الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هو خيار شائع بين مشتري المساكن. ومع ذلك ، هناك أوقات قد لا يسمح فيها وضعك المالي بشراء منزل ، حتى لو كنت تريد ذلك حقًا. الطريقة الوحيدة لإتمام شراء منزل في حالة عدم توفر دفعة أولى هي الحصول على قروض متعددة. قد يكون الرهن العقاري خيارًا لمساعدتك في شراء المنزل الذي تريده ، ولكن هناك عيوب يجب وضعها في الاعتبار قبل التوقيع على أي أوراق.
دعنا نتجاوز هذه العيوب وكل تفاصيل المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ أفضل قرار بشأن الرهن العقاري.
تُعرف القروض العقارية على Piggyback أيضًا باسم قروض Piggyback
نبذة
إذا كنت تبحث عن منزل ولكنه خارج النطاق السعري الخاص بك ، لا سيما في الأسواق الساخنة ، يمكن لقرض على الظهر أن يساعدك في التكاليف الأولية.
القرض على الظهر هو قرض ثانٍ بعد الرهن العقاري الأول لتمويل عقار واحد. يتم استخدامه عادة لتقليل تكاليف الرهن العقاري الأولية ، مثل دفعة أولى أو تأمين الرهن العقاري الخاص ، والتي يطلبها العديد من المقرضين على الرهن العقاري الأول.
يطلب معظم المقرضين دفعة أولى لا تقل عن 20٪ من قيمة المنزل. ومع ذلك ، فإن امتلاك هذا القدر من النقد في متناول اليد (دون تعريض مدخراتك للخطر) ليس ممكنًا دائمًا ، خاصةً إذا كانت قيمة المساكن ترتفع بسرعة.
تسمح بعض البرامج ، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو قروض شؤون المحاربين القدامى (VA) ، للمقترضين بوضع أموال أقل. ومع ذلك ، فإنهم يأتون بمتطلبات معينة (الدخل ، والموقع ، وما إلى ذلك) يجب أن تفي بها. علاوة على ذلك ، قد يُطلب منك دفع رسوم إضافية ، مما يجعل القرض على الظهر خيارًا أكثر جاذبية.
إليك ما تحتاج لمعرفته حول القروض على الظهر للحصول على قروض لشراء المنازل.
تاريخ القروض على الظهر أو الرهون العقارية
قدم العديد من المقرضين قروضًا لشراء المنازل لأولئك الذين لم يحصلوا على دفعة أولى تقليدية قدرها 20٪ في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين (أزمة ما قبل الإسكان). وفقًا لمركز فورمان للعقارات والسياسة الحضرية بجامعة نيويورك ، استخدم ربع المقترضين قرضًا على الظهر في عام 2000.
وهذا يعني أن المقترضين استخدموا قرضين سكنيين لتغطية تكلفة المنزل ، أحدهما بنسبة 80٪ والآخر بنسبة 20٪ دفعة أولى. عندما انفجرت فقاعة الإسكان ، ترك العديد من مالكي المنازل مع حقوق ملكية سلبية ، والتي تُعرف أيضًا بأنها تحت الماء (أو مقلوبة على قروضهم).
ونتيجة لذلك ، تخلف الكثير من الناس عن سداد قروضهم العقارية ، وجعل الحصول على قرضين عقاريين من الصعب الحصول على تعديل القرض أو الموافقة على البيع على المكشوف.
لقد تم تقييد القروض على أساس القيمة على 90٪ من قيمة القرض منذ تعافي الإسكان. هذا يعني أنه يجب عليك دفع 10٪ دفعة أولى بدلاً من القرض 80-20 الذي كان رائجًا خلال الفقاعة.
كيف يعمل الرهن العقاري على Piggyback
الرهن العقاري يعمل: يمكنك الحصول على قرض عقاري بنسبة 80٪ من سعر شراء المنزل. بدلاً من دفع الـ 20٪ المتبقية نقدًا ، تحصل على قرض ثانٍ (عادةً ما يكون 10٪) ثم تدفع الـ 10٪ المتبقية نقدًا.
لنفترض أنك تريد شراء منزل بقيمة 200,000 دولار ولكنك ستدخر فقط 20,000 دولار. يمكنك الحصول على قرض عقاري بقيمة 160,000 ألف دولار (80٪) باستخدام استراتيجية القرض على الظهر. ثم تحصل على قرض على الظهر مقابل 20,000،10 دولار إضافي (20,000٪). أخيرًا ، ستدفع مبلغ 10 دولار المتبقي (XNUMX٪) مقدمًا.
يمكنك استخدام هذه الإستراتيجية للحصول على كلا القرضين في نفس الوقت. القرض الثاني الأصغر ، عادةً ما يكون عبارة عن قرض لشراء منزل أو حد ائتمان (HELOC) مع فترة سحب مدتها 10 سنوات ، يكمل القرض الأول الذي يلبي إجمالي احتياجات الاقتراض الخاصة بك.
ومع ذلك ، لا يلزمك الحصول على قروض من نفس المُقرض. إذا قمت بإخطار مقرض الرهن العقاري الأساسي الخاص بك بأنك تنوي استخدام قرض على الظهر ، فسوف يحيلك إلى مقرض ثانٍ يمكنه تقديم التمويل الإضافي.
أنواع القرض على الظهر
السيناريو الموضح أعلاه هو هيكل القروض على الظهر الأكثر شيوعًا ، ولكنه ليس الطريقة الوحيدة لتقسيم الأموال. فيما يلي نظرة فاحصة على البدائل الثلاثة الأكثر شيوعًا.
80/10/10
تُعرف قروض Piggyback أيضًا باسم قروض 80/10/10 لأنها الطريقة الأكثر شيوعًا لتقسيم الأموال من حيث النسبة المئوية. يمثل الرقم الأول مبلغ الرهن الأساسي (80٪) ، بينما يمثل الرقم الثاني مبلغ القرض على الظهر (10٪). الرقم النهائي يمثل الدفعة الأولى (10٪).
80/15/5
هذا مشابه لقرض 80-10-10 ، ولكن قد تفضله إذا كان لديك أقل من 10٪ كدفعة مقدمة.
75/15/10
طريقة شائعة أخرى لتقسيم قرض على الظهر هي 75/15/10. وهذا يعني أن الرهن الأول يمثل 75٪ من سعر الشراء ، والقرض الثانوي 15٪ ، والدفعة الأولى 10٪. يتم استخدام هذا الإصدار بشكل متكرر عند تمويل الشقة لأن معدلات الرهن العقاري تكون أعلى عندما يتجاوز القرض إلى القيمة (LTV) 75٪.
باستخدام نفس المثال أعلاه الذي تبلغ قيمته 200,000 دولار أمريكي ، سيبدو القرض على الظهر 75/15/10 كما يلي:
- القرض الأساسي: 150,000 ألف دولار (75٪).
- القرض الثانوي: 30,000 ألف دولار (15٪)
- دفعة أولى: 20,000،10 دولار (XNUMX٪)
لماذا قد يكون من الصعب الحصول على قرض Piggyback
من الناحية النظرية ، يبدو أن القرض على الظهر هو الخيار الأفضل ، ولكن هناك مخاطر ، لذلك سيطلب المقرض دليلًا على أنه يمكنك التعامل مع الديون الإضافية.
شيء واحد يجب أخذه في الاعتبار هو أن مقرض الرهن العقاري سوف يأخذ في الاعتبار نسبة الدين إلى الدخل (DTI) عند الموافقة على قرضك. نظرًا لأنك تحصل بشكل أساسي على قرضين لشراء منزل ، فإنك تتحمل المزيد من الديون ، لذلك ستحتاج إلى دخل أعلى لتغطية كليهما.
يجب ألا يتجاوز DTI الخاص بك 28٪ ، مما يعني أن التكلفة الشهرية الإجمالية لكلا القرضين لا يمكن أن تتجاوز 28٪ من إجمالي دخلك الشهري. إذا كان دخلك الشهري قبل الضريبة 6,000 دولار ، على سبيل المثال ، فلن تكون مؤهلاً للحصول على قرض على الظهر يكلف أكثر من 1,680 دولارًا في الشهر.
علاوة على ذلك ، نظرًا لأن الحصول على قرضين منفصلين في وقت واحد أمر محفوف بالمخاطر ، فستحتاج إلى ائتمان جيد للتأهل للحصول على قرض على الظهر. لكل مُقرض متطلبات مختلفة ، ولكن يجب الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 680.
فوائد وعيوب القروض على الظهر
يجب أو لا يجب أن تحصل على قرض على الظهر لعدة أسباب.
فوائد قروض Piggyback
# 1. تجنب PMI
أحد الأسباب الأكثر شيوعًا للحصول على قرض على الظهر هو تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي يحمي المُقرض في حالة التخلف عن السداد. الحصول على قرضين عقاريين أقل تكلفة بالنسبة لمالك المنزل ، وعادة ما تكون الفائدة معفاة من الضرائب. قبل اتخاذ مثل هذا القرار المالي المهم ، نوصي بالتشاور مع مستشارك الضريبي.
عندما يكون لديك 20٪ أو أكثر من الأسهم في منزلك ، يكون لديك الحق القانوني في مطالبة المُقرض الخاص بك بإيقاف مؤشر مديري المشتريات الخاص بك. خلافًا لذلك ، يجب على المُقرض إيقاف PMI بمجرد تحقيق 22٪ من حقوق الملكية في منزلك.
# 2. دفعات مخفضة
يمكن أيضًا استخدام الرهن العقاري لتمويل أكثر من 80٪ من سعر شراء المنزل (المعروف أيضًا باسم 80٪ من القرض إلى القيمة أو القيمة الدائمة).
على سبيل المثال ، إذا كان لدى مشتري منزل ما يكفي من المال فقط لدفع 5٪ دفعة أولى ، فيمكنه الحصول على قرض بنسبة 80/15/5. يشير الرقم "80" إلى الرهن العقاري الأول الذي يغطي أول 80٪ من سعر شراء المنزل. يشير الرقم "15" إلى الرهن الثاني الذي يغطي الـ 15٪ المتبقية من سعر الشراء. "5" يمثل 5٪ دفعة مقدمة من المقترض.
يمكن القيام بذلك بطريقتين: 80/15/5 أو 80/10/10. ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين يقدمون خيار 80/20 حيث يغطي الرهن العقاري الثاني باقي سعر الشراء بدون دفعة أولى.
# 3. السهولة أو الراحة
يمكن أن يكون القرض على الظهر أداة مفيدة لمشتري المنازل. لا يتعين عليك الذهاب إلى عمليتي إغلاق ، أو التوقيع على مجموعتين من الأوراق ، أو دفع تكاليف إغلاق مختلفة لأن الرهن على الظهر يغلق في نفس وقت الرهن العقاري الأول. إذا كان المقرض الأساسي الخاص بك لا يقدم قروضًا على الظهر ، فمن المرجح أن يوصوا بمقرض آخر تربطهم به علاقة عمل.
يمكن في بعض الأحيان هيكلة القرض الثاني بحيث يمكن لصاحب المنزل الاستفادة منه. على سبيل المثال ، إذا كان القرض الثاني هو خط ائتمان لشراء منزل ، فيمكن لصاحب المنزل استخدام الأموال لإجراء تحسينات على المنزل.
يمكن أيضًا هيكلة قروض إعادة التحميل لقبول مدفوعات الفائدة فقط. هذا يعني أنه يتعين عليك فقط دفع الفائدة لفترة محددة ، ولكن يمكنك إضافة المبلغ الأساسي الذي تريده.
يمنح هذا الخيار أصحاب المنازل المزيد من الخيارات حول كيفية إنفاق أموالهم. يمكنهم وضعها في 401 (ك) أو غيرها من الاستثمارات المالية ، أو سداد ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة ، أو دفعها بعيدًا في يوم ممطر.
# 4. تجنب أسعار الفائدة على القروض الضخمة
إذا كنت تبحث عن منزل أغلى ثمناً ، فقد يسمح لك القرض على الظهر بتجنب حدود الإقراض للقروض الضخمة. معدلات الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري الأول ستفيدك.
عيوب القروض على الظهر
من ناحية أخرى ، للرهون العقارية على الظهر العديد من العيوب التي يمكن أن تؤدي إلى إيقاف المقترض. وفيما يلي بعض الأمثلة على ذلك:
# 1. معدلات فائدة أعلى
نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني مرتبط بأسعار فائدة قصيرة الأجل ، يتم تمويله عادةً بمعدل أعلى من الرهن العقاري الأساسي. قد تفوق هذه المعدلات في النهاية تكلفة مؤشر مديري المشتريات.
# 2. دفعات شهرية أعلى
تقتصر القروض العقارية الثانية عادة على المساكن الأولية ولها مدة قرض أقصر من الرهون العقارية الأولى. وهذا يعني ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري الشهرية والقيود المفروضة على نوع الإقامة.
# 3. قيود الكمية
كما يقتصر الرهن العقاري الثاني على مبالغ قروض لا تزيد عن 100,000 دولار. بعض المقرضين ، مع ذلك ، يسمحون بالمزيد.
بدائل الرهن العقاري
# 1. دفع تأمين الرهن العقاري الخاص
قد تفضل الدفع مقابل PMI ، خاصةً إذا كان PMI أقل تكلفة شهريًا من دفعة الرهن العقاري الثانية. يُطلب من المُقرضين إلغاء PMI بمجرد أن يكون لديك 22٪ من حقوق الملكية في منازلهم ، ولكن يمكنك طلب إلغاءها عاجلاً إذا كان لديهم 20٪ من حقوق الملكية.
# 2. تقدم بطلب للحصول على قرض عقاري جامبو
إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة الدين إلى الدخل عالية بما يكفي للتأهل للحصول على قرض ضخم ، فقد تفضل سداد دفعة شهرية واحدة.
# 3. شراء منزل أقل تكلفة
قد يسمح لك شراء منزل أقل تكلفة بالتأهل للحصول على قرض مطابق بدلاً من قرض ضخم. هذا من شأنه أن يلغي حاجتك إلى قرض على الظهر لتجنب الرهن العقاري الضخم.
قد يتيح لك المنزل الميسور التكلفة دفع 20٪ دفعة أولى ، مما يلغي الحاجة إلى PMI.
# 4. احصل على قرض جسر
هل تفكر في الحصول على قرض على الظهر لأنك تنتقل إلى مكان آخر ولكنك لم تبع منزلك بعد؟ قد يكون القرض الجسر خيارًا أفضل.
يسد هذا القرض السكني قصير الأجل الفجوة بين وقت شراء منزلك الجديد ووقت وصول عائدات بيع منزلك السابق. يمكنك عادةً اقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة المنزل الأصلي ، بشروط تتراوح من ستة أشهر إلى سنة واحدة. إذا كنت ترغب في الحصول على قرض ثانٍ قصير الأجل حتى لا تضطر إلى سداد دفعتين من أقساط الرهن العقاري لفترة طويلة ، فقد تفضل الحصول على قرض مرحلي.
من المرجح أن يؤثر وضعك المالي وتكلفة السكن في منطقتك على قرارك بين قرض على الظهر وخيارات أخرى.
احتمالات أخرى
- قرض مدعوم من الحكومة: تسمح بعض القروض المدعومة من الحكومة الفيدرالية لمشتري المساكن بإيداع أموال أقل. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، تتطلب أقل من 3.5 ٪ ، على الرغم من أن تأمين الرهن العقاري مطلوب. إذا كنت تستوفي معايير معينة ، فإن قروض VA و USDA لا تتطلب دفعة أولى.
- برامج مساعدة الدفعة المقدمة: إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على برامج خاصة أو منح تساعدك في توفير المال مقابل دفعة أولى. في معظم الحالات ، لا داعي للقلق بشأن الدفع لشركة فيليب موريس إنترناشونال أو امتلاك مدخرات كافية.
وفي الختام
قبل أن تحصل على قرضين عقاريين ، قم بإجراء العمليات الحسابية للتأكد من أنك توفر المال. في حين أن تجنب PMI قد يبدو جذابًا ، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد مقابل القروض أكثر مما تدفعه مع تأمين الرهن العقاري. يعد الانتظار حتى يكون لديك دفعة أولى كافية لتجنب قرضين أو PMI هو أفضل طريقة لتوفير المال خلال قرض المنزل الخاص بك. إذا لم يكن ذلك متاحًا لك ، فلدينا خيارات أخرى لشراء منزل بدفعة أولى منخفضة.
مقالات ذات صلة
- 80-10-10 قرض: كل ما يجب أن تعرفه !!!
- كيف تتجنب PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص): دليل مفصل
- قرض PIGGYBACK: التعريف والإيجابيات والسلبيات وخيارات إعادة التمويل
- ما هو الرهن العقاري ضخمة جدا؟ الأسعار والحدود في عام 2023
مراجع حسابات
