عندما تتلقى قرضًا عقاريًا ، سواء كنت تشتري منزلًا جديدًا أو تعيد تمويل منزل قائم ، فإن قرضك سيخضع لعملية تعرف باسم "الاكتتاب".
عندما تكون متشوقًا لإغلاق قرضك ، فقد تكون كل خطوة جديدة في العملية مرهقة. ماذا لو نتج عن ذلك حجر عثرة يؤخر أو يوقف إغلاق حسابي؟ هذا صحيح بشكل خاص أثناء الاكتتاب عندما يقوم مكتتب التأمين بمراجعة تاريخك المالي بمشط دقيق الأسنان.
إن فهم كيفية عمل الاكتتاب والتوقيت المعتاد للعملية سيساعد في التخفيف من مخاوفك وتجهيزك للتعامل مع الصعوبات التي قد تحدث أثناء اكتتاب قرضك.
إذن ، ما هي المدة التي يستغرقها الحصول على ضمان الرهن العقاري؟ دعونا نلقي نظرة.
كم من الوقت يستغرق الاكتتاب على المتوسط؟
وفقًا لإيلي ماي ، يبلغ متوسط الوقت اللازم للاكتتاب في الرهن العقاري 52 يومًا ، من اللحظة التي يتلقى فيها المقرض طلبك إلى وقت صرف القرض.
استغرقت القروض التقليدية أقصر وقت للإغلاق ، في 51 يومًا ، تليها قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية في 55 يومًا وقروض VA في 57 يومًا.
هذا هو طول العملية الطويلة ، ولكن ماذا نتعلم عن الاكتتاب؟
تتكون غالبية عملية الإغلاق من العديد من الإجراءات التي سيتخذها المقرض الخاص بك للتأكد من أنك جدير بالائتمان وأنهم لا يتحملون قدرًا غير ضروري من المخاطر مع قرضك. يتم إنجاز الكثير من هذا العمل أثناء عملية الاكتتاب. إذا واجه المكتتب مشاكل ، فقد يتأخر إغلاق حسابك.
كم من الوقت يستغرق هذا الإجراء عادة؟ قد يستغرق الاكتتاب أي شيء من بضعة أيام إلى بضعة أسابيع قبل أن يُسمح لك بالإغلاق.
يعتمد الوقت الذي ستستغرقه على مجموعة متنوعة من العوامل ، بما في ذلك عدد الطلبات التي يعالجها المقرض حاليًا ، ومعايير وإجراءات الاكتتاب الخاصة بالمقرض ، وتعقيد وضعك المالي الفردي. قد يحتاج أولئك الذين لديهم تاريخ مالي أكثر تعقيدًا ، مثل المقترضين العاملين لحسابهم الخاص ، إلى قضاء وقت أطول قليلاً من أولئك الذين لديهم تطبيق مباشر أكثر.
كيفية تسريع عملية الاكتتاب
يمكن أن يساعد الحصول على ائتمان جيد أو استثنائي في ضمان إجراء معاملة سلسة. لتسريع قرارات الموافقة الأولية ، يستخدم العديد من المقرضين الاكتتاب المحوسب. يوافق الاكتتاب الآلي على المقترضين الذين يلبون أو يتجاوزون ملف الائتمان المطلوب للمقرض في الوقت الفعلي. تأكد أيضًا من أن المعلومات التي تقدمها في التطبيق دقيقة ومحدثة على حد سواء - فقد تؤدي أي اختلافات إلى تحديد طلبك وتأخيره.
لتجنب التأخير ، لا تقم بإجراء تغييرات كبيرة على الائتمان الخاص بك بعد أن تبدأ عملية الاكتتاب.
حتى إذا كان المُقرض يستخدم نظامًا آليًا ، فإن بعض مكونات عملية الاكتتاب ، مثل التحقق من المستندات المالية ، يجب أن تتم بواسطة ضامن. يمكنك تسريع هذه الخطوة من خلال جعل هذه المستندات جاهزة للمسح الضوئي (عادةً ما يقوم المُقرض بإدراج هذه المستندات في الطلب).
عند تقديم طلبك عبر الإنترنت ، يجب أن تكون قادرًا على إرسال هذه الأوراق على الفور من خلال الموقع.
هناك طريقة أخرى لتسريع العملية وهي الاستجابة بسرعة لطلبات أي متعهد اكتتاب. إذا احتاجوا إلى معلومات إضافية ، فعادة ما يخطرون مسؤول قروض الرهن العقاري الخاص بك ، لكن البعض سيتصل بك من خلال بوابة القروض ، لذلك يجب عليك تسجيل الدخول بشكل متكرر للتحقق من الطلبات.
يجب أيضًا تجنب إنشاء حسابات ائتمان جديدة طوال عملية الاكتتاب وقبل إلغاء الحسابات الحالية (وهذا يشمل تمويل أثاث جديد لمنزلك). سيتم سحب تقرير الائتمان الخاص بك مرة أخرى على الفور قبل الإغلاق لضمان عدم وجود تغييرات كبيرة. قد تتسبب أي تغييرات جديدة في تأخير الموافقة النهائية الخاصة بك أو تعريضها للخطر.
انهيار عملية الموافقة على الاكتتاب
دعنا ننتقل إلى عملية الرهن العقاري الكاملة ، من التطبيق إلى الإغلاق ، ونرى المدة التي تستغرقها كل مرحلة عادة وكيف عوامل الاكتتاب فيها.
# 1. أيام قليلة لتقديم طلب القرض والموافقة المسبقة
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري لأول مرة ، سيُطلب منك عادةً تقديم عدد كبير من التفاصيل المتعلقة بوضعك المالي الحالي. قد تضطر إلى تقديم أدلة تثبت دخلك ومدخراتك وديونك وأي معلومات مالية أخرى. ستمنح المقرض أيضًا إمكانية الوصول إلى سجل الائتمان الخاص بك ودرجاتك.
سيقوم المُقرض بمراجعة جميع معلوماتك وتقييم ما إذا كنت تفي بمؤهلات القرض بناءً على المعلومات التي قدمتها. يجب ألا يستغرق هذا أكثر من أسبوع حتى ينتهي.
في هذه المرحلة ، قد تتلقى خطاب موافقة مسبقة من المُقرض يحدد مبلغ المال الذي يرغب في منحك إياه بناءً على ملفك المالي. سيساعدك هذا في فهم نطاق ميزانيتك عند البحث عن منزل. يمكن أن يساعدك إجراء عملية الموافقة المسبقة قبل البدء في البحث في تقديم العروض بثقة ويسمح لك بالتخلص من أي أخطاء في طلبك قبل الخضوع لعملية الاكتتاب ، مما سيوفر لك الوقت بمجرد تحديد منزلك المستقبلي.
عندما تحدد موقع المنزل المثالي ، ستقدم عرضًا وتساوم مع البائع. إذا سارت الأمور كما هو مخطط لها ، فسوف توقع على اتفاقية الشراء وستكون متعاقدًا لشراء هذا المنزل.
بعد ذلك ، سوف تتفاوض مع المُقرض للحصول على الموافقة النهائية والموافقة على الإغلاق.
# 2. أسبوع أو أقل للتثمين والتثمين
سواء كنت تشتري أو تعيد التمويل ، فمن شبه المؤكد أنك ستحتاج إلى تقييم.
سيتم طلب التقييم من قبل المقرض الخاص بك. سيقدم المثمن التابع لجهة خارجية المرخصة تقرير تقييم وفقًا للتقييم المادي للعقار الخاضع للتقييم الداخلي والخارجي ، بالإضافة إلى أسعار مبيعات العقارات التي تم بيعها مؤخرًا والتي تشبه العقار الذي يتم تقييمه.
سيكون رأي المثمن في القيمة السوقية العادلة للمنزل جزءًا من هذا التقرير. عادة ما يستغرق هذا الإجراء بأكمله أسبوعًا أو أقل.
التقييم أمر بالغ الأهمية لعملية الاكتتاب. إن معرفة القيمة الحقيقية للمنزل مقارنة بسعر البيع يساعد المكتتب في حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) والتأكد من أن المقترض لديه ما يكفي من المال في المدخرات لتحمل دفعة أولى كافية.
# 3. التوثيق والاكتتاب: عدة أيام إلى عدة أسابيع
سوف يقوم متعهد الاكتتاب بمراجعة كل منطقة من ملفك للتأكد من أنك مؤهل للحصول على القرض وأن المقرض لا يتحمل الكثير من المخاطر من خلال إقراضك.
سيحاول المتعهدون الإجابة على هذه الأسئلة الأساسية الثلاثة.
1. ما مدى خطورة أنت كمقترض؟
هل سبق لك أن تخلفت عن سداد قرض عقاري؟ هل لديك سجل حافل بدفع فواتيرك في الوقت المحدد؟ ما هو تصنيفك الائتماني؟ سيبحثون عن إجابات لاستفسارات مثل هذه.
2. هل يمكنك سداد هذا القرض؟
يريد متعهدو الاكتتاب أن يعرفوا أن نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ليست عالية جدًا لدرجة أنك ستواجه صعوبة في سداد مدفوعاتك الشهرية. سيضمنون أيضًا أن لديك بعض الأموال الإضافية المتاحة ، والمعروفة باسم الاحتياطيات ، والتي يمكنك استخدامها للوفاء بمدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك إذا فقدت مصدر دخلك بشكل غير متوقع.
3. هل قيمة المسكن كافية لتغطية مبلغ القرض؟
يحجم المقرضون عن إقراض أكثر من قيمة المنزل لأن العقار يخدم كضمان إذا تخلفت عن سداد القرض. سوف يأخذون في الاعتبار القرض إلى القيمة (LTV) ، ومقدار حقوق الملكية للمقترض في المنزل ، وحجم الدفعة المقدمة.
# 4. أسبوع أو نحو ذلك للموافقة المشروطة والوثائق الإضافية
إذا تحقق كل شيء ، فقد يقبل المُقرض قرضك أو يمنحك موافقة مشروطة. ستكون قادرًا على الإغلاق طالما أنك تستوفي شروط الموافقة المشروطة. قد يشير هذا إلى أن قرضك يبدو في وضع جيد بخلاف ذلك ، لكنك تحتاج إلى تقديم مستندات إضافية.
يتم تحديد طول هذه المرحلة من خلال المدة التي تستغرقها لتقديم المعلومات المطلوبة للمقرض الخاص بك والمدة التي يستغرقها معالجتها.
# 5. ثلاثة أيام على الأقل لإغلاق الاكتتاب النهائي والتخليص.
سيتم تطهيرك من الإغلاق بمجرد أن يتحقق المكتتب من أن قرضك مناسب للموافقة عليه. ستتلقى الآن إفصاحًا ختاميًا. يغطي هذا المستند التفاصيل النهائية للقرض الخاص بك ، مثل مبلغ القرض ، وسعر الفائدة ، والدفع الشهري المتوقع ، ونفقات الإغلاق ، وإجمالي النقد المطلوب عند الإغلاق.
سيصل إفصاحك الختامي قبل ثلاثة أيام على الأقل من تاريخ الإغلاق. بافتراض أن كل شيء على ما يرام ، فإن الشيء الوحيد الذي يقف بينك وبين يوم الإغلاق هو الجولة الأخيرة.
ما هي الخطوات المتبعة في عملية الاكتتاب؟
سيكون من المثالي أن يقوم مقرض القرض الخاص بك بوضع علامة "موافق عليه مسبقًا" ، ولكن هذا ليس هو الحال. الخطوة الأولى هي إجراء دفعة أولى. بمجرد الدفع ، حان الوقت لتجميع وتقديم المستندات الخاصة بك.
قبل تقديم التأهيل المسبق ، سيقوم مسؤول الرهن العقاري أو مسؤول القروض عادةً بتقييم الأوراق الضريبية للمشترين ، وقسائم الدفع ، والإفلاس ، ونسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، والامتيازات على أي عقار تملكه ، والأوراق الأساسية الأخرى.
لضمان أهليتك الائتمانية ، يتخطى الاكتتاب في قرض المنزل كل شكل وإيداع وتقرير ائتمان بمشط دقيق الأسنان. يتمثل دور الضامن في التحقق من صحة بيانات DTI وجدارة الائتمان الخاصة بك والتحقق منها لضمان استيفائك لمعايير المُقرض.
غالبية إجراءات قرض الرهن العقاري مفتوحة للجمهور ، بينما تتم مرحلة الاكتتاب خلف أبواب مغلقة. يمتلك بعض المقترضين ائتمانًا مثاليًا ، بينما يحتاج البعض الآخر إلى تحقيق أعمق لمعرفة المزيد عن تاريخك الائتماني. حتى بعد تقديم أوراقك ، قد يتصل بك شخص ما في البنك أو المُقرض ويطلب مستندات أو توضيحات إضافية.
ما هي المستندات التي ينظر إليها وكيل التأمين؟
ستختلف المستندات المطلوبة لطلب القرض الخاص بك اعتمادًا على نوع القرض الذي تحصل عليه من المُقرض أو الضامن (قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، غالبًا ما يتطلب المزيد من الأعمال الورقية). كجزء من عملية اكتتاب الرهن العقاري ، يجب أن تتوقع تقديم إقراراتك الضريبية ودرجة الائتمان ، دبليو-2والسجلات المصرفية وقسائم الدفع.
يجب أن تتوقع أيضًا أن يُطلب منك إرسال وثائق إضافية عندما يكون لدى متعهد التأمين أو المقرض سؤال. قد يعكس كشف حسابك المصرفي ، على سبيل المثال ، إيداعًا حديثًا بقيمة 2,000 دولار. أنت تعلم أنها هدية عيد ميلاد من جدتك ، لكن المكتتب سيرغب في معرفة من أين أتت الأموال. ربما يتعين عليك إرسال خطاب إلى المقرض الخاص بك موضحًا أنه كان هدية.
قد يكون الاكتتاب صعبًا لأن حلول الأسئلة قد تبدو واضحة. لا تأخذ الأمر على محمل شخصي - العديد من الضامنين والمقرضين محبطون من عملية قرض الرهن العقاري أيضًا ، لكنها جزء من وظيفتهم.
نصائح مفيدة لعملية اكتتاب رهن عقاري سلسة
يتم التعامل مع الكثير من الاكتتاب في الرهن العقاري من قبل المقرض الخاص بك. ومع ذلك ، هناك خطوات يمكنك اتخاذها لضمان تجربة رائعة.
# 1. راقب ديونك.
تجنب تكبد ديون جديدة أو إجراء تعديلات مالية أخرى ، مثل إلغاء بطاقات الائتمان أو الحسابات الأخرى ، أثناء معالجة قرضك. أي شيء له تأثير على نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك قد يكون له تأثير على الموافقة على قرضك العقاري.
# 2. ابق على اتصال مع المقرض الخاص بك.
قد تكون هناك استفسارات أو متطلبات لمزيد من المعلومات أثناء عملية الاكتتاب. سيؤدي الرد على هذه الاستفسارات في أقرب وقت ممكن إلى استمرار تقدم طلبك. يسهّل طلب القرض الخاص بنا عبر الإنترنت الحصول على المعلومات الضرورية مع البقاء على اتصال بمسؤول موثوق به لقرض الرهن طوال العملية.
# 3. كن منفتحًا وصادقًا بشأن وضعك المالي.
إذا كنت تكذب بشأن دخلك أو تاريخك الائتماني أو أصولك ، فلا داعي للالتفاف حولها. بدلاً من ذلك ، قم بتضمين ملاحظات وتفسيرات لأي حالات شاذة قد تظهر في تقرير الائتمان أو السجلات الخاصة بك ، مثل الدفعة المفقودة. إنه شيء بسيط يمكنك القيام به لمساعدة المكتتب على اتخاذ القرار بسرعة أكبر.
ستساعدك معرفة ما يمكن توقعه أثناء عملية الاكتتاب على الرهن العقاري على التنقل بسهولة أكبر. كلما كنت مستعدًا بشكل أفضل ، كنت أكثر نجاحًا. لذا ، حافظ على ديونك تحت السيطرة ، وتواصل مع المُقرض الخاص بك ، وكن منفتحًا وصادقًا بشأن أموالك. ستقربك كل هذه الإجراءات من أن تصبح مالكًا لمحتوى المنزل.
وفي الختام
في جوهرها ، الضامنون هم حراس قروض الإسكان. يقومون بفحص وضعك المالي ويقررون في النهاية ما إذا كانوا سيوافقون على قرض عقاري لك. حتى إذا حصلت على موافقة مسبقة من قبل المُقرض ، فقد يستمر مكتتب التأمين في رفض طلبك. هؤلاء المتخصصون مهمون في عملية إقراض المنزل ، لذا تأكد من حصولك على جميع الوثائق والسجلات ذات الصلة قبل التقدم بطلب للحصول على قرض.
كم من الوقت يستغرق الاكتتاب الأسئلة الشائعة
كم مرة يتم رفض القرض في الاكتتاب؟
تم رفض ما يقرب من 9٪ من القروض من قبل شركات التأمين. السبب الأكثر شيوعًا للرفض هو أن المقترض لديه الكثير من الديون ، ومع ذلك ، يمكن أن ينتج الرفض أيضًا عن حزمة قرض غير مكتملة.
لماذا يستغرق الاكتتاب وقتا طويلا؟
خلال هذه الخطوة ، كثيرًا ما يطلب المكتتبون أوراقًا إضافية ، مثل خطابات التفسير من المقترض. سبب آخر من أسباب استغراق مقرضي الرهن العقاري وقتًا طويلاً للموافقة على القروض هو هذا.
ما الذي يعتبر علامة حمراء في طلب القرض؟
أعلى معدل فائدة هو العلم الأحمر الأكثر وضوحًا إذا كنت تأخذ قرضًا شخصيًا من المقرض الخطأ. نظرًا لأن القروض الشخصية تتمتع بأعلى معدلات فائدة مقارنة بأنواع القروض الأخرى ، فإن معدل الفائدة هو أهم عنصر قرار عند اختيار المقرض.
