سواء كنت تبحث عن منزل مبتدئ أو منزلك إلى الأبد ، قد يكون شراء عقار أمرًا صعبًا في بعض الأحيان. لحسن الحظ ، يمكن للوسطاء العقاريين المساعدة في جعل العملية أقل ترويعًا. بصفتك مشترًا ، يجب عليك البحث عن وكيل مشتري عقارات يمكنه مساعدتك في العثور على عقار أحلامك. ولكن ما هو وكيل مشتري العقارات وماذا يفعل في سوق العقارات؟ سنقوم أيضًا بتحليل بعض الاستراتيجيات التي يمكن أن تساعدك في الحصول على عملاء متوقعين من مشتري العقارات حتى يتم استخدام أموالك بشكل جيد.
ما هو وكيل المشتري العقاري؟
عادةً ما يشارك وكيلان في المعاملات العقارية: أحدهما يمثل البائع والآخر يمثل المشتري. تتمثل وظيفة وكيل مشتري العقارات في أن يكون بمثابة دليل لمشتري المنزل في رحلتهم العقارية. يتمثل دورهم الأساسي في مساعدة الباحثين عن المنزل في العثور على المنزل الذي يلبي رغباتهم وميزانيتهم على أفضل وجه مع التحقق من أكبر عدد ممكن من الصناديق في قائمة رغباتهم.
وكيل المشتري مسؤول أيضًا عن معالجة الأوراق ، وصياغة العروض وتقديمها نيابة عن المشتري ، والمساعدة في المفاوضات ، وترتيب عملية الإغلاق. إذا كان هناك أي عوائق على طول الخط ، فيمكن للوكيل أيضًا أن يلعب دورًا مهمًا في الحفاظ على الصفقة معًا.
ماذا يفعل وكيل المشتري العقاري؟
وكيل المشتري هو خبير عقاري يعمل كمورد لعملائه ، ويقودهم خلال عملية شراء المنزل من البداية إلى النهاية. نتيجة لذلك ، يتولى وكيل المشتري عادةً المهام التالية:
# 1. العثور على القوائم
سيسألك وكيلك عن رغباتك وتفضيلاتك في بداية عملية شراء المنزل حتى يتمكنوا من البحث عن عقارك المثالي. وسيستخدم وكيل المشتري الخاص بك هذه المعلومات للعثور على العقارات المناسبة. عندما تنضم قوائم جديدة إلى السوق ، سيرسل لك الوكيل العقارات التي تفي بالمعايير الخاصة بك.
# 2. جدولة العروض
يمكنك الاطلاع على القوائم التي يقدمها لك وكيلك واختيار القوائم التي ترغب في زيارتها شخصيًا. سيعمل الوكيل مع وكيل القائمة ، أو البائعين إذا كان المنزل معروضًا للبيع من قبل المالك (FSBO) ، لترتيب موعد لزيارة العقار. سيُعلمك وكيل المشتري أيضًا بأي منازل مفتوحة قد تختار حضورها.
# 3. حضور العروض والمنازل المفتوحة
عادةً ما يرافقك وكيل المشتري في العروض وفتح المنازل التي تهتم بها. وعندما يزور المشترون المنزل ، يجيب ممثل المشتري على الأسئلة ويقدم الآراء بناءً على معرفته بالعقار. سيقوم وكيلك بمقابلة وكيل الإدراج (أو بائع FSBO) للتعرف على ظروف البائع وحالة العقار والضرائب وتفاصيل أخرى.
# 4. تقديم المشورة بشأن سعر الشراء
عندما تجد عقارًا يثير اهتمامك ، سوف يستفسر وكيل المشتري الخاص بك مع وكيل البيع عن أي إفصاحات (المشكلات المحتملة التي يجب على البائع الكشف عنها للمشترين). قد يكون للإفصاح تأثير على الرغبة في الإقامة أو تسعيرها. بعد ذلك ، بناءً على العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في الحي ، سيقوم وكيلك بإجراء تحليل مقارن للسوق (CMA) لحساب سعر عرض معقول للعقار. سيوصي سمسار العقارات الخاص بك بسعر العرض بناءً على خصائص العقار بناءً على أبحاثهم والسوق الحالي.
# 5. التفاوض مع وكيل القيد أو بائع FSBO
سيتفاوض وكيل المشتري الخاص بك على سعر الشراء وشروطه نيابة عنك بعد تقديم عرض نيابة عنك. سيبقيك الوكيل على اطلاع بأي عروض مقابلة يقدمها البائع وسيقدم لك النصح بشأن قبولها أو تعديلها. سوف ينصحك وكيلك أيضًا بكيفية تحسين القدرة التنافسية لعرضك ، مثل إلغاء الشروط أو تعديل تاريخ الإغلاق. سيبدأ وكيل المشتري في إعداد العقود بمجرد قبول البائع لعرضك.
# 6. التوصية بالمتخصصين الآخرين في مجال العقارات
على الرغم من أن وكيل المشتري الخاص بك سيقودك ويقدم لك النصح خلال عملية الإغلاق ، فمن شبه المؤكد أنك ستحتاج إلى التحدث مع متخصصين عقاريين إضافيين. قد يعرّفك وكيل المشتري الخاص بك على محامي العقارات ومفتشي المنازل وغيرهم من المهنيين للمساعدة في حماية مصالحك.
وكيل المشتري مقابل وكيل القيد
يمثل وكيل المشتري المشتري ، بينما يعمل وكلاء القائمة بجانب البائع في المعاملة. إنهم يمثلون البائع وهم مسؤولون عن إدراج الممتلكات المعروضة للبيع (وبالتالي الاسم) ووضعها لجذب أعلى سعر ممكن. يستضيف وكلاء الإدراج أيضًا منازل مفتوحة ، ويساعدون البائعين في فرز العروض من المشترين المحتملين ، والتفاوض نيابة عنهم.
وكيل البائع ، الذي يُعرف أحيانًا باسم وكيل القيد ، ليس هو نفسه ما يشار إليه عمومًا باسم وكيل البيع. في الواقع ، بمجرد أن يكون العقار بموجب عقد ، قد يُشار الآن إلى وكيل المشتري باسم "وكيل البيع". بغض النظر عن اللغة ، لا يزال وكيلك وكيلك وسيستمر في العمل نيابة عنك.
من يدفع لوكيل المشتري؟
غالبًا ما يدفع البائع عمولة العقارات لكل من المشتري ووكلاء الإدراج. من الأهمية بمكان أن تفهم كيف يتم تعويض وسطاء العقارات لأنك تستفيد من التعامل مع وكلاء المشتري مجانًا. لا يتم الدفع لوكيل المشتري إذا لم تقم بشراء منزل.
ما لم ينص على خلاف ذلك في عقد البيع (أو الاتفاق الحصري بين الوكيل والعميل) ، تبلغ العمولة 6٪ من سعر الشراء ، مقسمة بالتساوي بين القائمة ووكلاء المشتري. يتم دفع ثمن كلا الوكلاء نظريًا من قبل البائع نظرًا لخصم أتعابهما من عائدات البيع.
هل يمكنك إنهاء عقد مع وكيل المشتري؟
نظرًا لأن وكلاء المشتري لا يتم تعويضهم إلا إذا أغلقت عقارًا جديدًا ، فإن بعض الوكلاء يحتاجون إلى المشترين للتوقيع على اتفاقية وكالة المشتري لإضفاء الطابع الرسمي على علاقة العمل. يحدد العقد شروط الاتصال ويضمن أن المشتري سوف يتعامل فقط مع الوكيل لشراء منزل جديد.
إذا لم تكن قد أغلقت منزلًا جديدًا بحلول وقت انتهاء العقد ، فيمكنك تعيين وكيل مختلف. ومع ذلك ، يجب عليك دراسة شروط اتفاقية وكالة المشتري بعناية. تنص بعض العقود على تجديد الترتيب تلقائيًا بعد ثلاثة أشهر.
إذا كنت لا تتفق مع وكيلك ، فقد تحد الطباعة الصغيرة من قدرتك على إنهاء العقد. إذا فشل وكيلك في أداء أي من المهام الموضحة في الاتفاقية ، فقد يكون لديك مساحة إضافية لإنهاء الترتيب.
كيف تجد وكيل المشتري
يجب على المشترين العمل مع وكيل المشتري بسبب خبرتهم. ومع ذلك ، قد تتساءل عن كيفية اكتشاف وكيل المشتري المناسب لك. يعمل بعض الوكلاء مع المشترين فقط ، على الرغم من أن الغالبية لا تعمل. إذن ، كيف تختار من سيمثلك على أفضل وجه؟
يجب أن يتمتع وكيلك بخبرة مثالية في تحديد المنازل في المنطقة التي تريدها والنطاق السعري الذي تريده ، ويجب أن يجعلك تشعر بالراحة. لاختيار وكيل المشتري المثالي ، اسأل المتخصصين العقاريين المحتملين الأسئلة التالية:
- منذ متى وانت تعمل في الصناعة؟
- ما هي ساعات عملك عادة؟
- هل أنت متخصص في العمل مع المشترين؟
- كم عدد المشترين والبائعين المختلفين الذين تعمل معهم حاليًا؟
- ما هي تجربة العثور على منازل في موقعي المطلوب وفي النطاق السعري؟
- ما الذي تحضره إلى الطاولة ولا يجوز للوكلاء الآخرين تقديمه؟
ضع في اعتبارك مدى فهم العملاء المحتملين لاحتياجاتك وتفضيلاتك عند مناقشة منزلك المثالي معهم. سيكون الوكيل المناسب لك هو شخص يفهمك أنت والصناعة معًا.
كيفية الحصول على المزيد من العروض العقارية للمشتري باستخدام الاستراتيجيات
ما يميز الوكلاء الجدد الناجحين هو القدرة على توليد عملاء محتملين من مشتري العقارات باستمرار. إذا كنت ترغب في التقدم في مجال العقارات ، وخاصة في وقت مبكر من حياتك المهنية ، فيجب عليك استخدام التقنيات التي تولد تدفقًا مستمرًا من عملاء البحث عن منزل. من بين هذه الاستراتيجيات:
# 1. استضف بيتًا مفتوحًا
بالطبع ، عندما يكون لديك قائمة في السوق ، فأنت تستضيف منزلًا مفتوحًا - إنها طريقة مجربة وحقيقية للترويج للمنزل وبيعه. ومع ذلك ، فهي أيضًا فرصة ممتازة لتوليد عملاء متوقعين لمشتري العقارات. من يحضر إلى بيت مفتوح (عدا الجيران الفضوليين)؟ المشترون!
# 2. كن خبير المجتمع
هل تريد مقابلة المزيد من مشتري المساكن المحليين؟ طور خبرتك في المجتمع. استخدم موقع الويب الخاص بك ووسائل التواصل الاجتماعي لتسليط الضوء على كل ما يجري في منطقتك. يقوم أحد معارفي بتوزيع رسالة إخبارية أسبوعية لجميع جهات الاتصال الخاصة بها والتي تتضمن تقويمًا للأنشطة المحلية التي تتراوح من ألعاب كرة القدم في المدرسة الثانوية إلى حفلات الشواء على المحار.
# 3. فكر في عملائك المستأجر كمشترين مستقبليين
إن استخدام قاعدة البيانات الهائلة للمشترين المحتملين لتوليد عملاء محتملين للعقارات هو استراتيجية ذكية.
لا يمكنك فقط الترويج بكفاءة لهذا الجمهور (من خلال تقنيات مثل تقديم النشرات ذات العلامات التجارية إلى مشاريع تطوير الشقق) ، ولكن يمكنك أيضًا العمل مع المستأجرين لتأسيس علاقة قوية. إذا كنت سمسار عقارات محترفًا وجديرًا بالثقة أثناء عملية الإيجار ، فستكون مكالمتك الأولى عندما يكونون مستعدين لشراء منزل.
# 4. التركيز على التواصل الاجتماعي
يتعامل سماسرة العقارات بشكل متكرر مع وسائل التواصل الاجتماعي مثل أي قناة تسويقية أخرى. اكتب رسالتك ، وحمل صورك ، واشتر الإعلانات ، ثم اجلس وانتظر العملاء المتوقعين. إذن ، ما الذي يعنيه الارتباط الاجتماعي بالضبط؟
يريد المتسوقون لديك على Instagram و Facebook و Twitter وحتى TikTok أكثر من مجرد منشورات ثابتة ؛ يريدون التفاعل. هذا يعني أنه يجب عليك التفاعل مع المحتوى الذي ينشرونه هم والآخرون.
# 5. جرب الزراعة الديموغرافية
بدلاً من التركيز على حي معين ، استهدف فئة سكانية معينة ، مثل كبار السن ، أو أصحاب المنازل لأول مرة ، أو الأفراد العسكريين. بطبيعة الحال ، فإن معرفة التركيبة السكانية الخاصة بهم لا يكفي إذا كنت ترغب في استهداف نوع معين من المشترين. يجب أن تفهم هؤلاء العملاء كأفراد.
# 6. استخدم البريد القديم للوصول إلى المجتمعات بأكملها
لا يزال التسويق عبر البريد المباشر وسيلة ناجحة وفعالة للغاية للحصول على عملاء محتملين للعقارات. ومع ذلك ، من أجل التميز ، يجب أن يكون تصميمك ذكيًا. أرسل تقويمًا للعام ، مكتملًا بالعطلات والأحداث المحلية ، وأنا متأكد من أن البطاقة البريدية ستنتهي في الثلاجة ، مما يجعلك في طليعة أذهان الناس لأشهر قادمة.
كيف أجد مشتري العقارات في منطقتي؟
تشمل طرق العثور على مشتري المنازل في منطقتك ما يلي:
- تفاعل مع جمهورك على وسائل التواصل الاجتماعي
- كن وكيل Zillow Premier.
- علامة تجارية لنفسك مع تصوير عقارات عالي الجودة
- ابحث عن مشتري المنازل ضمن مجال نفوذك
- الاستفادة من House Envy
- استخدم مواقع الويب ذات الملكية الفردية لالتقاط العملاء المتوقعين ذوي الجودة.
هل تنخفض أسعار المنازل في نيويورك؟
أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى إخراج العديد من المشترين من السوق ، مما تسبب في انخفاض قيم المنازل في مدينة نيويورك بداية من منتصف عام 2022. نتيجة لذلك ، اضطر البائعون إلى إسقاط أسعار قوائمهم (أو أن يكونوا أكثر استعدادًا للتفاوض) لمجرد جذب المشترين إلى الباب.
هل تحتاج إلى وكيل المشتري في مدينة نيويورك؟
وكيل المشتري ملزم قانونًا بمساعدة المشترين ، في حين أن وكلاء القائمة - الوكيل الذي يمثل قائمة المنزل - سيعملون في مصلحة البائع. علاوة على ذلك ، أثناء شراء منزل في مدينة نيويورك ، ستحتاج إلى متخصص عقارات في مدينة نيويورك إلى جانبك لمساعدتك في الحصول على أعلى سعر وجعل العملية تسير بسلاسة قدر الإمكان.
هل ستنخفض شركة NYC Real Estate في عام 2023؟
بسبب نقص المنازل المتاحة وارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، من المتوقع أن يستمر سوق الإسكان في ولاية نيويورك في النضال في عام 2023. ومع ذلك ، إذا بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض ، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على العقارات ورفع أسعار المنازل.
كيف تحصل على عملاء عقاريين بدون اتصال غير مرغوب فيه؟
تشمل طرق الحصول على القوائم دون الاتصال البارد ما يلي:
- اتصل بك Sphere.
- إعادة التفاعل والمتابعة مع العملاء السابقين.
- حضور أحداث المجتمع.
- بناء وسائل الاعلام الاجتماعية الخاصة بك متابع.
- التنقيب الرقمي مع Facebook.
- تعزيز إحالات الرصاص من خلال LinkedIn.
- إرسال بريد.
- اذهب يطرق الباب.
ما هو الرائد في السوق العقاري؟
أكثر من مجرد انطباع أول ، تميز منتجات Market Leader نفسها من خلال توفير كمية مضمونة من العملاء المتوقعين الحصريين الذين لا يتم مشاركتهم مع وكلاء آخرين.
هل ريدكس يستحق كل هذا العناء؟
REDX هو سوق ممتاز للعملاء المحتملين المختارين بعناية والتي تتجاوز قوائم البائع القياسية. نحب بشكل خاص مجموعة متنوعة من البائعين المحتملين لـ FSBO و FRBO والإغلاق المسبق والقوائم منتهية الصلاحية ، مما يجعل REDX واحدة من أفضل المنصات لشراء العملاء المتوقعين. نوصي أيضًا بعدد من أدوات REDX التي تجعل البحث عن العملاء محتملاً.
ما هو هاوس جيت؟
HouseJet هي شركة رائدة في مجال العقارات لإدارة علاقات العملاء تساعد الوكلاء في تنظيم وبناء تواجدهم في السوق. تعمل HouseJet على تحسين المؤسسات العقارية بشكل فعال من خلال مجموعة واسعة من الميزات البديهية ، مما يمنح المواعيد المجدولة مسبقًا مباشرة في التقويمات الخاصة بهم.
وفي الختام
الاستثمار العقاري وكلاء المشتري مهمون للغاية في عملية شراء المنزل ، خاصة للمشترين عديمي الخبرة أو المشترين لأول مرة. يمكن تسهيل العثور على منزل وتقديم العروض والتفاوض على الشروط الملائمة والوصول إلى طاولة الإغلاق بمساعدة وكيل محلي متمرس.
مقالات ذات صلة
- رحلة المشتري: المعنى والمراحل وكيفية التنفيذ في عملية البيع
- رسوم وكيل المشترين: من يدفع رسوم العمولة
- وكيل القائمة مقابل وكيل البيع: التعريف والاختلافات
- الوكيل العقاري مقابل الوسيط: ما الفرق؟
- مقدار ما يحققه وكلاء التأمين: متوسط الأجر في عام 2023
مراجع حسابات
