هناك فرصة جيدة لأنك سمعت عن تحسينات في مكان ما في الماضي. ومع ذلك ، قد لا تكون على دراية بما يندرج تحت هذه الفئة أو ما هو معنى هذا المصطلح في الواقع. بالإضافة إلى ذلك ، يشعر غالبية الأفراد بالفضول بشأن المسؤول عن سداد فاتورة هذه التعديلات. إذا كنت تدير شركة صغيرة وتستأجر مساحة تجارية ، فستحتاج على الأرجح إلى إجراء تعديلات على المساحة بحيث تلبي متطلبات شركتك. يشار إلى التعديلات أو التحسينات التي أجريتها على العقار المستأجر من أجل جعله مرغوبًا فيه على أنها تحسينات المستأجر. سيتناول هذا المنشور بعض أمثلة تحسين العقارات المستأجرة وعمر الإهلاك لتحسينات العقارات المستأجرة.
ما هي تحسينات المستأجر؟
التحسينات المستأجرة (المعروفة أيضًا باسم التحسينات المستأجرة والمستأجرين) هي تغييرات يتم إجراؤها من قبل المستأجر أو مالك العقار. يفعلون ذلك لجعل الغرفة أكثر متعة أو مفيدة للمستأجر. في سياق العقارات التجارية ، تنتشر ترقيات عقود الإيجار بشكل كبير. السبب وراء هذه التطورات هو أنها تعمل على تحسين الممتلكات إلى الحد الذي يصبح فيه الحصول على المستأجرين أسهل بكثير. كما أنها تجعل من السهل زيادة معدلات الاحتفاظ بالمستأجرين.
علاوة على ذلك ، من غير المألوف أن يكون العقار التجاري مناسبًا تمامًا لشركة المستأجر المحتمل عندما يروه لأول مرة. تشير التحسينات المستأجرة إلى أي تعديلات مطلوبة على العقار. قد يطلب المستأجرون هذه التعديلات في أي وقت طوال مدة الإيجار ، ولكن تتم مناقشتها بشكل متكرر خلال اتفاقية الإيجار الأولية.
قد يقدم المؤجر حوافز لإجراء إصلاحات أو ترقيات لعقار مؤجر من أجل زيادة استحسان المستأجرين المحتملين. إذا لم يساهم المستأجر في تكلفة التجديدات ، يكون المستأجر مسؤولاً عن تغطيتها وتقديم الوثائق ذات الصلة.
إذن ، ما هي بالضبط التحسينات المقبولة على عقود الإيجار؟
موضوع "من يدفع مقابل تحسينات العقارات المستأجرة؟" هو أمر شائع عندما يتعلق الأمر بإدخال تحسينات على العقارات المستأجرة. هذه هي أنواع تحسينات الملكية التي يدفع المالك عادةً مقابلها. قد يكون المستأجرون مؤهلين للحصول على تخفيضات في الإيجار من الملاك إذا دفعوا مقابل التحسينات من جيوبهم الخاصة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لأصحاب العقارات والمستأجرين إبرام صفقة يقسمون فيها سعر التحسينات.
التحسينات المستأجرة لها حدود لأنواع معينة من الترقيات. التحسينات التي تم إجراؤها على المبنى الذي يجد المستأجرون الحاليون أنه مفيد أو الذي يجذب مستأجرين جدد تقع ضمن هذه الفئة. تندرج جميع ترميمات الأرضيات والجدران والسقف ضمن هذه الفئة.
أيضًا ، لا تتضمن تحسينات العقارات المستأجرة تغييرات في المظهر الخارجي للمبنى أو التحسينات التي تفيد المستأجرين في الوحدات الأخرى حصريًا ، على الرغم من التصور الشائع عكس ذلك. هذا يستبعد أشياء مثل تركيب سقف جديد أو تحديث المصعد أو رصف الرصيف.
علاوة على ذلك ، إنه سؤال شائع بين الملاك والمستأجرين: "هل اللافتات تحسين لعقار الإيجار؟" في حالات أخرى ، لا تفي اللافتات بالمعايير لأنها لا تزيد من القيمة العملية للعقار. ومع ذلك ، في سياق العقارات التجارية ، من المقبول تمامًا تثبيت اللافتات على عقار يوجد به متجر أو نشاط تجاري آخر ، لأن هذا غالبًا ما يكون رغبة المستأجر. باختصار ، تحسينات العقارات المستأجرة هي تعديل للمبنى تم تصميمه وفقًا للمتطلبات الجمالية أو الوظيفية للمستأجر.
ما هي أنواع التحسينات المستأجرة؟
# 1. بدل معايير البناء
البناء هو اسم آخر لهذا الإجراء المحتمل. في هذا السيناريو ، يقدم المالك للمستأجر مجموعة مختارة من الترقيات الممكنة. لدى المستأجر المزيد من الوقت للتركيز على إدارة أعماله لأن المالك يتولى إدارة المشروع. لا يحصل المستأجرون دائمًا على التحسينات التي يريدونها ، مما قد يضر بنجاح شركتهم. إنهم مسؤولون عن الدفع مقابل أي عمل إضافي ينشأ عن قرارهم بتعديل المشروع.
# 2. بدل لتحسينات المستأجر
إن سيطرة المستأجر على هذا الشكل من تحسين عقد الإيجار يعفي المالك من مسؤوليات الرقابة ، والتي قد تكون كبيرة إذا كان العمل المعني واسع النطاق. عادةً ما يقوم المالك بتضمين بنود في عقد الإيجار تمثل ميزانية تحسين بدل المستأجر. الرسم الثابت أو السعر للقدم المربع هو التنسيق المعتاد لتقديم هذه المعلومات. يجوز للمالك أو المستأجر سداد الدفعة الأولية لشركة إعادة البناء أو البناء. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المستأجر مسؤول عن تعويض أي تجاوزات في التكلفة في المشروع.
# 3. بدوره مفتاح
وقت إجراء مثل هذا التحسين في عقد الإيجار هو في بداية عقد الإيجار. عادةً ما يكون المستأجر مسؤولاً عن تقديم تقديرات التكلفة والخطط ، بينما يكون المالك مسؤولاً عن الإشراف على العمل ودفع ثمنه.
# 4. تخفيض الإيجار
إذا قام المستأجر بإجراء تحسينات على العقار المستأجر ، فيجوز للمالك تقليل الإيجار. ومع ذلك ، قد يكون المستأجرون مؤهلين للحصول على إعفاء من الإيجار في شكل شهر مجاني أو إيجار مخفض خلال أوقات محددة من السنة إذا تم تضمين هذا الحكم في عقد الإيجار. هذا يقلل من تكلفة التجديدات للمستأجر. يتمتع المستأجر بنفس مستوى الإشراف والتحكم في ترقيات عقد الإيجار كما فعلوا مع TIA. إذا تجاوزت النفقات الخطة ، فسيكون المستأجر في مأزق للفرق أيضًا.
ما هي 5 تحسينات المستأجر؟
عادة ما يكون بناء تحسينات العقارات المستأجرة ، التي تسمى غالبًا تحسينات المستأجر أو بناء المستأجرين ، هي المرحلة التالية بعد توقيع عقد الإيجار التجاري. تسمح هذه التعديلات للمستأجرين بتلبية احتياجات أعمالهم الفردية بشكل أفضل.
يمكن أن تكون ترقيات العقارات المستأجرة إما تعديلات هيكلية أو تجميلية يتم إجراؤها على الجزء الداخلي للمبنى. لا تغطي عقود الإيجار عادةً ترقيات تدفئة المبنى أو التهوية أو تكييف الهواء أو السلامة من الحرائق أو أنظمة الأمن أو واجهته. يتحمل كل من المالك والمستأجر مسؤولية دفع تكاليف ترقيات العقار المستأجر.
فيما يلي ملخص سريع للعديد من تحسينات العقارات التجارية المتاحة.
# 1. إعداد المعدات
يمكن أن تشمل التحسينات المستأجرة أيضًا وسائل الراحة مثل كراسي الشامبو وأحواض الغسيل في خدمة العناية بالحيوانات الأليفة. عادةً ما تكون تحسينات المستأجر من هذا النوع دائمة ويصعب إزالتها بعد انتهاء عقد الإيجار ، ولكنها ضرورية للتشغيل السلس لأعمال المستأجر. يعتبر تضمين التحسينات المستأجرة في اتفاقية الإيجار التجاري ممارسة معتادة. يمكن للملاك الاعتماد على Clarity Commercial لمساعدتهم في التفاوض بشأن بناء المستأجرين مع المستأجرين المحتملين ، مثل من سيدفع مقابل التجديدات ومقدار التكلفة.
# 2. أرضيات وجدران مجددة
بالإضافة إلى ذلك ، تندرج ضمن فئة تحسينات العقارات المستأجرة عمليات تجميل للجدران والأرضيات. من الشائع تثبيت الحوائط الجافة أو الطلاء أو ورق الحائط أو غيرها من معالجات الجدران في المساحات المؤجرة من أجل تكييفها للاستخدامات البديلة. التغييرات في الأرضية هي أيضًا جزء من هذا. ربما لا يكون السجاد هو الخيار المثالي لمنتجع صحي ، وربما لا تكون أرضيات البلاط هي الخيار الأفضل للمكتب.
# 3. تعديلات على الهيكل الداخلي
ليس من غير المعتاد أن يقوم المستأجرون الجدد بإجراء تعديلات هيكلية داخل بصمة العقار الذي يستأجرونه عندما ينتقلون إليه لأول مرة. هناك احتمال أن تحتاج مراكز الاتصال إلى مقصورات ، وأن تطلب المكاتب القانونية إنشاء لوبي ، وأن يطلب الطبيب البيطري ذلك سوف تتطلب العيادات إنشاء غرف فحص ومساحة للمختبر.
# 4. خزائن وأسطح عمل تم تجديدها
على نفس المنوال ، قد يختار المستأجرون تجديد منطقتهم بحلول رفوف وكونترتوب جديدة. قد يكون تركيب أرفف جديدة في المتجر مكلفًا ، ولكن حتى الاستثمار المتواضع في أسطح العمل الجديدة قد يغير مظهر المتجر أو العيادة أو المكتب تمامًا.
# 5. تركيب إلكترونيات وأسلاك وأضواء جديدة
يندرج تركيب خطوط الهاتف الجديدة ، والإنترنت ، ومنافذ إيثرنت ، بالإضافة إلى الإضاءة المحدثة ، ضمن فئة تحسينات العقارات المستأجرة. يجب إجراء تغييرات على الطريقة التي تحصل بها المساحة على الكهرباء والإضاءة قبل أن يمكن تحويلها من استخدام إلى آخر ، على سبيل المثال من متجر بيع بالتجزئة إلى مساحة مكتبية أو من عيادة طبية إلى متجر بيع بالتجزئة. اقرأ أيضًا تمويل التحسينات المنزلية: خيارات لتمويل التحسينات المنزلية.
كيف تسجل التحسينات المستأجرة؟
تشمل التجديدات البسيطة المستأجرة طلاءًا جديدًا أو أرضيات ، في حين تشمل التحسينات الكبيرة على العقارات المستأجرة إنشاءات جديدة أو نقل أو هدم الجدران الحالية. تتمتع تحسينات العقارات المستأجرة بعمر إنتاجي يزيد عن عام ، لذا في نظر مصلحة الضرائب ، فهي أصول رأسمالية. بشكل عام ، تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم تكلفة شراء رأس المال طوال العمر الإنتاجي المتوقع للأصل. فيما يلي طرق لتسجيل تحسينات العقارات المستأجرة.
- في منطقة الأصول بدفتر الأستاذ العام الخاص بك ، قم بإنشاء حساب جديد وقم بتسميته "تحسينات عقد الإيجار".
- أضف المبلغ الإجمالي للأموال التي تم إنفاقها على تحسينات العقارات المستأجرة إلى الحساب المقابل.
- يجب خصم المبلغ الإجمالي الذي يتم إنفاقه على تحسينات العقارات المستأجرة من ميزانية التشغيل.
- في دفتر الأستاذ العام للمحاسبة ، ضمن "تحسينات المستأجر" ، قم بإنشاء حساب جديد للاستهلاك المتراكم لتحسينات أماكن الإيجار.
- قبل نهاية السنة التقويمية ، ألق نظرة على قواعد مصلحة الضرائب لمعرفة الاستهلاك على تحسينات العقارات المستأجرة. قد تتغير الحدود من سنة إلى أخرى ، مع سنوات معينة تسمح لك بخصم أكثر من المبلغ القياسي للإهلاك إذا كنت تستوفي المعايير التي حددتها مصلحة الضرائب الأمريكية لمخصص ذلك العام المحدد.
- حدد الإهلاك السنوي وفقًا لإرشادات IRS.
- أضف الإهلاك السنوي إلى حساب الإهلاك المتراكم لتحسينات أماكن الإيجار.
- قم بزيادة حساب مصروف الإهلاك في دفتر الأستاذ العام للمحاسبة لتعكس الإهلاك السنوي.
أمثلة على التحسينات المستأجرة
عادةً ما يتم إجراء تحسينات على العقارات المستأجرة داخل المبنى وتتضمن أشياء مثل التركيبات والمعدات والمفروشات الجديدة.
المكاتب والمتاجر والمصانع ليست سوى بعض من العديد من أماكن العقارات التجارية التي قد تخضع لمثل هذه التجديدات ، والتي تنطوي الغالبية العظمى منها على تعديلات في جدران الهيكل والأسقف والأرضيات.
علاوة على ذلك ، دعونا نلقي نظرة على بعض الأمثلة في العالم الحقيقي لتوضيح نطاق وقيود تعريف تحسين عقد الإيجار بشكل أفضل. خذ على سبيل المثال مبنى تجاري يعمل كمركز اتصال للمستأجر. ومن الأمثلة على ذلك إضافة مقصورات للعمال وخطوط هاتف للاتصال. وبالمثل ، فإن تركيب غرف جديدة تمامًا ، وإضاءة متخصصة ، ومنطقة كاونتر لموظفي الاستقبال ، والسجاد ، ورفوف البيع بالتجزئة كلها مهمة.
إنه سؤال شائع بين الملاك والمستأجرين على حد سواء: "هل تحسين العقارات المستأجرة أصل غير ملموس؟" باختصار ، تحسينات العقارات المستأجرة ليست ضرورية. هذه هي بالأحرى تجديدات أو تحويلات علنية للممتلكات. الغرف الجديدة والمقصورات والتكنولوجيا والتحسينات الأخرى للممتلكات هي أصول ملموسة.
الاستهلاك على التحسينات المستأجرة
نظرًا لأن المؤجر (المالك) وليس المستأجر (المستأجر) يمتلك تحسينات العقار المستأجر ، يتم إطفاءها بدلاً من استهلاكها. يعد الحق في استخدام الأصل خلال فترة الإيجار أصلًا غير ملموس لأن المستأجر لا يمتلك الأصل بالفعل. وبالمثل يتم إطفاء التحسينات على العقارات المستأجرة ولا يتم استهلاكها لأنها تعتبر حقوقًا غير ملموسة. من خلال عملية الإطفاء ، يتناقص المبلغ الإجمالي المستحق الدفع لتحسينات العقارات المستأجرة إلى الصفر بمرور الوقت. أثناء عملية محاسبة الاستهلاك ، هناك الآن العديد من الإرشادات التي يجب اتباعها:
- عمر الاستفادة. إذا كانت المدة المتبقية لعقد الإيجار أقل من العمر الإنتاجي المتوقع لتحسينات العقارات المستأجرة ، فيجب إطفاءها. على سبيل المثال ، إذا كانت مدة عقد الإيجار لا تزال خمس سنوات ولكن من المتوقع أن يتم استبدال تركيبات الإضاءة التي تم تركيبها مؤخرًا في غضون ثلاث سنوات ، فيجب إطفاء الأصل على المدى الأقصر.
- مدة الإيجار. إذا كان العمر الإنتاجي للتحسينات المستأجرة يعادل أو أطول من مدة عقد الإيجار ، فيجب إطفاء التكاليف المرتبطة بها طوال مدة عقد الإيجار. يعتبر إطفاء قسم المكتب ذي العمر الإنتاجي 10 سنوات على مدى عقد إيجار مدته 5 سنوات أمرًا معقولاً.
- تجديد عقد الإيجار في باس. لن يمنع أي مبلغ من تخفيض الإيجار من المؤجر المستأجر من ممارسة خياره لتمديد عقد الإيجار. في هذه الحالة ، من المعقول أن نفترض أنه سيتم تمديد فترة الإيجار ، مما يسمح بإهلاك الأصل على مدى فترة زمنية أطول حتى العمر الإنتاجي للأصل.
ما هو الفرق بين التحسينات المستأجرة وتحسينات المباني؟
التحسينات على المبنى ليست هي نفسها التحسينات المستأجرة. من ناحية أخرى ، يتم تنفيذ هذا الأخير داخل حدود المنطقة المستأجرة وبطريقة تؤدي إلى مصالح المستأجرين. على غرار الأرض المؤجرة ، تنتج الأرض المؤجرة أيضًا مباني مستأجرة. من الممكن أيضًا أن تنتهي تحسينات المبنى قبل أن تصبح المنطقة المحددة للمستأجر جاهزة.
أحد الأمثلة على تحسين عقد الإيجار هو عندما يقوم المالك بتركيب حمام في وحدة المستأجر. دعنا نتظاهر ، مع ذلك ، أنه تم تجديد طابق كامل من الحمامات المشتركة بالمبنى. لكن لنفترض أنهم يتطورون أكثر ؛ ماذا بعد؟ قد يُنظر إلى هذا على أنه تحديث للمبنى لأنه سيفيد مستأجرين متعددين.
من يدفع مقابل التحسينات المستأجرة؟
لمساعدة المستأجرين في تحمل تكلفة التجديدات ، قد يقدم الملاك بدل تحسين المستأجر أو يقلل الإيجار الشهري للمستأجرين. يمكنهم أيضًا التعويض من خلال تزويد المستأجر بقائمة من خيارات الترقية. الرسوم الزائدة غالبا ما تكون من مسؤولية المستأجر.
ما هو عمر الإهلاك لتحسينات المستأجر؟
التحسينات المستأجرة ليست معفاة من الضرائب. ومع ذلك ، تخضع تحسينات العقارات المستأجرة لاستهلاك الحياة لأنها جزء لا يتجزأ من الهيكل. تنص مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) على جدول إهلاك لمدة 15 عامًا لتحسينات العقارات المستأجرة ، والتي يجب مراجعتها سنويًا اعتمادًا على العمر الاقتصادي للأصل.
هل يجب إهلاك أو إطفاء تحسين العقار المستأجر؟
وفقًا للممارسات المحاسبية المقبولة ، يتم إطفاء التحسينات المستأجرة بدلاً من الاستهلاك. وذلك لأن القانون يعترف بالمؤجر ، وليس المستأجر ، كمالك للتحسينات الإيجارية. للمستأجر حق مجرد في استخدام العنصر أثناء عقد الإيجار ، لكنه لا يمتلكه. بدلاً من الاستهلاك ، يتم إطفاء الحقوق غير الملموسة بمرور الوقت.
وفي الختام
تحسينات العقارات المستأجرة هي التزامات مفروضة على الملاك أو مالكي العقارات لإعداد أو صيانة أو إصلاح الوحدات المؤجرة والتأكد من امتثالها لقوانين البناء المعمول بها. يعد طلاء وإصلاح وتحديث واستبدال التركيبات والأجهزة كلها أمثلة على هذه الأنواع من التحسينات.
ولأن هذه النفقات تعتبر تحسينات رأسمالية ، لا يستطيع الملاك اقتطاعها مباشرة من ضرائبهم ؛ ومع ذلك ، تسمح مصلحة الضرائب للمالكين بالمطالبة بنفقات الاستهلاك على مدار عمر التحسين.
الأسئلة الشائعة حول تحسينات المستأجر
هل تحسين العقارات المستأجرة أصل ثابت؟
يتم التعامل مع تحسينات العقارات المستأجرة كأصول ثابتة وبالتالي يتم تضمينها في جزء الممتلكات والمنشآت والمعدات (PP&E) من الميزانية العمومية كموجودات غير متداولة. يتم تصنيف تحسينات الإيجار على أنها "أصول ثابتة أخرى" وفقًا لـ ASC 360 بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا في الولايات المتحدة.
هل تحسينات المستأجر مستهلكة أم مصروفات؟
عندما يقوم المستأجر بإجراء تعديلات على عقار مؤجر ليناسب احتياجاته بشكل أفضل ، فإنه يقوم بتحسين عقد الإيجار. تجديدات عقود الإيجار ليست معفاة من الضرائب. ومع ذلك ، تخضع التحسينات للإهلاك لأنها جزء لا يتجزأ من الهيكل.
ما هو العقار غير المؤهل لتحسين الملكية المستأجرة؟
تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية أي تحسين يتم إجراؤه على الجزء الداخلي للمبنى على أنه تحسين مؤهل لممتلكات مستأجرة. بالإضافة إلى ذلك ، لا تأخذ مصلحة الضرائب في الاعتبار إضافات البناء ، أو المصاعد ، أو السلالم المتحركة ، أو التحسينات الهيكلية الداخلية الداعمة.
مقالات مماثلة
- منح لأصحاب المنازل للإصلاحات: نصائح ودليل
- أفضل قرض لتحسين المنزل في عام 2023
- الرسوم البسيطة: التعريف والأمثلة وما تحتاجه
- مالك ، تحقق من 5 نصائح حول كيفية تأجير الممتلكات الخاصة بك!
- ما هو عائد الاستثمار: التعريف والصيغة وكيف يتم حسابه
- تحسين المستأجر: ما هو ، أمثلة وكل ما يجب أن تعرفه
الرقم المرجعي
