضات مختلفة متعلقة بالتنمية. على سبيل المثال ، إذا كان هناك تقييم للعقار لأغراض الإقراض ، فقد يكون من الضروري النظر في البدائل. للاستخدام الحالي وكذلك مشروع التطوير الفعلي المقترح. في مثل هذه الحالات ، حيث لا يفترض أساس تقييم الممتلكات أفضل مسار للتطوير ، يجب تصنيف الافتراضات على أنها افتراضات استثنائية.

ما هو الفرق بين أساس التقييم والغرض منه؟

يشار إليها أحيانًا باسم "قيمة الأمل" ، وهي فكرة القيمة المرتقبة الناشئة عن تغيير في الظروف

يجب أن يأخذ تقييم العقارات للتطوير في الاعتبار مجموعة متنوعة من النتائج المتوقعة. وكذلك تحديات تحديد آثار أي تغيير مستقبلي متوقع في الظروف. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة مستوى الغموض المحيط بالتقييم. ويثير هذا الغموض الإضافي مخاوف محددة تتعلق بالإبلاغ. يجب أن يذكر أساس تقرير تقييم الممتلكات بشكل صريح افتراضات التقييم. يجب أن يكون توقع السوق هو الأساس لأي افتراض لتقييم الممتلكات لا يتم الاعتراف به كمقدمة فريدة. 

يجب أن تكون هذه الافتراضات شفافة ومتسقة قدر الإمكان لأنها قد تؤثر بشكل كبير على أساس نتيجة تقييم الممتلكات.

أي افتراضات أو افتراضات محددة تنطبق فقط على أساس تقييم يجب تحديد التطوير أو العقار في تقرير التقييم. يجب أن تكون هذه الافتراضات شفافة ومتسقة قدر الإمكان لأنها قد تؤثر بشكل كبير على نتيجة التقييم.

ما هي 5 طرق للتقييم؟

عند تقييم خاصية ما ، هناك خمس تقنيات أساسية مستخدمة: المقارنة والأرباح والمتبقي والمقاولون والاستثمار. عند تحديد القيمة السوقية أو الإيجارية للعقار ، قد يختار مثمن العقارات استخدام واحدة أو أكثر من هذه الاستراتيجيات.

ما هي أفضل طريقة للتقييم؟

قيمة نموذج DCF هي الأفضل لأعمال الشركة باستخدام التدفقات النقدية المستقبلية المخصومة بدلاً من توزيعات الأرباح. الميزة الرئيسية لهذه الاستراتيجية هي أنه يمكن تطبيقها على مجموعة واسعة من الشركات التي لا تدفع أرباحًا ، وكذلك الشركات التي تفعل ذلك.

ما هما نوعان من التقييم؟

التقييم المطلق والتقييم النسبي هما الفئتان الرئيسيتان حيث تندرج عادة تقنيات التقييم.

تنظر نماذج التقييم المطلق فقط إلى الأساسيات في محاولة لتحديد القيمة الجوهرية أو "الحقيقية" للاستثمار بينما تعمل نماذج القيمة النسبية من خلال مقارنة الشركة المعنية مع الشركات الأخرى المماثلة.

هل يمكنك الحصول على تقييم مجاني للعقار؟

هناك العديد من أدوات تقييم المنزل المجانية المتوفرة على الإنترنت لتحديد قيمة المنزل. ومع ذلك ، من غير المرجح أن تكون تقييمات المنزل المجانية عبر الإنترنت صحيحة تمامًا ويجب استخدامها كدليل فقط.

كم يجب أن يكلف تثمين الممتلكات؟

التقييم الذي يقوم به المساح المعتمد يكلف عادة حوالي 250 جنيه إسترليني ، لكن هذا يختلف باختلاف المساح. بالإضافة إلى ذلك ، يقوم مقرضو الرهن العقاري بقيم الممتلكات لتحديد ما إذا كان العقار يستحق السعر المطلوب. تبدأ التكاليف عادةً من 150 جنيهًا إسترلينيًا ولكن يمكن أن تكون أعلى بكثير بالنسبة للعقارات الأكبر والأكثر تفضيلاً.

توفر طريقة "comps" قيمة ملحوظة للشركة بناءً على القيمة الحالية للأعمال التجارية المماثلة. المقارنات هي الطريقة الأكثر شيوعًا لأن المضاعفات سهلة الحساب وحديثة دائمًا.

ما الذي يقلل من قيمة الممتلكات؟

تقلبات سوق العقارات قد تقلل من قيمة منزلك. قد تقلل الكوارث الطبيعية وتغير المناخ من قيمة منزلك لأنها تجعله استثمارًا محفوفًا بالمخاطر. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لحبس الرهن في مجتمعك أن يقلل من قيمة منزلك.

مقالات لها صلة

  1. التقارير المالية: كل ما تحتاج لمعرفته بالأمثلة (+ أدوات سريعة سهلة)
  2. تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك.
  3. تقييم المخزون: نظرة عامة وطرق التقييم الفعالة
  4. تقييم الأعمال: كل ما تريد معرفته [دليل مفصل]
  5. تقييم القرض العقاري: كم من الوقت بعد التقييم لعرض الرهن العقاري
اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً