يمكنك المطالبة بقيمة الاستهلاك كخصم ضريبي إذا كنت تمتلك شركة أو عقارًا مستأجرًا. ومع ذلك ، إذا فشلت الشركة في حساب انخفاض قيمة الأصول ، فقد تواجه انخفاضًا كبيرًا في الأرباح. في هذه المقالة ، سوف نستعرض أساسيات إهلاك العقارات المؤجرة وحسابها للأغراض الضريبية.
ما هو اهلاك الضرائب
الاستهلاك هو التخفيض التدريجي في تكلفة الأصل الثابت طوال عمره الإنتاجي. إنه المبلغ الذي يجب عليك خصمه لتوفير تكلفة الأصل. الأصول الملموسة فقط بخلاف الأرض التي تمتلكها شركتك وتستخدمها لتحقيق الدخل. العمليات الإنتاجية لها عمر إنتاجي يمكن تحديده ، ومن المرجح أن تستمر أكثر من عام ، ويمكن أيضًا استهلاكها. إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط ، يجب تحميل التكلفة الإجمالية للأصل للفترة التي تم تكبدها فيها. الاستهلاك الضريبي هو وسيلة للشركات لشطب الاستهلاك كتكلفة على إقراراتها الضريبية. يسمح هذا للشركات بتوفير تمويلها على أحد الأصول المختارة.
علاوة على ذلك ، فإن الاستهلاك الضريبي ، مثل الاستهلاك المحاسبي ، يوزع رسوم الخصم على مدار سنوات عديدة. قد تستثمر الشركة 2,000 دولار في جهاز كمبيوتر مع عمر إنتاجي متوقع لخمس سنوات. تنخفض قيمة الأصل الملموس بمرور الوقت. يشيخ بعض الناس أسرع من غيرهم. عندما تحاول إعادة بيع العنصر ، ستلاحظ على الأرجح أنك لن تحصل على نفس سعر السداد الأولي الخاص به. الاستهلاك هو مصطلح لهذا. يمكنك المطالبة بقيمة الاستهلاك كخصم ضريبي إذا كنت تمتلك شركة.
طريقة حساب الخصم الضريبي
بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) ، لدى الشركة العديد من الخيارات لحساب مقدار إهلاك أحد الأصول لحساب الخصم الضريبي:
# 1. الرصيد المتناقص
تمثل هذه الإستراتيجية مصروفات إهلاك أعلى في السنوات الأولى من عمر الأصل ، بينما تمثل المصروفات المنخفضة حسابات للسنوات اللاحقة.
# 2. رفض مزدوج
يتم استخدام استهلاك ضريبي أكبر في إستراتيجية الحساب هذه. تعمل هذه الطريقة على إهلاك الأصول مرتين أسرع من طريقة الرصيد المتناقص المعتادة. كما أنه يأخذ في الاعتبار تكاليف الاستهلاك المرتفعة في السنوات الأولى من عمر الأصل ويخفض التكاليف لاحقًا.
# 3. مجموع السنوات
في هذا النوع من حساب الإهلاك الضريبي ، يتم الجمع بين عمر المشروع للأصل أكبر من الرقم في السنة الأولى ، ويتم تقسيم كل سنة على تلك القيمة.
# 4. وحدات الإنتاج
عندما تستخدم الشركات هذه الاستراتيجية ، فإنها تحصل على مزيد من الخصومات. وذلك لأن قيمة الأصل تتحدد بعدد الوحدات التي ينتجها بدلاً من عدد سنوات استخدامه.
# 5. طريقة الخط المستقيم
هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا لحساب الاستهلاك الضريبي. يتم تقسيم الفرق الحقيقي بين تكلفة الأصل وتكلفة الاستبدال المقدرة على إجمالي عدد السنوات التي تخطط الشركة لاستخدامها لحساب القيمة.
عادةً ما تستخدم الشركات طريقة تسمى القسط الثابت لحساب الاستهلاك الضريبي ؛ طريقتهم تقسم التكلفة المكتسبة للأصل حسب سنوات عمره الإنتاجي. هذا أيضًا استهلاك كتاب لأنه مخصص فقط لسجلات الشركة. تصبح الأمور أكثر تعقيدًا عندما يتعلق الأمر بحساب خصم الضرائب. يمكنك حساب خصم الإهلاك الضريبي بشكل فعال باستخدام القليل من المعلومات والإرشادات.
أيضًا ، حدد اتفاقية الأصول الخاصة بك. عندما يتم وضع عنصر في الخدمة ويمكن استهلاكه ، يُقال إنه "اصطلاح". تفترض اتفاقية منتصف الشهر أن الأصل قد تم تثبيته أو إيقاف تشغيله في منتصف الشهر. تفترض اتفاقية منتصف الربع أن العقار المعني يتم تشغيله في منتصف الربع. إذا اشتريت أصلًا في يناير واستخدمت محاسبة منتصف الربع ، سيبدأ الأصل في الانخفاض في فبراير ، وهو منتصف الربع بالضبط.
تنص اتفاقية نصف السنة على الإهلاك للنصف الأول من العام. يتم توفير الجداول القائمة على الاتفاقية في منشور IRS رقم 946 للمساعدة في الحساب. استخدم المكونات المذكورة أعلاه لحساب خصم الضرائب. إذا كان الأصل الخاص بك هو جهاز كمبيوتر ، فستحتاج إلى GDS و IRS Publication 946.
استخدام MACRS لتسجيل استهلاك الضريبة على أي عائد
إذا كان عمر الأصول التجارية لديك يبلغ عام واحد أو أكثر ، فيجب عليك حساب الاستهلاك باستخدام نظام استرداد التكلفة المعجل المعدل ، أو MACRS. ومع ذلك ، يلغي MACRS التخمين في تحديد المدة التي يمكنك فيها إهلاك الممتلكات الخاصة بك والمبلغ الذي يمكنك المطالبة به في إقرارك الضريبي.
بالإضافة إلى ذلك ، لتحديد طريقة الاستهلاك بموجب MACRS ، هناك ثلاث منهجيات أساسية للإهلاك تستخدم GDS. نهج القسط الثابت ، وطريقة الرصيد المتناقص بنسبة 200 في المائة ، وطريقة الرصيد المتناقص بنسبة 150 في المائة هي الخيارات الثلاثة. قد تساعدك الجداول الموجودة في منشور IRS رقم 946 في معرفة نوع الإهلاك المطلوب تطبيقه بناءً على فئة العمر الإنتاجي للممتلكات الخاصة بك. الكمبيوتر ، على سبيل المثال ، هو أصل مدته خمس سنوات تنخفض قيمته بنسبة 200٪. نهج الخط المستقيم قيد الاستخدام من قبل ADS.
فهم تخفيض الضريبة على العقارات المؤجرة
يمكن أن يوفر شراء عقار إيجار قابل للاستهلاك الضريبي مجموعة متنوعة من المزايا النقدية والضريبية. العقارات المؤجرة تحت الاستهلاك الضريبي تولد تدفق نقدي ثابت. يمكن أن تؤدي الخصومات من تكاليف مثل التأمين وضرائب الممتلكات وصيانة الممتلكات إلى تقليل الضريبة المستحقة على دخل الإيجار. تميل العقارات أيضًا إلى الارتفاع ، لذلك قد تتمكن من البيع لتحقيق ربح.
تتوقع مصلحة الضرائب الأمريكية أن يستمر عقار الإيجار السكني لمدة 27.5 عامًا في عام 2020. ويتآكل العقار أو تنخفض قيمته طوال تلك الفترة ، على الأقل من حيث الإقرارات الضريبية. إذا كنت مستثمرًا عقاريًا ، فيمكنك خصم 3.636 بالمائة (100 بالمائة / 27.5 سنة) من أساس تكلفة العقار من دخلك الخاضع للضريبة كل عام.
أهمية أحكام IRS لأصحاب العقارات بشأن استهلاك الضرائب
قبل التفكير في أنك ستتمكن من الاستفادة من الاستهلاك ، تأكد من تلبية متطلبات مصلحة الضرائب:
- لا يمكنك خصم تكلفة العقار الذي تؤجره ثم تؤجره من الباطن. ومع ذلك ، حتى إذا كان لديك رهن عقاري على منزل ، فأنت تمتلكه وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.
- الإيجار هو الطريقة الأكثر شيوعًا للممتلكات لتوليد الإيرادات. على الرغم من أنه لا يمكن شطب المنزل بالكامل ، إلا أن أجزاء منه ، مثل المكتب المنزلي ، قد تدر دخلاً وتتأهل للخصم.
- يجب أن يكون العقار مشغولاً لمدة عام على الأقل. لا يمكنك شطب عقار مؤجر تحصل عليه وتبيعه في نفس العام ، على سبيل المثال من خلال تجديده وتقليبه.
حساب تكلفة إيجار العقار
أساس التكلفة هو القيمة المقدرة للأصل الخاضع للإهلاك. هذه ليست تكلفة العنصر فقط. إنه السعر النهائي بعد كل الخصومات والإضافات اللازمة. قد يلزم تغيير أساس التكلفة بعد شراء عقار. على سبيل المثال ، إذا أنفقت 50,000 دولار على إصلاح أو تعديل خاصية ، فإن أساس التكلفة سيرتفع بمقدار 50,000 دولار.
المباني ، وليس الأرض التي تقع عليها ، مؤهلة لعمليات شطب الاستهلاك لأن الأرض لا تفقد قيمتها عادة بسبب البلى. عند حساب أساس التكلفة لعقار مؤجر ، من الضروري خصم قيمة الأرض. مثال: إذا اشتريت منزلًا بمبلغ 250,000 دولار ، وحدد التقييم أن الأرض التي يجلس عليها تساوي 50,000 دولار ، فإن أساس التكلفة هو 200,000 دولار.
عادة ما يتم تعديل أساس التكلفة بمرور الوقت. إذا كنت قد امتلكت العقار لعدة سنوات. إذا قررت إنفاق 50,000 دولار على إصلاحه أو تجديده ، فسيتم إضافة هذا الرقم لتعديل أساس التكلفة.
العمر الإنتاجي لعقار مؤجر عند استهلاك الضريبة
للأغراض الضريبية ، تفترض مصلحة الضرائب الأمريكية أن العقارات السكنية لها عمر إنتاجي قابل للتحديد يبلغ 27.5 سنة والعقارات التجارية 39 سنة. هذا يعني أن مصروفات الإهلاك للعقار السكني تبلغ 3.636٪ كل عام ، بينما تبلغ 2.564٪ للعقارات التجارية.
مثال على إيجار إهلاك العقارات
لاستخدام الأرقام أعلاه ، فإن عقار الإيجار السكني الذي تبلغ تكلفته 200,000 دولار أمريكي سيكون له مصروف إهلاك سنوي قدره 7,273 دولارًا أمريكيًا. سيكون للممتلكات التجارية التي لها نفس أساس التكلفة مصاريف إهلاك قدرها 5,128،XNUMX دولارًا.
إذا كنت في شريحة ضريبة 22٪ ، لاختيار مثال واحد ، فإن مصروفات الإهلاك على عقار مؤجر على أساس التكلفة 200,000 دولار ستخفض فاتورتك الضريبية بمقدار 1,600 دولار. إن الوفورات الضريبية السنوية بسبب مصروفات الإهلاك على عقار تجاري بنفس أساس التكلفة ستكون 1,128،XNUMX دولارًا أمريكيًا.
قواعد تخفيض الضريبة على العقارات المؤجرة
ومع ذلك ، لا يمكن أن تنخفض قيمة مكونات العقارات المستأجرة. ولأن قيمة الأرض أو قطعة الأرض لا تتدهور ، فلا يمكن أن تنخفض قيمتها. لا يمكن أن تنخفض أيضًا تكاليف التشغيل العادية ، مثل رسوم إدارة الممتلكات ، والصيانة الدورية ، وضريبة الممتلكات. بدلاً من ذلك ، سيكون الخصم من إجمالي دخل الإيجار في السنة التي تحدث فيها. توجد عدة شروط في منشور IRS 527 التي تحتاج إلى الإنجاز من أجل إهلاك الممتلكات المؤجرة:
# 1. يجب أن تمتلك العقار
إلى توليد الدخل، يجب عليك تأجير عقار. يجب أن يكون العمر الإنتاجي للأرض قابلاً للتحديد لأنه لا يمثل عامل تناقص مطلقًا.
# 2. يجب أن يكون للممتلكات مدة مفيدة تزيد عن عام واحد
نظرًا لأن العقار مملوك لمدة تقل عن عام ، فإن المستثمرين الذين يستخدمون الإصلاح والوجه غير قادرين على إهلاكه. نظرًا لأن تجار الجملة لا يأخذون مطلقًا الحيازة الفعلية للعقارات التي يبيعونها ، فلا يمكنهم المطالبة بخصم الاستهلاك.
# 3. بعض العناصر تتقادم بشكل أسرع
وفقًا لـ IRS ، يمكن أن تنخفض قيمة بعض التجديدات في الممتلكات المؤجرة الخاصة بك بشكل أسرع من 27.5 عامًا. الأجهزة ، على سبيل المثال ، قد تكون خصمًا على مدى خمس سنوات ، في حين أن التحسينات مثل الطريق أو السياج قد تنخفض قيمتها على مدى 15 عامًا. يمكنك الاحتفاظ بجدول إهلاك منفصل لكل تحسين إذا كنت ترغب في ذلك ، أو يمكنك ببساطة إضافة قيمة العناصر مثل الأجهزة أو السياج الجديد إلى أساس التكاليف الإجمالية ، وهو ما سننتقل إليه بعد ذلك.
كيفية حساب أساس التكلفة الخاصة بك على تأجير الممتلكات
يشكل السعر الذي دفعته للممتلكات بالإضافة إلى أي نفقات إضافية أساس التكلفة. لا يتضمن أساس التكلفة المستخدم لأغراض الاستهلاك قيمة القطعة أو الأرض ، على عكس القيمة السوقية. نظرًا لأن الأرض ، على الأقل وفقًا لمصلحة الضرائب الداخلية ، ليست عرضة للتآكل والتلف ، فهي غير قابلة للاستهلاك.
أساس التكلفة الأولية هو 130,000،150,000 دولار أمريكي إذا كنت قد دفعت 20,000،XNUMX دولار أمريكي مقابل استئجار عقار في قسم فرعي محلي بقيمة XNUMX،XNUMX دولار أمريكي. يجب عليك أيضًا تضمين أي تكاليف إضافية مسموح بها ، مثل رسوم الإغلاق أو التجديدات. تذكر أنه كلما زاد أساس التكلفة الخاصة بك ، زادت رسوم الاستهلاك السنوي غير النقدي الخاص بك وانخفض الدخل الخاضع للضريبة.
التحسينات المشتركة التي تم إجراؤها على تأجير العقارات
قد تشمل العناصر التي تزيد من قيمة الممتلكات أو فائدتها ، أو تعيدها إلى حالة جديدة أو شبيهة بالجديدة ، ما يلي:
- إضافة هيكل جديد إلى منزلك ، مثل المرآب أو تحويل العلية إلى شقة استوديو.
- تركيب نظام تدفئة أو نظام كهربائي جديد
- إضافة السجاد أو أنواع الأرضيات الأخرى إلى الغرفة بأكملها.
- إضافة منحدر للكرسي المتحرك أو تمهيد ممر القيادة لجعل الوصول إلى المنزل أكثر سهولة.
مثال على حساب إهلاك العقارات الإيجارية
يتماشى الإهلاك على حساب إيجار العقارات السكنية مع الصيغة التالية:
قيمة البناء = سعر الشراء مطروحًا منه قيمة الأرض
الاستهلاك السنوي المسموح به = قيمة المبنى / 27.5 سنة
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك منزلًا مستأجرًا لأسرة واحدة بقيمة 150,000 دولار. تبلغ قيمة أرض القطعة 20,000 دولار وقد استثمرت 5,000 دولار في ترقيات رأس المال عند شرائها. ما يلي هو مصروفات الإهلاك السنوية الخاصة بك:
سعر الشراء 150,000 دولار مطروحًا منه 20,000 دولار من قيمة الأرض يساوي 130,000 دولار في قيمة البناء بالإضافة إلى 5,000 دولار في التحسينات.
مصروفات الإهلاك سنويًا = 135,000 دولار (130,000 دولارًا أمريكيًا قيمة المبنى + تجديدات 5,000 دولار أمريكي) / 27.5 عامًا = 4,909 دولارًا أمريكيًا في السنة.
كيف يساعد الاستهلاك في تقليل صافي الدخل الخاضع للضريبة
دعنا نلقي نظرة على الميزة الكبيرة التي توفرها نفقات الاستهلاك للمستثمرين العقاريين. الاستهلاك هو خصم غير نقدي على أساس افتراض أن مكان الإقامة سوف يتآكل أو يتحلل خلال 27.5 سنة.
إذا كان إيجار عائلتك الواحدة يكسب 18,000 دولار من إجمالي الإيجار السنوي وإجمالي نفقات التشغيل الخاصة بك ، والتي تشمل أشياء مثل إدارة الممتلكات ، والصيانة والإصلاحات العادية ، ونفقات الفائدة ، وضريبة الممتلكات ، فهي تمثل 50٪ من إجمالي الدخل ، وصافي الدخل السنوي. هو 9,000 دولار. ومع ذلك ، فإن الدخل الخاضع للضريبة لدينا أقل من نصف ذلك بفضل ميزة الاستهلاك. قبل الاستهلاك ، يبلغ إجمالي الدخل السنوي 18,000 دولار مطروحًا منه 9,000 دولار مصاريف التشغيل 9,000 دولار. 4,091 دولارًا أمريكيًا الدخل الخاضع للضريبة مطروحًا منه 9,000 دولار أمريكي مصروفات الاستهلاك غير النقدي
على الرغم من أنه لا يزال لدينا ربحًا نقديًا قدره 9,000 دولار في هذا المثال ، إلا أنه يتعين علينا فقط دفع ضرائب على حوالي نصفه. إذا كنت في شريحة ضريبية تبلغ 32 في المائة ، فمن المحتمل أن توفر لك مصاريف الإهلاك على منزلك المؤجر لعائلة واحدة 1,571،XNUMX دولارًا أمريكيًا الاتحادية ضريبة الدخل وحده.
في نهاية المطاف ، يساعد الإهلاك مستثمري العقارات المستأجرة على خفض الدخل الخاضع للضريبة في بعض الأحيان. تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية أن الممتلكات السكنية ستتآكل أو تنخفض قيمتها على مدار 27.5 سنة. يمكن أن تؤدي التحسينات الرئيسية ، مثل السقف الجديد أو نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء ، إلى زيادة أساس التكلفة للإهلاك. كلما زاد أساس التكلفة ، زادت مصروفات الإهلاك السنوية. بالطبع ، قبل أن تتمكن من تقليل الخاص بك الدخل الخاضع للضريبة، سترغب في العثور على عقار مؤجر لتقليل قيمته.
ما هو الفرق بين الكتاب والاستهلاك الضريبي؟
يُشار إلى مبلغ الاستهلاك الذي يطالب به دافع الضرائب كخصم على إقراره الضريبي لسنة ضريبية معينة باسم "الاستهلاك الضريبي". التكلفة التي تتكبدها شركة ما لاستخدام أصل ثابت على مدى العمر الإنتاجي للأصل تسمى الاستهلاك الكتابي.
ما هو استخدام ضريبة الاستهلاك؟
يسمح بخصم ضريبي للاستهلاك لكل من المباني الاستثمارية السكنية والتجارية. بنفس طريقة مصاريف الممتلكات الأخرى ، مثل تكاليف الاقتراض ، ورسوم إدارة الممتلكات ، والإصلاحات والصيانة ، وما إلى ذلك ، يتم استخدام الخصم مقابل دخل الممتلكات.
ما هو الغرض من الاستهلاك على الضريبة؟
الاستهلاك هو تقنية تستخدم لتوزيع جزء من تكلفة الأصل على الفترات التي ساهمت خلالها الأصول الملموسة في توليد الإيرادات. يتم تقليل مبلغ الأرباح الخاضعة للضريبة من خلال نفقات إهلاك الشركة ، مما يقلل من مبلغ الضرائب المستحقة.
ماذا يسمى الاستهلاك الضريبي؟
تحدد تقنية القسط الثابت ، التي يشار إليها أحيانًا باسم طريقة الإهلاك البسيطة أو طريقة إهلاك التكلفة الأولية ، الانخفاض في قيمة الأصل خلال عمره الإنتاجي بمعدل محدد مسبقًا كل عام.
ما هما نوعان مختلفان من الاستهلاك؟
تقنيات الاستهلاك الأساسية الأربعة هي الخط المستقيم ، والتناقص المزدوج ، وإجمالي أرقام السنوات ، ووحدات الإنتاج. يتم استخدام كل تقنية لمختلف فئات الأعمال والأصول.
الأسئلة الشائعة
كيف يعمل الاستهلاك على الضرائب؟
يقلل الإهلاك من مقدار الضرائب التي تدفعها شركة أو شركة من خلال رسم بياني للانخفاض في قيمة الأصل أو الأصول.
ما مقدار الاستهلاك الذي يمكنني المطالبة به؟
يتم إهلاك معظم العقارات السكنية المؤجرة في الولايات المتحدة بمعدل 3.636 في المائة كل عام على مدى 27.5 سنة. لا يمكن إهلاك الأرض ؛ يمكن خصم قيمة الهياكل فقط.
ما هو الفرق بين المحاسبة والاستهلاك الضريبي؟
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الاستهلاك المحاسبي والاستهلاك الضريبي في أن الاستهلاك المحاسبي يتم حسابه باستخدام مبادئ المحاسبة ، في حين يتم حساب خصم الاستهلاك الضريبي باستخدام معايير مصلحة الضرائب.
مقالات ذات صلة
