يأخذ المقرضون في الاعتبار عدة عوامل عند تحديد ما إذا كان العميل المحتمل يمثل مخاطرة قرض معقولة للرهن العقاري أم لا. نسبة الواجهة الأمامية هي أحد العوامل. سيشرح هذا المنشور نسبة الواجهة الأمامية ، وكيفية حسابها ، ونسبة الواجهة الأمامية مقابل النهاية الخلفية لقرض عقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
ما هي نسبة الواجهة الأمامية؟
نسبة الواجهة الأمامية ، والمعروفة أيضًا باسم نسبة الرهن العقاري إلى الدخل ، هي النسبة التي تشير إلى مقدار دخل الفرد الذي يذهب نحو مدفوعات الرهن العقاري. قسّم مدفوعات الرهن العقاري الشهرية المتوقعة للفرد على دخله الإجمالي لحساب نسبة الواجهة الأمامية. تشمل مدفوعات الرهن العقاري عادةً رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين (PITI). يستخدم المقرضون نسب النهاية الأمامية والخلفية لتحديد مقدار الإقراض.
فهم نسبة الواجهة الأمامية
يعتبر المقرضون أن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) أكثر أهمية من الحصول على دخل ثابت ، ودفع الفواتير في الوقت المحدد ، والحصول على درجة FICO عالية عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. نسبة الواجهة الأمامية هي نوع واحد من نسبة DTI. وهو يأخذ في الاعتبار التكاليف الأخرى المرتبطة به ، مثل مستحقات جمعية أصحاب المنازل (HOA) ودفع الرهن العقاري العام.
على سبيل المثال ، إذا كانت مصروفات الرهن العقاري المتوقعة لشخص ما هي 2,000 دولار (1,700 دولار دفعة رهن عقاري بالإضافة إلى 300 دولار رسوم HOA) ودخلهم الشهري هو 9,000 دولار ، فإن نسبة الواجهة الأمامية تبلغ حوالي 22٪.
كيفية حساب نسبة الواجهة الأمامية
تقارن نسبة الواجهة الأمامية مصاريف الرهن العقاري الشهرية للشخص بإجمالي الدخل الشهري. لن يتم تضمين المكافآت وأجر العمل الإضافي في الدخل الشهري الإجمالي. من بين التكاليف المدروسة في الحساب:
- مصلحة الرهن العقاري
- الضرائب
- تأمين
- رسوم HOA، إذا كان قابلا للتطبيق
بشكل عام ، يفضل المقرضون نسبة الواجهة الأمامية أقل من 0.28. سيجعل بعض المقرضين نسبة الواجهة الأمامية التي اختاروها علنية. لا يعني عدم الوفاء بها بالضرورة "لا" نهائية ، لأن بعض المقرضين سيقدمون تنازلات إذا كانت هناك عوامل أخرى مواتية.
لحساب نسبة الواجهة الأمامية ، أضف تكاليف السكن الشهرية المتوقعة واقسم الإجمالي على الدخل الشهري الإجمالي. خذ بعين الاعتبار المثال التالي:
- نفقات السكن الشهرية المتوقعة: 1,100 دولار
- الدخل الشهري الإجمالي: 4,000 دولار
1,100 دولار مقسومة على 4,000 دولار = 0.275
نسبة الواجهة الأمامية أقل من 0.28 ، والتي تعتبر مقبولة من قبل معظم المقرضين.
نسبة الواجهة الأمامية للعقار الاستثماري
عند تمويل مسكن رئيسي بدلاً من عقار استثماري ، قد يؤكد المقرضون على نسبة الواجهة الأمامية الخاصة بك أكثر. سيؤكد المقرضون على نسبة النهاية الخلفية الخاصة بك أكثر عند التفكير في الرهن العقاري على عقار استثماري. تُعرف نسبة النهاية الخلفية أيضًا باسم نسبة الدين إلى الدخل.
يتم حساب نسبة الواجهة الخلفية بنفس طريقة احتساب نسبة الواجهة الأمامية ، باستثناء أن معظم الرسوم الشهرية يتم تضمينها بدلاً من مصاريف السكن الشهرية. هذه بعض الأمثلة:
- تكاليف السكن كل شهر
- المدفوعات الشهرية للطالب ، أو القروض الشخصية ، أو قروض السيارات ، أو قروض أخرى
- إعالة الطفل أو مدفوعات النفقة
- الحد الأدنى للدفعات الشهرية لبطاقة الائتمان
- التزامات أخرى
المصروفات المستبعدة عادة هي:
- Utilities
- محلات البقالة
- غاز
- الضرائب
لحساب النسبة الخلفية الخاصة بك ، اجمع جميع نفقاتك الشهرية (باستثناء الاستثناءات المعتادة) وقسم الإجمالي على إجمالي دخلك الشهري (لا يشمل العمل الإضافي والمكافآت). اقسم النتيجة على 100 لتحصل على نسبة النهاية الخلفية.
يفضل المقرضون عادة نسبة النهاية الخلفية 0.35 أو أقل. كما هو الحال مع نسبة الواجهة الأمامية ، فإن الفشل في تلبية نسبة النهاية الخلفية المحددة للمقرض لا يعني دائمًا أنك ستحرم من الرهن العقاري.
عند حساب نسبة النهاية الخلفية ، هل سيأخذ المقرضون في الاعتبار دخل الإيجار من عقار استثماري كجزء من إجمالي دخلك الشهري؟ يقدروا. قد يصل وزن بعض المقرضين إلى 75 في المائة من الإيجار الموثق أو المتوقع كجزء من دخلك إذا كان للعقار تاريخ إيجار راسخ أو تقييم إيجار.
نسبة الواجهة الأمامية لقسم إدارة الإسكان الفدرالية
اعتمادًا على درجة الائتمان FICO الخاصة بك ، تتطلب نسبة نهاية FHA دفعات مقدمة إضافية. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك أعلى من 580 (تعتبر "عادلة") ، فإن الحد الأدنى للدفعة المقدمة هو 3.5 بالمائة. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك بين 500 و 579 ، فيجب أن تسجل 10٪.
متطلبات نسبة الديون إلى الدخل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (نسبة النهاية الأمامية والخلفية)
نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي نسبة مدفوعات ديونك الشهرية (والتي يمكن أن تشمل قروض الطلاب ، وبطاقات الائتمان ، والرهون العقارية ، وأنواع أخرى من الائتمان) إلى دخلك الشهري قبل الضرائب. على سبيل المثال ، إذا كنت تكسب 2,000 دولار شهريًا وأنفقت 450 دولارًا على مدفوعات الديون ، فإن DTI الخاص بك هو 22.5 بالمائة. يستخدم المقرضون هذا المقياس لتحديد ما إذا كان من المحتمل أن تسدد القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه.
تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية عمومًا نسبة DTI للواجهة الأمامية تبلغ 43 بالمائة أو أقل ، والتي تختلف اعتمادًا على درجة الائتمان. يجب أن تكون DTI للواجهة الأمامية لقسم إدارة الإسكان الفدرالية (مدفوعات الرهن العقاري الشهرية فقط) 31 بالمائة أو أقل ، ويجب أن يكون DTI الخلفي (جميع مدفوعات الديون الشهرية) 43 بالمائة أو أقل.
قد يكون للمقرضين الأفراد أيضًا متطلبات أكثر صرامة. يجب الكشف عن جميع الديون وخطوط الائتمان المفتوحة لقروض إدارة الإسكان الفدرالية أثناء عملية التقديم.
عوامل التعويض عن الديون إلى نسبة الدخل قروض إدارة الإسكان الفدرالية
إذا استوفى المقترضون عوامل تعويضية مختلفة ، فإن إرشادات قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح للمقرضين بالسماح بنسب DTI أعلى (النسب الأمامية والخلفية). تساعد هذه السيناريوهات المختلفة في التخفيف من مخاطر الموافقة على الرهون العقارية ذات مستويات DTI الأعلى. من بين هذه العوامل التعويضية ما يلي:
- الدخل المتبقي - قد يسمح المقرضون بنسب أعلى للدين إلى الدخل إذا كان لدى المقترض أموال كبيرة متبقية كل شهر بعد دفع جميع النفقات.
- الاحتياطيات النقدية - عامل تعويضي آخر هو إذا كان لدى المقترض احتياطيات نقدية كبيرة في متناول اليد بعد الإغلاق في حالة الطوارئ المالية.
- صدمة الدفع - تحدث صدمة السداد عندما تزيد مدفوعات السكن الشهرية للمقترض بشكل كبير عند شراء منزل والتحويل من مدفوعات الإيجار / الرهن العقاري السابقة إلى السداد الجديد المقترح. إذا ظلت مدفوعات المقترض مستقرة تقريبًا في ظل سيناريو سداد الرهن العقاري الجديد ، فسيكون المقرضون أكثر استعدادًا للموافقة على DTI الأعلى.
- درجات ائتمانية عالية - إذا كان لديك درجة ائتمانية عالية ، فقد أثبتت مسؤوليتك المالية. هذا سوف يقطع شوطًا طويلاً نحو الموافقة علي للحصول على DTI أعلى.
- الاستقرار الوظيفي - هل كنت تعمل في نفس المكان لفترة طويلة ، أو هل كنت تتنقل من وظيفة إلى أخرى مع وجود فجوات مختلفة في التوظيف خلال السنوات القليلة الماضية؟ سيكون من الأهمية بمكان إنشاء مصدر ثابت للدخل.
قد يسمح مقرضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية بنسب DTI (نسب النهاية الأمامية والخلفية) بأكثر من 50٪ مع هذه العوامل وغيرها من عوامل التعويض.
ما هي النسبة المثالية للواجهة الأمامية؟
يفضل معظم المقرضين نسبة لا تزيد عن 28 في المائة لمعظم القروض ، و 31 في المائة أو أقل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، ونسبة خلفية لا تزيد عن 43 بالمائة.
تشير النسب الأعلى إلى احتمالية أكبر للتخلف عن السداد. ومع ذلك ، قد يقبل المقرضون النسب الأعلى إذا تم استيفاء شروط معينة (على سبيل المثال ، دفعات مقدمة كبيرة ومدخرات كبيرة ونتائج ائتمانية مواتية). على سبيل المثال ، إذا دفع المقترض ذو النسبة الأمامية العالية نصف سعر الشراء كدفعة أولى أو زاد مدخراته بشكل كبير ، فقد يكون المقرضون أكثر استعدادًا لتقديم رهن عقاري.
إذا تم رفض القرض ، يمكن للمقترض تقليل الديون لخفض النسبة. قد يفكر المقترض أيضًا في وجود cosigner على الرهن العقاري. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، تسمح للأقارب ذوي الدخل الكافي والائتمان الجيد بالتوقيع.
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري جديد أو نسبة الديون إلى الدخل في نهاية التمويل ، فإن هذه النسب تخبر المقرضين عن مقدار دخلك الشهري الذي تستهلكه التزامات الديون العادية ، مما يؤثر على قدرتك على تحمل مدفوعات الرهن العقاري الجديدة.
نسبة الواجهة الأمامية
تأخذ نسبة الواجهة الأمامية في الاعتبار العلاقة بين دفعة الرهن العقاري المقدرة الجديدة وإجمالي الدخل الشهري (الأرباح قبل الضرائب). يفضل المقرضون عمومًا ألا تتجاوز مدفوعات الرهن العقاري الشهرية 28 بالمائة من إجمالي دخلك الشهري. إذا تجاوزت النسبة الخاصة بك 28 في المائة ، فستجد صعوبة في إقناع المقرضين بإقراضك المال. يشعر المقرضون بالقلق من أنك إذا خصصت الكثير من إجمالي دخلك الشهري لدفع الرهن العقاري الخاص بك ، فلن يكون لديك ما يكفي من المال لتغطية بقية فواتيرك الشهرية.
نسبة النهاية الخلفية
تفحص نسبة النهاية الخلفية العلاقة بين إجمالي ديونك الشهرية - كل شيء بدءًا من الحد الأدنى لبطاقة الائتمان الشهرية ومدفوعات قرض السيارة إلى أي دين قد تسدده من خلال قروض الأعمال الصغيرة أو مدفوعات الرهن العقاري - وإجمالي دخلك الشهري. يفضل المقرضون ألا يتجاوز إجمالي التزامات الدين الشهرية الخاصة بك 36٪ من إجمالي دخلك الشهري. مرة أخرى ، سيعتبر المقرضون أنك مخاطرة كبيرة بالتخلف عن السداد إذا أنفقت الكثير من مدفوعاتك الشهرية على سداد الديون.
زيادة النسب الخاصة بك
يمكنك العمل على تحسين النسب الخاصة بك. أولاً ، يمكنك زيادة دخلك الشهري ، وتقليل نسب الدين إلى الدخل للواجهة الأمامية والخلفية. يمكنك أيضًا تقليل عبء الديون الشهرية عن طريق سداد فواتير بطاقات الائتمان أو سداد مدفوعات إضافية على الديون الشهرية مثل قروض الطلاب أو قروض السيارات. قد يكون من المنطقي تأجيل التقدم بطلب للحصول على قروض الرهن العقاري حتى تجذب نسب الدين إلى الدخل المزيد من المقرضين.
تصنيفات ائتمانية
سيأخذ المقرضون في الاعتبار عوامل أخرى إلى جانب نسبة الدين إلى الدخل عند تحديد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري. العامل الأكثر أهمية هو درجة الائتمان الخاصة بك المكونة من ثلاثة أرقام. تخبر هذه النتيجة المقرضين بمدى إدارتك لأموالك بشكل جيد في السابق. ستكون درجة الائتمان الخاصة بك منخفضة إذا كان لديك تاريخ في عدم سداد فواتيرك في الوقت المحدد وتكديس كميات كبيرة من ديون المستهلكين. من ناحية أخرى ، إذا كنت دائمًا ما تدفع فواتيرك في الوقت المحدد ولم يكن لديك الكثير من ديون بطاقة الائتمان ، فيجب أن تكون درجة الائتمان الخاصة بك أعلى. يعتبر المقرضون اليوم أن الدرجة الائتمانية البالغة 740 أو أعلى تعتبر ممتازة.
اعتبارات خاصة
لا يستطيع العديد من المستهلكين شراء منزل لأن لديهم ديون طلابية كبيرة. حتى لو كان لديهم ائتمان ممتاز ، يدرك الكثيرون أن نسب الواجهة الأمامية مرتفعة للغاية بالنسبة للمقرضين. ومع ذلك ، يمكن للمقترضين إعادة هيكلة الديون لتقليل التأثير على DTI لمالك المنزل المحتمل. قد يتمكنوا ، على سبيل المثال ، من تقليل الدفعة الشهرية لقرض الطالب. علاوة على ذلك ، قد تسمح قروض الطلاب الفيدرالية برسوم تصل إلى 10٪ من دخل المقترض.
الأسئلة الشائعة حول نسبة الواجهة الأمامية
ما هي نسبة الواجهة الأمامية الجيدة؟
يفضل المقرضون عمومًا نسبة الواجهة الأمامية لا تزيد عن 28 بالمائة ونسبة النهاية الخلفية لا تزيد عن 36 بالمائة ، والتي تشمل جميع الديون الشهرية.
ما هو DTI الذي يبحث عنه مقرضو الرهن العقاري؟
نظرًا لعدم وجود مجموعة واحدة من المتطلبات للقروض التقليدية ، سيختلف DTI الخاص بك اعتمادًا على وضعك والقرض المحدد الذي تتقدم بطلب للحصول عليه. مطلوب بشكل عام DTI بنسبة 50٪ أو أقل للتأهل للحصول على قرض تقليدي.
هل يمكنك الحصول على قرض عقاري بنسبة 55٪ DTI؟
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب فقط 3.5 في المئة دفعة مقدمة. DTI مرتفع. افترض أن لديك نسبة عالية من الدين إلى الدخل (DTI). في هذه الحالة ، يوفر قروض إدارة الإسكان الفدرالية مزيدًا من المرونة ، مما يسمح لك عادةً بالارتفاع إلى نسبة 55 بالمائة (بمعنى أن ديونك كنسبة مئوية من دخلك يمكن أن تصل إلى 55 بالمائة). درجة ائتمانية منخفضة
ما هو الحد الأقصى لنسبة الواجهة الأمامية للقرض التقليدي؟
28٪ من المجموع
يبلغ الحد الأقصى لمبلغ DTI للواجهة الأمامية للقروض التقليدية 28 بالمائة. عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض جديد بمقدم قياسي بنسبة 20٪ ، فعادة ما يوافق المُقرض على طلبك طالما أنه لا يتجاوز هذا الحد.
مقالات ذات صلة
- نسبة النهاية الخلفية: ما هي وكيفية حسابها
- كيفية سداد الرهن العقاري في 5 سنوات: دليل شامل
- درجة ائتمان الرهن العقاري: الحد الأدنى من الائتمان المطلوب لشراء منزل
- كيفية شراء منزل به سوء الائتمان: دليل مفصل في عام 2023
- كيفية شراء منزل ثان: دليل خطوة بخطوة (+ أسئلة وأجوبة)
- النفقة: ما الذي يجب أن تعرفه قبل المضي فيه؟
