هل يمكنك أن تتذكر وقتًا صادفت فيه العديد من المنازل الواعدة مرة واحدة؟ هل تريد مقارنتها بسرعة وسهولة ، لكنك لم ترغب في إجراء تحليل شامل؟ ربما تكون قد وجدت ما تحتاجه في مضاعف إجمالي الإيجار في العقارات. إنها عملية حسابية مباشرة يستخدمها المستثمرون لموازنة الربحية النسبية للعقارات المؤجرة المختلفة. لتضييق قائمة الاستثمارات المحتملة ، يمكن استخدام آلية معالجة المظالم كآلية فرز. تابع القراءة للتعرف على ما تنطوي عليه آلية معالجة المظالم في العقارات. أضفنا أيضًا الصيغة لمساعدتك في الحساب. دعنا نتعمق!
ما هو GRM Real Estate؟
يستخدم المستثمرون العقاريون تقنية تسمى مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) لتقييم إمكانية تأجير المباني المختلفة. طريقة تقدير القيمة هذه هي اختصار يلغي الحاجة إلى فحص شامل للممتلكات المعنية. يستخدم المستثمرون من جميع مستويات الخبرة في سوق العقارات هذه الصيغة لتقييم العديد من العقارات بسرعة داخل المحفظة والقيام باختيارات مستنيرة. من المهم أن تتذكر أن آلية إعادة إعمار غزة (GRM) في العقارات لا تهدف إلى تقديم دراسات متعمقة لميزات العقار. بدلاً من ذلك ، يجب استخدامه لاستبعاد المرشحين المحتملين قبل إجراء مزيد من التحقيق.
صيغة GRM العقارية
لا يوجد تعقيد في تحديد إجمالي مضاعف الإيجار. للحصول على معدل الرسملة للعقار ، يجب على المرء أن يقسم سعر السوق على إجمالي إيرادات الإيجار السنوية. للقيام بذلك ، يمكنك إما استخدام سعر البيع النهائي أو سعر الطلب الأصلي أو القيمة المقدرة للعقار. يمكن توزيع إيراداتك على أساس شهري أو سنوي. عند استخدام آلية معالجة المظالم في صيغة عقارات ، من المهم الحفاظ على التوحيد عبر المتغيرات. خلاف ذلك ، لن تصمد مقارناتك.
آلية إعادة إعمار غزة في صيغة العقارات هي:
مضاعف الإيجار الإجمالي = سعر العقار ÷ إجمالي دخل الإيجار
يعد استخدام النموذج كأداة تعليمية فكرة جيدة. لنفترض أنك صادفت عقارًا مستأجرًا مُدرجًا بمبلغ 500,000 دولار أمريكي ويولد 80,000 دولار من إجمالي الإيرادات السنوية. تبلغ GRM 6.25 في هذا السيناريو (500,000 / 80,000). بعد ذلك ، ستكرر العملية مع باقي الخصائص التي اكتشفتها باستخدام نفس المنهجية. سيتم إجراء تقييم إجمالي مضاعف الإيجار (GRM) ، وسيتم متابعة العقارات التي تحتوي على أقل آليات معالجة إيجارات. (من المنطقي إعطاء الأولوية للعقارات المدرة للدخل. (سيكون البسط أقل من المقام إذا كان المقام أكبر).
تذكر أن آلية إعادة إعمار غزة في العقارات مفيدة للغاية عند مقارنة الأرباح المتوقعة للأصول المختلفة. لا يستطيع التنبؤ بالمدة التي سيستغرقها سداد قرض معين ، أي الممتلكات سيكون لها نفقات أقل أو التكلفة الإجمالية لتمويل عملية شراء معينة. يجب أن يأخذ التقييم الأكثر تعمقًا للممتلكات كل هذه الأمور في الاعتبار.
كيف يحسب إجمالي الإيجار المضاعف في العقارات؟
يمكن بسهولة تحديد مضاعف إجمالي الإيجار في العقارات باستخدام ثروة من البيانات المتاحة الآن عبر الإنترنت. يمكن للمستثمر أن يتعلم الكثير عن قيمة العقار في السوق المحلي من خلال إجراء بعض الأبحاث عبر الإنترنت. يجب أيضًا معرفة متوسط سعر الطلب للخصائص. للحصول على الصورة الأكثر موثوقية لسوق العقارات المحلي ، من الأفضل مقارنة أسعار العديد من المنازل. إذا كنت تواجه مشكلة في تحديد موقع هذه البيانات ، فإن وكيل العقارات المحلي هو مورد جيد. قد تتمكن من الحصول على بعض هذه الأرقام من وكيل عقارات محلي أو مكتب.
بعد إجراء الحساب ، يمكنك التحقق مما إذا كنت تتخذ قرارًا ماليًا جيدًا من خلال مقارنة القيمة السوقية العادلة للعقار الذي تفكر فيه بالقيمة السوقية العادلة للعقارات المماثلة في المنطقة باستخدام مضاعف إجمالي الإيجار. إن مراقبة كيفية تأثر قيمة العقار بإجمالي دخل الإيجار هو تطبيق محتمل آخر لمضاعف الإيجار الإجمالي.
ما هي آلية إعادة إعمار غزة الجيدة في العقارات؟
على الرغم من أن حساب آلية إعادة إعمار غزة في العقارات مهمة مباشرة ، إلا أن إثبات دقتها يمثل تحديًا أكبر. يشير انخفاض GRM في العقارات إلى انخفاض نسبة قيمة العقار إلى الدخل السنوي ، وهو ما يهدف إليه معظم المستثمرين. بعبارة أخرى ، سيحصل المستثمر على "المزيد من الدفعة مقابل أمواله". تعتمد هذه القيمة أيضًا بشكل كبير على السوق المستهدف للمستثمر. من الممكن أن يظهر رقم معين لآلية إعادة إعمار غزة في العقارات كصفقة رائعة في منطقة ما ولكن صفقة رهيبة في منطقة أخرى. نتيجة لذلك ، تحتاج إلى إيلاء أكبر قدر من الاهتمام للسوق الذي تستثمر فيه. هذا أمر بالغ الأهمية للتأكد من أن اختيارك هو الأفضل بالنسبة لأموالك.
السبب الذي يجعل آلية إعادة إعمار غزة في معادلة العقارات تحسب مثل هذا العدد المنخفض هو عامل حاسم آخر يجب التفكير فيه. قد تبدو خطوة مالية جيدة في البداية ، لكنها قد تكون سيئة في النهاية. قد ينتج ضعف آلية إعادة إعمار غزة عن عدة مصادر.
عند مقارنة الصفات المتشابهة إلى حد ما ، يمكن أن تكون هذه أداة مفيدة للغاية. في حالات أخرى ، قد لا يكون هذا هو أفضل مؤشر على الاستثمار في العقار من عدمه ، ومن المحتمل أن يكون إجراء المزيد من التحقيقات مفيدًا. لذلك ، لا ينبغي اعتبار آلية إعادة إعمار غزة في العقارات إلا كنقطة انطلاق للتحقيق فيما إذا كانت العقارات تستحق مزيدًا من الدراسة. هذا أمر بالغ الأهمية لأنه ، كما هو معروف ، فإن وقت المستثمر العقاري يستحق أكثر من أي شيء آخر.
هل آلية معالجة المظالم الخاصة بك في العقارات مناسبة أم غير دقيقة؟
في العقارات التجارية ، تعتبر آلية إعادة إعمار غزة في العقارات مؤشرًا رئيسيًا لقيمة المبنى. اقسم سعر الشراء على إجمالي دخل الإيجار السنوي للحصول على معدل الحد الأقصى. العقارات ذات آلية إعادة إعمار غزة الأكبر في العقارات باهظة الثمن ، في حين أن العقارات التي لديها آلية إعادة إعمار أقل هي أقل من قيمتها. يُعتقد أن آلية إعادة إعمار غزة المثالية في العقارات تتراوح بين 4 و 7.
كيفية تحسين آلية إعادة إعمار غزة الخاصة بك في مجال العقارات
يمكن تحقيق آلية إعادة إعمار أعلى في العقارات إما عن طريق زيادة دخل إيجار العقار أو خفض سعر بيعه. يمكن أن تؤدي زيادة الإيجار أو بناء المزيد من الشقق أو توفير المزيد من وسائل الراحة المغرية إلى زيادة دخل الإيجار. يمكنك إما التفاوض على سعر أقل مع البائع أو الانتظار حتى يتحسن السوق ، وكلاهما خياران.
لا يجب أن تبني قرارك الاستثماري على آلية معالجة المظالم فقط أو أي مؤشر منفرد آخر يستخدم لتقييم الممتلكات. من المهم أيضًا التفكير في أشياء مثل التدفق النقدي ومعدل الرسملة ونسبة تغطية سداد الديون.
إجمالي مضاعفات الإيجار مقابل معدلات الحد الأقصى
اثنان من أهم المقاييس للمستثمرين العقاريين الحديثين هما إجمالي مضاعف الإيجار ومعدل الرسملة. في حين أن كلاهما له استخداماته ، إلا أنه غالبًا ما يُساء فهمهما. يتم استخدام كلاهما في تقييم إيرادات الإيجار المحتملة عند تقييم العقارات المدرة للدخل. من السهل أن نفهم كيف يمكن أن ينشأ الخلط بين الاثنين.
تتم مقارنة صافي الدخل التشغيلي (NOI) بالقيمة السوقية الحالية للمنزل لتحديد معدل الرسملة أو معدل الحد الأقصى. على وجه الخصوص ، قد يقوم بتقييم العائد المحتمل على الاستثمار (ROI) لعقار مؤجر. تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار تكاليف تشغيل العقار ومعدل الشغور. معدل الرسملة هو مقياس لمدى سرعة تغطية مدفوعات الرهن العقاري بالدخل.
يجادل البعض بأن معدل الحد الأقصى أفضل من آلية إعادة إعمار غزة لأنه يأخذ في الاعتبار جميع النفقات ؛ ومع ذلك ، من المهم أن نتذكر أن التكاليف عرضة للتلاعب. يقارن إجمالي الإيرادات المتعددة (GRM) الإيرادات المجدولة للأصل بقيمته السوقية الحالية. تقدر هذه الآلة الحاسبة دخل العقار ولكنها لا تأخذ في الاعتبار تكاليف الصيانة. هذا هو السبب في أن الصيغ الأخرى ، مثل صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) ، غالبًا ما تُستخدم لإجراء تحقيق أكثر شمولاً في الممتلكات الواعدة بمجرد تطبيق آلية معالجة المظالم في العقارات كأسلوب تصفية أولي.
الفرق بين إجمالي مضاعفات الإيجار مقابل معدلات الحد الأقصى
فيما يلي بعض الاختلافات:
| مضاعف الإيجار الإجمالي | معدل الحد الأقصى |
| مقياس لقيمة تأجير الممتلكات التي يتم حسابها بقسمة سعر شراء العقار على إجمالي دخل الإيجار السنوي. | مقياس العائد على الاستثمار لعقار مؤجر يتم حسابه بقسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار (NOI) على قيمته السوقية الحالية. |
| يمكن استخدامها للمقارنة السريعة للقيمة النسبية للعقارات المؤجرة المختلفة دون مراعاة النفقات أو الوظائف الشاغرة. | تأخذ في الاعتبار النفقات والوظائف الشاغرة ، مما يجعلها مقياسًا أكثر دقة للربحية من GRM. |
ما هي الصفقة مع GRM في مجال العقارات؟
عادة ما يضع المستثمرون النشطون بعض الخصائص في الاعتبار في وقت واحد. إنهم بحاجة إلى ترتيب الفرص بسرعة حتى يتمكنوا من التركيز على الفرص الواعدة لإجراء بحث متعمق. مع أي حظ ، ستساعد آلية إعادة إعمار غزة في مجال العقارات على تضييق نطاق التحقيق إلى الاحتمالات الواعدة فقط. ومع ذلك ، لا يجب الاعتماد عليها لاستبعاد النظر إلى خصائص أخرى ذات آليات معالجة أكبر.
يتم تحديد قيمة العقارات المؤجرة التجارية من خلال العديد من النسب المالية ومعايير المقرض. تعد قدرة العقار على توليد الدخل والأرباح عاملاً رئيسياً للمؤسسات المالية عند اتخاذ قرار بشأن تقديم الائتمان أم لا. لتحسين فرصك في الحصول على التمويل الذي تحتاجه ، يجب أن تعرف آلية إعادة إعمار غزة قبل التقدم بطلب للحصول على قرض على العقار. يستخدم مقرضو الرهن العقاري التجاري أكثر من مجرد درجة الائتمان الخاصة بك عند اتخاذ قرار بشأن تقديم قرض أم لا.
مزايا وعيوب آلية إعادة إعمار غزة في العقارات
على الرغم من أن مضاعف إجمالي الإيجار في العقارات يوفر العديد من الفوائد ، إلا أنه يحتوي أيضًا على بعض السلبيات التي يجب أخذها في الاعتبار. تابع القراءة بينما نقوم بتشريح آلية معالجة المظالم ومزاياها العديدة وعيوبها المحتملة حتى تتمكن من اتخاذ قرار مستنير بشأن دمجها في ترسانة استراتيجيات الاستثمار الخاصة بك أم لا.
فوائد آلية إعادة إعمار غزة في العقارات
يعتبر بعض المستثمرين الأكثر نجاحًا اليوم معادلة إجمالي مضاعف الإيجار صيغة موثوقة. ضع في اعتبارك المزايا التالية لآلية معالجة المظالم لمساعدتك على تحديد ما إذا كنت ستبدأ في استخدامها على الفور أم لا:
- ميزة حصرية لتأجير المنازل: إجمالي مضاعف الإيجار هو حساب خاص يستخدم فقط لتحديد القيمة السوقية للعقارات المؤجرة.
- بسيط وسريع: يمكن استخدام الصيغة دون الحاجة إلى إجراء أي تحليلات رياضية معقدة.
- حساب العائد على الاستثمار: في العقارات ، تُستخدم آلية معالجة المظالم لمعرفة عائد الاستثمار للعقار المؤجر.
- قارن أداء العديد من المنازل في وقت واحد: تسمح لك هذه الطريقة المتطورة بتقييم أكثر من عقار مؤجر لتحديد العقارات التي تستحق المزيد من الاستكشاف ، والتي قد تكون مهمة صعبة وتستغرق وقتًا طويلاً.
- ضع حدًا: بعد إجراء دراساتك باستخدام آلية معالجة المظالم ، ستبدأ في إنشاء الحد الأدنى لمعدل العائد الذي تعتبره مقبولًا ، مما يسمح لك بإنشاء نظام تصنيف للعقارات المؤجرة.
- مراقبة السوق: تعد GRM في العقارات مؤشرًا مفيدًا لصحة سوق الإيجارات. يمكن تحديد آلية إعادة إعمار غزة لعينة من العقارات في سوق معين ، ويمكن مراقبة اتجاهات نمو أو تراجع آلية معالجة المظالم.
عيوب آلية إعادة إعمار غزة في العقارات
لا تخلو آلية إعادة إعمار غزة من عيوبها ، تمامًا مثل أي طريقة أخرى لتقييم العقارات. ومع ذلك ، مع التحضير الكافي ، يمكنك تقليل تأثير غالبية هذه العيوب. تحقق من الجوانب السلبية التالية للحصول على فكرة أفضل:
- لا تأخذ في الاعتبار جميع التكاليف: كما ذكرنا سابقًا ، يتم تحديد آلية معالجة المظالم من خلال الدخل الإجمالي. هذا يعني أنه لا يأخذ في الحسبان أشياء مثل رسوم الصيانة أو معدلات الشغور أو مدفوعات التأمين والضرائب المرتبطة بإدارة عقار مؤجر. يمكنك حساب تكاليف تأجير العقارات بسرعة بمساعدة هذا التقسيم الممتاز.
- إخلاء المسؤولية عن الدقة: قد يدعي البعض أن آلية إعادة إعمار غزة تحرف عائد الاستثمار لأنها لا تأخذ في الاعتبار تكلفة العقارات. حتى إذا كنت تعتقد أن خاصيتين متشابهتين في سوق معين ، فلا يمكنك أن تكون متأكدًا لأن بعضها قد يكون له تكاليف تشغيل أعلى من البعض الآخر. هذا هو السبب في أنه من الأفضل استخدام آلية إعادة إعمار غزة كخطوة أولى في عملية تشخيص أكثر شمولاً. بمجرد تقييد بحثك على بعض الخصائص ، فقد حان الوقت لإجراء تحقيق أعمق.
- يمكن أن يقودك إلى التخلي عن منزل رائع: يتمثل الخطر الأساسي لاستخدام طريقة معينة أو حساب كأداة فحص في إمكانية فقدان خاصية رائعة. من الممكن أن تتنازل عن الماس بشكل خشن لأن البيانات المالية الأولية لم تظهر بشكل جيد أو اجتازت نظام الدرجات الخاص بك بينما كنت تقوم بالترشيح السريع من خلال قائمة ضخمة من الخصائص وتنظر فقط في مؤشرات محددة.
ما هو الفرق بين GRM و GIM؟
يعتبر GIM بشكل أساسي نموذجًا سنويًا لآلية معالجة المظالم ، حيث يتم استخدام إجمالي إيرادات الإيجار السنوية بدلاً من أرقام آلية معالجة المظالم الشهرية.
ما هي مميزات آلية إعادة إعمار غزة في العقارات؟
فيما يلي ميزات آلية إعادة إعمار غزة في مجال العقارات:
- بناء ملفات تعريف الضيف.
- تخزين تفضيلات الضيف.
- تتبع تاريخ الرحلة.
ما هو الفرق بين ROI و NOI؟
في أبسط أشكاله ، يقيس عائد الاستثمار (ROI) مدى السرعة التي يحققها الاستثمار. وعلى العكس من ذلك ، فإن صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو العائد الناتج عن الأصل مطروحًا منه تكاليف تشغيل الأصل.
هل عائد الاستثمار هو نفس صافي الربح؟
معدل العائد هو المبلغ الذي يزيد به الاستثمار من ثروة مالكه. يتم حساب عائد الاستثمار (ROI) على أنه صافي ربحه مقسومًا على تكلفته بالكامل. عند الإشارة إلى أي شيء ملموس وقابل للقياس ، مثل الأرباح والعوائد المالية من الاستثمار ، يصبح عائد الاستثمار (ROI) هو الأكثر فاعلية لتحقيق أهداف عملك.
افكار اخيرة
قد تفكر في مضاعف الإيجار الإجمالي على أنه درجة حرف. يمكن للمستثمرين بسهولة تقييم العديد من الخصائص بنفس مجموعة المعلمات. على الرغم من عدم قدرة آلية إعادة إعمار غزة على حساب جميع النفقات المتعلقة بملكية العقارات ، فإنها مع ذلك أداة مفيدة لإجراء فحص أولي واسع النطاق. إذا كنت تتطلع إلى الدخول في مجال العقارات التجارية ، فهذه هي المعلومات التي يجب أن تضعها في اعتبارك.
إذا وجدت نفسك مع الكثير من العروض على طبقك ، فقد تساعدك هذه التقنية في التخلص من العروض التي لا تستحق المتابعة. سيوفر لك ذلك حرية تركيز انتباهك (وجهدك) على الأصول مع إمكانية زيادة القيمة الإجمالية لمحفظتك.
مقالات ذات صلة
- مضاعف حقوق الملكية: الحسابات والصيغة والأمثلة
- محامي حوادث السيارات: الرسوم وطريقة عملها
- تثمين العقارات: كيف تقدر قيمة استثماراتك العقارية وممتلكاتك.
- ما هو عائد الاستثمار: المعنى ، وكيفية حسابه ، ودليل الأعمال
- كيفية حساب عائد الاستثمار: دليل مفصل
مراجع حسابات
