تعد محاسبة الإيجار عنصرًا حسابيًا مهمًا لأنها تختلف باختلاف المستخدم النهائي. يقوم المستأجرون والمؤجرون بالإبلاغ عن عقود الإيجار وحسابها بطرق مختلفة. الأصل مملوك من قبل المؤجر ، ويستخدمه المستأجر عن طريق الدفع للمؤجر على أساس منتظم. المحاسبة والإبلاغ عن عقد الإيجار بطرق مختلفة لها تأثيرات مميزة على البيانات المالية والنسب. لذلك هذا دليل لمحاسبة الإيجار سواء كان إيجارًا تمويليًا أو إيجارًا رأسماليًا. سنستعرض أيضًا تفاصيل معايير محاسبة الإيجار الجديدة ASC 842. لكن أولاً ، لنلقِ نظرة على تعريف عقد الإيجار.
تعريف عقد الإيجار
عقد الإيجار هو عقد قانوني يصرح بموجبه مالك أصل معين (مؤجر) لطرف ثالث (مستأجر) باستخدام الأصل لفترة زمنية محددة مقابل مدفوعات دورية للمؤجر. تُعرف هذه المدفوعات المتكررة باسم إيجارات الإيجار. يشبه عقد الإيجار التشغيلي تأجير الأصول من نواح كثيرة. يسمح للمستأجر باستخدام الأصل المؤجر لفترة زمنية محددة ، والتي عادة ما تكون أقل من العمر الإنتاجي للأصل. عادة ما تستخدم ل تأجير المعدات لفترة زمنية محدودة. يشبه عقد الإيجار التمويلي اقتراض المال لشراء أصل. تمكن المستأجر من امتلاك أصل بتمويل مباشر من المؤجر. في نهاية مدة الإيجار ، يكون للمستأجر الفرصة ليصبح المالك الدائم للأصل.
تصنيف محاسبة الإيجار: عقود الإيجار الرأسمالي مقابل عقود الإيجار التشغيلي
يتم تصنيف محاسبة الإيجار على نطاق واسع إلى نوعين: عقود الإيجار التشغيلي والإيجارات الرأسمالية. تمنح عقود الإيجار التشغيلي المستأجر الحق في استخدام الأصل ولكن لا تمنح المستأجر حقوق الملكية. تشبه عقود الإيجار الرأسمالية ، المعروفة حاليًا باسم عقود الإيجار التمويلي بموجب محاسبة التأجير ASC 842 ، عقود الإيجار التشغيلي فيما عدا أن شروط الإيجار أقرب إلى الملكية. وهذا يتطلب محاسبة مختلفة بشكل كبير عن الإيجارات المالية عن عقود الإيجار التشغيلي. هناك خمسة اختبارات يمكن استخدامها لتحديد ما إذا كان عقد الإيجار هو عقد إيجار تمويلي. في حالة استيفاء أي من هذه الشروط ، يجب تصنيف عقد الإيجار كعقد إيجار تمويلي في البيانات المالية.
- في نهاية فترة الإيجار ، يتم نقل الملكية.
- لدى المستأجر خيار شراء من شبه المؤكد أنه سيتم ممارسته.
- تتجاوز فترة الإيجار 75٪ من العمر الإنتاجي للأصل المؤجر.
- تتجاوز القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار 90٪ من القيمة العادلة للأصل المؤجر.
- نظرًا لأن الأصل المؤجر خاص جدًا بالمستأجر ، فإن المؤجر غير قادر على نقله إلى لاعب آخر في السوق.
قبل اعتماد معايير محاسبة الإيجار 842 ASC الجديدة ، لم يتم الاعتراف بعقود الإيجار التشغيلية التي تضمنت الأصل المؤجر والتزامات الدفع المرتبطة به في الميزانية العمومية. من ناحية أخرى ، تتطلب معايير محاسبة الإيجار الجديدة من المستأجرين تسجيل أصول حق الاستخدام والتزامات الإيجار ذات الصلة لأي عقود إيجار تشغيلي تستمر لأكثر من عام واحد. ستشهد معظم الشركات ارتفاعًا كبيرًا في إجمالي عدد عقود الإيجار المبلغ عنها في ميزانياتها العمومية نتيجة الاضطرار إلى حساب عقود الإيجار التشغيلية ، مما يؤدي إلى زيادة القيمة الإجمالية لأصولها ومطلوباتها.
محاسبة المستأجر والتقرير
يقوم المستأجر بدفع مدفوعات شهرية للمؤجر أثناء استخدام الأصل المؤجر. تتم المحاسبة والتقرير عن عقود الإيجار المختلفة على النحو التالي:
محاسبة المستأجر للتأجير التمويلي
يقوم المستأجر بالإبلاغ عن عقد الإيجار التمويلي على النحو التالي عدة بيانات مالية:
- يتم الإبلاغ عن كل من الأصل المؤجر والإيجار المستحق الدفع (الالتزام) في الميزانية العمومية. القيمة المعلنة هي أقل من القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار المستقبلية أو القيمة السوقية العادلة للأصل المؤجر.
- يتم تسجيل مصروفات الفوائد على عقد الإيجار المستحق الدفع في بيان الدخل. يتم احتسابها على دفعة الإيجار الأولية باستخدام سعر الفائدة الضمني لعقد الإيجار. بشكل عام ، معدل الفائدة المستخدم هو أقل من معدل اقتراض المستأجر والمعدل الضمني للمؤجر. إذا كان الأصل المؤجر قابلاً للإهلاك ، يتم أيضًا الإبلاغ عن مصروفات الإهلاك بنفس الطريقة مثل أي أصل آخر.
بيان التدفقات النقدية:
يتم الإبلاغ عن عنصر الفائدة في مدفوعات الإيجار كتدفق نقدي تشغيلي بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً في الولايات المتحدة. علاوة على ذلك ، يتم تسجيل عنصر السداد الرئيسي ، الذي يقلل من عقد الإيجار المستحق ، كتدفق نقدي تمويلي. وفقًا للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية (IFRS) ، يمكن الإبلاغ عن مصروفات الفائدة كتدفق نقدي تشغيلي أو كتمويل.
محاسبة المستأجر عن عقد الإيجار التشغيلي
يقوم المستأجر بالإبلاغ عن عقد الإيجار التشغيلي على النحو التالي في مختلف البيانات المالية:
- لا يوجد أصل أو التزام مدرج في الميزانية العمومية.
- بيان الدخل: يتم دفع إيجار الأصل ، وهو نفس دفعة الإيجار ، كمصروفات.
- يتم تمثيل إجمالي مدفوعات الإيجار أو مصروفات الإيجار كتدفق نقدي تشغيلي في بيان التدفق النقدي.
تأثير محاسبة الإيجار على البيانات المالية للمستأجر
الفروق المحاسبية في كل من عقود الإيجار - التمويل والتشغيل - لها تأثير على مختلف جوانب البيانات المالية ، كما هو موضح أدناه:
- في عقد الإيجار التمويلي ، تكون الأصول والخصوم وصافي الدخل في السنوات اللاحقة والدخل التشغيلي (EBIT) والتدفقات النقدية من العمليات أعلى منها في عقد الإيجار التشغيلي.
- في السنوات الأولى ، كان صافي الدخل والتدفقات النقدية من التمويل أقل في عقد الإيجار التمويلي منها في عقد الإيجار التشغيلي.
- على الرغم من حقيقة أن إجمالي الدخل وإجمالي التدفق النقدي متماثلان في كلا العقدين.
أثر محاسبة الإيجار على النسب المالية للمستأجر
النسب المالية ، مثل البيانات المالية، تتأثر بالعديد من عقود الإيجار:
- يحتوي التأجير التمويلي على نسبة متداولة مخفضة ، ورأس مال عامل ، ونسبة دوران الأصول ، ونسبة دوران الأصول الثابتة ، والعائد على الأصول في السنوات الأولى ، والعائد على حقوق الملكية في السنوات الأولى.
- يمتلك التأجير التمويلي عائدًا أكبر على الأصول ، وعائدًا على حقوق الملكية ، ونسبة الدين إلى الأصول ، ونسبة الدين إلى حقوق الملكية في السنوات اللاحقة.
محاسبة المؤجر والتقرير
محاسبة المؤجر للتأجير التمويلي
تحت الولايات المتحدة مبادئ المحاسبة المقبولة عموما، هناك نوعان من عقود الإيجار التمويلي للمؤجر. إذا كانت القيمة الحالية لجميع مدفوعات الإيجار مساوية للقيمة الدفترية للأصل المؤجر ، فيشار إلى عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تمويلي مباشر. عقد الإيجار من نوع المبيعات هو عقد تتجاوز فيه القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار القيمة الدفترية للعنصر المؤجر. يتم الإبلاغ عن كلا النوعين من عقود الإيجار التمويلي من قبل المؤجر في مختلف البيانات المالية على النحو التالي:
يتم الإفصاح عن الإيجار المستحق في الميزانية العمومية. يتم احتساب القيمة من القيمة الحالية لمدفوعات الإيجار المستقبلية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم خصم القيمة الدفترية للأصل المؤجر من الأصول.
تنعكس إيرادات الفوائد في بيان الدخل. يتم احتسابها على أساس الإيجار المستحق في البداية باستخدام سعر الفائدة على عقد الإيجار.
بيان التدفقات النقدية:
يتم الإبلاغ عن عنصر الفوائد في إيرادات الإيجار كتدفق نقدي تشغيلي داخلي ، بينما يتم الإبلاغ عن المكون الرئيسي للدفع كتدفق نقدي استثماري.
محاسبة المؤجر لعقد الإيجار التشغيلي
يقوم المؤجر بالإبلاغ عن عقد الإيجار التشغيلي على النحو التالي في مختلف البيانات المالية:
- الميزانية العمومية: كالعادة ، يذكر الأصل المؤجر.
- بيان الدخل: تم الإفصاح عن كل من إيرادات الفوائد واستهلاك الأصول.
- يتم تصنيف مدفوعات الإيجار الدورية على أنها تدفق نقدي تشغيلي في بيان التدفقات النقدية.
تأثير محاسبة الإيجار على البيانات المالية للمؤجر
تتأثر البيانات المالية للمؤجر بالتباين في عقدي الإيجار بالطرق التالية:
- بموجب كلا عقدي الإيجار ، يمكن مقارنة إيرادات الإيجار وإجمالي التدفق النقدي.
- الدخل في السنوات الأولى من عقد الإيجار التمويلي أعلى من الدخل التشغيلي.
- الدخل في السنوات اللاحقة من عقد الإيجار التمويلي أقل من دخل عقد الإيجار التشغيلي.
- التدفق النقدي التشغيلي لعقد الإيجار التمويلي أقل من التدفق النقدي التشغيلي.
- مبلغ الضرائب المدفوعة في السنوات الأولى من عقد الإيجار التمويلي هو أكثر من عقد الإيجار التشغيلي.
معايير محاسبة الإيجار الجديدة ASC 842
استبدلت معايير محاسبة الإيجار الجديدة لمجلس معايير المحاسبة المالية (FASB) ، ASC 842 ، التوجيه الحالي ، ASC 840 ، للشركات العامة في 15 ديسمبر 2018. تم السماح للمؤسسات الخاصة بعام إضافي للامتثال ، مع الموعد النهائي المحدد في 15 ديسمبر 2020. الجديد تغير المعايير كيف يجب على الشركات حساب عقود الإيجار التشغيلي في ميزانياتها العمومية. في السابق ، كان يتعين على الشركات رسملة عقود الإيجار التمويلي الخاصة بها أثناء الكشف عن عقود الإيجار التشغيلية في الهوامش بموجب ASC 840.
ومع ذلك ، من أجل تعزيز الشفافية في الالتزامات المالية للشركة ، أنشأ مجلس معايير المحاسبة المالية ASC 842 محاسبة الإيجار ، والتي تتطلب أصول حق الاستخدام والتزامات الإيجار لأي عقود إيجار تشغيلي مدتها أكثر من 12 شهرًا ليتم تسجيلها في الميزانية العمومية. تحدد المعايير عقود الإيجار التشغيلي على أنها أي إيجار بخلاف عقد الإيجار التمويلي. بينما تصف معايير محاسبة الإيجار الجديدة بوضوح التعديلات الأساسية لمحاسبة الإيجار ، ستجد الشركات صعوبة في الحصول على المدخلات اللازمة للامتثال لها.
الفرق بين عقد الإيجار التشغيلي والإيجار التمويلي (محاسبة التأجير الرأسمالي)
تعد عقود الإيجار التشغيلي وعقود الإيجار الرأسمالي النوعين الأكثر شيوعًا من عقود الإيجار في محاسبة الإيجار. للتمييز بين الاثنين ، قم بتقييم مدى تحول المخاطر والمكافآت المرتبطة بملكية الأصول من المؤجر إلى المستأجر.
بموجب معايير IFRS ، يشار إلى هذا على أنه عقد إيجار تمويلي إذا تم تحويل المخاطر والمكافآت بالكامل. ASPE يشير إلى عقود الإيجار التمويلي كعقود إيجار رأسمالية. خلافًا لذلك ، فهو عقد إيجار تشغيلي ، وهو في الأساس نفس اتفاقية المالك والمستأجر.
نظرًا لأن تحديد ما إذا كانت المخاطر والمكافآت قد تم تحويلها بالكامل قد يكون صعبًا في بعض الأحيان ، تضع المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية معايير عديدة للتمييز بين عقدي الإيجار.
لكي يعتبر عقد الإيجار عقد إيجار تمويلي ، يجب استيفاء واحد على الأقل من المعايير التالية:
- هناك صفقة شراء الخيار، والذي يسمح للمستأجر بالحصول على الأصل بسعر أقل من قيمته العادلة في فترة لاحقة (عادة نهاية مدة الإيجار). غالبًا ما يتم تحديد هذا الخيار في بداية عقد الإيجار.
- يستمر عقد الإيجار لفترة كبيرة من العمر الاقتصادي القابل للاستخدام للأصل (بشكل عام ، 75 في المائة أو أكثر).
- الحد الأدنى من مدفوعات الإيجار لها صافي القيمة الحالية (NPV) التي لا تقل عن 90٪ من القيمة العادلة للأصل.
فوائد التأجير التمويلي
يقدم التأجير العديد من المزايا التي يمكن الاستفادة منها لجذب العملاء:
- خطط الدفع أكثر قابلية للتكيف من اتفاقيات القروض.
- نظرًا لاختلاف معدلات الضرائب بين المؤجر والمستأجر ، تكون تكاليف ما بعد الضريبة أقل.
- يستلزم التأجير تمويل التكلفة الكاملة للأصل.
- بالنسبة لعقد الإيجار التشغيلي ، ستحدد الشركة تكلفة بدلاً من التزام ، مما يسمح لها بتلقي الدعم المالي - وهي ممارسة تُعرف باسم "التمويل خارج الميزانية".
عيوب التأجير التمويلي
قضية تكاليف الوكالة هو عيب كبير للتأجير. في عقد الإيجار ، ينقل المؤجر جميع الحقوق إلى المستأجر لفترة زمنية معينة ، مما يؤدي إلى مشكلة مخاطر معنوية. نظرًا لأن المستأجر الذي يدير الأصل ليس مالك الأصل ، فقد لا يهتم المستأجر بنفس القدر من الاهتمام كما لو كان أصله الخاص. تشير تكلفة تأجير الوكالة إلى التمييز بين ملكية الأصول (المؤجر) ومراقبة الأصول (المستأجر). هذه فكرة رئيسية في محاسبة الإيجار.
وفي الختام
تختلف متطلبات المحاسبة وإعداد التقارير الخاصة بعقد الإيجار اعتمادًا على ما إذا كنت أنت المؤجر أو المستأجر. كما أنه يختلف اعتمادًا على ما إذا كان عقد الإيجار للتمويل أو للتشغيل. نتيجة لذلك ، من الأهمية بمكان تصنيف عقد الإيجار وتسجيله بشكل صحيح لأن له عواقب وخيمة على البيانات المالية والنسب المالية.
الأسئلة الشائعة حول محاسبة الإيجار
ما هي أنواع التأجير المختلفة؟
التأجير التمويلي والتأجير التشغيلي والتأجير بالعقود هي الأنواع الأساسية الثلاثة للتأجير.
ما هي المعالجة المحاسبية لعقود الإيجار؟
يتم تصنيف مدفوعات الإيجار كمصروفات تشغيل ويتم خصمها من الأرباح.
لماذا محاسبة التأجير مهمة؟
يتيح ذلك لأقسام محاسبة الأعمال مراقبة فترات الإشعار وفترات التجديد / الإنهاء من أجل مساعدة الشركات في إدارة تكاليف الإيجار ، مما يؤدي إلى اكتشاف فرص محتملة لتوفير التكاليف خلال هذه الأوقات التي تشهد تقلبات اقتصادية كبيرة.
