البيع على المكشوف هو عرض لشراء منزل بسعر أقل مما يدين به المالك الحالي على الرهن العقاري. وهو أيضًا مؤشر على أن صاحب المنزل في خطر مالي ويجب عليه بيع العقار بسرعة لتجنب استيلاء المقرض عليه في الرهن. سننظر في عملية البيع على المكشوف للمنازل في مجال العقارات ، مع الفوائد التي تعود على المشتري ولماذا هي سيئة. دعنا نلف!
نظرة عامة على عملية البيع على المكشوف
يستطيع العديد من أصحاب المنازل المتعثرين البقاء في منازلهم كجزء من عملية البيع على المكشوف. اعتمادًا على شروط البيع على المكشوف ، قد يكون مالك المنزل قادرًا على شراء عقار جديد على الفور. على عكس الرهن ، الذي يسمح لك بالابتعاد عن الممتلكات الخاصة بك دون أي تداعيات مالية بخلاف إعلان الإفلاس وتدمير الائتمان الخاص بك ، فإن البيع على المكشوف يستغرق وقتًا وجهدًا لإكماله. ومع ذلك ، فإن البيع على المكشوف قد يؤتي ثماره على المدى الطويل إذا كنت على استعداد لبذل الجهد.
عملية البيع على المكشوف
فيما يلي عملية البيع على المكشوف
# 1. اقنع المُقرض
ضع في اعتبارك احتمال موافقة المُقرض على التعامل معك في صفقة بيع قصيرة قبل أن تبدأ العملية. عدم التعاون ليس ضروريا من المقرض.
بدلاً من شيء لم يتم الإبلاغ عنه عند تقديم مشتري المنزل للحصول على القرض لأول مرة. يجب أن يكون سبب الصعوبات المالية حديثًا ، مثل حالة صحية أو فقدان الوظيفة أو الطلاق. المقرض سوف ينظر باستخفاف إلى محنة المقترض المخادع.
قد تكون مؤهلاً للبيع على المكشوف حتى لو لم تكن قد واجهت أي صعوبات مالية خطيرة منذ شراء المنزل إذا كنت تعتقد أن المقرض الخاص بك يستخدم طرق الإقراض المفترسة. توقف عن شراء أشياء لا تحتاجها لتقوية قضيتك. عندما يفحص المُقرض عرضك ، فأنت لا تريد أن تبدو متهورًا ، أليس كذلك؟
# 2. حدد التكلفة
تأكد من حساب تكلفة بيع المنزل عند حساب تكلفة الطلب. ومع ذلك ، في السوق الهابطة ، من المحتم أن يكون هناك نقص في قيمة الرهن العقاري الخاص بك. حتى إذا قمت ببيع منزلك بأقل من القيمة الكاملة ، فقد لا يزال البنك يريدك أن تسد الفجوة.
# 3. حدد موقع المشتري وقم بتجميع ملفاتك
اجمع كل الأدلة التي ستحتاجها لإقناع المُقرض بمحنتك المالية. من الجيد الاحتفاظ بكل هذه المستندات في مكان آمن ، مثل خزانة الملفات. قدم اقتراح. هذا هو عملك. إذا كنت تفكر في البيع على المكشوف ، فضع في اعتبارك أن المقرض الخاص بك سيتعين عليه الموافقة عليه لأنه سيحصل على المال من البيع.
# 4. استفد من خدمات الخبراء
استشارة محامٍ وخبير ضرائب ووسيط في العقارات في هذه المرحلة. على الرغم من أن هذه خدمات خبراء باهظة الثمن ، إلا أن محاولة إدارة عملية بيع على المكشوف متطورة بنفسك قد تؤدي بك إلى المزيد من الصعوبات المالية. قد يتم تغطية رسوم الخدمة هذه من خلال عائدات بيع منزلك. عندما يتعلق الأمر بصفقات البيع على المكشوف. يمكن للخبراء الذين تعاملوا معهم من قبل مساعدتك في معرفة كيفية تسويتها.
# 5. أرسل البنك عرضك
حان الوقت لإرسال عرضك إلى البنك ، بعد أن أصبح لديك مشتر وجميع الأوراق الأساسية. يجب أن يحتوي عرضك على خطاب صعوبة يوضح وضعك المالي الحالي وسبب عدم قدرتك على سداد القرض. هدفك هو ضمان حماية مصالحك وأن البنك يراها استثمارًا جيدًا.
يجب عليك توخي الحذر عند تزويد المقرض بتفاصيلك المالية الشخصية. إذا رفضوا البيع على المكشوف ، فقد يتم استخدام بياناتك المالية لحجز الرهن على منزلك. قد يُطلب منك سداد مدفوعات القرض أو العجز بين سعر الشراء ومبلغ القرض إذا كنت لا تزال تمتلك مدخرات واستثمارات.
نصائح لمشتري المساكن في سوق البيع على المكشوف
قد يتمكن المشترون من توفير الكثير من المال من خلال الاستفادة من البيع على المكشوف. إليك بعض الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار إذا كنت تفكر في شراء منازل للبيع على المكشوف.
# 1. تعرف أين تبحث عنها
عادة ما يسرد سماسرة العقارات والمواقع العقارية منازل البيع على المكشوف. قد تضطر إلى البحث عن إشارات في القائمة لتحديد ما إذا كان المنزل عبارة عن بيع على المكشوف. يخضع لإذن البنك هو تدوين مقبول. يمكن العثور على منازل البيع على المكشوف وإغلاقها بمساعدة خبير في العقارات. تتوفر شهادات البيع على المكشوف وموارد التعويق (SFR) لوكلاء العقارات المتخصصين في المبيعات القصيرة (NAR).
# 2. استعد للانتظار بصبر
بالنسبة للمشتري والبائع على حد سواء ، تعتبر عمليات البيع على المكشوف صعبة وتستغرق وقتًا طويلاً. نظرًا لطول إجراءات الموافقة ، ينتهي الأمر بالعديد من المشترين الذين يقدمون عرضًا إلى الانسحاب من الصفقة.
قواعد البيع على المكشوف
لدى الدول قواعد مختلفة لمعاملات البيع على المكشوف ، على الرغم من شيوع ما يلي:
# 1. حزمة
يجب على المقترض تقديم حزمة مالية للمقرض من أجل إثبات الصعوبات المالية التي يواجهها. يتم تضمين البيانات المالية مثل الإقرارات الضريبية و W-2s وقسائم الدفع وكشوف الحسابات البنكية في الحزمة ، كما هو الحال في الرسالة التي توضح الصعوبات التي يواجهها البائع.
# 2. عروض البيع على المكشوف
يتم قبول عرض المشتري من قبل وكيل البائع وعقد الإدراج. عرض شراء موقع وخطاب موافقة مسبقة ، نسخة طبق الأصل من شيك المال الجاد. وكذلك يتم إرسال حزمة بيع المشتري إلى المُقرض. لأي سبب من الأسباب ، قد يتم تأجيل الإجراء ، إما بسبب مستند رئيسي لم يتم تقديمه أو بسبب مشكلة بنكية.
#3. العملية
قد يستغرق فحص البنك للعرض أسابيع أو شهورًا. ستوافق عليها أو ترفضها في النهاية. لا يضمن البائعون قبول البنك لأسعارهم لمجرد قبولهم عرضًا. قد يرفض البنك العرض إذا كان يعتقد أنه يمكن أن يدر المزيد من الإيرادات من خلال عملية الرهن.
فوائد البيع على المكشوف للمشتري
فيما يلي بعض الفوائد التي سيكسبها المشتري في المنازل عند البيع على المكشوف
# 1. لديها القدرة على أن تكون مفيدة للمستثمرين
حتى مع البيع على المكشوف ، لا يزال يتعين على صاحب المنزل التعامل مع المناقشات والاجتماعات والأوراق. ونتيجة لذلك ، فإن الإجراء أشبه ببيع تقليدي أكثر من كونه إجراءً متوترًا ومثيرًا للتقاضي. مثل أي حقيقي بيع العقارات، البيع على المكشوف يسمح لصاحب المنزل بتولي منصب عملي أكثر والعمل بشكل أساسي مع البنك الذي يتعامل معه ، والمشتري المحتمل ، ووكيل العقارات. بالمقارنة مع الرهن ، فإن البيع على المكشوف له فوائد للمشتري وهو خيار أكثر قابلية للتطبيق لصاحب المنزل.
# 2. يمكن أن يعطي البيع على المكشوف فرصًا للوكلاء
يمكن لوكلاء العقارات الذين يفكرون في اغتنام الفرصة لدراسة عملية البيع على المكشوف جني الكثير من المال. إذا أراد الوكيل أن يبرز في سوق الإسكان الذي لا يزال بطيئًا ، فيمكنه الاستفادة من العدد المتزايد من عمليات البيع على المكشوف في العديد من المناطق. يستفيد عدد متزايد من وكلاء العقارات من تدريب محدد للبيع على المكشوف ، والذي يمكن أن يفيدهم على المدى الطويل.
# 3. يوفر لك المال
الفوائد الأخرى للبيع على المكشوف للمشتري من الممكن تقليل المبلغ الذي يسعى البنك لاسترداده من مالك المنزل إلى الحد الأدنى. سيكون من غير المرجح اتباع قرار النقص إذا سمحت المبيعات القصيرة لمالك المنزل ببيع منزل بقيمة 300,000 دولار مقابل 275,000 دولار بدلاً من 300,000 دولار.
# 4. أصحاب المنازل لديهم المزيد من الكلام على ممتلكاتهم
كما هو الحال مع أي عملية بيع للعقارات ، فإن البيع على المكشوف يسمح لصاحب المنزل بأخذ دور عملي أكثر والتعامل بشكل أساسي مع البنك الذي يتعامل معه ، والمشتري المحتمل ، ومعه وكيل عقارات. بشكل عام ، يعد البيع على المكشوف خيارًا أفضل لمالك المنزل بدلاً من المرور بعملية حبس الرهن ، حيث يكونون تحت رحمة محامي البنك.
# 5. إنه يوفر للمشتري إحساسًا بالأمان كمزايا
بالنسبة للبائع ، فإن المنازل المعروضة للبيع على المكشوف ليست خالية من المخاطر ولن تخفف تمامًا من العواقب المالية لعدم قدرة صاحب المنزل على دفع ثمن المنزل. ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي البيع على المكشوف إلى بدائل لأصحاب المنازل الذين يرغبون في تجنب عملية الرهن الطويلة والمعقدة والشاقة.
أصحاب المنازل الذين يتعاملون مع منازل للبيع على المكشوف لديهم نظرة مالية أفضل ، وديون أقل ، وفرصة أفضل لإنقاذ ائتمانهم. إذا كنت تكافح من أجل مواكبة مدفوعات الرهن العقاري ، يمكن أن يكون البيع على المكشوف وسيلة للوقوف على قدميك حيث يمكن للمشتري الحصول على فوائد.
لماذا البيع على المكشوف سيء؟
البيع على المكشوف له جانبه السيئ أيضًا ، فيما يلي
# 1. المبيعات القصيرة ليست خصومات
في سوق صاعد ، المؤسسات المالية هم على استعداد لتقديم قروض. هناك احتمال ألا يتمكن المشترون من سداد القرض. في النهاية ، يبدأ السوق في التراجع ، تاركًا للمالك عددًا قليلاً من الأسهم والديون التي لن تكون عملية البيع كافية لتغطيتها. في ذروتها ، يدين المشترون بأموال على منزلهم أكثر مما يستحق لهم.
# 2. الضغط من الوكلاء
قد يتم دفع المبيعات على المكشوف إلى البائعين من قبل وكلاء عقارات مبتكرين أو غير منصفين ، حتى لو كان مندوب المبيعات لا يفي بالمعايير. قبل الموافقة على المنازل التي يتم بيعها على المكشوف ، يجب على البائعين إظهار لمقرضيهم أنهم في ضائقة مالية.
عند إدراج المنازل كمبيعات قصيرة ، يقوم بعض الوكلاء بذلك دون التحدث إلى المقرضين أو الحصول على أي نوع من الموافقة المسبقة من البائعين. هذا يضيع وقتك ووقت وكيلك العقاري عند البحث عن منزل.
# 3. سعر المساكن بسعر السوق
لا تضيع قيمة المنزل على المقرضين ؛ يعرفون بالضبط ما الذي يدخلون فيه. قبل عقد اتفاق للبيع على المكشوف ، سيطلبون CMA أو BPO من سمسار عقارات. إذا كان المُقرض يعتقد أنه سوف يسترد المزيد من المال عن طريق حبس الرهن العقاري (منزل الرهن) ، فقد يتطلب سعرًا أعلى. عندما يوافق المقرض على البيع على المكشوف ، يكاد يكون من المؤكد أن يغطي المقرض تكاليف إغلاق المشتري. يتوقع المقرضون أن تشتري المنزل كما هو.
# 4. الباعة غير راغبين في البيع
لا تتوقع الضمان ليغلق في الوقت المحدد. على الرغم من حقيقة أن البيع يمكن أن ينتهي في غضون أيام ، إلا أن الإجراء قد يكون طويلاً. عند محاولة بيع منزلك الحالي و إغلاق الضمان في الوقت نفسه ، قد لا ينجح الأمر ، مما يجعل البيع على المكشوف فكرة سيئة. أكد لنفسك أن لديك إستراتيجية احتياطية مطبقة.
ليس لدى البائعين سبب وجيه للامتثال لعمليات البيع على المكشوف بمجرد علمهم بالتأثير الضار على ائتمانهم. إذا لم يتمكن البائع من شراء عقار آخر في غضون ثلاث سنوات من البيع على المكشوف ، فقد لا يشتري عقارًا آخر مرة أخرى. في اللحظة الأخيرة ، يمتلك بعض المقرضين القدرة على تغيير شروط اتفاقية البيع على المكشوف. على سبيل المثال ، إذا تغير السوق ، أو تم وضع سياسات جديدة ، أو تلقوا بيانات جديدة ، فقد يحاول المُقرض تعديل شروطه. يمكن أن يكون البيع على المكشوف مفيدًا ، ولكنه قد يكون سيئًا أيضًا في بعض الحالات.
من يستفيد من البيع على المكشوف؟
نظرًا لأن بإمكانهم فرض فائدة وعمولة على إقراض الأسهم الموجودة في مخزونهم ، فإن السماسرة الذين يمتلكون الأسهم غالبًا ما يحققون أقصى استفادة من صفقة البيع على المكشوف. بسبب الشروط المنصوص عليها في اتفاقية حساب الهامش ، لا يستفيد المالك الفعلي للأسهم.
هل الشراء على المكشوف فكرة جيدة؟
طالما أن لديك الوقت والموارد ، فإن البيع على المكشوف فكرة جيدة. قد يحصل مشتري البيع على المكشوف على المنزل بسعر مخفض ، لكن العقار (على الأرجح) به بعض المشكلات ؛ ضع في اعتبارك "المثبت العلوي" ، ويجب أن تتنقل الصفقة في الكثير من الأشرطة الحمراء حتى تكتمل.
لماذا تعتبر المبيعات القصيرة رخيصة جدا؟
سيستخدم البائع عائدات بيع منزل نموذجي لتسوية القرض الأولي. في البيع على المكشوف ، يتم بيع المنزل بأقل مما يدين به البائع ، مما يعني أن المقرض لن يتلقى استثماره بالكامل.
هل البيع على المكشوف صعب الشراء؟
البيع على المكشوف أكثر صعوبة من شراء المنازل العادية ، وبالتالي هناك مخاطر خاصة مرتبطة بشراء هذا النوع من العقارات الاستثمارية. اكتشف المخاطر السبعة للبيع على المكشوف حتى تتمكن من الاستعداد جيدًا وتحديد ما إذا كان سيكون الاستثمار المثالي لك.
هل البيع على المكشوف أفضل من الشراء؟
البيع على المكشوف أكثر خطورة بكثير من الشراء. المخاطر المرتبطة بالبيع على المكشوف غير محدودة لأن قيمة السهم يمكن أن ترتفع نظريًا إلى أجل غير مسمى ، ومع ذلك فإن المكسب المحتمل مقيد لأن الحد الأقصى للانخفاض الذي يمكن أن يواجهه السهم هو صفر.
كيف تربح البيع على المكشوف؟
فيما يلي طرق للفوز ببيع قصير:
- تقديم إيداع نقدي قوي وجاد.
- تحقق من المبيعات المماثلة.
- لا تطلب تقارير خاصة أو إصلاحات.
- امنح البنك بعض الوقت.
- أكد للبائع أنك ستنتظر.
- عرض دفع رسوم البائع.
- تقصير فترة التفتيش الخاصة بك.
- تقديم خطاب موافقة مسبقة قوي.
لماذا يقوم البائعون على المكشوف بتخفيض السعر؟
من خلال بيع عدد أكبر من الأسهم على المكشوف ، يمكن للبائع الذي يكسب المال عن طريق إعادة شراء الأسهم لإغلاق مركزها القصير بأسعار أقل من أسعار البيع ، خفض سعر السهم.
لماذا تفشل المبيعات القصيرة؟
قد لا يوافق المُقرض على سعر البيع على المكشوف لمجرد قيام البائع بذلك ، وقد يكون سعر القائمة أقل بكثير مما يرغب فيه المُقرض. عندما يكون السعر منخفضًا جدًا ، أو يكون البائع أو المشتري غير مؤهل ، أو لم يكتمل الطلب ، أو تم بيع القرض بالفعل ، فقد ترفض البنوك العروض.
وفي الختام
البيع على المكشوف هو عروض لشراء منزل بسعر أقل مما يدين به المالك الحالي على الرهن العقاري. في معظم الحالات ، يكون البيع مؤشرا على أن صاحب المنزل في خطر مالي ويجب عليه بيع العقار بسرعة لتجنب استيلاء المقرض عليه في الرهن.
الأسئلة الشائعة حول البيع القصير
هل شراء البيع على المكشوف فكرة جيدة؟
إطلاقا! خاصة إذا كان لديك الكثير من الوقت والمال.
كيف يعمل البيع على المكشوف؟
كيف يعمل بالحصول على قرض بضمان وإعادة بيعه بعد ذلك. بعد سداد القرض الأصلي ، يمكنك شرائه بسعر أقل والاحتفاظ بالربح.
هل يمكنك عرض أقل على البيع على المكشوف؟
على الرغم من أنه يمكن تحقيقه بالتأكيد ، إلا أن التفاوض على البيع على المكشوف قد يستغرق الكثير من الوقت.
ماذا يحدث إذا قمت ببيع الأسهم على المكشوف وارتفع؟
يجوز لبيت السمسرة فرض "نداء الهامش" ، وهو طلب للحصول على أموال إضافية للحفاظ على الحد الأدنى للاستثمار الضروري إذا ارتفع سعر السهم الذي تبيعه على المدى القصير.
