الرهن العقاري هو نوع من القروض يستخدم لشراء أو الاحتفاظ بمنزل أو أرض أو أنواع أخرى من العقارات. في هذه الحالة ، يوافق المقترض على سداد مدفوعات دورية للمقرض. عادة ما يكون في شكل سلسلة من الأقساط المنتظمة التي يتم تقسيمها إلى أصل وفائدة. ومع ذلك ، بصفتك مقترضًا ، من الضروري معرفة الأنواع المختلفة لقروض الرهن العقاري التي ستكون مفيدة لك. كمستثمر عقاري ، من المهم أيضًا معرفة أنواع الاحتيال على الرهن العقاري وكيفية تجنبها. لذلك ، أثناء قراءتك ، كن منفتحًا على أنواع الرهون العقارية المختلفة وتلك التي يمكنك سدادها بسهولة.
ما هو الرهن العقاري وكيف يعمل
قرض الرهن العقاري هو صفقة تقوم بها أنت (المقترض) ومقرض الرهن العقاري لشراء وإعادة تمويل منزل باستخدام أموال المقرض. يسمح هذا النوع من الاتفاقية للمقرض بالحق القانوني في استعادة ملكية المنزل في حالة عدم قدرتك على الامتثال لشروط الرهن العقاري الخاص بك ، وفي أغلب الأحيان عن طريق عدم سداد المبلغ الذي اقترضته بالإضافة إلى الفائدة.
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يقدم لك المُقرض مبلغًا محددًا مسبقًا من المال لشراء المنزل. أنت توافق على سداد القرض الخاص بك على مدى فترة زمنية طويلة مع الفائدة. حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل ، يحق للمقرض الحصول على العقار.
أنواع الرهن العقاري
# 1. الرهن العقاري بسعر ثابت
"الرهن العقاري ذو السعر الثابت" هو قرض سكني بفائدة ثابتة طوال مدة القرض. في هذا النوع من الرهن العقاري ، يوافق المقترض (المدين) والمقرض (الدائن) على سعر الفائدة قبل صرف القرض ، ويظل هذا المعدل كما هو طوال مدة القرض.
يشير السعر الثابت ، كما يوحي الاسم ، إلى أن سعر الفائدة على الرهن العقاري يظل كما هو طوال الوقت. بالنسبة للعملاء الذين يرغبون في معرفة المبلغ الذي سيدفعونه كل شهر ، فإن الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي خيارات جذابة. يمكنك أيضًا تأمين قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت سواء من خلال العقارات السكنية أو التجارية.
نتيجة لذلك ، يتم تحديد مبلغ ومدة سداد القرض ، ويستفيد الشخص المسؤول عن سداده من دفعة واحدة يمكن الاعتماد عليها وفرصة لوضع خطط مالية بناءً على هذه النفقات الثابتة. المقترضون من القروض العقارية ذات السعر الثابت أفضل حالًا في حالة التضخم المرتفع بشكل غير متوقع.
# 2. الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)
الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو قرض سكني بسعر فائدة متغير. يتم تعيين سعر الفائدة المبدئي على ARM لفترة زمنية محددة. ثم يتم إعادة تعيين معدل الفائدة الذي يتم فرضه على الرصيد غير المدفوع بشكل متقطع ، وأحيانًا كل شهر.
تُعرف ARM أيضًا باسم الرهون العقارية العائمة أو الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة. يتم إضافة فارق السعر الإضافي المعروف باسم هامش ARM إلى المعيار أو المؤشر المستخدم لإعادة تعيين سعر الفائدة لـ ARM.
قراءة المزيد عن الرهن العقاري المعدل (ARM)
# 3. قروض الفائدة فقط
في الرهن العقاري بفائدة فقط ، يكون المقترض (القائم بالرهن) ملزمًا فقط بدفع فائدة على القرض لفترة زمنية محددة مسبقًا. إما أن يتم سداد المبدأ بالكامل في تاريخ معين ، أو يتم سداده بمرور الوقت.
هناك طرق عديدة لهيكلة الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط. قد يتم سداد مدفوعات الفائدة فقط لفترة زمنية محددة مسبقًا ، أو يتم تقديمها كخيار ، أو تستمر طوال مدة القرض بالكامل. قد يكون دفع الفائدة فقط شرطًا يمكن لمقترضين محددين فقط الاستفادة منه مع بعض المقرضين.
# 4. الرهون العقارية العكسية
مثل الرهن العقاري التقليدي ، يمكّن قرض الرهن العقاري العكسي أصحاب المنازل من اقتراض الأموال أثناء استخدام قيمة منازلهم كضمان. عندما تحصل على قرض عقاري عكسي ، تمامًا كما هو الحال عندما تحصل على رهن عقاري عادي ، يظل سند ملكية منزلك باسمك. لا يقوم المقترضون بسداد أقساط الرهن العقاري الشهرية بقرض رهن عقاري عكسي ، على عكس الرهن العقاري التقليدي.
عندما يخلي المقترض العقار ، يتم سداد القرض. كل شهر يزيد مبلغ القرض نتيجة للرسوم والفائدة التي يتم تحصيلها. للتأهل للحصول على قرض رهن عقاري عكسي ، يجب على صاحب المنزل الاحتفاظ بائتمان جيد ، ودفع ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل ، واستخدام المنزل كمقر إقامته الأساسي.
أنواع قروض الرهن العقاري
# 1. قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو رهن منزل تضمنه الحكومة. يتم توفيرها عادةً من قبل بنك أو جهة إقراض أخرى تمت الموافقة عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
تسمح قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لمقدمي الطلبات بالحصول على تصنيفات ائتمانية أقل مما هو ضروري في كثير من الأحيان وتقدم دفعات مقدمة أصغر من العديد من القروض التجارية. الهدف من قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو مساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط في أن تصبح مالكة للمنازل. وهي تحظى بشعبية خاصة لدى مشتري المساكن لأول مرة.
# 2. قرض VA
قرض VA هو أحد أنواع قروض الرهن العقاري التي يمكن الحصول عليها من خلال مخطط أنشأته وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) في الولايات المتحدة (سابقًا إدارة المحاربين القدامى). يمكن للمحاربين القدامى ، والموظفين في الخدمة الفعلية ، والأزواج الباقين على قيد الحياة لهؤلاء الأفراد الحصول على قروض VA لشراء منازل مع القليل من الدفعة الأولى أو بدونها ، وبدون تأمين على الرهن العقاري الخاص ، ومعدلات فائدة تنافسية عادةً.
يمكن لأعضاء الخدمة الفعلية والمحاربين القدامى وأزواجهم الباقين على قيد الحياة شراء منازل بمساعدة تمويل VA. فيما يتعلق بقيمة المنزل ، يقدمون تمويلًا يصل إلى 100 ٪. يمكن للمقترضين الذين يستوفون المتطلبات الاستفادة من قرض VA لإعادة هيكلة رهنهم العقاري وإعادة تشكيل منازلهم وإصلاحها أو إنشاء منزل جديد.
# 3. قرض المنزل من وزارة الزراعة الأمريكية
يمكن لمشتري المساكن في بعض المدن والمناطق الريفية الحصول على قرض منزل من وزارة الزراعة الأمريكية ، والذي لا يتطلب دفعة أولى. يضمن برنامج قرض الإسكان بضمان التنمية الريفية التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية ، وهو قسم تابع لوزارة الزراعة الأمريكية ، قروض وزارة الزراعة الأمريكية. على الرغم من أن الحكومة قد تمنحها مباشرة للمقترضين المؤهلين الذين تقل دخولهم عن عتبة معينة ، فإن غالبية قروض وزارة الزراعة الأمريكية يتم تقديمها من قبل المقرضين الشركاء.
نظرًا لأن الحكومة تتعامل مع المخاطر المرتبطة بالإقراض ، فإن قروض الإسكان التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية غالبًا ما يكون لها معدلات أقل من الرهون العقارية التقليدية بالإضافة إلى عدم طلب دفعة مقدمة. حتى عندما تصدر وزارة الزراعة الأمريكية القروض ، فإن هذا لا يزال صحيحًا.
أفضل أنواع قروض الرهن العقاري
تأتي القروض التقليدية في نوعين: المطابقة وغير المطابقة ، وهي غير مؤمنة من قبل الحكومة الفيدرالية.
القروض التي "تتوافق" مع المعايير التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) ، بما في ذلك تلك المتعلقة بالائتمان والديون وحجم القرض ، كما يوحي اسمها. حدود القرض المطابقة هي 970,800 دولار في المناطق الأكثر تكلفة و 647,200 دولار في معظم المناطق.
لا تستوفي هذه القروض معايير FHFA. وبدلاً من ذلك ، يركزون على المقترضين الذين يرغبون في شراء منازل أكثر تكلفة أو أولئك الذين لديهم ملفات ائتمانية فريدة. ربما يكون الخيار الأفضل بالنسبة لك هو الرهن العقاري التقليدي إذا كان لديك ائتمان جيد وأموال لدفع مبلغ كبير.
لوضعك في أفضل وضع ممكن للحصول على رهن عقاري وشراء منزل ، يمكن لمقرض أو وسيط رهن عقاري مفيد أيضًا أن يعين لك واجبات منزلية - مجالات مالية محددة لتقويتها.
ما هو أكثر أنواع الرهن العقاري شيوعًا؟
الخيار الأكثر شيوعًا لمشتري المساكن هو الرهن العقاري التقليدي بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا.
سيعتمد القرض الأمثل لظروفك إلى حد كبير على صحتك المالية ، بما في ذلك دخلك وتاريخك الائتماني ودرجة الائتمان والتوظيف والأهداف المالية.
لاختيار أفضل خيارات القرض، يمكن لمقرضي الرهن العقاري مساعدتك في فحص وضعك المالي. قد يساعدونك أيضًا في استيعاب الاحتياجات المؤهلة ، والتي غالبًا ما تكون معقدة.
أنواع مختلفة من الرهن العقاري
# 1. الرهن العقاري بسعر ثابت مقابل الرهن العقاري المعدل
يختلف الرهن العقاري ذو السعر الثابت عن الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل في أن معدل الفائدة محدد مسبقًا في وقت الحصول على القرض ولن يتقلب. معدل الفائدة على الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل قد يزيد أو ينقص.
بالمقارنة مع الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، فإن العديد من ARMs لديها معدلات فائدة ابتدائية منخفضة. قد يكون معدل البدء هذا ثابتًا لبضع سنوات أو سنة أو عدة سنوات. سيتغير سعر الفائدة الخاص بك عند اكتمال هذا الوقت الترويجي ، ومن المحتمل أن يزيد مبلغ الدفع الخاص بك.
سيعتمد معدل الفائدة الخاص بك جزئيًا على مؤشر ، وهو طريقة أكثر شمولاً لقياس أسعار الفائدة. عندما يرتفع مؤشر أسعار الفائدة هذا ، تزداد دفعاتك.
عندما يرتفع مؤشر أسعار الفائدة هذا ، تزداد دفعاتك. قد تنخفض دفعتك في بعض الأحيان مع انخفاض أسعار الفائدة ، ولكن ليس لجميع ARM. قد لا يتجاوز سعر الفائدة الخاص بك مستوى معينًا مع بعض ARM. بعض ARM لديها حد أقصى لأدنى سعر فائدة يمكنك الحصول عليه.
قراءة المزيد عن الرهن العقاري الملفوف
أنواع الاحتيال على الرهن العقاري
الاحتيال على الرهن العقاري هو نوع من الجرائم المالية التي تشمل تغيير الأوراق الخاصة بالقرض أو محاولة الربح بشكل غير قانوني من عملية قرض الرهن العقاري. على سبيل المثال ، تقديم معلومات خاطئة عن عمد بشأن طلب الرهن العقاري. تشمل ممارسات الاحتيال على الرهن العقاري المبيعات المزدوجة والقروض الجوية وشراء القش.
هناك العديد من الأنواع المميزة للاحتيال على الرهن العقاري ، ولكن بعضها أكثر انتشارًا من البعض الآخر ، ولكل منها علامات التحذير الخاصة به.
# 1. حيازة الاحتيال
يحدث الاحتيال في الإشغال عندما يقدم المقترض ادعاءات كاذبة حول ما إذا كان سيتم احتلال العقار أم لا. للحصول على وضع مصرفي مناسب ، سيذكر المالك بشكل متكرر أنه يشغل المنزل حتى عندما يعيش في مكان آخر. حتى لو كان غير صحيح ، فإن القول بأن المنزل سيشغله المشتري يتيح لهم الحصول على معدلات فائدة أقل ، ودفعات أرخص من الجيب ، ونسب أكبر للقرض إلى القيمة.
# 2. مشتري القش
مشتري القش هو الشخص الذي يحرف عن قصد طبيعة الصفقة من خلال التصرف نيابة عن المشتري الحقيقي. قد يحاول المشتري الفعلي إخفاء ارتباطات مشكوك فيها أو لديه ائتمان ضعيف ، وكلاهما يمكن أن يمنعهما من الموافقة على الرهن العقاري. سيحصل المشتري الأصلي على سند الملكية عندما يكمل المشتري الصفقة.
# 3. التعامل بغير ذراع
تعتبر المعاملات غير التجارية نوعًا آخر نموذجيًا للغاية من الاحتيال في المعاملات. يحدث هذا عندما يكون طرفا قرض الرهن العقاري علاقة شخصية ، مما يترك كلاً من المقرض والمقترض عرضة لتلاعب الطرف الآخر.
# 4. خصائص التقليب
يحدث هذا عندما يكون للعقار تقييم خاطئ يخدع المشتري المحتمل. على الرغم من أن شراء عقار ، وحيازته ، وتجديده ، ثم إعادة بيعه من أجل الربح أمر مشروع. ومع ذلك ، فإن شرائه بسعر أقل من القيمة السوقية وبيعه على الفور بسعر مبالغ فيه بشكل مصطنع يشكل احتيالًا.
من المرجح أن تنبه بعض العلامات النموذجية مقرضي الرهن العقاري إلى انقلاب المنزل غير المصرح به. غالبًا ما يكون "الزعنفة" الذي يقدم التقييم الخاطئ هو الوسيط أو المشتري إذا كان الشراء مستمرًا من خلالهم.
# 5. سرقة الدخل
يحدث الاحتيال في الدخل عندما يقدم المقترض ادعاءات كاذبة حول توافر أو تناسق مصدر الدخل الضروري لسداد القرض. هناك نوعان من أشكال الاحتيال السائد في الدخل والتي تشمل:
- بيان الدخل الكاذب: لم يتم التحقق بدقة من معلومات الدخل لطلب القرض الموحد.
- تحريف الوظيفة: يقدم المقترض أوراق عمل مزورة ، مثل قسائم الرواتب المزورة وسجلات صاحب العمل.
قراءة المزيد عن دفع بالون
ما هي الأجزاء الخمسة للرهن العقاري؟
# 1. المالك
أصل القرض العقاري الخاص بك هو المبلغ الذي يجب عليك سداده. المبلغ الذي يجب أن تقترضه يكون أقل إذا كان بإمكانك تخصيص أو توفير أموال كافية للدفعة الأولى. كإرشادات عامة ، لا تدفع أبدًا الدفعة المقدمة على المنزل باستخدام احتياطي الطوارئ الخاص بك ، والذي يشار إليه عادةً باسم صندوق الطوارئ أو صندوق الأيام الممطرة. على نفس المنوال ، لا ينبغي إنفاق الأموال المخصصة لتحقيق أهداف حاسمة أخرى على الدفعة المقدمة.
# 2. اهتمام
هذه هي رسوم قرض الرهن العقاري وهي مستحقة كنسبة من مبلغ القرض المأخوذ. أثناء سداد القرض ، يتم نقل مبلغ أكبر تدريجيًا نحو المكون الأساسي ، مع توجيه جزء أكبر نحو الفائدة خلال السنوات القليلة الأولى من مدة القرض. هذا يرجع إلى استخدام EMIs لطريقة التوازن المتناقصة في حساباتهم. سيتم سداد قرض المنزل الخاص بك في وقت أقرب وبتكلفة فائدة إجمالية أقل إذا قمت بالدفع المسبق أو تسريع دفعاتك.
# 3. قذائف التداخل الكهرومغناطيسية
يتكون القسط الشهري لقرض المنزل (أو أي قرض آخر ، لهذه المسألة) من كل من الفائدة والمبدأ الذي يجب سداده طوال فترة القرض.
يجب أن تكون على دراية بالنسبة المئوية لقرض المنزل الذي يتم تخصيص الأقساط الشهرية المتساوية فيه للفائدة وأصل الدين ، حتى لو بقيت الأقساط الشهرية المتساوية ثابتة إلى حد كبير طوال فترة القرض.
إذا كان لقرض المنزل معدل عائم ، فسوف يتغير مبلغ EMI أو مدة القرض بناءً على ما إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع أو تنخفض (صعودًا أو هبوطًا).
أنت ، مقترض القرض السكني ، لديك الخيار في تعديل الأقساط الشهرية المتساوية (بالتغييرات في أسعار الفائدة) أو تغيير مدة القرض ، أيهما يناسبك. من المنطقي فهم استهلاك قرض المنزل الخاص بك.
# 4. تأمين الرهن العقاري
كثيرًا ما يطلب منك المقرضون الحصول على تأمين قرض الرهن العقاري عند التقدم بطلب للحصول على قرض منزل.
هذا يحمي المُقرض في حالة حدوث ظرف غير متوقع ، مثل فقدان الوظيفة ، والوفاة ، وما إلى ذلك ؛ سوف يقوم مزود التأمين بتعويض المُقرض عن أي أرصدة قروض غير مدفوعة. نتيجة لذلك ، يتمتع تأمين الرهن العقاري ببعض المزايا لك وللمقرض.
# 5. تأمين لأصحاب المنازل
بعض الوثائق الشاملة تغطي المنزل وممتلكاته بالإضافة إلى تأمين الرهن العقاري. هذا يحمي من إمكانية السرقة والحريق والفيضانات وغيرها من الكوارث. مرة أخرى ، هذا مفيد لك ولمقرض الرهن العقاري.
من أفضل الطرق لزيادة أصولك هي الحصول على قرض لشراء منزل. كما يوفر مزايا ضريبية: يسمح قانون ضريبة الدخل بخصم كل من أصل الدين والفائدة المدفوعة على الرهن العقاري.
لماذا يسمى الرهن العقاري؟
يأتي مصطلح "الرهن العقاري" من عبارة القانون الفرنسي التي كانت مستخدمة في بريطانيا خلال العصور الوسطى وتعني "تعهد الموت". يصف التعهد الذي ينتهي (يموت) عندما يتم الوفاء بالدين أو الممتلكات تم الاستيلاء عليها من خلال الرهن. يمكن أيضًا استخدام عبارة "المقترض الذي يأخذ في الاعتبار شكل الضمان لمنفعة (قرض)" لوصف الرهن العقاري.
قد يكون مقترضو الرهون العقارية شركات أو أشخاصًا يقومون برهن العقارات التجارية أو منازلهم (على سبيل المثال ، مبانيهم التجارية أو العقارات السكنية المؤجرة للمستأجرين أو محفظة الاستثمار).
ما هي العناصر الثلاثة في الرهن العقاري؟
يبدأ مكتتب التأمين في العمل بمجرد حصوله على المستندات المذكورة أعلاه (وربما بعض المستندات الإضافية) في متناول اليد. تُستخدم العناصر الثلاثة - السعة والائتمان والضمانات - لتصنيف النتائج التي توصلوا إليها أثناء تقييمهم للائتمان وتاريخ الدفع والدخل والأصول التي يمكن استخدامها كدفعات مقدمة.
# 1. الاهلية
بمقارنة دخلك الشهري الإجمالي بإجمالي جميع ديونك الشهرية المتكررة ، سيحدد متعهد التأمين ما إذا كان بإمكانك سداد قرض أم لا. ستكون نسبة الدين إلى الدخل (DTI) نتيجة لهذا الحساب. سوف ينظرون أيضًا إلى كشوفات الحساب 401 (k) و IRA والحساب المصرفي كأصول.
# 2. تنسب إليه
لتحديد كيف تمكنت من سداد الديون في الماضي ، يقوم الضامنون بمراجعة تقرير ائتمان مركب من Equifax و Experian و Trans-Union.
سوف يتعلمون مقدار الائتمان الذي حصلت عليه وشروط القرض وما إذا كان تاريخك الائتماني السابق يثير أي مخاوف بشأن قدرتك على سداد القرض خلال هذه المرحلة.
إذا لم تكن قد اكتشفت ذلك بالفعل ، فإن الحصول على شروط رهن عقاري مواتية يعتمد دائمًا على وجود سجل ائتماني قوي.
# 3. جانبية
في هذا السيناريو ، يحاول المُقرض حماية نفسه من احتمال عدم سداد القرض. للقيام بذلك ، يطلبون تقييم المنزل لتأكيد قيمة المنزل ككل ، وليس فقط مبلغ القرض ثم حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
وفي الختام
يتطلب الحصول على قروض الرهن العقاري في أي وقت مستندات ، لذلك يتعين عليك إعدادها مسبقًا. يمكنك الاختيار من بين أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري ، وهناك خيارات جيدة لمشتري المساكن لأول مرة. تعتمد الأنواع المختلفة من قروض الرهن العقاري وقروض الرهن العقاري بالكامل على المعدلات والتوقيت (أي شهريًا. سنويًا) أثناء اختيار أحدها ، عليك أن تنظر في مدى قدرتك على الالتزام بها في الوقت المحدد.
الأسئلة الشائعة
ما هي الأخطاء الثلاثة الشائعة في الرهن العقاري؟
- اختر المقرض الأول الذي تصادفه.
- عدم الحصول على الموافقة المسبقة.
- عدم حماية رصيدك.
كيف أعرف ما إذا كان سيتم الموافقة على قرضي العقاري؟
- إذا كان تصنيفك الائتماني أعلى من 620.
- لقد خفضت من ثلاثة إلى خمسة في المائة أو أكثر.
- لديك ديون صغيرة في الوقت الحالي.
- لديك ما لا يقل عن عامين من العمل والدخل الثابت.
ما الذي لا يجب فعله أثناء محاولة الحصول على قرض عقاري؟
- لا تترك عملك أو تتوقف عن العمل أو تبدأ عملك الخاص.
- تجنب تحمل المزيد من الديون طويلة الأجل عن طريق تجنب شراء الأثاث أو شراء سيارة لمنزلك الجديد.
- لا تستخدم بطاقات الائتمان بشكل متكرر أو تترك أي فواتير غير مدفوعة.
- حافظ على مؤسستك المالية الحالية.
مراجع حسابات
مقالات ذات صلة
