من الأهمية بمكان أن يتأكد الملاك ومديرو العقارات من رضا المستأجرين في جميع الأوقات. هذا مهم بشكل خاص خلال الأيام القليلة الأولى بعد انتقال المستأجر. يتحمل الملاك والمديرون مسؤولية ضمان رضا المستأجرين تمامًا عن منازلهم الجديدة. تحسين المستأجر هو التغيير الذي يتم إجراؤه على عقار مؤجر من قبل المالك استعدادًا لمستأجر جديد. تشرح هذه المقالة معنى تحسين المستأجر التجاري وكيفية الحصول على مقاول لذلك. أوضحنا أيضًا ما هي محاسبة بدل تحسين المستأجر. دعنا نتعمق!
ما هو تحسين المستأجر؟
تحسين المستأجر ، المعروف غالبًا باسم تحسين عقد الإيجار ، هو التعديل أو الصيانة التي يقوم بها المالك على الممتلكات المستأجرة. عادة ، يتم إجراء هذه التعديلات لتناسب بشكل أفضل احتياجات المستأجر المحدد. عادة ما يطلب المستأجر هذه التعديلات ، لا سيما في بيئة العمل. ومع ذلك ، هناك العديد من التعقيدات فيما يتعلق بتحسين المستأجر والتي يمكن أن تجعل من الصعب فهمها.
أنواع تحسين المستأجر
فيما يلي أنواع تحسين المستأجر:
# 1. بدل تحسين المستأجر
سيطرة المستأجر على عملية تحسين عقد الإيجار يعفي المالك من أي عمل غير ضروري ، خاصة إذا كان العمل مكثفًا. في معظم الحالات ، سيدرج المالك بنودًا في عقد الإيجار تسمح للمستأجر بإجراء تحسينات في حدود ميزانية معينة. عادةً ما يتم توفير سعر واحد أو سعر للقدم المربع لهذا الغرض. يجوز للمالك أو المستأجر سداد الدفعة الأولية لشركة إعادة البناء أو البناء. المستأجر مسؤول عن أي زيادات في تكاليف المشروع.
# 2. خصم الإيجار
قد يكون المستأجرون مؤهلين لتخفيضات الإيجار من المالك في مقابل تحسينات العقارات المستأجرة. قد يكون المستأجر مؤهلاً للحصول على إعفاء من الإيجار على شكل شهر مجاني أو إيجار مخفض خلال أوقات محددة من السنة إذا تم تضمين هذا الحكم في عقد الإيجار. نتيجة لذلك ، يمكن للمستأجر توفير تكاليف البناء غير الضرورية. أيضًا ، يتمتع المستأجر بنفس مستوى الإشراف والتحكم على ترقيات عقد الإيجار كما فعل مع TIA. المستأجر هو أيضا على الخطاف لأي زيادات.
# 3. بدل البناء القياسي
يصف البناء التدريجي هذا الإجراء المحتمل أيضًا. في هذا السيناريو ، يقدم المالك للمستأجر مجموعة مختارة من الترقيات الممكنة. لدى المستأجر المزيد من الوقت للتركيز على إدارة أعماله لأن المالك يتولى إدارة المشروع. لا يحصل المستأجرون دائمًا على التحسينات التي يريدونها ، مما قد يضر بنجاح شركتهم. هم مسؤولون عن أي تعديلات أخرى يطلبونها.
# 4. بدوره مفتاح
عادة ما يتم تنفيذ هذا النوع من تحسين المستأجر في بداية عقد الإيجار. غالبًا ما يقدم المستأجر تقديرات التكلفة ويقدم الخطط ، بينما يعمل المالك كمدير للمشروع ويسدد الفاتورة.
أمثلة على تحسين المستأجر
تحسين المستأجر ، المعروف أيضًا باسم تحسين عقد الإيجار ، هو التغيير الذي يتم إجراؤه على العقار المؤجر من قبل المستأجر من أجل جعله أكثر ملاءمة للاستخدام المقصود من المستأجر. غالبًا ما يقوم المستأجرون بتوظيف مقاولين لإجراء هذه الترقيات ، على الرغم من أن الملاك يوافقون أحيانًا على إدارة المشروع على أساس تسليم المفتاح. قد يشترك المستأجر والمالك في مسؤوليات البناء في مواقف أخرى.
فيما يلي أمثلة على تحسين المستأجر:
- إعادة طلاء
- سجادة جديدة
- تكوينات الإضاءة
- تحديثات HVAC
- ترقيات السباكة
- عمل كهربائي
- تجديد كامل
بدل تحسين المستأجر
عادة ما يعوض الملاك المستأجرين عن تكلفة بناء تحسين المستأجر من خلال دفع بدل المستأجر أو بدل تحسين المستأجر. لا يتم دفع هذا المبلغ في بعض الأحيان بشكل مباشر بل يتم توزيعه على مسار الإيجار. غالبًا ما يتم تحديد تكاليف تحسين المستأجر من حيث الدولارات لكل قدم مربع من المساحة المشغولة. يقوم المالك بدفع فاتورة جميع تجديدات المستأجر الأولية ، بما في ذلك التكاليف الصعبة والميسرة ، باستخدام هذا المبلغ من المال.
ومع ذلك ، لن يغطي الراتب تكلفة الأثاث أو الزينة ، حيث لا تعتبر تحسينات المستأجر. سيتم النظر فقط في صيانة وإصلاح العقارات التجارية. وإذا تجاوزت نفقات التحسين الفعلية للمستأجر المبلغ ، يكون المستأجر مسؤولاً عن الفرق.
ما الذي يؤهلك للحصول على بدل تحسين المستأجر؟
فيما يلي الأشياء غير المؤهلة وتلك التي تتأهل لبدل تحسين المستأجر:
| تأهلت | غير مؤهل |
| سجادة جديدة | أثاث مكتبي جديد |
| إصلاح التكييف | أجهزة كمبيوتر جديدة |
| استبدال الأبواب والنوافذ | إعادة رصف الرصيف |
| تحديثات الإضاءة | صيانة المصاعد |
| تكاليف إدارة المشروع | التثبيت على الإنترنت |
التفاوض على طريقة الدفع لبدل تحسين المستأجر الخاص بك
لا يتم عادةً تسليم بدلات تحسين المستأجر إليك شخصيًا. بدلاً من ذلك ، يتم استخدام حد بدل تحسين المستأجر للدفع للمقاولين والموردين ، وأي شيء يتجاوز ذلك هو مسؤوليتك كمستأجر. أو قد يقرر المالك "التنازل" عن إيجارك لمدة شهر أو شهرين ، وفي هذه الحالة ستحتاج إلى التأكد من عدم إهدار "المدخرات" على أي شيء آخر غير أهدافك.
يجب إعطاء الأولوية للخيار الأول إذا كان بإمكانك الاختيار بين الاثنين. هناك فرصة أن تتعامل دائرة الإيرادات الداخلية مع بدلات تحسين المستأجر التي تتلقاها من مالك العقار كدخل خاضع للضريبة إذا استخدمت هذه الأموال لدفع الإيجار والمرافق. قد لا يحدث هذا إذا كان المالك يمتلك المال بالفعل وكان مسؤولاً عن سداد المدفوعات.
التفاوض على حجم بدل تحسين المستأجر الخاص بك
إذا كنت على دراية بالتكلفة المتوقعة للترقيات الخاصة بك ، فستكون في وضع أفضل للتفاوض بشأن بدلات تحسين المستأجر الكافية. يجب الاعتماد على مخططي ومصممي الفضاء للإرشاد. إذا كان المالك غير راغب في تقديم TIA الذي يعمل في حدود ميزانيتك ، فقد تجد أنه من المفيد القيام بالاستثمارات اللازمة بنفسك.
ستتحمل مخاطر (وتكلفة) بناء التجاوزات لأنك ستكون مسؤولاً عن دفع أي شيء يتجاوز TIA. إذا قام المالك بالبناء بدلاً منك ومن المقاول الخاص بك ، فإن مستوى المخاطرة يرتفع. نظرًا لأن المالك ليس مسؤولاً عن تغطية أي نفقات تزيد عن TIA ، فليس هناك حافز كبير للمالك للقيام بذلك. لذلك ، قد تجد أنه من الأنسب اقتراح طريقة بديلة لمعالجة التحسينات.
التفاوض حول كيفية استخدام بدل تحسين المستأجر الخاص بك
لا تسمح لمالك العقار الخاص بك أن يخدعك بالاعتقاد بأن TIA الخاص بك هو هدية مجانية. غالبًا ما تكون التحسينات الرأسمالية ، أو تجديدات الهيكل الذي سيفيد المستأجرين في المستقبل ، من مسؤولية المالك. من المفترض أن يدفع المالك مقابل العمل بموجب TIA الخاص بك إذا كان تحسين رأس المال. إذا تم تخصيص العمل بالفعل وفقًا لتفضيلاتك أو لاحتياجات عملك الخاصة ، وما زال المالك يدفع مقابل ذلك ، فإن المالك ليس في وضع أسوأ من ذي قبل. مما لا شك فيه أن الملاك يحددون إيجاراتهم المطلوبة عند مستوى يعوض جزئيًا عن TIA الذي سيدفعونه لك.
تحسين المستأجر التجاري
تعريف العقارات لتحسين المستأجر التجاري هو تغيير مخصص يقوم به مالك المبنى على مساحة إيجار كجزء من اتفاقية الإيجار لتكييف المساحة لتتناسب مع احتياجات مستأجر معين. بدلات تحسين المستأجر (TI) هي شكل شائع من أشكال تمويل المالك لتحسين المستأجر التجاري. عادة ما يتم التعبير عنه كمبلغ بالدولار للقدم المربع أو بسعر ثابت يتم التفاوض عليه مع المالك. يتحمل المستأجرون مسؤولية تغطية أي تكاليف لا تغطيها بدلات تحسين المستأجر.
بدلات تحسين المستأجر ليست إلزامية ، والملاك ليسوا ملزمين بتوفيرها في سوق إيجار تنافسي. ومع ذلك ، في السنوات الأخيرة ، أصبحت طريقة شائعة لإغراء المستأجرين باستئجار مساحات مكتبية. يتمتع معظم الملاك بالمرونة والرغبة في العمل مع المستأجرين لتضمين زيادات تحسين المستأجر في مدفوعات الإيجار الشهرية إذا تجاوزت التحسينات البدلات. تأكد من سؤال المالك المحتمل عن هذا الخيار أثناء التفاوض على عقد الإيجار. قد لا تضطر إلى جلب أموال إضافية لإجراء تعديلات بعد تاريخ بدء عقد الإيجار بعد البدل.
مقاول تحسين المستأجر
عند اختيار مقاول تحسين المستأجر ، من المهم اختيار شخص يمكنه القيام بالمهمة بكفاءة وبتكلفة معقولة. فيما يلي الاعتبارات التي يجب أن تضعها في اعتبارك عند اختيار مقاول تحسين المستأجر:
# 1. اختر الخبرة
على الرغم من أن هذه السمات رائعة ، إلا أن الخبرة هي أكثر الأصول قيمة في صناعة البناء التجارية. إذا كنت تريد أن ينجح مشروع تحسين مستأجر عملك ، فاستخدم مقاول إعادة عرض تجاري له سجل حافل. إنهم مدركون للتأثير المحتمل للوائح المحلية والولائية والفيدرالية على المسعى. هم على دراية بالمنطقة ولديهم اتصالات مع الشركات والوكالات الحكومية. كما يمكنهم توقع الصعوبات الرئيسية ومنعها من خلال الاستفادة من تجربتهم مع المبادرات السابقة. العثور على مقاول تحسين المستأجر مع الخبرة اللازمة أمر بالغ الأهمية. لا ، ليس ما شاهدوه على الإنترنت. سيؤدي تعيين مقاول محترف إلى زيادة جودة العمل وتقليل التكاليف وتخفيف التوتر.
# 2. تحقق من جميع وسائل الاتصال
هل تريد توفير المال مع تزويد المستأجرين بمرفق مصمم بشكل فريد لتلبية احتياجاتهم؟ تحقيقًا لهذه الغاية ، من المهم تعيين مقاول تجديد تجاري يبدي اهتمامًا باحتياجاتك ومستعد لاستكشاف خيارات مختلفة معك. تسير عملية البناء بشكل أكثر سلاسة وبأقل قلق إذا كان الجميع على نفس الصفحة ويتواصلون بصراحة وفي كثير من الأحيان حول أي مشاكل قد تنشأ.
# 3. تذكر أن الحلول الإبداعية توسع خياراتك
تعد الشراكة مع مقاول تحسين المستأجر الذي لا يخشى الخروج من الصندوق أمرًا ضروريًا إذا كنت ترغب في تحقيق أقصى استفادة من استثمارك. يمكن لخطط تحسين المستأجر التي تبدو مثل خطط أي شخص آخر أن تنجز العمل ، لكن التخطيطات الفريدة التي تحقق أقصى استفادة من المساحة المتاحة لديك وميزانيتك يمكن أن تحقق نتائج أفضل. يزن مقاولو تحسين المستأجر المحترفين مزايا وعيوب العديد من الخيارات. أنها توفر عملاً من الدرجة الأولى من خلال الاعتماد على المعرفة المتراكمة من المشاريع السابقة.
# 4. التعرف على قيمة الاحتراف
يعمل مشروع التجديد التجاري بسلاسة أكبر عندما يتم التعامل معه بواسطة محترف ماهر يفخر بوظيفته.
# 5. ضع الجودة أولاً
في حين أن الميزانية هي اعتبار مهم عند التعاقد مع مقاول تحسين المستأجر ، فلا ينبغي أن تكون العامل الحاسم. يمكن وضع القيمة على العمل الجيد والخدمة المهنية. ضع في اعتبارك العوامل خارج السعر عند تقييم عروض بناء تحسين المستأجر. هل يُظهر عرض المقاول أنهم يدركون تمامًا نطاق المشروع؟ هل سيوظف المقاول عمالا مدربين ومستلزمات عالية الجودة؟ هل يقدمون ضمانات أو ضمانات لعملهم؟
محاسبة بدل تحسين المستأجر
تحظر لوائح IRS الخصومات المتعلقة بالتحسين. ومع ذلك ، فإن التجديدات تخضع للإهلاك لأنها تعتبر عناصر هيكلية للهيكل. طالما تم استيفاء هذه المتطلبات ، تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم الإهلاك. يمكن للمالك أو المستأجر المطالبة بخصم الاستهلاك ، اعتمادًا على من قام بالوظيفة بالفعل. تم رفع الحد الأقصى السابق البالغ 500,000 دولار أمريكي إلى 1,000,000 دولار أمريكي بموجب قانون الضرائب الجديد.
يوصى بإنفاق أي تحسينات تم إجراؤها خلال نفس الفترة ولا تتجاوز حد رسملة الشركة. إذا كانت تكاليف الترقيات أكبر من هذا الحد ، فيجب رسملتها واستهلاكها على مدى مدة عقد الإيجار أو أيهما أقل من العمرين النافعين.
محاسبة بدل تحسين المستأجر إذا كان المالك يمتلك التحسينات
إذا كان المالك هو الشخص الذي دفع مقابل الترقيات ، فسوف يحتاجون إلى حساب انخفاض قيمة تحسين المستأجر على مدى فترة زمنية معينة كأصول ثابتة. إذا كانت مدة عقد الإيجار أقصر من العمر الإنتاجي لتحسين المستأجر ، فسيتم استخدام الفترة الأقصر لحساب فترة الإهلاك. ستكون فترة الإهلاك لمدة خمس سنوات مناسبة إذا تم وضع السجاد مع توقع أنه سيتعين استبداله في غضون خمس سنوات ، وكانت مدة الإيجار المتبقية سبع سنوات. إذا كانت مدة عقد الإيجار سنتان فقط ، بدلاً من سبع ، فيجب أن تكون فترة الإهلاك أيضًا لمدة عامين فقط ، لأن هذا أقل من العمر الإنتاجي للسجادة الجديدة.
غالبًا ما يوافق المستأجرون الواثقون من تجديد عقد إيجارهم على تمديد فترة الإهلاك بطول عقد الإيجار الجديد ، حتى العمر الإنتاجي للأصل. إذا انتقل مستأجر جديد خلال الفترة التي يتم فيها حساب الإهلاك للأصل ، ولم يطلب ذلك المستأجر أي تغييرات على الأصل ، فيمكن أن يظل جدول الإهلاك بدون تغيير. يتم تسجيل المبلغ المتبقي كخسارة في بيان الدخل في حالة تدمير الممتلكات أو تلفها.
محاسبة بدل تحسين المستأجر إذا كان المستأجر يملك التحسينات
يجب على المستأجر حساب TIA كحافز أو إغراء للمستأجر ، ورسملة التكلفة ، واستهلاكها على مدى فترة الإيجار إذا كان المستأجر يمتلك التحسينات. نظرًا لأن المالك سيحصل على أي أصول متبقية ، يتم تجاهل أي قيمة إنقاذ في حساب الإهلاك. يجب على المستأجر إلغاء الدين المتبقي إذا كان وقت الإيجار قصيرًا جدًا.
لماذا يعد تحسين المستأجر مهمًا؟
عند الانتقال إلى مساحة تجارية ، يجب على الشركة ضمان وصولها إلى الحد الأدنى من مجموعة وسائل الراحة. لذلك ، من الأهمية بمكان أن تتمتع الشركة بحرية تكييف مساحة المبنى الجديدة مع احتياجاتها الخاصة. ومن بين هذه التعديلات تركيب جدران وغرف جديدة لجعل المكتب مناسبًا لاحتياجات الشركة. للتأكد من أن جميع التعديلات المطلوبة مغطاة ببدلات تحسين المستأجر ، والتي أوضحناها سابقًا ، يجب دائمًا تحديدها في اتفاقيات الإيجار.
المستأجرون ليسوا وحدهم الذين يستفيدون من هذا. تتضمن معظم مشاريع تحسين المستأجر إجراء تعديلات هيكلية ودائمة ، والتي قد تكون لصالح المالك على المدى الطويل. وذلك لأن المالك يمكنه استرداد جميع الأموال التي تم إنفاقها على التجديدات إذا وعندما ينتقل المستأجرون الجدد. قد يتم أو لا يتم تقديم تحسين المستأجر من قبل المالك اعتمادًا على حالة سوق الإيجار. لهذا السبب من المهم للغاية مناقشة جميع شروط الإيجار والاتفاق عليها مع المالك قبل اتخاذ أي خطوة.
ما هي مشكلة تحسين المستأجر؟
عند الانتقال إلى مكان جديد ، غالبًا ما يرتكب أصحاب الأعمال خطأ إنفاق الكثير من المال على التجديدات. تجنب القيام باستثمارات كبيرة في تعزيز المساحات المكتبية المستأجرة. ربما لا يمكنك اصطحابهم معك ، وقد لا يقدّرهم المستأجر الجديد كما فعلت.
تحسين المستأجر مقابل تحسين المبنى
يتم تحسين المستأجر ، المعروف أيضًا باسم تحسين العقارات المستأجرة أو عمليات البناء ، داخل مبنى قائم. إنهم يركزون على منطقة معينة بها مستأجر واحد فقط ويتم تأجيرهم بواسطتهم. يستفيد المستأجرون من هذه التجديدات لأنها ستعزز أعمال المستأجر الخاصة على حساب المستأجرين الآخرين.
نظرًا لأن العديد من المستأجرين سيستفيدون من التحسينات التي تم إجراؤها على المناطق المشتركة ، فيجب اعتبار هذه التحسينات تحسينات بناء بدلاً من تحسينات المستأجر. في معظم الحالات ، يقوم المستأجرون في مبنى سكني بتجميع مواردهم لدفع تكاليف إصلاح المساحات المشتركة.
هل تحسين المستأجر الضريبة قابلة للخصم؟
تحسينات المستأجر ليست معفاة من الضرائب. ومع ذلك ، يمكن لمالكي العقارات شطب بعض أو كل استهلاكهم إذا قاموا بإجراء تعديلات على المبنى ، حيث تتعرف مصلحة الضرائب على هذه الإضافات كجزء من الهيكل.
هل تحسين المستأجر أحد الأصول؟
في البيانات المالية للمالك ، يتم تسجيل تحسينات المستأجر كجزء منتظم من النفقات الرأسمالية. يظهر المبلغ الإجمالي للمدفوعات كأصل في الميزانية العمومية للمالك. بعد ذلك ، ستظهر رسوم الإهلاك في حسابات الربح والخسارة الشهرية لمالك العقار.
أين تذهب تحسينات المستأجر في الميزانية العمومية؟
تحسينات المستأجرين هي أصول ويتم تضمينها في فئة الممتلكات والمنشآت والمعدات للموجودات غير المتداولة في الميزانية العمومية.
هل تحسينات المستأجر مستهلكة أم مطفأة؟
يتم إطفاء تحسينات المستأجر تقنيًا بدلاً من الاستهلاك. هذا يرجع إلى حقيقة أن المؤجر ، وليس المستأجر ، هو المالك القانوني للتحسينات. خلال فترة الإيجار ، يكون للمستأجر حق مجرد في استخدام الأصل. لا يتم استهلاك الحقوق غير الملموسة المكتسبة بل يتم إطفاءها بمرور الوقت.
هل يمكنك الاستفادة من تحسينات المستأجر؟
إذا تجاوزت تكلفة تحسينات العقارات المستأجرة المبلغ الذي يمكن أن تتحمله الشركة ، فيجب رسملة المبلغ الزائد. إذا كان الأمر كذلك ، فقم بشطبها كمصروف عند حدوثها. علاوة على ذلك ، إذا تمت رسملة هذه التكاليف ، فسيتم استهلاكها على مدى أقصر من عمرها الإنتاجي أو فترة الإيجار المتبقية.
افكار اخيرة
يسمح تحسين المستأجر للمستأجر بإجراء تغييرات على العقار المستأجر استعدادًا للإشغال. قد تتفاوض الشركة ومالك العقار على سعر هذه الترقيات أثناء عملية توقيع عقد الإيجار. ومع ذلك ، إذا تجاوزت التكلفة الإجمالية للبناء المبلغ المتفق عليه في الأصل ، فقد يكون المستأجر مسؤولاً عن تغطية الفرق.
مقالات ذات صلة
- السماح للأطفال: هل يجب منح الأطفال علاوة؟
- تمويل التحسينات المنزلية: خيارات لتمويل التحسينات المنزلية
- أفضل قرض لتحسين المنزل في عام 2023
- كيف تبدأ شركة إدارة الممتلكات: نصائح لبدء شركة إدارة الممتلكات
- العمل من المنزل: كيفية القيام بذلك وأفكار الوظائف
مراجع حسابات
