قد لا تكون بدائل التمويل التقليدية دائمًا الخيار الأفضل للجميع عندما يتعلق الأمر بشراء عقار. هذا هو المكان الذي تأتي فيه قروض المحفظة. قرض المحفظة هو رهن عقاري يحتفظ به المنشئ الذي أنشأه ، بدلاً من بيعه إلى مستثمر خارجي. إنه خيار مرن لأولئك الذين قد لا يستوفون المتطلبات الصارمة للقروض التقليدية ويمكنهم تقديم المزيد من الشروط والأحكام الفردية.
هل تبحث عن خيارات القرض؟ تشرح هذه المقالة قرض المحفظة ، وكيف يعمل ، ومن هو المؤهل للحصول عليه. أيضًا ، سوف نتطرق إلى مقرضي قروض المحفظة ، وقروض الإيجار ، وقروض المحافظ العقارية.
ما هو قرض المحفظة
نوع من قروض الرهن العقاري المعروف باسم قرض المحفظة هو الذي تحتفظ به مؤسسة الإقراض بدلاً من بيعه في سوق الرهن العقاري الثانوي. غالبًا ما يتم توفير هذه القروض من قبل البنوك المجتمعية والاتحادات الائتمانية التي تعمل على نطاق أصغر.
قد يجد المقترضون الذين لا يستوفون مؤهلات قرض الرهن العقاري التقليدي أو الذين يرغبون في تمويل العديد من المنازل باستخدام رهن عقاري واحد أن قروض المحفظة هي خيار يعمل لصالحهم. قد توفر مزيدًا من الحرية في عملية الاكتتاب ، مما يمكّن المقرضين من تحديد معايير التأهيل الخاصة بهم وشروط القروض بأنفسهم. قد يجد المقترضون الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال أو غير القادرين على تلبية المتطلبات الشديدة للقروض التقليدية أن قروض المحفظة هي خيار أكثر إغراء نتيجة لذلك.
كيف يعمل قرض المحفظة؟
غالبًا ما تكون قروض الحافظة أكثر مرونة من القروض التقليدية ، حيث يمكن للمقرضين تحديد إرشادات وشروط تأهيلهم. وهذا يمكن أن يجعلها أكثر جاذبية لبعض المقترضين ، مثل أولئك الذين يعانون من أوضاع مالية غير مطابقة أو أولئك الذين لا يستوفون معايير الإقراض التقليدية. هذا النوع من القروض يمكن أن تقدم. ومع ذلك ، نظرًا لأن القرض يوفر مزيدًا من المرونة والخيارات للمقترضين ، فقد يكون لديهم أيضًا رسوم ورسوم فائدة أعلى. ويرجع ذلك إلى زيادة المخاطر التي يتعرض لها المقرضون من خلال الاحتفاظ بالقرض في ميزانيتهم العمومية.
بالنسبة للمقترضين ، يشبه الحصول على قرض المحفظة القرض التقليدي ، الذي يتضمن طلبًا ، والاكتتاب ، والتفاوض على الشروط ، والإغلاق. ومع ذلك ، قد تكون هناك بعض الاختلافات في عملية تقديم الطلب ، مثل الخطوات الإضافية المطلوبة في الاكتتاب.
من المهم أن تزن إيجابيات وسلبيات قرض المحفظة بناءً على وضعك المالي واحتياجاتك قبل أن تقرر ما إذا كان هذا هو الخيار المناسب لك.
ما هو الغرض من قرض المحفظة؟
تساعد قروض المحفظة المقترضين الذين لديهم نسبة أكبر من الدين إلى الدخل ، أو العمالة الذاتية ، أو مصادر الدخل غير التقليدية الأخرى المؤهلة للحصول على قروض تقليدية. أيضًا. بالنسبة لأولئك الذين يجدون صعوبة في الحصول على رهن عقاري تقليدي ، قد يكون لهذه القروض اكتتاب أكثر ليبرالية.
علاوة على ذلك ، تساعد قروض المحفظة المستثمرين العقاريين في الاستثمار العقاري من خلال تمكين المستثمرين من توسيع محافظهم. لا يحد مقرضو الحافظة من عدد العقارات التي يمكن للمستثمر شراؤها ، على عكس المقرضين التقليديين ، الذين قد لا يمولون أكثر من عدد معين. يمكن لمقرضي الحافظة تمويل المنازل التي تحتاج إلى إعادة تشكيل واسعة النطاق لأنها لا تحتاج إلى حد أدنى من الشروط.
أيضًا ، قد يصدر مقرضو الحافظة قروضًا للمقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان أو الدخل ، مما يؤدي إلى زيادة نسبة القرض إلى القيمة (LTV). يمكن للمقترضين إعادة تمويل أو تمويل حصة أكبر من سعر شراء المنزل ، مما يعزز قوتهم الشرائية.
من يمكنه الاستفادة من قرض المحفظة؟
يمكن أن تفيد قروض المحفظة أنواعًا مختلفة من المقترضين الذين يواجهون تحديات في الحصول على قروض تقليدية بسبب ضعف الائتمان أو الإفلاس أو حبس الرهن أو ظروف فريدة أخرى. بعض المقترضين المحددين الذين يمكنهم الاستفادة من قروض المحفظة هم:
- المقترضون الذين لديهم درجات ائتمانية سيئة أو درجة DTI عالية: أولئك الذين خرجت مواردهم المالية عن مسارها مؤقتًا بسبب البطالة أو المشاكل المالية الأخرى ولم يستوفوا شروط الرهن العقاري العادية.
- أصحاب الدخول المرتفعة مع درجات ائتمانية منخفضة: المقترضون الذين لديهم وظائف ذات رواتب عالية ولكنهم يصدرون مدفوعات شهرية في الوقت المحدد.
- أصحاب الأعمال الحرة أو المقترضون المستقلون: المقترضون الذين لديهم درجات ائتمانية وأصول كافية ولكنهم يفتقرون إلى الدخل الثابت.
- عملاء جيدون للمقرض: قد يقدم المقرضون قروض المحفظة إلى أفضل المقترضين الأكثر موثوقية لديهم أو إلى شخص يرغبون في تكوين علاقة أفضل معه ، مثل صاحب العمل المحلي.
- المشترون الذين يحتاجون إلى قرض أكبر: المقترضون الذين يحتاجون إلى مبلغ قرض أكبر مما يحق لهم الحصول عليه أو يحتاجون إلى رهن عقاري أكبر من قرض ضخم.
- المستثمرين العقاريين: تسمح قروض المحفظة للمستثمرين بشراء المزيد من العقارات وقد لا تتطلب أن تكون في حالة جيدة.
إيجابيات قرض المحفظة
- يمكن لمقرضي الحافظة قبول المقترضين ذوي الائتمان السيئ أكثر.
- قد تكون قروض المحافظ أكثر سهولة بالنسبة للمستثمرين العقاريين أو العاملين لحسابهم الخاص من ذوي الدخل المتغير.
- قد تكون قادرًا على الحصول على قرض أكبر بمال أقل من الرهن العقاري التقليدي.
- يمكن لمقرضي الحافظة هيكلة كل قرض على أساس كل حالة على حدة ، مما يوفر مرونة أكبر من القروض التقليدية.
- يمكن للمقرضين والمقترضين التعاون بشكل وثيق ، وبناء علاقة إيجابية وربما مساعدة بعضهم البعض في القروض أو طلبات الاستثمار في المستقبل.
سلبيات قروض المحفظة
- يميل مقرضو المحافظ إلى فرض أسعار فائدة أعلى ورسوم إنشاء أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة.
- قد تكون هناك غرامات دفع مقدمًا ورسوم إنشاء.
- ليس كل المقرضين يقدمون قروض المحفظة ؛ قد تحتاج إلى وجود علاقة مصرفية حالية للتأهل لواحدة.
- في حالة التخلف عن السداد ، يتحمل المقرض مسؤولية بنسبة 100٪.
مقرضو محفظة القروض
مقرض قروض المحفظة هو بنك أو مؤسسة مالية أخرى تقدم قروض الرهن العقاري وتحافظ على الدين في محفظتها بدلاً من إعادة بيعها في السوق الثانوية. على الرغم من أن هؤلاء المقرضين قد يوفرون للمستهلكين المزيد من الخيارات ، إلا أنهم غالبًا ما يكونون أكثر تكلفة ولديهم معدلات فائدة أعلى.
البنوك المجتمعية الصغيرة التي يتم تشغيلها بشكل مستقل والتي تتمتع بمرونة أكبر من المؤسسات المالية الأكبر هي في كثير من الأحيان مقرضي المحافظ. إنهم أحرار في وضع معايير وشروط التأهيل الخاصة بهم ، والتي قد تكون جذابة لأنواع معينة من المقترضين ، مثل تلك التي تتطلب قروضًا ضخمة أو شراء عقارات استثمارية.
أنواع مقرضي قروض المحفظة
يشمل مقرضو قروض المحفظة ما يلي:
- البنوك والمؤسسات المالية: يقدم المقرضون التقليديون قروض المحفظة لأصحاب العقارات الاستثمارية وغيرهم من المقترضين المصممين. ومع ذلك ، قد يكون لديهم بعض مؤهلات المقترض.
- المقرضون المباشرون: يقدم هؤلاء المقرضون قروض محفظة مباشرة للمقترضين. تشمل الأمثلة البنوك والاتحادات الائتمانية.
- مقرضو السوق الثانوية: يعيد هؤلاء المقرضون تجميع الرهون العقارية التقليدية من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى لبيعها في السوق الثانوية. تشمل الأمثلة فاني ماي وفريدي ماك.
- المقرضون المتخصصون: يمكن لأصحاب العقارات الاستثمارية والأشخاص ذوي الاحتياجات المالية الخاصة الحصول على قروض المحفظة من هؤلاء المقرضين. ومن الأمثلة على ذلك بنك Axos و FNBA و Citadel Service Corporation.
- البنوك الأكثر شهرة والمقرضين الأكثر تخصصًا: يقدم هؤلاء المقرضون قروض الرهن العقاري للمحفظة بالشراء للتأجير. ومن الأمثلة على ذلك ، باركليز تقدم 75٪ LTV على قروض تصل إلى 1 مليون جنيه استرليني و 60٪ على قروض من 1 إلى 2 مليون جنيه استرليني.
لكل من مقرضي قروض المحفظة مزاياها وعيوبها:
- عادة ما يكون لدى البنوك والمؤسسات المالية مجموعة واسعة من منتجات القروض ولكن قد يكون لها متطلبات تأهيل أكثر صرامة.
- قد يوفر المقرضون المباشرون مزيدًا من المرونة ولكن قد يكون لديهم أيضًا عروض منتجات محدودة.
- يمكن لمقرضي السوق الثانوية تقديم أسعار أكثر تنافسية بسبب حجمهم وخبرتهم ولكن قد يكون لديهم مرونة أقل في شروط القرض.
- يمكن للمقرضين المتخصصين تقديم حلول مخصصة لشرائح محددة من المقترضين ولكن قد يكون لديهم وصول محدود.
- قد تقدم البنوك الأكثر شهرة والمقرضين المتخصصين توازنًا بين المرونة والأسعار التنافسية ولكن قد يكون لها شروط ومعايير مختلفة.
متطلبات قرض المحفظة
تشمل متطلبات الحصول على قرض المحفظة ما يلي:
- مستوى الرصيد: الحد الأدنى لدرجة الائتمان المطلوبة لقرض المحفظة هو عادة 620 ، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يطلبون درجة 680.
- دفعة أولى: عادةً ما يكون الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقرض المحفظة حوالي 20٪ من إجمالي سعر الشراء.
- مبالغ القرض: يمكن أن تكون قروض الحافظة أكبر من الحد المطابق المحدد للدولة.
- شروط الملكية: يمكن استخدام قروض الحافظة لتمويل العقارات بشروط محددة قد لا تكون مؤهلة للحصول على قروض تقليدية.
عقارات قرض المحفظة
البنك الذي يصدر قروض المحفظة للمستثمرين العقاريين يحتفظ بالقرض في ميزانيته العمومية (أي في محفظته الخاصة) بدلاً من بيعه إلى منظمة شبه حكومية مثل Fannie Mae أو Freddie Mac أو VA.
قروض المحفظة مفيدة بشكل خاص للمستثمرين العقاريين الذين يتطلعون إلى توسيع محفظتهم العقارية. هذا لأن مقرضي قروض المحفظة لا يضعون حدًا أقصى لعدد العقارات التي يمكن للمستثمر العقاري شراؤها. كما أنها لا تتطلب دائمًا أن يكون العقار في حالة دنيا ، مما يجعلها مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في تمويل شراء عقار يحتاج إلى تجديد كبير.
بصفتك مستثمرًا عقاريًا ، للتأهل للحصول على قرض محفظة ، فمن المحتمل أن تضطر إلى البحث عن مقرضي الرهن العقاري الذين يقدمونها ، مثل البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية والمقرضين عبر الإنترنت. بمجرد تحديد المقرضين الذين تم إعدادهم لتقديم قروض المحفظة ، اكتشف عملية ومتطلبات التطبيق المحددة الخاصة بهم. قد يكون العمل مع وسيط رهن عقاري هو أفضل طريقة لتحديد نوع المقرض الذي تفضله ، وقد يكون من المرجح أن يقدم بنك محلي أو اتحاد ائتماني قروض محفظة أكثر من بنك التجزئة الكبير.
قد يكون قرض المحفظة متاحًا بشكل أكبر للمستثمرين العقاريين أو العاملين لحسابهم الخاص من ذوي الدخل المتغير. علاوة على ذلك ، قد يكون المستثمر العقاري قادرًا على تأمين قرض أكبر بمال أقل من الرهن العقاري التقليدي.
ومع ذلك ، يميل مقرضو قروض المحفظة إلى فرض أسعار فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة ، والتي قد تضر بالمستثمر العقاري.
قرض محفظة الإيجار
قرض المحفظة الإيجارية هو رهن عقاري مصمم للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات متعددة. فهي تسمح للمستثمرين بإعادة تمويل رهونهم العقارية الحالية ودمجها في قرض واحد ، مما يبسط إدارة عبء ديونهم الإجمالي ويحتمل أن يوفر المال على مدفوعات الفائدة.
للتأهل للحصول على قرض محفظة إيجار ، يحتاج المقترضون عادةً إلى الحصول على ائتمان جيد ، وسجل حافل من الإدارة الناجحة للممتلكات ، وحقوق ملكية كافية في عقاراتهم المؤجرة. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مقارنة أسعار الفائدة التي تقدمها مجموعة متنوعة من المقرضين ، والتفاوض على شروط القرض ، والحفاظ على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) منخفضة قدر الإمكان.
قد يأتي قرض محفظة الإيجار بأنواع مختلفة ، بما في ذلك القروض ذات السعر الثابت والقروض ذات السعر القابل للتعديل. يظل سعر الفائدة على القرض بسعر ثابت كما هو طوال مدة القرض ، لكن سعر الفائدة على القرض بسعر قابل للتعديل يخضع للتغيير بمرور الوقت ، اعتمادًا على ظروف السوق.
لتعظيم قرض المحفظة الإيجارية ، يجب على المستثمرين التفكير في إبقاء مدة القرض قصيرة قدر الإمكان ، وإجراء دفعة أولى أعلى إن أمكن ، وإعادة تمويل القرض عندما تنخفض أسعار الفائدة.
هل قروض الحافظة فكرة جيدة؟
بالنسبة لبعض المقترضين الذين لا يستطيعون الحصول على قروض تقليدية ، مثل أولئك الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال ، أو أولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص ، أو أولئك الذين لديهم نسب عالية من الدين إلى الدخل ، قد تكون قروض المحفظة خيارًا جيدًا. بدلاً من بيعها في السوق الثانوية ، يحتفظ المُقرض بهذه القروض ، مما يسمح بإرشادات اكتتاب أكثر تساهلاً وربما ظروفًا أفضل للمقترض.
قبل تحديد ما إذا كان قرض المحفظة مناسبًا لحالتك ، من الضروري تقييم المزايا والعيوب والتحدث مع خبير مالي أو وسيط رهن عقاري.
من المؤهل للحصول على قروض المحفظة؟
يمكن أن تتأهل خمسة أنواع من الأفراد للحصول على قروض المحفظة:
- الأفراد العاملين لحسابهم الخاص
- الأفراد الذين لديهم تاريخ ائتماني تالف.
- الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية
- الأفراد الذين لديهم نسبة عالية من الدين إلى الدخل
- المستثمرين العقاريين
هل قروض المحفظة محفوفة بالمخاطر؟
يمكن اعتبار قروض المحفظة أكثر خطورة من القروض التقليدية لأسباب عديدة. غالبًا ما يفرض مقرضو المحفظة معدلات فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة المرتبطة بالقرض ، وقد يكون لها رسوم إضافية مثل غرامات الدفع المسبق ورسوم الإنشاء.
أيضًا ، لا يتم بيع قروض المحفظة في السوق الثانوية ، مما يعني أن المُقرض يخاطر بخسارة الأموال إذا تخلف المقترض عن السداد. هذا يمكن أن يجعل القرض أكثر خطورة بالنسبة للمقرض. بسبب متطلبات الائتمان الأقل صرامة ، تزداد المخاطر بالنسبة للمقرضين ، حيث قد يكونون أكثر عرضة لتقديم القروض للمقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان أو عوامل الخطر الأخرى.
مقالات ذات صلة
- محفظة المشروع: المعنى ، كيفية إنشائه ، البرامج ، الإدارة والمدير
- إدارة حافظة المشروع: المعنى ، أفضل البرامج ، العمليات والفوائد
- برنامج إدارة المحفظة: أفضل برامج الاستثمار في عام 2023
مراجع حسابات
