العقارات الاستثمارية للرهن العقاري: الأسعار والمتطلبات وكيفية الحصول عليها وأفضل خصائص الرهن العقاري

أفضل عقار استثماري في مجال الرهن العقاري
ائتمان الصورة: تقارير الرهن العقاري
جدول المحتويات إخفاء
  1. الرهن العقاري للعقار الاستثماري
  2. مميزات الاستثمار في العقارات
    1. # 1. الأمن والاستقرار
    2. # 2. نقد متدفق
    3. # 3. المزايا الضريبية
    4. # 4. الاستثمار على المدى الطويل
  3. سلبيات خصائص الاستثمار
    1. # 1. مشكلة السيولة
    2. # 2. تكاليف الدخول
    3. # 3. التكاليف الجارية
    4. # 4. المستأجرين الصعب
  4. كيفية الحصول على قرض لأغراض الاستثمار
    1. # 1. تأكد من أنك تستطيع تحمله
    2. # 2. اختيار نوع التمويل العقاري للاستثمار
    3. # 3. إنشاء وتطبيق
  5. الرهن العقاري لأسعار العقارات الاستثمارية
  6. الرهن العقاري لمتطلبات العقارات الاستثمارية
  7. كيفية الحصول على رهن عقاري للعقار الاستثماري
    1. # 1. قروض البنك التقليدية
    2. # 2. قروض الأموال الخاصة
    3. # 3. الاستفادة من حقوق الملكية العقارية
    4. # 4. قرض نقدي صعب
  8. هل معدلات الرهن العقاري أعلى بالنسبة للعقار الاستثماري؟
  9. ما هي القاعدة الأولى للعقار الاستثماري؟
  10. ما هو العمر الأفضل لشراء عقار استثماري؟
  11. ما هي الدرجة الائتمانية المطلوبة لعقار استثماري؟
  12. هل يجب أن أستثمر في العقارات عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة؟
  13. هل الإيجار مشمول في الدين إلى الدخل؟
  14. كيف تشتري منزل ثان بدون بيع الأول؟
  15. هل يمكنني تحويل بيتي الثاني إلى عقار استثماري؟
  16. وفي الختام 
  17. مقالات ذات صلة
  18. مراجع حسابات 

بشكل عام ، يرتفع معدل الرهن العقاري وتشدد معايير الاقتراض عندما يتعرض المقرض لمخاطر أكبر. عادة ما يكون معدل الرهن العقاري على الاستثمار العقاري أعلى من الرهون العقارية على المساكن الأولية لأن المقرضين معرضون لمخاطر أعلى. على عكس شراء مسكن أساسي ، يهدف الاستثمار في العقارات إلى تحقيق دخل إيجاري. تابع القراءة لمعرفة المزيد عن الرهون العقارية الاستثمارية.

الرهن العقاري للعقار الاستثماري

أي رهن عقاري يستخدم لشراء عقار يتم شراؤه كاستثمار وليس للاستخدام الشخصي يعتبر عقارًا استثماريًا. لا يقدم جميع المقرضين قروضًا عقارية استثمارية ، ومن يقدمها ، لا يقدم سوى منتج واحد أو اثنين من المنتجات ضمن هذه الفئة. 

تحتاج إلى رهن عقاري للاستثمار العقاري عند شرائه. الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقرض الاستثمار العقاري هو 20 بالمائة ، لكنك لن تحصل على أفضل الأسعار حتى ترفعها إلى 30 بالمائة أو أكثر.

عندما تقرر نوع الاستثمار العقاري الأفضل بالنسبة لك ، فأنت جاهز للتقديم. يمكن أن يكون وسيط الرهن العقاري ، مرة أخرى ، أداة مفيدة للغاية في هذه المرحلة من اللعبة لأنه يمكنه إرشادك خلال كل خطوة من خطوات عملية تقديم الطلب وتقديم مشورة الخبراء في كل منعطف. مساعدتك في تجميع مواد الطلب المطلوبة هي إحدى الطرق الرئيسية التي يمكن أن يقدمها وسيط الرهن العقاري. 

يجب أن تحصل على موافقة ضامن قبل أن تتمكن من المضي قدمًا في إغلاق أي طلب قرض ، سواء كان رهنًا عقاريًا لعقار سكني أو مؤجر. تشمل مسؤولية الضامن تقييم أهليتك الائتمانية ، أو ما إذا كانت لديك فرصة جيدة لسداد ديونك ، وكذلك تحديد سعر بيع العقار. هذا يعكس قيمته المقدرة.

سيقوم متعهد التأمين بفحص أصولك وتاريخ التوظيف واستقرار الدخل ونسبة الدين إلى الدخل ودرجة الائتمان والتاريخ الائتماني لتقييم أهليتك الائتمانية.

مميزات الاستثمار في العقارات

# 1. الأمن والاستقرار

الجميع بحاجة إلى مكان للعيش فيه ، لذلك هناك طلب على العقارات دائمًا. على الرغم من تقلبها ، فإن التغيرات في الاقتصاد لها تأثير أقل على سوق الإسكان ومن المرجح أن تقدم عوائد ثابتة. وبالتالي ، فإن العقارات بشكل عام أكثر أمانًا واستقرارًا من أنواع الاستثمارات الأخرى.

# 2. نقد متدفق

نظرًا لوجود مثل هذا الطلب المرتفع على الإسكان ، فمن المرجح أن يمنحك شراء عقار استثماري تدفقًا ثابتًا للدخل السلبي. هذا صحيح بشكل خاص إذا تجاوز دخل الإيجار مدفوعات القرض الشهرية ونفقات الصيانة. يمكنك حتى سداد الرهن العقاري وأي نفقات إضافية بالأموال التي تكسبها من تأجير الممتلكات الخاصة بك.

# 3. المزايا الضريبية

بالإضافة إلى ذلك ، قد تستفيد من الإعفاءات الضريبية التي تزيد من مبلغ الإقرار الضريبي لاستثمارك. على سبيل المثال ، يجب أن تخصم من دخلك أي تكاليف مرتبطة بتشغيل الممتلكات المؤجرة يوميًا لخفض الضرائب.

# 4. الاستثمار على المدى الطويل

إذا كان العقار الخاص بك يقع في منطقة ذات عائد مرتفع ، فيجب أن ترتفع كل من قيمة استثمارك العقاري ودخل الإيجار بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تواجه زيادة في التدفق النقدي ، والتي يمكنك استخدامها لتنمية محفظتك من الاستثمارات.

سلبيات خصائص الاستثمار

# 1. مشكلة السيولة

إذا كنت تستثمر في العقارات ، على عكس الأسهم ، فربما تجد صعوبة في الحصول على المال. بعد كل شيء ، بيع منزل يستغرق وقتا أطول. سيكون من الصعب عليك استرداد أموالك إذا كانت لديك حاجة ملحة للمال ، مثل حالات الطوارئ.

# 2. تكاليف الدخول

واحدة من أكبر العقبات التي تواجه أي شخص يتطلع إلى دخول سوق العقارات الاستثمارية هو التمويل الكبير المطلوب. قد تصل تكلفة الوديعة وحدها إلى عشرات الآلاف من الدولارات أو أكثر. 

# 3. التكاليف الجارية

تتطلب العقارات الاستثمارية تخطيطًا مكثفًا نظرًا لارتفاع التكاليف المترتبة على ذلك. مدفوعات الرهن العقاري ورسوم المجلس ونفقات الصيانة والتجديد وتأمين الرهن العقاري الخاص كلها تكاليف مستمرة وطويلة الأجل مرتبطة بامتلاك منزل.

# 4. المستأجرين الصعب

يمكن أن يكون كابوسًا إذا كان المستأجرون لديك مشكلة. يمكن أن تؤدي إلى ضائقة نفسية ، وقد تؤدي أفعالهم إلى خسائر مالية. هذا صحيح بشكل خاص إذا تأخر المستأجر الخاص بك عن الإيجار أو أتلف العقار.

كيفية الحصول على قرض لأغراض الاستثمار

# 1. تأكد من أنك تستطيع تحمله

بالإضافة إلى أي مدفوعات رهن عقاري حالية قد تقوم بها ، ستحتاج أيضًا إلى أموال للإيداع وأي رسوم مرتبطة به وسداد أقساطك الشهرية.

# 2. اختيار نوع التمويل العقاري للاستثمار

قد تكون مؤهلاً فقط لنوع واحد من الرهن العقاري لعقار استثماري ، مما يجعل اختيارك بسيطًا. ومع ذلك ، إذا كنت قادرًا على تقديم طلب للحصول على أنواع قليلة مختلفة ، فقم بإجراء البحث وفكر في تفضيلاتك.

# 3. إنشاء وتطبيق

عند البحث عن نوع معين من الرهن العقاري ، اسأل سمسار الرهن العقاري الخاص بك عمن يقترحونه كمقرض. غالبًا ما يكون لديهم صلات بالمقرضين لا يمكن للفرد استخدامها ، ويمكنهم استخدام هذه الاتصالات للعثور على صفقة جيدة لك مع التأكد من أنك تفي بالمتطلبات الخاصة للمقرض. بعد ذلك ، يمكنك التعاون لجمع المستندات المطلوبة حتى تتمكن من تقديم الرهن العقاري والتقدم إليه بثقة.

الرهن العقاري لأسعار العقارات الاستثمارية

عادة ما تكون معدلات الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية أعلى من معدلات الرهن العقاري السكني. وذلك لأن المقرضين يرون أن هذه القروض تنطوي على مخاطر أعلى بشكل هامشي. سيكون لكل مُقرض مجموعة محددة من المتطلبات التي يريدون منك الوفاء بها ، تمامًا مثل أي نوع آخر من الرهن العقاري. يمكن أن تتغير هذه المتطلبات بناءً على المُقرض ونوع الاستثمار العقاري الذي تتقدم به. ومع ذلك ، بشكل عام ، سيطلبون جميعًا تأكيدًا على قدرتك على سداد المدفوعات. 

يتقاضى المقرضون معدلات فائدة أعلى للعقارات الاستثمارية. وذلك لأن المقرضين ينظرون إليها على أنها استثمارات عالية المخاطر. نتيجة لذلك ، فإن متطلبات الحصول على رهن عقاري لعقار استثماري أكثر صرامة.

الرهن العقاري لمتطلبات العقارات الاستثمارية

عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري ثان لعقار استثماري ، يطلب بعض المقرضين المتخصصين في الرهون العقارية الاستثمارية أن يحصل مقدم الطلب أولاً على رهن عقاري سكني لفترة معينة. 

يتطلب العقار الاستثماري عادةً دفعة مقدمة تتراوح من 20٪ إلى 25٪. ومع ذلك ، قد يطلب المقرضون أيضًا في كثير من الأحيان دفعة أولى بنسبة 30٪. من ناحية أخرى ، تسمح بعض برامج القروض للمشترين بتمويل العقارات الاستثمارية بدفعة أولى تصل إلى 15٪.

وبالطبع ، فإن الدفعة الأولى النموذجية للعقار الاستثماري ستختلف حسب متطلبات المُقرض وخلفية المقترض وملف المخاطر العام وتاريخ الائتمان. مع وجود دفعة أولى أصغر ونسبة أعلى للقرض إلى القيمة (LTV) ، من المحتمل أن يتعرض المُقرض لمخاطر أكبر. 

التاريخ الائتماني: عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يفضل دائمًا الحصول على ائتمان جيد ، لكن بعض المقرضين يقبلون الطلبات ذات الائتمان الضعيف. توفر الرهون العقارية BTL والتحليل لكل حالة على حدة للرهون العقارية التجارية مستوى إضافيًا من المرونة.

الإيداع: بالنسبة لرهن BTL ، يبحث غالبية المقرضين عن مبالغ أكبر من 15٪ ، بينما قد يطلب مقرضو الرهن العقاري التجاري مبالغ تتراوح من 25٪ إلى 50٪. في حالة إجراء عملية شراء دولية ، فستتوافق متطلبات الإيداع مع متطلبات سوق الإقراض المحلي.

كيفية الحصول على رهن عقاري للعقار الاستثماري

يجب عليك تحديد القرض الذي تحتاجه بعد اختيار شراء عقار استثماري وإجراء البحث والعثور على أفضل صفقة. فيما يلي أربعة خيارات لتمويل عقار استثماري.

  • قروض بنكية تقليدية
  • قروض مالية صعبة
  • قروض الأموال الخاصة
  • استغلال حقوق الملكية في المنزل

# 1. قروض البنك التقليدية

يشبه القرض المصرفي التقليدي ما كنت ستحصل عليه من أجل إقامتك الأساسية إذا كنت تمول عقارًا استثماريًا. عادة ، يجب على المقترضين دفع 20٪ من سعر شراء العقار للتأهل للحصول على قرض بنكي تقليدي. لكن المقرضين يطلبون في كثير من الأحيان دفعة أولى بنسبة 30٪ مقابل عقار استثماري.

سيحتاج المقرضون أيضًا إلى أن يكونوا على دراية بتاريخك الائتماني ودرجاتك من أجل تحديد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض تقليدي وسعر فائدته. سيتم أيضًا النظر في مواردك وأرباحك. ببساطة ، ستحتاج إلى إثبات أن لديك الوسائل المالية لدفع كل من أقساط الرهن العقاري الحالي وقروض القرض العقاري الخاص بك للاستثمار العقاري.  

# 2. قروض الأموال الخاصة

قروض الأموال الخاصة هي قروض يتم تقديمها من شخص لآخر ، وعادة ما تكون بين الأصدقاء المقربين و / أو أفراد الأسرة. قد تستفيد من المشاركة في فعاليات شبكات الاستثمار العقاري الإقليمية إذا لم يكن أي من هذين الخيارين متاحًا للحصول على قرض مالي خاص. يمكن أن تكون شروط القروض المالية الخاصة مختلفة تمامًا لأنها تعتمد على العلاقة بين المقرض والمقترض. قبل أن توقع عقدًا مع شخص ما في حياتك ، من المهم أن تفكر في علاقتك بالمقرض ، خاصة إذا كنت جديدًا في مجال الاستثمار العقاري. 

# 3. الاستفادة من حقوق الملكية العقارية

باستخدام إعادة التمويل النقدي ، أو خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) ، أو قرض ملكية المنزل ، يمكنك أيضًا استخدام حقوق ملكية منزلك لشراء عقار استثماري. عادة ، يُسمح لك باقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة ملكية منزلك للمساعدة في شراء أو إصلاح عقار استثماري. قد تكون هناك عيوب في تمويل عقارك الاستثماري بحقوق الملكية. 

# 4. قرض نقدي صعب

 هو قرض قصير الأجل يعمل بشكل أفضل لتقليب العقارات الاستثمارية بدلاً من شرائها أو الاحتفاظ بها أو تأجيرها أو تطويرها. قد يكون التأهل للحصول على قرض نقدي صعب أسهل من التأهل للحصول على قرض تقليدي ، وهو ميزة لاستخدامه في تمويل تحويل المنزل. يستمر المقرضون في أخذ عوامل مثل الدخل والائتمان في الاعتبار ، ولكن ربحية العقار هي المكان الذي يضعون فيه اهتمامهم الرئيسي. يمكنك تحديد ما إذا كان بإمكانك سداد القرض بالنظر إلى القيمة المقدرة بعد الإصلاح (ARV) للمنزل. على عكس الانتظار عدة أسابيع أو أشهر لإغلاق الرهن العقاري التقليدي ، من الممكن أيضًا الحصول على تمويل القرض بسرعة - غالبًا في غضون أيام قليلة. 

قروض الأموال الصعبة لمشاريع الإصلاح والوجه لها تكلفة عالية ، وهذا هو عيبها الرئيسي. اعتمادًا على المُقرض ، يمكن أن تصل أسعار الفائدة لهذا النوع من القروض إلى 18٪ ، وقد لا يتبقى لك الكثير من الوقت لسداده.

هل معدلات الرهن العقاري أعلى بالنسبة للعقار الاستثماري؟

لسبب وجيه ، ينظر المقرضون إلى العقارات المؤجرة على أنها استثمارات أكثر خطورة من المساكن الأولية: إذا سارت الأمور جنوبًا ووجد المقترض نفسه غير قادر على سداد المدفوعات ، فمن المرجح أن يتخلف عن سداد قرض لعقار استثماري أكثر من منزله الأساسي. وبالتالي ، فإن أسعار الفائدة على الرهون العقارية للاستثمار العقاري عادة ما تكون أعلى من أسعار الرهون العقارية السكنية.

ما هي القاعدة الأولى للعقار الاستثماري؟

تنص قاعدة 1٪ الخاصة بالعقار الاستثماري على أن مبلغ الإيجار الشهري الذي تتلقاه على العقار يجب أن يكون على الأقل 1٪ من سعر الشراء. في الأساس ، هذا يعني أنه يجب عليك المطالبة بحد أدنى للرسوم قدره 1٪ من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، فهذا يعني أنه يجب عليك أن تستهدف سداد قرض عقاري شهريًا يكون ، بشكل مثالي ، أقل من رقم 1٪ - بالتأكيد ليس أعلى.

ما هو العمر الأفضل لشراء عقار استثماري؟

بالنظر إلى أن منزل الأسرة هو أحد الأصول ، فلا عيب في شرائه عندما يكون صغيرًا. ومع ذلك ، إذا كان بإمكان المرء تأجيل اتخاذ قرار وتوفير المزيد من المال لاستخدامه كدفعة مقدمة للممتلكات ، فيمكن تقليل النسبة المئوية للقرض في وقت لاحق. 

أفضل عمر هو ما بين 30 و 35 عامًا عندما تكون قد وفرت ما يصل إلى 30 إلى 40 في المائة من ميزانية منزلك ويمكنك بسهولة التعامل مع الرصيد المتبقي. 

ما هي الدرجة الائتمانية المطلوبة لعقار استثماري؟

تتطلب العقارات المؤجرة 620 درجة ائتمانية كحد أدنى. على الرغم من أن بعض مقرضي الرهن العقاري سيقبلون درجة ائتمان منخفضة تصل إلى 600 ، يُعتقد أن المستوى 660 آمن. درجة الائتمان المثالية هي 740 أو أعلى مع دفعة أولى بنسبة 20٪. لتخفيض الدفعة المقدمة ، سيطلب المستثمر العقاري 760 درجة. 

هل يجب أن أستثمر في العقارات عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة؟

استثمر إذا استطعت. ستزداد تكلفة الاقتراض مع ارتفاع أسعار الفائدة. نظرًا لأنه سيتم تسعير العديد من المستهلكين خارج السوق ، سيكون هناك طلب أقل ، مما قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار. إذا كان لديك المال لشراء منزل عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة ، فقد يكون هذا استثمارًا حكيمًا. 

هل الإيجار مشمول في الدين إلى الدخل؟

تقوم نسبة الدين إلى الدخل (DTI) بتقييم عبء الدين الشهري مقابل دخلك. تشير على وجه التحديد إلى النسبة المئوية من الدخل الشهري الإجمالي (قبل الضرائب) التي يتم استخدامها لتسوية الديون مثل الإيجار والرهن العقاري وبطاقات الائتمان وما إلى ذلك. أضف جميع التزاماتك الشهرية ، بما في ذلك مدفوعات الإيجار أو الرهن العقاري ، وسداد قروض الطلاب والقروض الشخصية وقروض السيارات وفواتير بطاقات الائتمان وإعالة الأطفال ونفقة الزوجة والالتزامات الأخرى ، وقسم الإجمالي على دخلك الشهري لتحديد نسبة الدين إلى الدخل. 

كيف تشتري منزل ثان بدون بيع الأول؟

  • الحصول على الموافقة على قرض عقاري آخر
  • احصل على قرض جسر
  • احصل على قرض لشراء منزل

هل يمكنني تحويل بيتي الثاني إلى عقار استثماري؟

يمكنك تغيير الرهن العقاري على منزل ثان إلى منزل للاستثمار. ومع ذلك ، قد لا يتوفر هذا الخيار إلا بعد مرور فترة زمنية معينة ، وإذا اخترت إعادة التمويل ، فستخضع لمعدلات أعلى وقواعد جديدة.

وفي الختام 

يمكن أن تكون الرهون العقارية للعقارات الاستثمارية عالمًا مختلفًا تمامًا ، لذلك من المفيد العمل مع محترف على دراية بخصائص كل نوع من أنواع الرهن العقاري الاستثماري وكيف يمكن تطبيقه عليك. على الرغم من أن شراء عقار استثماري لن يضمن لك أن تصبح ثريًا ، إلا أنه يمكن أن يكون خطوة مالية حكيمة للغاية ستفيدك الآن وفي المستقبل. قد يبدو الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري لعقار استثماري مهمة صعبة ، ولكن إذا كان لديك الدافع والمعرفة اللازمتان بإجراءات التقديم ، فسوف تنجح بلا شك. 

  1. معدلات الرهن العقاري للممتلكات الاستثمارية: معدلات الرهن العقاري الحالية للاستثمار العقاري
  2. الرهن العقاري الثاني: التعريف والأسعار والمتطلبات
  3. الرهن العقاري بدون دفعة مقدمة: الحصول على رهن عقاري بدون دفعة مقدمة في عام 2023
  4. سوق الرهن العقاري الثانوي: دليل خطوة بخطوة حول كيفية عمله

مراجع حسابات 

اترك تعليق

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول المشار إليها إلزامية *

قد يعجبك أيضاً
قائمة مراجعة خصومات العقارات المستأجرة
تفاصيل أكثر

القائمة المرجعية النهائية لخصومات العقارات المستأجرة: ما يحتاج المستثمرون إلى معرفته

جدول المحتويات إخفاء سبب أهمية خصومات تأجير العقارات، تفاصيل القائمة المرجعية، الفوائد على الرهن العقاري، الاستهلاك، الإصلاحات والصيانة، مصاريف السفر، خصم المكتب المنزلي، نصائح ل...