هل فكرت يومًا في فكرة شراء عقار ممنوع؟ من الأهمية بمكان أن يكون لديك فهم واضح لمتطلباتك والنهج المناسب لشراء عقار ممنوع. في هذه المقالة ، سوف نتعمق في مفهوم حبس الرهن ، وسنشرح أيضًا كيفية شراء منزل الرهن من أحد البنوك في فلوريدا. لذا ، دعونا نتعمق في الأمر!
ما هو الرهن؟
تشير صناعة العقارات إلى المنزل الذي يمتلكه شخص حاليًا من خلال قرض على أنه "منزل ممنوع". تأتي كل صفقة رهن عقاري مصحوبة بامتياز على الممتلكات الخاصة بك. يمنح الامتياز للمقرض الحق القانوني في الحصول على ملكية العقار إذا توقف المستخدم عن سداد أقساط الرهن العقاري. عادة ما يفقد الناس منازلهم بسبب الرهن عندما لا يستطيعون مواكبة مدفوعات الرهن العقاري. يختلف شراء عقار تم بيعه عن شراء منزل من مالك منزل فردي.
في العقارات ، تحدث حالات حبس الرهن عندما لا يدفع المقترض ديونه في الوقت المحدد ، وهو ما يسمى التخلف عن السداد ، ويستعيد المُقرض العقار. بعد استعادة الممتلكات ، سيحاول القرض استعادة ما وضعوه فيه عن طريق بيعه بأقل قليلاً مما يستحقه بالفعل. تقول روز سكلار ، الوكيل العقاري من فريق Sklar في كولدويل بانكر في ويستون ، فلوريدا ، إنه إذا كان البنك حريصًا على بيع عقار ، فمن الممكن الحصول عليه بأقل من قيمته السوقية.
كيفية شراء منزل التعويق
هل تفكر في شراء عقار ممنوع؟ إذا كنت مهتمًا بشراء منزل ممنوع الرهن ، فهناك العديد من الخطوات التي يمكنك اتخاذها لجعل العملية أكثر سلاسة. فيما يلي دليل لمساعدتك على التنقل في العملية:
# 1. حدد خياراتك لشراء منزل ممنوع
في بعض الولايات ، يلزم دفع ثمن العقارات الممنوعة المباعة في المزاد نقدًا في وقت الشراء. على عكس بعض الولايات الأخرى ، لا يلزم سوى نسبة اسمية من سعر البيع كإيداع نقدي. بالنسبة للأفراد ذوي الأموال المحدودة ، قد يكون من الضروري التركيز على خصائص الإغلاق المسبق أو تلك التي خضعت بالفعل للاستعادة.
# 2. حدد أصولك المالية
بغض النظر عن الطريق الذي تسلكه لشراء منزل ، من المهم التأكد من قدرتك على تحمل المدفوعات الشهرية. من الذكاء تقييم وضعك المالي وتخصيص مبلغ شهري يمكن تخصيصه لقرضك العقاري. يجب ألا تزيد دفعة الرهن العقاري عن 28٪ من راتبك الشهري ، كقاعدة عامة. بالإضافة إلى رأس المال والفائدة ، هناك تكاليف أخرى مرتبطة بالرهن العقاري يجب أن تؤخذ في الاعتبار.
دعونا نفحص الآثار المالية لافتراض الدخل السنوي البالغ 72,000 دولار ، أو الدخل الشهري البالغ 6,000 دولار. من الأفضل أن يكون لديك دفعة رهن عقاري لا تزيد عن 1,680 دولارًا في الشهر. بمساعدة حاسبة الرهن العقاري ، يمكنك بسرعة معرفة المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على المنزل بناءً على دخلك الحالي.
# 3. الحصول على خدمات سمسار عقارات متخصص في حبس الرهن العقاري
غالبًا ما يتطلب شراء عقار مر بحبس الرهن مفاوضات مكثفة مع المقرضين والبائعين. تجد لنفسك وكيل عقارات موثوق. ابحث عن وكلاء العقارات الذين تعاملوا مع حبس الرهن من قبل في منطقتك.
# 4. ابحث عن مكان شراء العقارات المملوكة للبنك
الإنترنت مليء بالأدوات التي تساعدك في تحديد الممتلكات الممنوعة. يسمح Zillow و Redfin للمستخدمين بالبحث على وجه التحديد عن قوائم الرهن وقوائم الإغلاق المسبق. المواقع الإلكترونية للعديد من المنظمات الحكومية ، بما في ذلك HUD و USDA و Fannie Mae و Freddie Mac ، تسرد أيضًا حالات حبس الرهن التي تملكها الحكومة.
# 5. تقدم بطلب الموافقة المسبقة على الرهن العقاري
سوف تحتاج إلى تزويد المقرض الخاص بك ببعض التفاصيل المالية للحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري. في المقابل ، سيقدمون لك عرض قرض مشروط بمبلغ محدد من المال. بمجرد أن تقرر شراء منزل ، قد يوفر لك ذلك بعض التأكيد على أنه من المحتمل أن يتم قبولك للحصول على قرض عقاري. يمكنك بسهولة مقارنة خياراتك بعد تلقي الموافقة المسبقة من العديد من المقرضين.
# 6. إبرام اتفاق
إن تقديم عرض هو الخطوة التالية بمجرد أن تقرر أنت ووكيلك العقاري العقار والسعر. قد تضطر إلى تقديم مزايدة في مزاد ، أو التفاوض مع البنك ، أو التحدث إلى صاحب المنزل واحدًا على واحد ، اعتمادًا على مكان عملية الرهن. تأكد من تسليم عرضك إلى الشخص المناسب من خلال التشاور مع وكيلك.
# 7. قم بفحصها وتقييمها
بعد الموافقة على عرضك ، يجب أن تجري فحصًا احترافيًا للمنزل قبل التوقيع على أي أوراق. تفتيش المنزل هو أسلوب يقوم فيه طرف ثالث بفحص الممتلكات بحثًا عن دليل على الضرر. إذا كشف الفحص عن مشكلات خطيرة قد يكون إصلاحها مكلفًا ، فقد تتمكن من الانسحاب من عملية البيع.
من ناحية أخرى ، غالبًا ما يتم بيع منازل الرهن "كما هي" ، مما يعني أنك قد لا تتمكن حتى من إجراء فحص شامل قبل الشراء. قد يكون هذا ضارًا. إذا ذهبت إلى هذا الطريق ، فاستعد لإنفاق بعض المال على إصلاحات المنزل. إذا كنت تخطط لتمويل عملية الاستحواذ بقرض ، فسيطلب مُقرض الرهن العقاري تقييمًا للعقار.
# 8. شراء منزلك
مرة أخرى ، يمكن أن تغير تفاصيل منزل الرهن الذي تشتريه من الطريقة التي يبدو بها هذا. يمكن أن تدفع وديعة نقدية بعد المزاد ، أو يمكن أن تكون هناك على طاولة الإغلاق لتوقيع المستندات كما هو الحال في معاملة المنزل العادية. ستكون مساعدة الوكيل العقاري ومقرض الرهن العقاري لا تقدر بثمن في هذه المرحلة.
اقرأ أيضًا: الحجز المسبق: هل يمكنك شراء منزل مسبق الرهن بقرض؟
كيفية شراء منزل التعويق من البنك
تشمل طرق شراء منزل الرهن من البنك ما يلي:
# 1. الحصول على التقييم والفحص
منازل الرهن ليست دائما أفضل الصفقات. لأن هدفها الأساسي هو الربح ، تقدم المؤسسات المالية منازل بأسعار معقولة. قد يتم بيع بعض العقارات المملوكة (REO) بخصومات كبيرة بسبب التلف أو الموقع ، بينما قد لا يتم تخفيض البعض الآخر على الإطلاق. يمكن تحديد القيمة السوقية الحقيقية للمنزل بمساعدة التقييم المهني.
عادة ما يتم بيع منازل الرهن ، التي قد يكون بعضها شاغرًا لأشهر أو حتى سنوات ، "كما هي" وبدون أي ضمانات. لذلك ، قبل أن تقدم عرضًا ، اطلب من مفتش منزل أن يلقي نظرة حولك.
# 2. البحث عن العناوين
من الآمن افتراض أن البنك قد قام بتخليص الملكية قبل إدراج العقار. قبل الانتهاء من البيع ، من المهم التحقق من السجلات العامة بحثًا عن أي امتيازات أو ضرائب طويلة الأمد وتوظيف شركة ملكية لإجراء بحث شامل مؤمن عن الملكية.
# 3. إدارة أموالك بحكمة
أولئك الذين جادين في إجراء عملية شراء يجب أن يكونوا مؤهلين مسبقًا للحصول على قرض. والأفضل من ذلك ، احصل على موافقة مسبقة من مقرض العقار. اعلم أنه إذا تعرض منزلك لأضرار جسيمة ، فقد يؤثر ذلك على قدرتك على الحصول على التمويل. على سبيل المثال ، إذا لم يكن المنزل في حالة الانتقال ، فقد يكون الحصول على قرض VA أكثر صعوبة.
إذا كان منزل الرهن الذي تبحث عنه في حالة ممتازة ، فإن حقيقة أنه عقار مملوك للبنك لا ينبغي أن يؤثر على طلب القرض الخاص بك. لا ينبغي أن تكون معدلات الرهن العقاري على العقارات التي هي في حالة معقولة أعلى من ذلك. ومن ثم ، قبل تقديم أي عروض ، تأكد من إجراء البحث الخاص بك. تحقق من أسعار العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة للتأكد من أن عرضك تنافسي. لا تنس تضمين نفقات التجديد.
# 4. كن صبوراً
على عكس تقديم عرض على منزل مملوك للقطاع الخاص ، حيث يستجيب المالك عادةً على الفور ، فإن المزايدة على عقار مملوك (REO) يمكن أن يستغرق بعض الوقت. بعد تقديم عرض الرهن المنزل ، قد يستغرق الأمر أسابيع لتلقي رد لأن العديد من الأطراف عادة ما تراجع العرض. يجب أن تتوقع عرضًا مضادًا من البنك لأنهم بحاجة إلى إظهار المساهمين والمستثمرين أنهم فعلوا كل ما في وسعهم للحصول على أعلى سعر ممكن للعقار. إذا لم يكن المُقرض مستعدًا للتزحزح عن سعر الشراء ، فحاول التفاوض على سعر فائدة أقل أو تخفيض رسوم الإغلاق بدلاً من ذلك. يجوز للبنك أن يشترط قبوله للاتفاقية بتلقي الموافقة الداخلية في غضون خمسة إلى عشرة أيام.
# 5. التمويل
قد يقرضك البنك ما يصل إلى سعر الشراء الكامل لرهن الرهن ، أو أكثر إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات كبيرة ، بشرط أن يكون رصيدك ممتازًا بدرجة كافية. قد يطلب المُقرض دفعة أولى بنسبة 10 بالمائة إذا كنت تخطط لتأجير العقار الممنوع. قد يطلب المشتري أيضًا من جهة إقراض خاصة لشراء منزل لرهن الرهن.
قد ترغب في رؤية: شرح حبس الرهن العقاري !!! (+ دليل مفصل لشراء المنازل المغلقة)
كيفية شراء منزل التعويق في ولاية فلوريدا
فيما يلي خطوات شراء منزل حبس الرهن في فلوريدا.
# 1. حدد أهدافك
تحتاج إلى إجراء العمليات الحسابية ومعرفة النتيجة النهائية الخاصة بك إذا كنت ترغب في كسب ربح في مزاد عقاري في فلوريدا. تعرف على سعرك المثالي وأعلى سعر يمكنك من خلاله بيع عنصر مع الاستمرار في جني الأرباح. في المزاد ، من السهل الانجراف ودفع الكثير مقابل شراء منزل. حتى يتم بيع المنزل وتفتيشه ، قد يكون من الصعب تحديد مقدار الإصلاح المطلوب. نتيجة لذلك ، قبل حضور المزاد ، يجب أن يكون لديك فهم قوي للقيود المالية الخاصة بك والمعايير التي تقع ضمنها استراتيجية الاستثمار الخاصة بك.
# 2. لا تدع نفسك تبتعد
غالبًا ما تكون مزادات منازل فلوريدا أمرًا محفوفًا بالمخاطر. قد تكون قادرًا على حساب مبلغ معين عقليًا. ومع ذلك ، من السهل أن تشتت انتباهك عن طريق المنافسة في خضم اللحظة وأن تزيد السعر عن غير قصد. إذا اشتريت عقارًا فاشلاً لأنك توارت ، فقد لا تستثمر أبدًا في العقارات مرة أخرى. حافظ على رباطة جأشك وتابع استراتيجيتك. يتطلب شراء منزل في المزاد الانضباط والعقل المستوي ، وكلاهما ضروري للنجاح المالي.
# 3. ضع هدفًا مرتفعًا ولكن كن مستعدًا للكفالة إذا لزم الأمر
يجب التعامل مع مشتريات الرهن بحذر. لا توجد طريقة لمعرفة الحالة الفعلية للممتلكات حتى تتمكن من فحصها فعليًا. إذا ذهبت إلى الترميم معتقدة أن المنزل سيحتاج إلى إصلاح شامل أو حتى هدم ، فقد تفاجأ بسرور. ومع ذلك ، قد تصبح الأمور قبيحة إذا كنت تنوي إجراء ترميم تجميلي ولكنك وجدت أن المستأجر السابق قد أضر بالمنزل بشدة.
من الذي لا يجب عليه شراء منزل ممنوع؟
قد لا يكون من المستحسن شراء عقار ممنوع إذا كنت تفتقر إلى أموال كبيرة لتخصيصها للإصلاحات الضرورية.
ما الذي يجعل شراء عقار ممنوع محفوفًا بالمخاطر؟
يتطلب شراء عقار ممنوع الحصول عليه في حالته الحالية ، والتي يشار إليها عادة باسم "كما هي". بصفتك الطرف المسؤول ، فأنت مسؤول عن أي إصلاحات ضرورية قد تطرأ. في بعض الحالات ، قد يكون المالكون السابقون قد تسببوا في ضرر كبير للمباني قبل حبسهم.
كيف يعمل الرهن في ولاية إنديانا؟
تتكون عملية حبس الرهن في إنديانا عادة من أربعة مكونات أساسية. هناك أربع مراحل متميزة في عملية الرهن: (1) الفترة الأولية للتأخر عن المدفوعات ، (2) رفع دعوى الرهن ، (3) حكم الرهن ، و (4) بيع شريف. في ولاية إنديانا ، يكون الجدول الزمني النموذجي لإكمال هذه العملية ما يقرب من 8-10 أشهر.
تلملم
قد يكون للخصائص الممنوعة مظهرًا مغريًا للوهلة الأولى. الرسوم غير المتوقعة والتدهور الخفي قد يجعل المنزل غير جذاب. قد تتسبب عملية الشراء المطولة في قيام بعض المشترين المحتملين بتخمين أنفسهم ، في حين أن الطلب المرتفع على المنازل المقيدة بالرهن بأسعار معقولة قد يردع الآخرين.
في ضوء ما سبق ، من الواضح أن حبس الرهن يمكن أن يكون صفقات رائعة. يحصل مشترو المنازل على فرصة لا تتكرر إلا مرة واحدة في العمر لشراء عقارات بأسعار أقل من سعر السوق. يؤدي توفير المال أثناء عملية الشراء إلى زيادة احتمالية الاستثمار المستقبلي ومكاسب رأس المال من بيع الأصل المشترى. إن المشتري الذي يشتري منزلًا ممنوعًا بمسؤولية يمكن أن يكتسب العديد من المزايا على مدار سنوات عديدة.
مراجع حسابات
- zillow.com
- investopedia.com
- I bankrate.co
- Creditkarma.com
المنشورات المشابهة
- الحجز المسبق: هل يمكنك شراء منزل مسبق الرهن بقرض؟
- شرح حبس الرهن العقاري !!! (+ دليل مفصل لشراء المنازل المغلقة)
- قائمة ما قبل التعطيل: طرق البحث عن قوائم ما قبل الرهن - دليل
- قروض المنزل الائتمانية السيئة: للمشترين والمحاربين القدامى لأول مرة بموافقة مضمونة
- تمويل التحسينات المنزلية: خيارات لتمويل التحسينات المنزلية
- برنامج التدريب على المبيعات: أفضل الخيارات لعام 2023
